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Hier würden Sie zwei übereinanderliegende Aktenordner sehen, auf denen die Begriffe "Mietpreisspiegel" und "Mieterhöhungen" stehen.

Mieterhöhung nach Neuberechnung des Mietspiegels

Kaum ist die Mietpreisbremse in Kraft, droht Vermietern bereits die nächste Bevormundung bei der Bestimmung des Mietpreises.

Ein Petitionsausschuss sieht in der aktuellen Berechnungsgrundlage des Mietspiegels eine Benachteiligung von Mietern, die sich die steigenden Mieten nicht mehr leisten können. Der Grund: Aktuell werden im Mietspiegel gleichbleibende Mieten nicht berücksichtigt. Lediglich der Durchschnitt der Wohnungen, bei denen die Miete in den letzten vier Jahren gestiegen ist, fließt in den Mietspiegel ein. Das will der Ausschuss nun ändern. Die Bundesregierung plant einen entsprechenden Gesetzesentwurf. Hier lesen Sie, welche Folgen das für Sie als Vermieter hat und welche Möglichkeiten Sie haben, die Miete trotz einer Anpassung des Mietspiegels zu erhöhen.

Viele Gemeinden haben keinen verbindlichen Mietspiegel

Zum 01. Juni 2015 ist die Mietpreisbremse in Kraft getreten, die noch immer nicht von allen Bundesländern umgesetzt wird. Sie sieht vor, dass die Miete bei einer Neuvermietung maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf, die sich aus dem Mietspiegel ergibt. Tatsächlich haben viele Städte und Gemeinden jedoch keinen verbindlichen Mietspiegel. In solchen Fällen ist auch die Mietpreisbremse wirkungslos.
Ein Mietspiegel ist ohnehin nur dann bindend, wenn es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handelt. Dieser wird alle zwei Jahre nach wissenschaftlichen Kriterien ermittelt und per Amtsblatt veröffentlicht. Er muss von der Gemeinde sowie von Interessenvertretern der Mieter und der Vermieter anerkannt sein. Andernfalls können Vermieter zur Feststellung der Vergleichsmiete auf eine unabhängige Datenbank, drei andere VergleichsImmobilien oder ein Sachverständigengutachten zurückgreifen. Eine einheitliche gesetzliche Regelung liegt also nicht vor.

Wie Sie die Miete trotz des neuen Mietspiegels erhöhen können

Auch der qualifizierte Mietspiegel beinhaltet eine Spanne, die ermöglicht, dass gut ausgestattete Wohnungen den Mietdurchschnitt überschreiten. Welche Eigenschaften einer Wohnung im Mietspiegel als überdurchschnittlich angesehen werden, unterscheidet sich dabei regional. Dazu gehören Faktoren wie das Vorhandensein von Parkettböden, schalldämmende Fenster und Wärmedämmung, die eine höhere Miete rechtfertigen.
Innerhalb des Gesetzes zur Mietpreisbremse gibt es weitere Ausnahmen und Gestaltungsmöglichkeiten, die eine Mieterhöhung dennoch ermöglichen. Wir verschaffen Ihnen hier einen Überblick.

Bereits bestehende Mieten bleiben unangetastet

Grundsätzlich wirkt sich die Mietpreisbremse nicht auf bereits bestehende Mieten aus, auch wenn diese über dem Durchschnitt liegen. Vor Inkrafttreten des Gesetzes vereinbarte Staffelmieten, die eine Miete über der des Ortsdurchschnitts erreichen, bleiben ebenfalls unberührt. Anders verhält es sich mit nach der Einführung der Mietpreisbremse geschlossenen Staffelmieten, die auch im Verlaufe der Staffelung die ortsüblichen Mieten nicht übersteigen dürfen.

Nicht alle Vermieter sind an den Mietspiegel gebunden

Für Neubauten, die erstmalig nach dem 1.10.2014 vermietet wurden, gilt die Mietpreisbremse nicht. Das Gleiche gilt für die erste Vermietung einer Wohnung nach einer umfassenden Sanierung. Wann eine Sanierung als umfassend gilt, lässt der Gesetzesgeber jedoch offen. In der Regel geht er davon aus, dass eine Sanierung ca. ein Drittel der Neubaukosten betragen sollte. Als Sanierungsmaßnahmen zählen auch das Verlegen eines neuen Bodenbelags oder der Einbau einer modernen Küche. Von der Mietpreisbremse ausgeschlossen sind möblierte Wohnungen, Wohnheime und das Wohnen auf Zeit. Als Vermieter haben Sie die Möglichkeit durch die Möblierung die Mietpreisbremse zu umgehen.

Modernisierungsmaßnahmen erlauben Mieterhöhung

Weiterhin kann bei Modernisierungsmaßnahmen, die zu einer dauerhaften Steigerung des Gebrauchswertes, d.h. einer Aufwertung der Immobilie beitragen, dennoch eine Mieterhöhung vorgenommen werden. Gleiches gilt für energetische Sanierungen. Bei beiden Maßnahmen können bis zu 11% der entstandenen Kosten auf die Jahresmiete umgelegt werden.
Zudem können Sie als Vermieter Renovierungen nutzen, um nachträglich die Miete zu erhöhen. Der Trick: Die Mietpreisbremse gilt nur bei Mietbeginn. Daher sollten Sie Wohnungen unrenoviert vermieten. Nach Einzug können Sie Ihrem Mieter dann eine Renovierung anbieten, die eine Mieterhöhung mit sich bringt. Solange der Mieter sein Einverständnis gibt, ist dieser Weg vollkommen legal. Dabei sollte allerdings eine Kündigungsfrist von mindestens einem Jahr gesetzt werden, um die höhere Miete bei einer Neuvermietung als vereinbarte Vormiete angeben zu dürfen.

Den Mietspiegel umgehen

Bei Vereinbarung einer Indexmiete gilt die Mietpreisbremse nur für die erste Miete. Danach wird die Miete an das allgemeine Preisniveau angepasst. Es ist für Vermieter also zu hoffen, dass die allgemeinen Lebenshaltungskosten schneller steigen als die ortsüblichen Mieten. Sobald das der Fall ist, darf auch die Miete erhöht werden — und der Mietspiegel spielt keine Rolle mehr.

Unsere Tipps noch einmal zusammengefasst:

  • Kein Mietspiegel, keine Mietpreisbremse
  • Verbindlich ist nur der qualifizierte Mietspiegel
  • Spanneneinordnung nutzen
  • Aktuelle Mieten bleiben unangetastet
  • Bereits vereinbarte Staffelmieten dürfen Mietspiegel überschreiten
  • Keine Mietpreisbremse bei Neubauten
  • Eine Sanierung schützt vor der Mietpreisbremse
  • Kosten von Modernisierungsmaßnahmen auf den Mieter übertragen
  • Mietpreisbremse gilt nur bei Vertragsabschluss
  • Indexmiete nutzen

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