Die Grundsteuer-Hebesätze 2023
Die Grundsteuer B bewegt Immobilieneigentümer in ganz Deutschland. Erfahren Sie hier u. a., wie die Berechnung der Grundsteuer B aussieht, welche Faktoren ihre Höhe beeinflussen und warum das Thema auch politische Brisanz hat.
Inhaltsverzeichnis
Hinweis:
Lesen Sie alle ausführlichen Informationen zur Grundsteuer und nutzen Sie den Grundsteuerrechner in unserem Ratgeber-Artikel: Grundsteuer berechnen – was gilt für Einfamilienhäuser und Grundstücke?
Was ist die Grundsteuer B?
Die Grundsteuer B bezeichnet eine Gemeindesteuer, zu deren Zahlung jeder Eigentümer eines bebauten oder bebaubaren Grundstücks sowie eines Gebäudes verpflichtet ist. Sie wird einmal pro Jahr (am 1. Januar) von der jeweiligen Gemeinde festgelegt und erhoben. Einmal im Vierteljahr ist sie an das Finanzamt zu zahlen – unabhängig davon, ob es sich um ein bebautes oder unbebautes Grundstück handelt. Wie hoch die Steuer ausfällt, unterscheidet sich von Gemeinde zu Gemeinde und hängt von dem sogenannten Hebesatz der Grundsteuer ab.
Wer legt den Grundsteuer-Hebesatz fest?
Dank der Selbstverwaltungsgarantie kann jede Gemeinde den Hebesatz der Grundsteuer selbst frei bestimmen und damit die Steuerlast seiner Bürger aktiv beeinflussen. Er gilt immer für ein Haushaltsjahr. Das Recht dazu ist in Artikel 28 Absatz 2 Satz 3 des Grundgesetzes festgeschrieben.
Viele Gemeinden nutzen den Grundsteuer-Hebesatz, um ihre eigenen Steuereinnahmen zu erhöhen. Denn die Grundsteuer ist nach der Gewerbesteuer die größte Steuereinnahmequelle in Deutschland. Die rund 35 Millionen Grundstücke bringen den Kommunen jährlich insgesamt rund 14 Milliarden Euro Steuereinnahmen. Geld, das sie beispielsweise für den Ausbau ihrer Infrastruktur nutzen.
Gut zu wissen:
Neben der Grundsteuer B gibt es auch noch die Grundsteuer A und die Grundsteuer C. Der Buchstabe A steht hier für agrarisch, da diese Grundsteuer nur für Flächen der Land- und Forstwirtschaft und die entsprechenden Betriebe fällig wird. Grundsteuer C ist Teil der Grundsteuerreform ab 2025 und wird für unbebaute Grundstücke fällig. Die Grundsteuer-Hebesätze A , B und C können dementsprechend unterschiedlich sein.
Wie lässt sich die Grundsteuer berechnen?
Um die Grundsteuer zu berechnen, ermittelt der Fiskus zunächst den sogenannten Einheitswert der Immobilie basierend auf den Bodenrichtwerten aus den Jahren 1964 (alte Bundesländer) und 1935 (neue Bundesländer). Zweiter Faktor, um die Grundsteuer zu berechnen, ist die Grundsteuermesszahl. Sie bestimmt (in der Maßeinheit Promille), auf welchen Teil des Einheitswerts Steuern zu erheben sind. Entsprechende Regelungen zu den Promille-Werten je nach Gebäudetyp finden sich in §14 (Grundsteuer A) und §15 (Grundsteuer B) Grundsteuergesetz (GrStG). Zum Schluss kommt der Hebesatz der jeweiligen Ortschaft ins Spiel. Alle drei Werte miteinander multipliziert ergeben die Grundsteuerschuld von Eigentümerinnen pro Jahr.
In einer Formel ausgedrückt:
Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer B
Berechnungsbeispiel
Ausgangslage ist ein unbebautes Grundstück – Einheitswert: 35.000 Euro, Steuermesszahl: 3,5 Promille. Miteinander multipliziert ergibt sich ein Grundsteuermessbetrag von 122,50 Euro. Vervielfacht man den Wert mit dem in Duisburg geltenden Hebesatz der Grundsteuer von 855 Prozent, ergibt sich eine Steuerlast von 1.047,38 Euro. Zum Vergleich: In Ingelheim am Rhein würden bei einem niedrigen Hebesatz von 80 Prozent nur 98 Euro Steuern anfallen.
Wird die Grundsteuer nach Quadratmeter berechnet?
Die Grundsteuer wird zwar nicht direkt nach der Quadratmeterzahl berechnet, dennoch spielt diese dabei eine Rolle. Noch bis 2025 basiert die Grundsteuer auf dem Einheitswert der Immobilie. Um diesen festzulegen, wendet das Finanzamt das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren an. Bei beiden Verfahren ist der Bodenwert ein Faktor. Um diesen zu erhalten, wird die Grundstücksgröße mit dem entsprechenden Bodenrichtwert multipliziert.
Gut zu wissen: Bei Änderungen am Grundstück (z.B. Aufteilung) oder der auf ihm erbauten Immobilie (Anbau, Abriss) ändert sich auch die Grundsteuer. Das Finanzamt bestimmt einen neuen Einheitswert und gegebenenfalls eine neue Grundsteuermesszahl.
Wie viel Grundsteuer zahlt man für 1.000 Quadratmeter?
Wie viel Grundsteuer für ein Grundstück mit 1.000 Quadratmetern Fläche anfällt, hängt davon ab, wo sich das Grundstück befindet. Dementsprechend variiert der Grundsteuerhebesatz und auch der Bodenrichtwert. Auch ist relevant, ob und wie das Grundstück bebaut ist, da die Bebauung die Steuermesszahl beeinflusst. Der Einheitswert ist ebenfalls bei der Berechnung der Grundsteuer von Bedeutung.
Wie viel Grundsteuer zahlt man für ein Haus?
Wie viel Grundsteuer für ein Haus zu bezahlen ist, hängt von drei großen Faktoren ab. So ist es relevant, wo sich das Haus befindet, um welche Art Haus es sich handelt und wie hoch der vom Finanzamt ermittelte Einheitswert ausfällt. Dementsprechend gibt es keinen Pauschalbetrag an Grundsteuer, der für ein Haus zu zahlen ist.
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Wie hoch ist der Grundsteuer-Hebesatz in den Landeshauptstädten?
Mit stolzen 810 Prozent ist der Grundsteuer-Hebesatz in Berlin der höchste der insgesamt 16 Landeshauptstädte beziehungsweise Stadtstaaten. Danach folgt die Hansestadt Bremen mit seiner attraktiven Altstadt und dem Schnoorviertel. Hier liegt der Hebesatz der Grundsteuer bei 695 Prozent. Den dritthöchsten Hebesatz unter den Landeshauptstädten setzt Dresden mit 635 Prozent an.
Städteranking
| Stadt | Bundesland | Einwohnerzahl (Stand 31.12.19) | Hebesatz |
|---|---|---|---|
| Berlin | Stadtstaat Berlin | 3.669.491 | 810 % |
| Bremen | Stadtstaat Bremen | 567.559 | 695 % |
| Dresden | Sachsen | 556.780 | 635 % |
| Schwerin | Mecklenburg-Vorpommern | 95.653 | 595 % |
| Hannover | Niedersachsen | 536.925 | 600 % |
| Erfurt | Thüringen | 213.981 | 550 % |
| Hamburg | Stadtstaat Hamburg | 1.847.253 | 540 % |
| München | Bayern | 1.484.226 | 535 % |
| Stuttgart | Baden-Württemberg | 635.911 | 520 % |
| Kiel | Schleswig-Holstein | 246.794 | 500 % |
| Magdeburg | Sachsen-Anhalt | 237.565 | 495 % |
| Potsdam | Brandenburg | 180.334 | 545 % |
| Wiesbaden | Hessen | 278.474 | 492 % |
| Saarbrücken | Saarland | 180.374 | 490 % |
| Mainz | Rheinland-Pfalz | 218.578 | 480 % |
| Düsseldorf | Nordrhein-Westfalen | 621.877 | 440 % |
Ein Blick auf die Tabelle zeigt, dass die Verteilung der Hebesätze keinem Muster folgt und auch nichts mit Ost-West-Gefälle oder Nord-Süd-Unterschieden zu tun hat.
Interessant: Obwohl bei den Kauf- und Mietpreisen seit Langem Spitzenreiter in Deutschland, befindet sich der Grundsteuer-Hebesatz in München im Mittelfeld.
Wo sind die Grundsteuer-Hebesätze am höchsten?
Obwohl die Hebesätze der Grundsteuer in den Landeshauptstädten teils sehr hoch liegen, werden hier noch nicht die Spitzenwerte des Landes erreicht. Der höchste Hebesatz der Bundesrepublik erwartet Grundstücksbesitzer mit 1050 % im hessischen Lautertal. Die Gemeinde im Odenwald (rund 7.000 Einwohner) hob den Wert damit enorm von bereits hohen 750 % im Jahr 2017 an. Den zweit- und dritthöchsten Wert verlangen mit Offenbach am Main und Nauheim ebenfalls Gemeinden in Hessen. Die Grundsteuer-Hebesätze betragen hier aktuell 995 % und 960 %. Dahinter folgen Bergneustadt (959 %) und Hürtgenwald (950 %) als Gemeindem mit hohem Grundsteuer-Hebesatz in NRW.
Die höchsten Grundsteuer-Hebesätze in Deutschland
| Ortschaft | Einwohnerzahl (Stand 31.12.19) | Hebesatz |
|---|---|---|
| Lautertal | 7.656 | 1050 % |
| Offenbach am Main | 130.280 | 995 % |
| Nauheim | 10.679 | 960 % |
| Bergneustadt | 18.677 | 959 % |
| Hürtgenwald | 8.700 | 950 % |
Bemerkenswert: Selbst innerhalb der Bundesländer gibt es große Unterschiede bei der Höhe der Hebesätze. So ist der Hebesatz in Hürtgenwald mit 950 % mehr als doppelt so hoch wie in der Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens (440 %).
Grundsteuer berechnen: Wo gibt es die niedrigsten Hebesätze?
Nicht alle Gemeinden verlangen bei der Grundsteuer Hebesätze im hohen dreistelligen Bereich. Es gibt auch Orte, in denen die Grundsteuer für Grundstückseigentümer vergleichsweise niedrig ist. Dazu gehören: Elisabeth-Sophien-Koog auf der nordfriesischen Halbinsel Nordstrand mit 49 Einwohnern, Dammfleth mit 276 Einwohnerinnen und Lockstedt mit 140 Einwohnern. Alle drei Ortschaften liegen in Schleswig-Holstein und verlangen nur 100 Prozent Hebesatz. Auch das Städtchen Ingelheim am Rhein in Rheinland-Pfalz mit gut 35.000 Einwohnerinnen und jeder Menge Weinbergen meint es gut mit Eigenheimbesitzern. Die Stadt setzt nur 80 Prozent Hebesatz an. Mit einem noch niedrigeren Wert kommt die Gemeinde Christinenthal mit 70 Einwohnern und einem Hebesatz von 45 Prozent ihren Grundstücksbesitzerinnen entgegen.
Die niedrigsten Grundsteuer-Hebesätze der Bundesrepublik
| Ortschaft | Einwohnerzahl (Stand 31.12.19) | Hebesatz |
|---|---|---|
| Christinenthal | 70 | 45 % |
| Ingelheim am Rhein | 35.193 | 80 % |
| Dammfleth | 276 | 100 % |
| Lockstedt | 140 | 100 % |
| Elisabeth-Sophien-Koog | 49 | 100 % |
Übersicht der Gemeinden mit den höchsten und niedrigsten Hebesätzen in Deutschland
Wo zahlen Grundstücksbesitzer keine Grundsteuer?
Neben den teils hohen Hebesätzen gibt es auch einige Gemeinden, die gar keinen Hebesatz erheben. Das heißt: Grundstücksbesitzer in diesen zwölf deutschen Gemeinden zahlen hier überhaupt keine Grundsteuer B.
Die Gemeinden mit vergleichsweise geringen Bevölkerungszahlen finden sich vor allem in den Bundesländern Rheinland-Pfalz (Bergenhausen, Gornhausen, Rayerschied, Reuth, Riegenroth, Wahlbach) und Schleswig-Holstein (Friedrichsgabekoog, Wesselburener Deichhausen, Hillgroven, Norderfriedrichskoog, Südermarsch). Auch der Ort
in Baden-Württemberg erhebt keinen Hebesatz für seine Grundstücksbesitzer.
Gemeinden ohne Hebesätze
| Ortschaft | Einwohnerzahl (Stand 31.12.19) | Hebesatz |
|---|---|---|
| Bergenhausen | 120 | 0 % |
| Gornhausen | 219 | 0 % |
| Rayerschied | 101 | 0 % |
| Reuth | 166 | 0 % |
| Riegenroth | 239 | 0 % |
| Wahlbach | 185 | 0 % |
| Friedrichsgabekoog | 53 | 0 % |
| Wesselburener Deichhausen | 104 | 0 % |
| Hillgroven | 58 | 0 % |
| Norderfriedrichskoog | 40 | 0 % |
| Südermarsch | 144 | 0 % |
| Büsingen am Hochrhein | 1.536 | 0 % |
Muss jeder die Grundsteuer zahlen?
Einige Eigentümerinnen haben die Chance auf eine Befreiung von der Grundsteuer – teilweise oder sogar komplett. Dazu zählen beispielsweise Eigentümer von Denkmalschutzimmobilien . Auch ein Schaden an einer Mietimmobilie (z. B. durch Feuer, Wasser) kann zu einer Befreiung führen, ebenso unter Umständen ein hoher Mietausfall.
Wird die Grundsteuer auf die Miete umgelegt?
Vermieter haben die Möglichkeit, die Grundsteuer auf ihre Mieterinnen umzulegen. Die Kosten fallen in diesem Fall als Nebenkosten und finden sich entsprechend in der Betriebskostenabrechnung beziehungsweise Nebenkostenabrechnung an.
Hat ein Eigentümerwechsel Einfluss auf die Grundsteuer?
Nein, ein Eigentümerwechsel hat keinen Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer. Einzige Ausnahme: Ein Eigentümer teilt seine Immobilie in Wohneigentum auf. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn er ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchte – jedoch nicht als Ganzes, sondern jede Wohnung einzeln. Dies zieht auch eine neue Berechnung der Grundsteuer B für jede einzelne Eigentumswohnung nach sich.
Gut zu wissen
Das Gesetz regelt, dass bei einem Eigentümerwechsel derjenige die Grundsteuer entrichtet, der zum 1. Januar des Verkaufsjahres laut Grundbuchauszug auch Eigentümer war. Es ist jedoch möglich, dass Verkäuferin und Käufer im Kaufvertrag für ein Haus etwas anderes regeln.
Lohnt es sich, beim Immobilienkauf oder Neubau auf die Hebesätze bzw. die Grundsteuer zu achten?
In Einzelfällen kann es sich bei der Immobiliensuche lohnen, auf den Grundsteuer-Hebesatz zu achten, ausschlaggebend sollte er jedoch nicht sein. Angenommen, Sie haben für einen geplanten Hausbau zwei vergleichbare Grundstücke an der Hand, die in unterschiedlichen Gemeinden liegen. Ist der Grundsteuer-Hebesatz in einer davon deutlich geringer als in der anderen, profitieren Sie von einer niedrigeren Grundsteuerabgabe. Jedoch haben Sie keine Garantie, wie lange dieser Wert gilt. Da Gemeinden dazu berechtigt sind, den Grundsteuer-Hebesatz theoretisch jährlich anzupassen, ist es durchaus möglich, dass dieser auf einmal deutlich angehoben oder auch gesenkt wird. Achten Sie beim Immobilienkauf oder einem Neubau daher lieber auf andere Faktoren wie Lage und Infrastruktur, Ihre persönlichen Vorlieben und den Zustand der Immobilie. Ein Grundsteuer-Hebesatz-Vergleich sollte erst danach eine Rolle spielen.
Welche Kritik gibt es an der Grundsteuer?
Die aktuelle Grundsteuer steht in der Kritik, da die Finanzämter als Berechnungsgrundlage völlig veraltete Werte anwenden. Dabei handelt es sich um die jeweiligen Einheitswerte der Immobilie, die in den alten Bundesländern auf den Bodenrichtwerten aus dem Jahr 1964 basieren. In den neuen Bundesländern sind diese sogar noch älter: Hier werden die Daten von 1935 herangezogen. Eigentlich hätten die Einheitswerte alle sechs Jahre überprüft werden sollen, dies ist jedoch nicht geschehen. Die Preise auf dem Immobilienmarkt haben sich allerdings sehr stark verändert, sodass Einheits- und Verkehrswert einer Immobilie mitunter stark voneinander abweichen. Das führt unter anderem dazu, dass für vergleichbare Immobilien in einer Gemeinde unterschiedliche Einheitswerte angesetzt werden und dadurch deutlich abweichende Grundsteuerbeträge fällig werden.
Nach zahlreichen Klagen von Eigentümern vor dem Bundesverfassungsgericht erklärte dieses die aktuelle Berechnung der Grundsteuer B im April 2018 für verfassungswidrig, da sie gegen das Gebot der Gleichbehandlung verstoße. Infolgedessen verabschiedete die Bundesregierung am 8. November 2019 die Grundsteuerreform. Diese tritt am 1. Januar 2025 in Kraft: Ab diesem Zeitpunkt wird die Grundsteuer anders berechnet.
Wie wird die Grundsteuer nach Inkrafttreten der Reform berechnet?
Auch nach der Reform bleibt es bei der Berechnung der Grundsteuer bei den drei Komponenten: Wert x Steuermesszahl x Hebesatz. Zur Wertermittlung der Immobilie werden jedoch statt bisher 20 Faktoren, nur noch diese fünf herangezogen:
Größe des Grundstücks
Immobilienalter
Art der Immobilie
Bodenrichtwert
Nettokaltmiete
Es ist zu erwarten, dass nach dem neuen Modell der Einheitswert für viele Immobilie deutlich höher ausfallen wird. Das würde auch eine kräftige Erhöhung der Grundsteuer nach sich ziehen. Der damalige Bundesfinanzminister Bundesfinanzminister Olaf Scholz plante daher eine Senkung der Steuermesszahl und appellierte an die Gemeinden, ihre Hebesätze der Grundsteuer entsprechend zu reduzieren.
Wie wird die neue Grundsteuer 2023 erhoben?
Grundstückbesitzerinnen sind dazu verpflichtet, im Jahr 2023 eine Steuererklärung zur Erklärung des Grundsteuerwerts beim entsprechenden Finanzamt einzureichen. Betroffene Eigentümer werden dafür rechtzeitig per Post vom Finanzamt informiert. Die Steuererklärung soll laut aktuellem Stand und Fristverlängerung bis zum 31. Januar 2023 digital über das Elster-Programm der Finanzämter eingereicht werden. Grundstück- und Hausbesitzer, die sich noch nicht bei der Online-Software Elster registriert sind, sollten sich demnächst darum kümmern oder alternativ einen Steuerberater beauftragen.
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Berechnungsmodell für die Grundsteuer
Für viele Immobilienbesitzer ist das Berechnungsmodell für die Grundsteuer nicht auf den ersten Blick verständlich. Nicht alle Bundesländer verwenden zur Berechnung der Grundsteuer dieselben Methoden, es gibt also kein einheitliches Berechnungsmodell, welches für die Grundsteuer in ganz Deutschland anzuwenden ist. Zwar hat der Bund einen Vorschlag für die Berechnung abgegeben, letztendlich kann jedoch jedes Bundesland frei wählen, ob sie den Vorschlag annehmen oder ein eigenes Berechnungsmodell für die Grundsteuer nutzen.
Generell beruhen aber alle Berechnungsmodelle für die Grundsteuer 2023 auf drei Grundtypen:
Bundesmodell: Für das Bundesmodell kommt der Verkehrswert einer Immobilie zum Einsatz. Für dieses Berechnungsmodell werden die meisten Daten benötigt. Insgesamt wird der Vorschlag des Bundes zur Berechnung der Grundsteuer von 16 Bundesländern genutzt.
Flächenmodell: Hier spielt nur die Größe der Immobilie eine Rolle, ggf. wird auch die Lage der Immobilie mit einbezogen. Folgende Bundesländer setzen das Flächenmodell ein: Bayern, Hamburg, Hessen.
Bodenwertmodell: Dieses Berechnungsmodell basiert auf dem Bodenrichtwert einer Immobilie. Der Bodenrichtwert beschreibt den durchschnittlichen Grundstückswert innerhalb von vordefinierten Zonen. Dieses Modell wird ausschließlich in Baden-Württemberg genutzt.
Gilt die neue Regelung zur Grundsteuer bundesweit?
Die Reform beinhaltet eine “Länderöffnungsklausel”. Das bedeutet, dass die einzelnen Bundesländer nicht verpflichtet sind, dieses Modell anzuwenden. Entscheiden sie sich für einen Sonderweg, müssen sie dafür ein eigenes Gesetz verabschieden. Doch die Zeit drängt. Bis Ende Januar 2023 müssen die Behörden die neuen Grundstückswerte und Miethöhen ermittelt haben. Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holsteinund und Thüringen wollen sich deshalb am Bundesmodell orientieren. Bayern, Niedersachsen, Baden-Württemberg, Hessen, Sachsen, Hamburg und das Saarland setzen auf eigene Regelungen.
