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Grundsteuer berechnen:
Die Grundsteuer-Hebesätze 2018
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Die Grundsteuer-Hebesätze 2018
Grundsteuer berechnen:
Die Grundsteuer-Hebesätze 2018

Clarissa Freund

Immobilienredakteurin

15. April 2019 ·  11 Minuten Lesezeit

Die Grundsteuer B bewegt Immobilieneigentümer in ganz Deutschland. Erfahren Sie hier u.a., wie sich die Grundsteuer berechnet, welche Faktoren ihre Höhe beeinflussen und warum das Thema auch politische Brisanz hat.

Was ist die Grundsteuer B?

Die Grundsteuer B bezeichnet eine Gemeindesteuer, zu deren Zahlung jeder Eigentümer eines bebauten oder bebaubaren Grundstücks sowie eines Gebäudes verpflichtet ist. Sie wird einmal pro Jahr (am 1. Januar) von der jeweiligen Gemeinde festgelegt und erhoben und ist einmal im Vierteljahr an das Finanzamt zu zahlen – unabhängig davon, ob es sich um ein bebautes oder unbebautes Grundstück handelt. Wie hoch die Steuer ausfällt, unterscheidet sich von Gemeinde zu Gemeinde und hängt von dem sogenannten Hebesatz ab. Diesen Faktor kann jeder Ort selbst frei bestimmen und damit die Steuerlast seiner Bürger aktiv beeinflussen.

Viele Gemeinden nutzen den Hebesatz, um ihre eigenen Steuereinnahmen zu erhöhen. Denn die Grundsteuer ist nach der Gewerbesteuer die größte Steuereinnahmequelle in Deutschland. Die rund 35 Millionen Grundstücke bringen den Kommunen jährlich insgesamt rund 14 Milliarden Euro Steuereinnahmen. Geld, das sie beispielsweise für den Ausbau ihrer Infrastruktur nutzen.

Gut zu wissen: Neben der Grundsteuer B gibt es auch noch die Grundsteuer A. Der Buchstabe A steht hier für agrarisch, da diese Grundsteuer nur für Flächen der Land- und Forstwirtschaft und die entsprechenden Betriebe fällig wird.

Wie lässt sich die Grundsteuer berechnen?

Um die Grundsteuer zu berechnen, ermittelt der Fiskus zunächst den sogenannten Einheitswert der Immobilie basierend auf den Bodenrichtwerten aus den Jahren 1964 (alte Bundesländer) und 1935 (neue Bundesländer). Zweiter Faktor, um die Grundsteuer zu berechnen, ist die Grundsteuermesszahl. Sie bestimmt (in der Maßeinheit Promille), auf welchen Teil des Einheitswerts Steuern zu erheben sind. Entsprechende Regelungen zu den Promille-Werten je nach Gebäudetyp finden sich in §14 (Grundsteuer A) und §15 (Grundsteuer B) Grundsteuergesetz (GrStG). Zum Schluss kommt der Hebesatz der jeweiligen Ortschaft ins Spiel. Alle drei Werte miteinander multipliziert ergeben die Grundsteuerschuld von Eigentümern pro Jahr.

In einer Formel ausgedrückt:

Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer B

Berechnungsbeispiel

Ausgangslage ist ein unbebautes Grundstück – Einheitswert: 35.000 Euro, Steuermesszahl: 3,5 Promille. Miteinander multipliziert ergibt sich ein Grundsteuermessbetrag von 122,50 Euro. Vervielfacht man den Wert mit dem in Duisburg geltenden Hebesatz von 855 Prozent, ergibt sich eine Steuerlast von 1.047,38 Euro. Zum Vergleich: In Ingelheim am Rhein würden bei einem niedrigen Hebesatz von 80 Prozent nur 98 Euro Steuern anfallen.

Gut zu wissen: Bei Änderungen am Grundstück (z.B. Aufteilung) oder der auf ihm erbauten Immobilie (Anbau, Abriss) ändert sich auch die Grundsteuer. Das Finanzamt bestimmt einen neuen Einheitswert und gegebenenfalls eine neue Grundsteuermesszahl.

Wie hoch ist der Grundsteuer-Hebesatz in den Landeshauptstädten?

Mit einem Hebesatz von stolzen 810 Prozent ist Berlin die teuerste der insgesamt 16 Landeshauptstädte beziehungsweise Stadtstaaten. Danach folgt die Hansestadt Bremen mit seiner attraktiven Altstadt und dem Schnoorviertel. Hier liegt der Hebesatz bei 695 Prozent. Den dritthöchsten Hebesatz unter den Landeshauptstädten setzt Dresden mit 635 Prozent an.

Städteranking

Stadt Bundesland Einwohnerzahl (Stand 30.06.2017) Hebesatz
Berlin Stadtstaat Berlin 3.592.059 810 %
Bremen Stadtstaat Bremen 566.360 695 %
Dresden Sachsen 547.289 289 %
Schwerin Mecklenburg-Vorpommern 95.726 595 %
Hannover Niedersachsen 532.997 600 %
Erfurt Thüringen 211.647 550 %
Hamburg Stadtstaat Hamburg 1.820.932 540 %
München Bayern 1.470.351 535 %
Stuttgart Baden-Württemberg 630.204 520 %
Kiel Schleswig-Holstein 247.135 500 %
Magdeburg Sachsen-Anhalt 238.275 495 %
Potsdam Brandenburg 173.228 545 %
Wiesbaden Hessen 277.813 492 %
Mainz Rheinland-Pfalz 214.127 480 %
Saarbrücken Saarland 180.623 470 %
Düsseldorf Nordrhein-Westfalen 614.839 440 %

Ein Blick auf die Tabelle zeigt, dass die Verteilung der Hebesätze keinem Muster folgt und auch nichts mit Ost-West-Gefälle oder Nord-Süd-Unterschieden zu tun hat.

Interessant: Selbst München – bei den Kauf- und Mietpreisen seit Langem Spitzenreiter in Deutschland – findet sich bei den Hebesätzen im Mittelfeld.

Wo sind die Grundsteuer-Hebesätze am höchsten?

Obwohl die Hebesätze in den Landeshauptstädten teils sehr hoch liegen, werden hier noch nicht die Spitzenwerte des Landes erreicht. Der höchste Hebesatz der Bundesrepublik erwartet Grundstücksbesitzer mit 1050 % im hessischen Lautertal. Die Gemeinde im Odenwald (rund 7.000 Einwohner) hob den Wert damit enorm von bereits hohen 750 % im Jahr 2017 an. Den zweithöchsten Wert verlangt mit Nauheim ebenfalls eine Gemeinde in Hessen. Der Hebesatz beträgt hier aktuell 960 Prozent. Dahinter folgen Hürtgenwald (950 %), Bönen (940 %) und Witten (910 %) in Nordrhein-Westfalen.

Die höchsten Hebesätze in Deutschland

Ortschaft Einwohnerzahl (Stand 30.06.2017) Hebesatz
Lautertal 7.192 1050 %
Nauheim 10.550 960 %
Hürtgenwald 8.671 950 %
Bönen 18.101 940 %
Witten 96.700 910 %

Bemerkenswert: Selbst innerhalb der Bundesländer gibt es große Unterschiede bei der Höhe der Hebesätze. So ist der Hebesatz in Witten mit 910 Prozent mehr als doppelt so hoch wie in der Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens (440 %).

Grundsteuer berechnen: Wo gibt es die niedrigsten Hebesätze?

Nicht alle Gemeinden verlangen Hebesätze im hohen dreistelligen Bereich. Es gibt auch Orte, in denen die Grundsteuer für Grundstückseigentümer vergleichsweise niedrig ist. Dazu gehören: Elisabeth-Sophien-Koog auf der nordfriesischen Halbinsel Nordstrand mit 46 Einwohnern, Dammfleth mit 296 Einwohnern und Lockstedt mit 146 Einwohnern. Alle drei Ortschaften liegen in Schleswig-Holstein und verlangen nur 100 Prozent Hebesatz. Auch das Städtchen Ingelheim am Rhein in Rheinland-Pfalz mit knapp 25.000 Einwohnern und jeder Menge Weinbergen meint es gut mit Eigenheimbesitzern. Die Stadt setzt nur 80 Prozent Hebesatz an. Mit einem noch niedrigeren Wert kommt die Gemeinde Christinenthal mit 72 Einwohnern und einem Hebesatz von 45 Prozent ihren Grundstücksbesitzern entgegen.

Die niedrigsten Hebesätze der Bundesrepublik

Ortschaft Einwohnerzahl (Stand 30.06.2017) Hebesatz
Christinenthal 72 45 %
Ingelheim am Rhein 24.997 80 %
Dammfleth 296 100 %
Lockstedt 146 100 %
Elisabeth-Sophien-Koog 46 100 %

Wo zahlen Grundstücksbesitzer keine Grundsteuer?

Neben den teils hohen Hebesätzen gibt es auch einige Gemeinden, die gar keinen Hebesatz erheben. Das heißt: Grundstücksbesitzer zahlen hier überhaupt keine Grundsteuer B. Die Gemeinden mit vergleichsweise geringen Bevölkerungszahlen finden sich vor allem in den Bundesländern Rheinland-Pfalz (Bergenhausen, Rayerschied, Riegenroth, Mittelstrimmig, Wahlbach) und Schleswig-Holstein (Friedrichsgabekoog, Wesselburener Deichhausen, Norderfriedrichskoog, Südermarsch). Auch der Ort Büsingen am Hochrhein in Baden-Württemberg erhebt keinen Hebesatz für seine Grundstücksbesitzer.

Gemeinden ohne Hebesätze

Ortschaft Einwohnerzahl (Stand 30.06.2017) Hebesatz
Bergenhausen 120 0 %
Rayerschied 96 0 %
Riegenroth 247 0 %
Wahlbach 182 0 %
Friedrichsgabekoog 54 0 %
Wesselburener Deichhausen 102 0 %
Büsingen am Hochrhein 1.429 0 %
Mittelstrimmig 402 0 %
Norderfriedrichskoog 52 0 %
Südermarsch 151 0 %

Muss jeder die Grundsteuer zahlen?

Einige Eigentümer haben die Chance auf eine Befreiung von der Grundsteuer – teilweise oder sogar komplett. Dazu zählen beispielsweise Eigentümer von Denkmalschutz-Immobilien. Auch ein Schaden an einer Mietimmobilie (z.B. durch Feuer, Wasser) kann zu einer Befreiung führen, ebenso unter Umständen ein hoher Mietausfall.

Hinweis:
Vermieter haben die Möglichkeit, die Grundsteuer auf ihre Mieter umzulegen. Die Kosten fallen in diesem Fall als Nebenkosten und finden sich entsprechend in der Betriebskostenabrechnung beziehungsweise Nebenkostenabrechnung an.

Hat ein Eigentümerwechsel Einfluss auf die Grundsteuer?

Nein, ein Eigentümerwechsel hat keinen Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer. Einzige Ausnahme: Ein Eigentümer teilt seine Immobilie in Wohneigentum auf. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn er ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchte – jedoch nicht als Ganzes, sondern jede Wohnung einzeln. Dies zieht auch eine Neuberechnung der Steuer für jede einzelne Eigentumswohnung nach sich.

Gut zu wissen: Das Gesetz regelt, dass bei einem Eigentümerwechsel derjenige die Grundsteuer entrichtet, der zum 1. Januar des Verkaufsjahres laut Grundbuchauszug auch Eigentümer war. Es ist jedoch möglich, dass Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag für ein Haus etwas anderes regeln.

Welche Kritik gibt es an der Grundsteuer?

Die Grundsteuer bewegt nicht nur Eigentümer, deren Grundstück in Gemeinden mit hohen Grundsteuer-Hebesätzen liegt. Mit dem Thema Grundsteuer befassen sich inzwischen auch Politiker und Gerichte. Kritikpunkt Nummer 1: Die veralteten Einheitswerte aus den Jahren 1935 und 1964, auf deren Grundlage Finanzämter die Grundsteuer berechnen. Nach zahlreichen Klagen von Eigentümern vor dem Bundesverfassungsgericht erklärte dieses die aktuelle Berechnung der Grundsteuer im April 2018 für verfassungswidrig. Ein Jahr später hat Finanzminister Olaf Scholz einen Gesetzesentwurf präsentiert, der die Grundsteuer reformieren soll. Wenn es dieser Entwurf oder eine Alternative nicht bis Ende 2019 zu einem Gesetz schaffen, muss zukünftig niemand mehr die Grundsteuer berechnen. Sie soll in diesem Fall ersatzlos gestrichen werden.

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