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Eigentümergemeinschaft:
Das sollten Sie wissen
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Eigentümergemeinschaft: Das sollten Sie wissen

Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird automatisch Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Erfahren Sie hier u.a., was das für die Verwaltung Ihrer Immobilie bedeutet, welche Rechte und Pflichten Sie in der Eigentümergemeinschaft haben und was in der Teilungserklärung steht.

Was ist unter einer Eigentümergemeinschaft zu verstehen?

Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung erwerben Sie zum einen das sogenannte Sondereigentum (Wohnungs- oder Teileigentum) und zum anderen Gemeinschaftseigentum. Zum Sondereigentum zählen dabei in sich abgeschlossene Wohnungen oder nicht zu Wohnzwecken dienende Räume wie Gewerberäume innerhalb eines Mehrfamilienhauses. Alle Rechte, Pflichten und Kosten, die mit dem Sondereigentum verbunden sind, trägt allein der jeweilige Eigentümer. Zum Gemeinschaftseigentum hingegen zählen alle Gebäudeteile, die gemeinschaftlich genutzt werden. Für das Gemeinschaftseigentum ist die Eigentümergemeinschaft, also die Gesamtheit aller Eigentümer, verantwortlich. Sie trägt alle Beschlüsse und Kosten, die für das Gemeinschaftseigentum anfallen. Die Grundlage bildet das Wohnungseigentumsgesetz.

Zum Sondereigentum gehören z. B.:

  • Nichttragende Innen- und Zwischenwände
  • Fußbodenbeläge
  • Sanitäranlagen
  • Heizkörper
  • Innentüren
  • Wand- und Deckenverkleidung

Zum Gemeinschaftseigentum gehören unter anderem:

  • Das Gebäude mit der Fassade
  • Das Grundstück mit Bepflanzung
  • Dach und Fundament
  • Teile von Balkonen
  • Die Eingangstür
  • Das Treppenhaus
  • Der Aufzug

Gut zu wissen: Haben Wohnungseigentümer das alleinige Nutzungsrecht für einen Teil des Gemeinschaftseigentums, spricht man vom Sondernutzungsrecht. Dies gilt z. B. für Terrassen, Gärten oder Stellplätze.

Die Teilungserklärung gibt Auskunft darüber, welche Gebäudeteile einer Immobilie der gemeinschaftlichen bzw. alleinigen Nutzung unterliegen. Die Teilungserklärung und etwaige Nachträge finden im Grundbuch des jeweiligen Sondereigentums Erwähnung und sind damit für alle Wohnungseigentümer rechtlich bindend. Bestandteile der Teilungserklärung sind der Aufteilungsplan sowie die Gemeinschafts- und Hausordnung.

Hinweis

Prüfen sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung unbedingt die Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft. Gewisse Gebäudeteile sind im Wohnungseigentumsgesetz klar als gesetzliches Gemeinschaftseigentum definiert. Weicht die Teilungserklärung davon ab, ist sie unwirksam.

Wie verwaltet sich die Wohnungseigentumsgemeinschaft?

Die WEG-Verwaltung verwaltet Vermögen und Eigentum der Eigentümergemeinschaft. Der Verwalter ist für die Nebenkostenabrechnung , die Instandhaltung und Instandsetzung der Immobilie verantwortlich. Auch bei Unstimmigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft ist der Verwalter Ansprechpartner.

Die Hausverwaltung lädt mindestens einmal im Jahr zur Eigentümerversammlung ein. Diese ist die zentrale Entscheidungsinstanz einer Eigentümergemeinschaft. Dort besprechen und beschließen alle Eigentümer die wesentlichen Angelegenheiten des Gemeinschaftseigentums. Die Versammlung trifft ihre Entscheidungen per Mehrheitsbeschluss. Die Eigentümerversammlung entscheidet über:

  • Instandhaltung und Instandsetzung der gemeinschaftlichen Gebäudeteile
  • Hausordnung
  • Bauliche Veränderungen
  • Jahresabrechnung
  • Wirtschaftsplan
  • Sonderumlagen
  • Bestellung und Entlastung der Hausverwaltung

Häufige Diskussionspunkte sind dabei Umbaumaßnahmen oder Schönheitsreparaturen, die nicht alle Eigentümer für notwendig halten. Auch Nebenkosten, Hausgeld und zusätzliche Sonderumlagen bieten Zündstoff für Streitigkeiten. Zu Problemen kommt es auch, wenn aus der Teilungserklärung nicht eindeutig hervorgeht, was zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum gehört.

Alle gefassten Beschlüsse, die anwesenden Personen, der Versammlungsort und Zeitpunkt werden im Versammlungsprotokoll schriftlich festgehalten.

Hinweis

Lassen Sie sich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung unbedingt die Versammlungsprotokolle der letzten Jahre zeigen. Auf diese Weise erhalten Sie wichtige Informationen über Nebenkosten, geplante Sanierungsarbeiten und eventuelle Unstimmigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft.

Wie ist die Zahlung von Betriebskosten und weiteren Kosten geregelt?

Betriebskosten sind laut § 16 Abs. 3 WEG nach Miteigentumsanteilen zu verteilen. Der Verteilungsschlüssel richtet sich in der Regel nach der jeweiligen Wohnungsgröße oder Personenanzahl. Die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten regelt die Heizkostenverordnung. Der Verteilungsschlüssel der Betriebskosten sorgt in einer Eigentümergemeinschaft oft für Diskussionsstoff, wenn Eigentümer nicht gewillt sind, sich an bestimmten Kosten zu beteiligen. Grundsätzlich gilt jedoch das Solidaritätsprinzip: So sind z. B. auch alle Eigentümer der Eigentümergemeinschaft verpflichtet, die Kosten für die Instandhaltung eines Spielplatzes im Gemeinschaftsgarten mitzutragen – auch, wenn sie diesen gar nicht nutzen.

Mit dem Hausgeld beziehungsweise Wohngeld leistet jeder Eigentümer eine monatliche Vorauszahlung an die Hausverwaltung. Das Wohngeld wird zur Deckung aller innerhalb der Eigentümergemeinschaft anfallenden Kosten erhoben, wie beispielsweise Versicherungen. Laut Wohnungseigentumsgesetz ist für jede Eigentümergemeinschaft eine Gebäudeversicherung vorgeschrieben. Auch der Abschluss einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ist gesetzlich geregelt. Optional ist für manche Eigentümergemeinschaften der Abschluss einer Glas- und Elektronikversicherung oder Rechtsschutzversicherung sinnvoll.

Um Kosten besser zu kalkulieren, gibt es den Wirtschaftsplan, einen Haushaltsplan der Eigentümergemeinschaft für ein Kalenderjahr. Der Wirtschaftsplan enthält:

  • alle voraussichtlichen Ausgaben für z. B. Energieversorgung, laufende Instandsetzung und Wartung, Verwaltung, Versicherungen etc.
  • alle voraussichtlichen Einnahmen durch Hausgeld, Zinserträge, öffentliche Zuschüsse für Modernisierungen

Gut zu wissen: Wohnungseigentümer haben die Möglichkeit, haushaltsnahe Dienstleistungen steuerlich abzusetzen. Dazu zählen Kosten für Handwerker, Hausmeister, Gärtner, Fensterputzer oder Reinigungsservice. Unter bestimmten Voraussetzungen sind bis zu 20 Prozent der Arbeits- und Maschinenkosten absetzbar.

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