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Warum eine Hausbewertung wichtig ist

Über den Erfolg beim Hausverkauf entscheidet häufig schon der Angebotspreis. Viele Eigentümer schätzen den Wert ihres Hauses zu hoch ein, da es für sie auch einen emotionalen Wert hat. Dadurch werden sich aber potentielle Kunden gar nicht erst beim Verkäufer melden. Und umgekehrt geht ein zu niedrig angesetzter Angebotspreis zu Lasten des Gewinns. Um einen angemessenen Preis festzulegen, kann sowohl ein schriftliches Wertgutachten durch einen Immobiliengutachter genutzt werden, als auch eine eigenständige Analyse durchgeführt werden. Eine Alternative bietet die kostenlose Hausbewertung im Internet.

Die Hausbewertung durch einen Experten

Insbesondere wenn Besitzverhältnisse zu klären sind oder ein schriftliches Wertgutachten benötigt wird, sollte man auf einen Sachverständigen zurückgreifen. Er bewertet anhand verschiedener Verfahren, des Sachwert-, Vergleichswert- und Ertragswertverfahrens, den Verkehrswert einer Immobilie. Die Kosten für die Bewertung durch einen Immobiliengutachter sind in der Regel abhängig vom Wert der Immobilie. Bei einem Verkaufspreis von etwa 400.000 Euro liegt der Preis für das Gutachten bei etwa 1500 Euro bis 2000 Euro. Geeignete Sachverständige sind beispielsweise Bau- und Vermessungsingenieure, Architekten und Immobilienmakler. Sofern Sie beabsichtigen später auch den Verkauf über einen Makler abzuwickeln, nimmt ein guter Immobilienmakler die Hausbewertung kostenlos für Sie vor.

Wann ein professionelles Wertgutachten erforderlich ist:

  • Bei einem Erbfall
  • Bei einer Scheidung
  • Im Versicherungsfall
  • Bei einer Zwangsversteigerung
  • Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen

Führen Sie die Hausbewertung selbständig durch

Sofern die Hausbewertung von keiner Behörde oder Institution eingefordert wird, ist die Beauftragung eines Gutachters nicht unbedingt notwendig, sondern kann selbstständig durchgeführt werden. Dazu eignen sich verschiedene Methoden:

Sachwert der Immobilie ermitteln

Der Sachwert bemisst sich an den Herstellungskosten des Hauses, weshalb er auch Substanzwert genannt wird. Er lässt sich mit Hilfe der Brandschutzversicherung überschlagen. Im Versicherungsschein für die Gebäudeversicherung findet sich ein Brandversicherungswert, der mit dem aktuell gültigen Faktor, der regelmäßig neu ermittelt wird und bei der Brandversicherung erfragt werden kann, multipliziert werden muss. Das Ergebnis ist der ungefähre Verkehrswert des Hauses. Der Wert des Grundstücks ist in diese Berechnung jedoch noch nicht eingeflossen. Er muss separat berechnet und mit dem Verkehrswert des Hauses addiert werden.

Der Grundstückswert kann auf verschiedene Weisen bestimmt werden. Mittels des Verkehrswerts, des Bodenrichtwerts oder mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens.

Da bei der Berechnung des Sachwerts eine Reihe äußerer Faktoren unberücksichtigt bleiben, eignet sie sich nur bedingt zur Hausbewertung, denn dabei müssen auch Faktoren wie die Marktsituation und die lokalen Immobilienpreise berücksichtigt werden:

Lokale Marktsituation

Einen guten Überblick über den Verkehrswert einer Immobilie ermöglicht das Beobachten der lokalen Immobilienpreise, denn er wird wesentlich vom Angebot und der Nachfrage vor Ort bestimmt. Die aktuelle Marktsituation lässt sich anhand des örtlichen Immobilienpreisspiegels ermitteln.

Lage

Über die Nachfrage nach der Immobilie wird deren Lage zu einem großen Teil mitbestimmen. Die Lage wird anhand einer Vielzahl von Kriterien bewertet:

  • Verkehrsaufkommen
  • Emissionsbelastung
  • Anbindung zum Nahverkehr
  • Parkmöglichkeiten
  • Arbeitsmarktlage im Umfeld
  • Einkaufsmöglichkeiten
  • Öffentliche Einrichtungen
  • Kulturelles Angebot
  • Infrastruktur
  • Straßenbild
  • Entfernung zu Naherholungsgebieten

Preisentwicklung

In die Hausbewertung fließt auch ein, wie sich die Kaufpreise am Standort künftig entwickeln könnten. Viele Immobilienkäufer spekulieren auf eine Wertsteigerung, wovon insbesondere in beliebten Wohngegenden mit starkem Bevölkerungswachstum und hoher Nachfrage nach Wohnraum auszugehen ist.

Der Immobilienmarkt in Deutschland verzeichnet nach wie vor ein Wachstum und wird als besonders attraktiv angesehen.

Vergleichen

Recht zuverlässig lässt sich der Verkehrswert einer Immobilie bestimmen, indem man sie mit anderen Verkaufsobjekten vergleicht. Diese sollten der eigenen Immobilie bezüglich ihrer Eigenschaften wie Lage, Größe und Ausstattung möglichst ähnlich sein. Allerdings liegen die in Immobilienangeboten geforderten Angebotspreise oft höher als die letztendlich erzielten Verkaufspreise. Wer die Angebote über einen längeren Zeitraum beobachtet, findet so heraus, ob der Eigentümer den Preis in dieser Zeit nach unten korrigieren musste und erhält einen Eindruck davon, wie lange der Verkauf der eigenen Immobilie vermutlich dauern wird.

Wohnfläche korrekt berechnen

Da Wohnfläche wertvoller ist als Grundfläche, ist ihre korrekte Angabe ebenso bedeutsam für den erzielbaren Verkaufserlös. Dabei gelten Balkone, Loggien und Terrassen aber nur zu 25 Prozent als Wohnfläche. Eine Anrechnung von bis zu 50 Prozent als Wohnfläche ist bei sehr guten Lagen oder einer aufwendigen Gestaltung möglich, wenn dadurch ein erhöhter Wohnwert herbeigeführt wird. Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossenen Räume gehören komplett zur Wohnfläche. Sofern ein Wintergarten jedoch nicht beheizbar ist, zählt auch er nur zu 25 Prozent zur Wohnfläche.

Vom Verkehrswert zum Angebotspreis

Wenn der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt wurde, kann anhand dieser Schätzung und der Marktbeobachtung ein Angebotspreis bestimmt werden. Dieser Preis und auch der Verkaufspreis weichen häufig vom Verkehrswert ab: Meist wird davon ausgegangen, dass sich der Verkaufspreis um bis zu 10 Prozent von der Bewertung des Hauses abweichen kann, da dieser stark von der Nachfrage bestimmt wird.
Bei der Festlegung des Angebotspreises sollten psychologische Preisschwellen berücksichtigt werden. Schon ein Preis von 400.000 Euro wirkt auf Interessenten deutlich höher als ein Preis von 399.000 Euro. Außerdem erwarten Interessenten in den Verkaufsverhandlungen einen Nachlass, meist in der Höhe von 5 bis 10 Prozent, weswegen der Angebotspreis entsprechend höher gelegt werden sollte.

Wenn sich trotz aller Vorbereitung kein Käufer findet, kann die Ursache eine falsche Einschätzung der Marktlage oder eine unrealistische Preisvorstellung sein.

Die kostenlose Hausbewertung von Homeday

Einen ersten Überblick über den Wert einer Immobilie können Sie sich auch schnell und einfach anhand der kostenlosen Hausbewertung von Homeday verschaffen.
Dazu müssen Sie nur einige Eckdaten Ihres Hauses angeben. Schon kurz darauf erhalten Sie per E-Mail eine Wohnmarktanalyse zugesandt, die Ihnen einen Überblick über die Lagequalität, Preisentwicklung und Verweildauer vergleichbarer Immobilien in unmittelbarer Umgebung gibt. Aus diesen Daten lässt sich ein angemessener Angebotspreis für Ihr Haus sehr einfach ablesen.

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