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Vermieter haben verschiedene Möglichkeiten, eine zulässige Mieterhöhung zu begründen. Häufig ziehen sie den Mietspiegel als Datengrundlage heran. Dabei steht er immer wieder in der Kritik.

Was ist ein Mietspiegel?

Der Mietspiegel ist eine Datensammlung, die die Mietpreise von ähnlich ausgestatteten Immobilien einer bestimmten Lage (Stadtteil, Bezirk, Gemeinde) ausweist. Er dient als Grundlage dazu, die ortsübliche Vergleichsmiete (durchschnittliche Miethöhe je Wohnlage) von frei finanzierten Wohnungen zu ermitteln. Ursprünglich war es Ziel des Mietspiegels, Mieter vor überteuerten Mieten und Mieterhöhungen zu schützen. Heutzutage nutzen Vermieter den Mietspiegel, um eine zulässige Mieterhöhung zu begründen.

Ein Mietspiegel beinhaltet verschiedene Kategorien, die die Merkmale einer Immobilie entsprechend beschreiben. Dazu gehören etwa:

    • Makro- und Mikrolage
    • Baujahr des Hauses
    • Individuelle Ausstattung (Balkon, Bodenbelag, Heizungsart, Fahrstuhl etc.)
    • Energetischer Zustand

Städte beziehungsweise auch größere Gemeinden (oder von ihnen Beauftragte) ermitteln den Mietspiegel alle zwei Jahre anhand wissenschaftlicher Kriterien und veröffentlichen ihn beispielsweise in ihrem Amtsblatt oder im Internet. Um als bindende Grundlage für eine Mieterhöhung zu dienen, muss es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handeln. Das heißt, er muss auch von der Gemeinde sowie von Interessenvertretern der Mieter und der Vermieter anerkannt sein. Eine Verpflichtung zur Erstellung besteht jedoch nicht.

Neben dem Mietspiegel haben Vermieter bei einer geplanten Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auch die Möglichkeit, eine Erhöhung gegenüber ihren Mietern anhand dieser Quellen zu begründen:

    • eine unabhängige Datenbank mit einer Sammlung von Mieten
    • drei andere Vergleichsimmobilien inklusive relevanter Daten (Adresse, Größe etc.)

Welche zulässige Mieterhöhung gilt bei einer Neuvermietung?

Zieht ein Mieter aus einer Wohnung aus, haben Vermieter die Möglichkeit, die Miete bei einer Neuvermietung anzuheben – jedoch nicht unbegrenzt. Denn hier regelt die am 1. Juni 2015 in Kraft getretene Mietpreisbremse die Höhe der zulässigen Mieterhöhung. Demnach darf die Miete bei einer Neuvermietung maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen.
Für viele Städte und Gemeinden gibt es jedoch keinen verbindlichen Mietspiegel. In diesen Fällen ist die Mietpreisbremse wirkungslos. Die Miete darf dann bis zu 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Diese gesetzliche Regelung sieht noch weitere Ausnahmen vor: So gilt die Mietpreisbremse beispielsweise nicht für Neubauten, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 vermietet wurden. Das heißt: Vermieter dürfen die Höhe der Miete in diesem Fall nach Belieben festlegen. Das Gleiche gilt, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung nach einer umfassenden Sanierung zum ersten Mal vermieten. Wann eine Sanierung als umfassend gilt, lässt der Gesetzgeber jedoch offen. In der Regel ist davon auszugehen, dass eine Sanierung rund ein Drittel der Neubaukosten beträgt. Als Sanierungsmaßnahmen gelten auch das Verlegen eines neuen Bodenbelags oder der Einbau einer modernen Küche.

Generell von der Mietpreisbremse ausgeschlossen sind zudem:

    • möblierte Wohnungen
    • Wohnheime
    • das Wohnen auf Zeit
Gut zu wissen:

Grundsätzlich wirkt sich die Mietpreisbremse nicht auf bereits bestehende Mieten aus – auch nicht, wenn diese weit über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Auch vor Inkrafttreten des Gesetzes vereinbarte Staffelmieten bleiben von der Mietpreisbremse unberührt. Anders verhält es sich mit nach Einführung der Mietpreisbremse geschlossenen Staffelmietverträgen. Die Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete im Verlaufe der Staffelung nicht übersteigen.

Gibt es weitere Gründe für eine zulässige Mieterhöhung?

Neben der Neuvermietung und einer generellen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist auch eine Mieterhöhung nach Modernisierung eines Gebäudes möglich. Dies ist der Fall, wenn die Modernisierung zu einer Aufwertung der Immobilie beiträgt, das heißt: ihren Immobilienwert steigert. Gleiches gilt für energetische Sanierungen. Seit 1. Januar 2019 haben Vermieter die Möglichkeit, 8 Prozent der entstandenen Kosten als zulässige Mieterhöhung für die Maßnahmen auf die Jahresmiete ihrer Mieter umzulegen (zuvor waren es 11 Prozent).

Vereinbaren Vermieter und Mieter eine sogenannte Indexmiete, gilt die Mietpreisbremse nur für die erste Miete. Unter Indexmiete ist laut § 557b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) eine Miete zu verstehen, die sich an den Lebenshaltungskosten aller Privathaushalte der Bundesrepublik orientiert. Steigt das allgemeine Preisniveau schneller als die ortsüblichen Mieten, sind Vermieter zur Mieterhöhung berechtigt. Der Mietspiegel spielt hier keine Rolle mehr.

Gibt es Grenzen bei der Mieterhöhung?

Laut § 558 BGB kann der Vermieter „[…]die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.“
Damit Vermieter die Miete jedoch nicht alle 15 Monate erhöhen, hat der Gesetzgeber eine Kappungsgrenze in das Gesetz eingebaut. Demnach darf die Miete innerhalb von 36 Monaten nicht um mehr als 20 Prozent steigen. Bei Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt (z.B. Ballungsgebiete wie Berlin) liegt die Kappungsgrenze bei 15 Prozent.

Beispiel:

Ein Mieter wohnt seit 20 Jahren in seiner Wohnung und zahlt aktuell eine Kaltmiete von 6 Euro pro Quadratmeter. Laut Mietspiegel liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in seiner Wohnlage jedoch bei 12 Euro. Der Vermieter darf die Miete jedoch nicht einfach auf den Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Er hat zunächst maximal die Möglichkeit, die Miete um 1,20 Euro pro Quadratmeter (20 Prozent) anzuheben. Dies kann er innerhalb der 36 Monate auch schrittweise machen.

Eine weitere Restriktion bei der Mieterhöhung zur örtlichen Vergleichsmiete bezieht sich auf den Einzug. Erst 15 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses ist ein Vermieter berechtigt, die Miete zu erhöhen.

Gut zu wissen:

Im Rahmen eines Sonderkündigungsrechts haben Mieter die Möglichkeit das Mietverhältnis nach Ankündigung einer Mieterhöhung mit einer Zwei-Monats-Frist zu beenden.

Wie kündigen Vermieter die Mieterhöhung richtig an?

Vermieter müssen ihrem Mieter eine geplante Mieterhöhung schriftlich ankündigen beziehungsweise seine Zustimmung zur Erhöhung erbitten. Denn eine Mieterhöhung erfordert immer auch das Einverständnis des Mieters – schließlich wurde im Wohnungsmietvertrag oder Hausmietvertrag eine andere Miete vereinbart. Die Miete erhöht sich erst im dritten Monat nach Zugang des Schreibens. Verweigert ein Mieter seine Zustimmung, haben Vermieter die Möglichkeit, die Zustimmung gerichtlich einzuklagen.

Gut zu wissen:

Bei einer Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist es sinnvoll und in einigen Fällen sogar notwendig, wenn Vermieter dem Mieterhöhungsschreiben auch eine Kopie des aktuellen Mietspiegels beilegen.

Welche Kritik gibt es am Mietspiegel?

Kritik besteht am Mietspiegel vor allem, weil die Datengrundlage nach § 558 BGB einzig Wohnungen bilden, deren Miete sich in den vergangenen vier Jahren vor der Erhebung verändert haben. Sogenannte Bestandsmieten werden also nicht berücksichtigt. So fordern vor allem Vereine des Mieterschutzes, auch bestehende Vertragsverhältnisse bei der Berechnung des Mietspiegels einzubeziehen. Das Ziel dabei: einer rasanten Erhöhung der Mieten vorzubeugen. Auf der anderen Seite gibt es auch Vermieter, die den Mietspiegel kritisieren und beispielsweise die wissenschaftlichen Methoden der Erstellung anzweifeln.
Ende 2018 kündigte Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) Änderungen am Mietspiegel an. Geplant sei etwa, zukünftig mehr als die Mieten der vergangenen vier Jahre als Grundlage der Berechnung einzubeziehen.

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