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Barwert einfach erklärt

Die Barwertmethode ist ein Verfahren der Investitionsrechnung. Damit werden die künftigen Rückflüsse aus einer Investition bewertet. So lässt sich beurteilen, ob und wie sich die Investition rechnet. Barwertberechnungen finden in unterschiedlichen Bereichen Anwendung - u.a. bei der Unternehmensbewertung oder bei der Bewertung von Aktien und Anleihen. Auch bei Immobilien spielt der Barwert eine wichtige Rolle. Mehr Informationen dazu liefert dieser Beitrag.

Das Wichtigste zusammengefasst:

  • Die Barwertmethode bewertet künftige Zahlungsströme durch Abzinsung auf die Gegenwart.

  • Das Verfahren ist zur Immobilienbewertung und zur Beurteilung von Immobilieninvestitionen einsetzbar.

  • Auch Reallasten bei Immobilien können mit der Methode bewertet werden.

  • Barwerte spielen außerdem bei der "amtlichen" Immobilienbewertung nach ImmoWertV und BewG eine wichtige Rolle.

  • Der Barwert ist nicht mit dem Verkehrswert einer Immobilie identisch.

Inhaltsverzeichnis:

  1. Was ist der Barwert?

  2. Barwert, Barwertfaktor, Kapitalwert und Endwert - so ist der Zusammenhang

  3. Vor- und Nachteile der Barwertmethode

  4. Barwertmethode in der Immobilienbewertung

  5. Barwertmethode und Immobilienrente

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1. Was ist der Barwert?

Ein Verfahren der Investitionsrechnung

Die Barwertmethode beruht auf dem Grundgedanken, dass der Wert einer Investition sich nach den künftig zu erwartenden Zahlungsrückflüssen bzw. Zahlungsüberschüssen bemisst. Dabei werden zu unterschiedlichen Zeitpunkten anfallende Zahlungen durch Abzinsung vergleichbar gemacht. Zahlungen, die näher an der Gegenwart liegen, werden durch die Abzinsung höher bewertet als Zahlungen in weiterer Zukunft. Damit wird der Umstand berücksichtigt, dass Zahlungsempfänger den Wert einer Zahlung in der Regel umso geringer einschätzen je später sie erfolgt. Der Barwert ist die Summe aller künftigen Zahlungen bzw. Zahlungsüberschüsse aus einer Investition, die jeweils auf ihren heutigen Wert abgezinst worden sind.

Manchmal findet man statt der Bezeichnung "Barwertmethode" auch den Begriff "Discounted Cash Flow-Methode (DCF)". Er wird vor allem im Zusammenhang mit Unternehmensbewertungen, aber auch bei Immobilienbewertungenverwandt. Der Cash Flow ist dabei nichts anderes als der Zahlungsüberschuss einer Periode. Das Wort "discounted" weist auf die Abzinsung hin, die auch hier wie bei der Barwertmethode stattfindet.

Der Barwert einer Investition berechnet sich nach folgender Formel:

Barwert = Summe Cₜ x (1+i)⁻ᵀ

Cₜ= Zahlung bzw. Zahlungsüberschuss zum Zeitpunkt t

i = Kalkulationszinssatz/100

t = Zahlungszeitpunkt

Daraus folgt: der Barwert ist umso höher,

  • je länger Zahlungsrückflüsse aus einer Investition erfolgen,

  • je höher die Zahlungen bzw. Zahlungsüberschüsse aus einer Investition sind,

  • je niedriger der Kalkulationszins ist.

Die Berechnung soll an folgendem Beispiel verdeutlicht werden:

angenommen sei eine Investition mit Zahlungen nach einem Jahr, nach zwei und drei Jahren in Höhe von jeweils 10.000 Euro. Der Kalkulationszins betrage 2,5 %. Für die Barwerte (Bw) errechnet sich für die einzelnen Zahlungen:  

Bw 1 = 10.000 Euro x 1,025⁻¹ = 9.756,10 Euro

Bw 2 = 10.000 Euro x 1,025⁻² = 9.518,14 Euro

Bw 3 = 10.000 Euro x 1,025⁻³ = 9.285,99 Euro

____________________________________________________________

Summe = 9.756, 10 Euro + 9.518,14 Euro + 9.285,99 Euro = 28.560,23 Euro

Entsprechend den Annahmen sind in dem Beispiel die Zahlungsrückflüsse in Höhe von zusammen 30.000 Euro demnach bei einem Kalkulationszins von 2,5 % heute 28.560,23 Euro wert.

2. Barwert, Barwertfaktor, Kapitalwert und Endwert - so ist der Zusammenhang

Im Zusammenhang mit der Barwertmethode tauchen immer wieder verschiedene Begriffe auf, die man kennen sollte, um sie richtig zu verstehen und anzuwenden:

  • Barwert = Gegenwartswert der künftigen Zahlungen bzw. Zahlungsüberschüsse aus einer Investition, der durch Abzinsung und Aufsummierung ermittelt wird.

  • Barwertfaktor = dieser Begriff wird in zweierlei Hinsicht verwendet. Er bezeichnet zum einen den Faktor für die Abzinsung einer künftigen Zahlung auf ihren Gegenwartswert. Dieser Barwertfaktor wird auch Abzinsungs- oder Diskontierungsfaktor genannt und berechnet sich nach der Formel Barwertfaktor = (1 + i)₋ₜ. Daneben gibt es auch den Barwertfaktor für die Kapitalisierung (auch Kapitalisierungsfaktor, Rentenbarwertfaktor und insbesondere in der Immobilienbewertung Vervielfältiger genannt). Aus ihm lässt sich bei regelmäßigen gleichbleibenden Zahlungen bzw. Zahlungsüberschüssen in der Zukunft der Barwert durch einfache Multiplikation der regelmäßigen Zahlung bzw. des Zahlungsüberschusses berechnen. Bei der Immobilienbewertung im Zusammenhang mit der Barwertmethode wird hierauf noch näher eingegangen.

  • Kapitalwert = Barwert - Anfangsauszahlung einer Investition. Der Kapitalwert wird auch Nettobarwert genannt. Er gibt den Wert an, um den sich das Vermögen "unter dem Strich" durch die Investition nach heutiger Bewertung mehrt.

  • Endwert: ist in gewissem Sinne das Gegenstück des Barwerts. Werden bei der Barwertberechnung die künftigen Zahlungen auf die Gegenwart abgezinst, werden die Zahlungen beim Endwert auf das Ende des Investitionszeitraums aufgezinst. Ist der Barwert Bw bekannt, lässt sich der Endwert Ew für den Investitionszeitraum T einfach nach folgender Formel berechnen: Ew = Bw x (1 + i)ᵗ - im o.g. Beispiel ergibt sich: Ew = 28.560,23 Euro x 1,025 ³ = 30.756,24 Euro.

3. Vor- und Nachteile der Barwertmethode

Vorteile

  • die Barwertmethode ist ein in sich schlüssiges Konzept.

  • das Verfahren liefert ein aussagefähiges Ergebnis zum Immobilienwert (Gebäudeertragswert) und zur Rentierlichkeit einer Immobilien-Investition.

  • die Methode ist auf alle Zahlungsströme anwendbar, um deren heutigen Wert zu ermitteln.

Nachteile

  • die Barwertmethode setzt finanzmathematische Kenntnisse voraus und ist daher für Laien nicht ohne weiteres anwendbar.

  • die Methode zinst künftige Zahlungen bzw. Zahlungsüberschüsse ab. Diese sind allerdings unsicher. Tatsächliche Abweichungen von den angenommenen Zahlungen können das Ergebnis erheblich beeinflussen.

  • auch der Kalkulationszins hat erhebliche Auswirkungen auf das Ergebnis. Niedrige Zinssätze erhöhen den Barwert und umgekehrt.

4. Barwertmethode in der Immobilienbewertung

Rechtliche Vorschriften zur Bewertung

Die Barwertmethode spielt bei der Wertermittlung von Immobilien nach dem Ertragswertverfahren eine wichtige Rolle. Grundlegende rechtliche Norm dafür ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Das Ertragswertverfahren ist auf Immobilien anzuwenden, die Kapitalanlagezwecken dienen und vermietet werden. Der Verkehrswert einer Immobilie wird danach als Summe aus Bodenwert und Gebäudewert ermittelt. Der Gebäudewert errechnet sich nach den Vorgaben der ImmoWertV als Barwert aus den Reinerträgen.

In steuerlicher Hinsicht ist für die Immobilienbewertung das Bewertungsgesetz einschlägig. Auch hier findet das Ertragswertverfahren für Mietimmobilien Anwendung. Das Ertragswertverfahren ist außerdem bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei Wohneigentum anzuwenden, wenn eine Bewertung für Grundsteuerzwecke erfolgt. Die Verfahrensweise ist die gleiche wie in der ImmoWertV. Auch hier kommt die Barwertmethode in spezifischer Form zur Ermittlung des Gebäudewerts zum Einsatz.

Barwert und Ertragswertverfahren

Die Barwertmethode ist Verfahren zur Ermittlung des Gebäudeertragswerts im Rahmen des Ertragswertverfahrens laut ImmoWertV. Die Berechnung läuft in folgenden Schritten ab:

  1. Zunächst wird der jährliche Jahresreinertrag des Gebäudes ermittelt. Die Formel lautet: Jahresreinertrag = Rohertrag (i.e. Mieterträge) - nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten.

  2. Vom Jahresreinertrag wird die Bodenwertverzinsung abgezogen, um zum Gebäudereinertrag zu gelangen. Die Formel lautet: Gebäudereinertrag = Jahresreinertrag - Bodenwertverzinsung. Die Bodenwertverzinsung wird nach folgender Formel ermittelt: Bodenwertverzinsung = Bodenwert x Liegenschaftszins

  3. Der Gebäudereinertrag wird mit dem Kapitalisierungsfaktor oder Vervielfältiger multipliziert. Der Kapitalisierungsfaktor ist nichts anderes als der Rentenbarwertfaktor für die Ermittlung des Barwerts bei gleichbleibenden, in regelmäßigen Zeitabständen stattfindenden Zahlungen bzw. Zahlungsüberschüssen. Die ImmoWertV gibt hierfür folgende Formel vor (vgl. § 34 ImmoWertV):

Kapitalisierungsfaktor =
(qⁿ-1) / (qⁿ x (q - 1))

q = 1 + LZ (LZ = Liegenschaftszinssatz)

LZ = p /100 (p = Zinsfuß)

n = Restnutzungsdauer der Immobilie

Der Liegenschaftszins ist ein Zinssatz, der von den örtlichen Gutachterausschüssen aus durchgeführten Immobilientransaktionen ermittelt wird. Nach dem Bewertungsgesetz (§ 254 BewG) beträgt der Liegenschaftszins für steuerliche Zwecke: 2,5 % bei Ein- und Zweifamilienhäusern, 3,0 % bei Wohneigentum, 4,0 % bei Mehrfamilienhäusern bis zu sechs Wohnungen und 4,5 % bei Mehrfamilienhäusern ab sechs Wohnungen.

Die Barwertberechnung nach der ImmoWertV folgt dem Ansatz der Barwertmethode, weicht aber in einigen wichtigen Punkten davon ab. Abgezinst werden Jahresreinerträge, nicht Zahlungen bzw. Zahlungsüberschüsse. Das ist insofern unproblematisch, da die Jahresreinerträge bei Immobilien in der Regel auch zahlungswirksam sind. Die Bodenwertverzinsung ist allerdings keine Zahlungsgröße, sondern eine rein kalkulatorische Größe.

Barwert, Investitionsrechnung und Immobilienfinanzierung

Bei der Wertermittlung von Immobilien werden die Finanzierungskosten normalerweise nicht berücksichtigt. Das erklärt sich daraus, dass die Art der Finanzierung für den Verkehrswert einer Immobilie - also den am Markt erzielbaren Preis - in der Regel keine Rolle spielt. Aus der Sicht eines Investors sieht das aber anders aus. Hier ist es durchaus von Bedeutung, welche Finanzierungskosten anfallen, um zu entscheiden, ob sich das Investment rentiert.

Bei der Bewertung einer Immobilie für Investitionszwecke unter Berücksichtigung von Finanzierungskosten wird daher zum Teil etwas anders gerechnet als bei der Immobilienbewertung nach "amtlichen Vorschriften". Wichtige Abweichungen betreffen:

  • den Kalkulationszeitraum: bei amtlichen Verfahren wird die Restnutzungsdauer der Immobilie zugrunde gelegt, bei persönlichen Investitionsrechnungen der beabsichtigte Investitionszeitraum. Er ist oft kürzer als die Restnutzungsdauer.

  • den Veräußerungserlös: in der amtlichen Immobilienbewertung bleibt ein möglicher Veräußerungserlös unberücksichtigt, da die Nutzung der Immobilie für Vermietungszwecke über die gesamte Restnutzungsdauer unterstellt wird. In der persönlichen Investitionsrechnung kann der erzielbare Veräußerungserlös dagegen durchaus eine Rolle spielen. Er wird bei der Barwertberechnung auf seinen Gegenwartswert abgezinst.

  • die Finanzierungskosten: werden im Unterschied zur amtlichen Bewertung bei der persönlichen Kalkulation einbezogen. Die Kosten bestehen üblicherweise zum größten Teil aus den Darlehenszinsen. Sie werden bei der Ermittlung des jährlichen Reinertrags zusätzlich zu den Bewirtschaftungskosten vom Rohertrag (den Mieterträgen) abgezogen.

  • der Kalkulationszins: bei amtlichen Immobilienbewertungen wird mit dem Liegenschaftszins kalkuliert. Das muss in der persönlichen Investitionsrechnung nicht der Fall sein. Hier wird als Kalkulationszins oft der bei einer Alternativanlage erzielbare Zins oder der Darlehenszins der Finanzierung zugrunde gelegt.

  • Barwert und Verkehrswert

Nach § 194 BauGB ist der Verkehrswert einer Immobilie "... der Preis..., der ... im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks ... zu erzielen wäre." Man könnte einfach auch vom Marktwert einer Immobilie sprechen.

Verkehrswert und Barwert einer Immobilie sind nicht identisch.

Zum einen berücksichtigt der Barwert nicht den Bodenwert, sondern stellt nur auf die erzielbaren Erträge aus der tatsächlichen oder fiktiven Vermietung der Immobilie ab. Zum anderen spiegeln sich im Verkehrswert das aktuelle Angebot und die aktuelle Nachfrage am Immobilienmarkt wieder, während der Barwert aus zukünftig zu erwartenden Größen abgeleitet wird.

5. Barwertmethode und Immobilienrente

Das Barwertkonzept wird auch genutzt, wenn es darum geht, eine Immobilie zu "verrenten". Statt der Zahlung eines einmaligen Kaufpreises bei Veräußerung einer Immobilie wird dann eine sogenannte Leibrente - eine lebenslange Rente - vereinbart. Häufig erfolgt die Veräußerung in Verbindung mit einem Wohnrecht oder Nießbrauchsrecht. Der Wert des Wohnrechts oder Nießbrauchsrechts wird mit Hilfe des Barwertkonzeptes durch Abzinsung der ersparten Mieten auf die Gegenwart berechnet. Bei der Verrentung kommt der sogenannte Leibrentenbarwertfaktor zum Einsatz. Dabei wird die Rente aus dem Verkehrswert abzgl. des Wertes des Wohn- oder Nießbrauchsrechts berechnet. Der Leibrentenbarwertfaktor berücksichtigt u.a. die durchschnittliche Lebenserwartung des Nutznießers. Der Barwert der Leibrente berechnet sich als

Barwert der Leibrente =

Jährliche Rentenzahlung (JRZ) x Leibrentenbarwertfaktor (LBF)

Das Barwertkonzept findet im Übrigen nicht nur bei der Immobilienverrentung Anwendung, sondern auch wenn es darum geht, andere Reallasten bei einer Immobilie zu bewerten. Die Vorgehensweise ist dabei immer gleich: der Barwert der Reallast wird vom Verkehrswert der "unbelasteten" Immobilie abgezogen, um zum tatsächlichen Wert zu gelangen. Reallasten sind wiederkehrende Leistungen aus einem Grundstück. Neben dem Wohn- oder Nießbrauchsrecht können das auch Dienstleistungen (Betreuung, Pflege) oder Naturalleistungen (Holz, Ernteerträge) sein.

Gut zu wissen:

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Barwert  – FAQ

Themengebiet: Immobilienlexikon

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