Wie berechnet man den Barwert einer Immobilienzahlung?
Die Barwert Formel rechnet einzelne oder mehrere spätere Zahlungen auf den heutigen Wert zurück. Für die Berechnung sind insbesondere Zinssatz und Zahlungszeitpunkt erforderlich.
Für eine einzelne künftige Zahlung wird der Betrag durch den Aufzinsungsfaktor für die jeweilige Laufzeit geteilt. Bei jährlicher Verzinsung lautet die Barwert Formel: BW = C / (1 + i)^t. Dabei steht BW für den Barwert, C für die künftige Zahlung, i für den Zinssatz und t für die Anzahl der Jahre bis zur Zahlung.
Soll der Barwert mehrerer erwarteter Immobilienerträge ermittelt werden, wird jede Zahlung einzeln auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Anschließend werden die abgezinsten Einzelwerte addiert. Unterschiedliche Zahlungszeitpunkte oder unterschiedlich hohe Erträge können so in einer Rechnung berücksichtigt werden.
Einzelzahlung: BW = C / (1 + i)^t.
Mehrere Zahlungen: BW = Σ [C_t / (1 + i)^t].
Ohne Zinssatz ist der Barwert eines künftig zufließenden Betrags nicht als eindeutiger Eurobetrag bestimmbar.
Die Formel zeigt, dass derselbe künftige Betrag je nach Zinssatz und Laufzeit zu einem anderen heutigen Wert führt. Ein erwarteter Betrag in zehn Jahren wird daher mit BW = C / (1 + i)^10 abgezinst.
Ein hypothetischer Mietertrag oder eine einmalige Zahlung kann nur dann konkret berechnet werden, wenn alle Rechengrößen festgelegt sind. Die Formel allein ersetzt keine Prüfung, ob die erwartete Zahlung tatsächlich in dieser Höhe und zu diesem Zeitpunkt anfällt.
Barwert mehrerer künftiger Immobilienerträge
Bei regelmäßig wiederkehrenden Erträgen wird jeder Jahresbetrag dem passenden Zahlungszeitpunkt zugeordnet und abgezinst. Die Summe dieser abgezinsten Werte ist der Barwert der Zahlungsreihe.
Bei schwankenden Mieterträgen, Leerstandszeiten oder absehbaren Aufwendungen kann die Zahlungsreihe unterschiedlich hohe Beträge enthalten. Die Barwertmethode bildet diese Annahmen rechnerisch ab, bewertet aber nicht automatisch ihre Eintrittswahrscheinlichkeit.
Barwertfaktor und Abzinsungsfaktor richtig unterscheiden
Der Abzinsungsfaktor beschreibt den Faktor für eine einzelne künftige Zahlung. Bei jährlicher Verzinsung lautet die Formel Barwertfaktor für diese Zahlung: 1 / (1 + i)^t.
Im Immobilienbereich kann der Begriff Barwertfaktor auch weiter gefasst sein und einen Kapitalisierungsfaktor für eine Reihe gleichbleibender Erträge meinen. Beide Faktoren beruhen auf finanzmathematischen Grundsätzen, erfüllen aber unterschiedliche Rechenaufgaben.
