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Die Grundsteuer B bewegt Immobilieneigentümer in ganz Deutschland. Erfahren Sie hier u. a., wie die Berechnung der Grundsteuer B aussieht, welche Faktoren ihre Höhe beeinflussen und warum das Thema auch politische Brisanz hat.

Hinweis:

Lesen Sie alle ausführlichen Informationen zur Grundsteuer und nutzen Sie den Grundsteuerrechner in unserem Ratgeber-Artikel:
Grundsteuer berechnen – was gilt für Einfamilienhäuser und Grundstücke?

Was ist die Grundsteuer B?

Die Grundsteuer B bezeichnet eine Gemeindesteuer, zu deren Zahlung jeder Eigentümer eines bebauten oder bebaubaren Grundstücks sowie eines Gebäudes verpflichtet ist. Sie wird einmal pro Jahr (am 1. Januar) von der jeweiligen Gemeinde festgelegt und erhoben. Einmal im Vierteljahr ist sie an das Finanzamt zu zahlen – unabhängig davon, ob es sich um ein bebautes oder unbebautes Grundstück handelt. Wie hoch die Steuer ausfällt, unterscheidet sich von Gemeinde zu Gemeinde und hängt von dem sogenannten Hebesatz der Grundsteuer ab.

Wer legt den Grundsteuer-Hebesatz fest?

Dank der Selbstverwaltungsgarantie kann jede Gemeinde den Hebesatz der Grundsteuer selbst frei bestimmen und damit die Steuerlast seiner Bürger aktiv beeinflussen. Er gilt immer für ein Haushaltsjahr. Das Recht dazu ist in Artikel 28 Absatz 2 Satz 3 des Grundgesetzes festgeschrieben.

Viele Gemeinden nutzen den Grundsteuer-Hebesatz, um ihre eigenen Steuereinnahmen zu erhöhen. Denn die Grundsteuer ist nach der Gewerbesteuer die größte Steuereinnahmequelle in Deutschland. Die rund 35 Millionen Grundstücke bringen den Kommunen jährlich insgesamt rund 14 Milliarden Euro Steuereinnahmen. Geld, das sie beispielsweise für den Ausbau ihrer Infrastruktur nutzen.

Gut zu wissen:

Neben der Grundsteuer B gibt es auch noch die Grundsteuer A. Der Buchstabe A steht hier für agrarisch, da diese Grundsteuer nur für Flächen der Land- und Forstwirtschaft und die entsprechenden Betriebe fällig wird. Der Grundsteuer-Hebesatz A und B kann dementsprechend unterschiedlich sein.

Wie lässt sich die Grundsteuer berechnen?

Um die Grundsteuer zu berechnen, ermittelt der Fiskus zunächst den sogenannten Einheitswert der Immobilie basierend auf den Bodenrichtwerten aus den Jahren 1964 (alte Bundesländer) und 1935 (neue Bundesländer). Zweiter Faktor, um die Grundsteuer zu berechnen, ist die Grundsteuermesszahl. Sie bestimmt (in der Maßeinheit Promille), auf welchen Teil des Einheitswerts Steuern zu erheben sind. Entsprechende Regelungen zu den Promille-Werten je nach Gebäudetyp finden sich in §14 (Grundsteuer A) und §15 (Grundsteuer B) Grundsteuergesetz (GrStG). Zum Schluss kommt der Hebesatz der jeweiligen Ortschaft ins Spiel. Alle drei Werte miteinander multipliziert ergeben die Grundsteuerschuld von Eigentümern pro Jahr.

In einer Formel ausgedrückt:

Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer B

Berechnungsbeispiel

Ausgangslage ist ein unbebautes Grundstück – Einheitswert: 35.000 Euro, Steuermesszahl: 3,5 Promille. Miteinander multipliziert ergibt sich ein Grundsteuermessbetrag von 122,50 Euro. Vervielfacht man den Wert mit dem in Duisburg geltenden Hebesatz der Grundsteuer von 855 Prozent, ergibt sich eine Steuerlast von 1.047,38 Euro. Zum Vergleich: In Ingelheim am Rhein würden bei einem niedrigen Hebesatz von 80 Prozent nur 98 Euro Steuern anfallen.

Gut zu wissen: Bei Änderungen am Grundstück (z.B. Aufteilung) oder der auf ihm erbauten Immobilie (Anbau, Abriss) ändert sich auch die Grundsteuer. Das Finanzamt bestimmt einen neuen Einheitswert und gegebenenfalls eine neue Grundsteuermesszahl.

Hinweis:

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Wie hoch ist der Grundsteuer-Hebesatz in den Landeshauptstädten?

Mit stolzen 810 Prozent ist der Grundsteuer-Hebesatz in Berlin der höchste der insgesamt 16 Landeshauptstädte beziehungsweise Stadtstaaten. Danach folgt die Hansestadt Bremen mit seiner attraktiven Altstadt und dem Schnoorviertel. Hier liegt der Hebesatz der Grundsteuer bei 695 Prozent. Den dritthöchsten Hebesatz unter den Landeshauptstädten setzt Dresden mit 635 Prozent an.

Städteranking

Stadt Bundesland Einwohnerzahl (Stand 31.12.19) Hebesatz
Berlin Stadtstaat Berlin 3.669.491 810 %
Bremen Stadtstaat Bremen 567.559 695 %
Dresden Sachsen 556.780 635 %
Schwerin Mecklenburg-Vorpommern 95.653 595 %
Hannover Niedersachsen 536.925 600 %
Erfurt Thüringen 213.981 550 %
Hamburg Stadtstaat Hamburg 1.847.253 540 %
München Bayern 1.484.226 535 %
Stuttgart Baden-Württemberg 635.911 520 %
Kiel Schleswig-Holstein 246.794 500 %
Magdeburg Sachsen-Anhalt 237.565 495 %
Potsdam Brandenburg 180.334 545 %
Wiesbaden Hessen 278.474 492 %
Saarbrücken Saarland 180.374 490 %
Mainz Rheinland-Pfalz 218.578 480 %
Düsseldorf Nordrhein-Westfalen 621.877 440 %

Ein Blick auf die Tabelle zeigt, dass die Verteilung der Hebesätze keinem Muster folgt und auch nichts mit Ost-West-Gefälle oder Nord-Süd-Unterschieden zu tun hat.

Interessant: Obwohl bei den Kauf- und Mietpreisen seit Langem Spitzenreiter in Deutschland, befindet sich der Grundsteuer-Hebesatz in München im Mittelfeld.

Wo sind die Grundsteuer-Hebesätze am höchsten?

Obwohl die Hebesätze der Grundsteuer in den Landeshauptstädten teils sehr hoch liegen, werden hier noch nicht die Spitzenwerte des Landes erreicht. Der höchste Hebesatz der Bundesrepublik erwartet Grundstücksbesitzer mit 1050 % im hessischen Lautertal. Die Gemeinde im Odenwald (rund 7.000 Einwohner) hob den Wert damit enorm von bereits hohen 750 % im Jahr 2017 an. Den zweit- und dritthöchsten Wert verlangen mit Offenbach am Main und Nauheim ebenfalls Gemeinden in Hessen. Die Grundsteuer-Hebesätze betragen hier aktuell 995 % und 960 %. Dahinter folgen Bergneustadt (959 %) und Hürtgenwald (950 %) als Gemeindem mit hohem Grundsteuer-Hebesatz in NRW.

Die höchsten Grundsteuer-Hebesätze in Deutschland

Ortschaft Einwohnerzahl (Stand 31.12.19) Hebesatz
Lautertal 7.656 1050 %
Offenbach am Main 130.280 995 %
Nauheim 10.679 960  %
Bergneustadt 18.677 959 %
Hürtgenwald 8.700 950 %

Bemerkenswert: Selbst innerhalb der Bundesländer gibt es große Unterschiede bei der Höhe der Hebesätze. So ist der Hebesatz in Hürtgenwald mit 950 % mehr als doppelt so hoch wie in der Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens (440 %).

Grundsteuer berechnen: Wo gibt es die niedrigsten Hebesätze?

Nicht alle Gemeinden verlangen bei der Grundsteuer Hebesätze im hohen dreistelligen Bereich. Es gibt auch Orte, in denen die Grundsteuer für Grundstückseigentümer vergleichsweise niedrig ist. Dazu gehören: Elisabeth-Sophien-Koog auf der nordfriesischen Halbinsel Nordstrand mit 49 Einwohnern, Dammfleth mit 276 Einwohnern und Lockstedt mit 140 Einwohnern. Alle drei Ortschaften liegen in Schleswig-Holstein und verlangen nur 100 Prozent Hebesatz. Auch das Städtchen Ingelheim am Rhein in Rheinland-Pfalz mit gut 35.000 Einwohnern und jeder Menge Weinbergen meint es gut mit Eigenheimbesitzern. Die Stadt setzt nur 80 Prozent Hebesatz an. Mit einem noch niedrigeren Wert kommt die Gemeinde Christinenthal mit 70 Einwohnern und einem Hebesatz von 45 Prozent ihren Grundstücksbesitzern entgegen.

Die niedrigsten Grundsteuer-Hebesätze der Bundesrepublik

Ortschaft Einwohnerzahl (Stand 31.12.19) Hebesatz
Christinenthal 70 45  %
Ingelheim am Rhein 35.193 80  %
Dammfleth 276 100  %
Lockstedt 140 100  %
Elisabeth-Sophien-Koog 49 100  %

Wo zahlen Grundstücksbesitzer keine Grundsteuer?

Neben den teils hohen Hebesätzen gibt es auch einige Gemeinden, die gar keinen Hebesatz erheben. Das heißt: Grundstücksbesitzer in diesen zwölf deutschen Gemeinden zahlen hier überhaupt keine Grundsteuer B.
Die Gemeinden mit vergleichsweise geringen Bevölkerungszahlen finden sich vor allem in den Bundesländern Rheinland-Pfalz (Bergenhausen, Gornhausen, Rayerschied, Reuth, Riegenroth, Wahlbach) und Schleswig-Holstein (Friedrichsgabekoog, Wesselburener Deichhausen, Hillgroven, Norderfriedrichskoog, Südermarsch). Auch der Ort Büsingen am Hochrhein in Baden-Württemberg erhebt keinen Hebesatz für seine Grundstücksbesitzer.

Gemeinden ohne Hebesätze

Ortschaft Einwohnerzahl (Stand 31.12.19) Hebesatz
Bergenhausen 120 0  %
Gornhausen 219 0 %
Rayerschied 101 0  %
Reuth 166 0 %
Riegenroth 239 0  %
Wahlbach 185 0  %
Friedrichsgabekoog 53 0  %
Wesselburener Deichhausen 104 0  %
Hillgroven 58 0  %
Norderfriedrichskoog 40 0  %
Südermarsch 144 0  %
Büsingen am Hochrhein 1.536 0  %

Muss jeder die Grundsteuer zahlen?

Einige Eigentümer haben die Chance auf eine Befreiung von der Grundsteuer – teilweise oder sogar komplett. Dazu zählen beispielsweise Eigentümer von Denkmalschutz-Immobilien. Auch ein Schaden an einer Mietimmobilie (z. B. durch Feuer, Wasser) kann zu einer Befreiung führen, ebenso unter Umständen ein hoher Mietausfall.

Hinweis: Vermieter haben die Möglichkeit, die Grundsteuer auf ihre Mieter umzulegen. Die Kosten fallen in diesem Fall als Nebenkosten und finden sich entsprechend in der Betriebskostenabrechnung beziehungsweise Nebenkostenabrechnung an.

Hat ein Eigentümerwechsel Einfluss auf die Grundsteuer?

Nein, ein Eigentümerwechsel hat keinen Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer. Einzige Ausnahme: Ein Eigentümer teilt seine Immobilie in Wohneigentum auf. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn er ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchte – jedoch nicht als Ganzes, sondern jede Wohnung einzeln. Dies zieht auch eine neue Berechnung der Grundsteuer B für jede einzelne Eigentumswohnung nach sich.

Gut zu wissen

Das Gesetz regelt, dass bei einem Eigentümerwechsel derjenige die Grundsteuer entrichtet, der zum 1. Januar des Verkaufsjahres laut Grundbuchauszug auch Eigentümer war. Es ist jedoch möglich, dass Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag für ein Haus etwas anderes regeln.

Lohnt es sich, beim Immobilienkauf oder Neubau auf die Hebesätze bzw. die Grundsteuer zu achten?

In Einzelfällen kann es sich bei der Immobiliensuche lohnen, auf den Grundsteuer-Hebesatz zu achten, ausschlaggebend sollte er jedoch nicht sein. Angenommen, Sie haben für einen geplanten Hausbau zwei vergleichbare Grundstücke an der Hand, die in unterschiedlichen Gemeinden liegen. Ist der Grundsteuer-Hebesatz in einer davon deutlich geringer als in der anderen, profitieren Sie von einer niedrigeren Grundsteuerabgabe. Jedoch haben Sie keine Garantie, wie lange dieser Wert gilt. Da Gemeinden dazu berechtigt sind, den Grundsteuer-Hebesatz theoretisch jährlich anzupassen, ist es durchaus möglich, dass dieser auf einmal deutlich angehoben oder auch gesenkt wird. Achten Sie beim Immobilienkauf oder einem Neubau daher lieber auf andere Faktoren wie Lage und Infrastruktur, Ihre persönlichen Vorlieben und den Zustand der Immobilie. Ein Grundsteuer-Hebesatz-Vergleich sollte erst danach eine Rolle spielen.

Welche Kritik gibt es an der Grundsteuer?

Die aktuelle Grundsteuer steht in der Kritik, da die Finanzämter als Berechnungsgrundlage völlig veraltete Werte anwenden. Dabei handelt es sich um die jeweiligen Einheitswerte der Immobilie, die in den alten Bundesländern auf den Bodenrichtwerten aus dem Jahr 1964 basieren. In den neuen Bundesländern sind diese sogar noch älter: Hier werden die Daten von 1935 herangezogen. Eigentlich hätten die Einheitswerte alle sechs Jahre überprüft werden sollen, dies ist jedoch nicht geschehen. Die Preise auf dem Immobilienmarkt haben sich allerdings sehr stark verändert, sodass Einheits- und Verkehrswert einer Immobilie mitunter stark voneinander abweichen. Das führt unter anderem dazu, dass für vergleichbare Immobilien in einer Gemeinde unterschiedliche Einheitswerte angesetzt werden und dadurch deutlich abweichende Grundsteuerbeträge fällig werden.

Nach zahlreichen Klagen von Eigentümern vor dem Bundesverfassungsgericht erklärte dieses die aktuelle Berechnung der Grundsteuer B im April 2018 für verfassungswidrig, da sie gegen das Gebot der Gleichbehandlung verstoße. Infolgedessen verabschiedete die Bundesregierung am 8. November 2019 die Grundsteuerreform. Diese tritt am 1. Januar 2025 in Kraft: Ab diesem Zeitpunkt wird die Grundsteuer anders berechnet.

Wie wird die Grundsteuer nach Inkrafttreten der Reform berechnet?

Auch nach der Reform bleibt es bei der Berechnung der Grundsteuer bei den drei Komponenten: Wert x Steuermesszahl x Hebesatz. Zur Wertermittlung der Immobilie werden jedoch statt bisher 20 Faktoren, nur noch diese fünf herangezogen:

    • Größe des Grundstücks
    • Immobilienalter
    • Art der Immobilie
    • Bodenrichtwert
    • Nettokaltmiete

Es ist zu erwarten, dass nach dem neuen Modell der Einheitswert für viele Immobilie deutlich höher ausfallen wird. Das würde auch eine kräftige Erhöhung der Grundsteuer nach sich ziehen. Bundesfinanzminister Olaf Scholz plant daher eine Senkung der Steuermesszahl und appelliert an die Gemeinden, ihre Hebesätze der Grundsteuer entsprechend zu reduzieren.

Gilt die neue Regelung zur Grundsteuer bundesweit?

Die Reform beinhaltet eine “Länderöffnungsklausel”. Das bedeutet, dass die einzelnen Bundesländer nicht verpflichtet sind, dieses Modell anzuwenden. Entscheiden sie sich für einen Sonderweg, müssen sie dafür ein eigenes Gesetz verabschieden. Doch die Zeit drängt. Bis zum 31. Dezember 2022 müssen die Behörden die neuen Grundstückswerte und Miethöhen ermittelt haben. Berlin, Brandenburg, Bremen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Thüringen wollen sich deshalb am Bundesmodell orientieren. Bayern, Niedersachsen, Baden-Württemberg, Hessen, Sachsen, Hamburg und das Saarland setzen auf eigene Regelungen. In den restlichen Bundesländern ist bisher keine Entscheidungen gefallen.

Grundsteuer-Hebesätze – FAQ

Welche Hebesätze gibt es?

In Deutschland gibt es zwei verschiedene Hebesätze – den für die Gewerbesteuer und den für die Grundsteuer. Da die Kommunen den Hebesatz der Grundsteuer selbst festlegen können, gibt es viele unterschiedliche Grundsteuer-Hebesätze. Aktuell ist von 0 Prozent bis zu 1050 Prozent alles vertreten. Mehr Informationen zu den Hebesätzen in Deutschland

Wie hoch ist der Hebesatz?

Wie hoch der Hebesatz ist, legt jede Gemeinde in Deutschland einmal im Jahr selbst fest. Dadurch kann sich der Hebesatz in einer Kommune von einem auf das andere Jahr verändern und höher oder niedriger ausfallen. Auch zwischen benachbarten Gemeinden kann es durchaus gravierende Unterschiede geben. Während mancherorts gar keine Grundsteuer erhoben wird, liegt der Hebesatz andernorts bei rund 1000 Prozent.

Welche Auswirkung hat der Hebesatz auf die Höhe der Grundsteuer?

Der Hebesatz wirkt sich stark auf die Höhe der Grundsteuer aus. Da das Produkt von Einheitswert und Grundsteuermesszahl mit diesem multipliziert wird, bestimmt der Hebesatz die finale Grundsteuer. Je höher der Hebesatz ist, umso mehr Grundsteuer müssen die Bewohner der entsprechenden Gemeinde für ihre Grundstücke zahlen. Mehr zur Auswirkung des Hebesatzes auf die Grundsteuer

Muss jeder die Grundsteuer zahlen?

Grundsätzlich ist jeder Eigentümer eines Grundstücks (bebaut und unbebaut) verpflichtet, die Grundsteuer zu bezahlen. Es gibt jedoch Möglichkeiten, sich teilweise oder gar komplett von ihr befreien zu lassen. Das gilt zum Beispiel für Eigentümer von Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen. Auch bei großen Schäden an einer Mietimmobilie kann es unter Umständen zur Befreiung der Grundsteuer kommen.

Hinweis:

Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten und -Artikel keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.

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