• Energieausweis: Pflicht, Kosten & Erstellung

    Energieausweis-Pflicht:
    Darum ist er beim Immobilienverkauf wichtig

    Clarissa Bethke

    Clarissa Bethke

    Immobilienredakteurin

    9. Dezember 2021

    6 Minuten Lesezeit

    Der Energieausweis ist heute ein wichtiges Dokument für Immobilieneigentümer. Erfahren Sie hier, welche Daten er beinhaltet, wann Sie ihn benötigen und welche Strafe droht, wenn Sie gegen die Energieausweis-Pflicht verstoßen.

    Inhaltsverzeichnis

    1. Was ist der Energieausweis?

    2. Wann ist ein Energieausweis erforderlich?

    3. Welche Arten von Energieausweisen gibt es?

    4. Wer braucht keinen Energieausweis?

    5. Wie ist der Energieausweis aufgebaut?

    6. Wer erstellt den Energieausweis?

    7. Wie viel kostet der Energieausweis?

    8. Welche Rolle spielt der Energieausweis beim Immobilienverkauf?

    Was ist der Energieausweis?

    Der Energieausweis (auch: Energiepass) bewertet, wie energieeffizient ein Gebäude ist. Laut Bundesbauministerium dient er dazu, die energetischen Eigenschaften von Gebäuden transparenter zu machen und eine Vergleichbarkeit mit anderen Bauten herzustellen. Aus dem Energieausweis lässt sich der Heizenergie-Verbrauch einer Immobilie ablesen. Das Dokument gibt jedoch keine Auskunft darüber, welche Energiekosten für ein Gebäude anfallen. Denn diese sind neben dem Gebäude auch von der Witterung und dem Heizverhalten des/der Bewohner abhängig.

    Ein Energieausweis ist ab dem Tag seiner Ausstellung zehn Jahre gültig und lässt sich nicht verlängern. Das heißt: Er muss nach dieser Zeit neu ausgestellt werden. Eine Ausnahme gilt für Gebäude, die umfassend saniert wurden, sodass sich eine neue Berechnung entsprechend der Energieeinsparverordnung ergibt. Sie benötigen in diesem Falle schon vor Ablauf der 10-Jahres-Frist einen neuen Energieausweis.

    Gut zu wissen:

    Auch die für Neubauten ab dem Baujahr 1995 eingeführten Energie- oder Wärmebedarfsnachweise gelten als Energieausweise.

    Wann ist ein Energieausweis erforderlich?

    Der Energieausweis ist nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) in den folgenden Fällen Pflicht:

    • Wenn Sie ein neues Gebäude bauen

    • Wenn Sie eine Bestandsimmobilie umfassend modernisiert haben oder große Umbauten vorgenommen haben

    • Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen, (neu-)verpachten oder (neu-)vermieten

    Hinweis:

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    Welche Arten von Energieausweisen gibt es?

    Es gibt zwei Arten des Energieausweises:

    1. Den Bedarfsausweis: Hierbei ermittelt ein Fachmann in einer technischen Analyse die Energiemenge, die bei einer durchschnittlichen Nutzung für Heizung, Warmwasseraufbereitung oder Lüftung anfällt. Dafür begutachtet er vor Ort die Anlagentechnik und Bausubstanz des Gebäudes.

    2. Den Verbrauchsausweis: Er basiert auf dem erfassten Energieverbrauch der vergangenen drei Jahre. Als Berechnungsgrundlage dienen Heiz- beziehungsweise Nebenkostenabrechnungen .

    Bedarfs- oder Verbrauchsausweis – Welche Vor- und Nachteile gibt es?

    Ausweisart Vorteil Nachteil
    Bedarfsausweis - die berechneten Werte sind nicht abhängig von dem individuellen Nutzerverhalten einzelner Bewohner - Die Werte werden auch davon beeinflusst, wie genau bzw. ungenau der Fachmann die Daten vor Ort erhebt und welche Erfahrung er hat
    Verbrauchsausweis - Einfache Erhebung der Daten mit reduzierter Fehleranfälligkeit
    - Berücksichtigung von Klimafaktoren: Extreme Wetterverhältnisse (sehr lange, kalte Wintermonate) wirken sich nicht negativ auf die Bewertung aus
    - Werte hängen vom Heizverhalten der Hausbewohner ab
    - Teils Ungenauigkeiten beim Erfassen von Leerstand

    Gut zu wissen:

    Bei Bewertung derselben Immobilie liegen die Verbrauchswerte im Verbrauchsausweis in der Praxis unter den Energiebedarfskennwerten eines Bedarfsausweises.

    Was für einen Energieausweis brauche ich beim Hausverkauf?

    Welcher Energieausweis für den Hausverkauf nötig ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Wer eine Wohnimmobilie mit mindestens fünf Wohneinheiten besitzt, hat die Wahl zwischen beiden Ausweisarten. Bei Wohnimmobilien mit vier oder weniger Wohneinheiten entscheiden hingegen unterschiedliche Faktoren darüber, welcher Energieausweis zulässig ist:

    • Für Wohnhäuser, bei deren Bau die erste Wärmeschutzverordnung von 1977 beachtet wurde oder die durch spätere Modernisierungsmaßnahmen ihre Kriterien erfüllt, kommen beide Ausweise infrage.

    • Erfüllt das Gebäude nicht den mit der ersten Wärmeschutzverordnung 1977 vorgeschriebenen energetischen Standard, ist der Bedarfsausweis Pflicht.

    • Wenn keine Verbrauchs- beziehungsweise Heizkostenabrechnungen der vergangenen drei Jahre vorliegen, wird der Bedarfsausweis gebraucht.

    • Auch bei einem Neubau oder einem Gebäude, das auf eine bestimmte Art modernisiert wurde, gilt der Bedarfsausweis.

    Für Immobilien, die nicht als Wohngebäude genutzt werden, ist ein sogenannter „Energieausweis für Nichtwohngebäude“ notwendig. Im Gegensatz zum Ausweis von Wohngebäuden spielen bei der Berechnung des Energiewerts auch Gebäudebeleuchtung, Klima- und Lüftungsanlage eine Rolle. In Sonderfällen können für ein Gebäude auch zwei unabhängige Energieausweise nötig sein: etwa, wenn sowohl Wohn- als auch Gewerberäume existieren.

    Welcher Energieausweis ist Pflicht?

    Bis auf wenige Ausnahmen ist der Energieausweis Pflicht, wenn Sie ein neues Gebäude bauen, eine Bestandsimmobilie umfassend modernisiert oder umgebaut haben oder wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen, (neu-)verpachten oder (neu-)vermieten. Je nach Fall ist entweder der Bedarfs- oder der Verbrauchsausweis Pflicht. Manchmal kommen auch beide infrage.

    Wann ist ein Bedarfsausweis notwendig?

    Ein Bedarfsausweis ist notwendig, wenn das Gebäude nicht den Standards der Wärmeschutzverordnung von 1977 entspricht, wenn der durchschnittliche Energieverbrauch nicht ermittelt werden kann (z. B. aufgrund von weniger als drei Abrechnungsperioden) oder wenn das Gebäude neu gebaut oder umfassend saniert wurde. 

    Welcher Energieausweis bei Neubau?

    Für einen Neubau benötigen Sie grundsätzlich einen Bedarfsausweis, da der Verbrauch über drei Jahre noch nicht ermittelt werden konnte. 

    Wer braucht keinen Energieausweis?

    Eigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen, brauchen keinen Energieausweis. Auch Baudenkmäler und Gebäude, deren Nutzfläche maximal 50 Quadratmeter beträgt, sind von der Ausweispflicht befreit. Das Gleiche gilt für Ferienhäuser.

    Wie ist der Energieausweis aufgebaut?

    Der Energieausweis ist ein fünfseitiges Dokument mit Informationen zum Gebäude (Größe, Baujahr, Anlagentechnik etc.), zu seinen Energieträgern und den Energiekennwerten der Immobilie. Außerdem enthält er Empfehlungen dazu, wie sich das jeweilige Gebäude kostengünstig modernisieren und damit energetisch verbessern lässt – ohne dass diese verpflichtend sind.

    Pfeilmarkierungen auf einer Farbskala inklusive Kennwerten geben Aufschluss über den End- und Primärenergiebedarf des bewerteten Gebäudes. Kennwert ist die Angabe der kWh/(m²a), das heißt: die Kilowattstunden, die pro Jahr pro Quadratmeter Nutzfläche der Immobilie verbraucht werden. Je weiter sich die Markierung im grünen Bereich befindet, desto geringer ist der Verbrauch von Heizung und Warmwasser. Je weiter die Werte im roten Bereich liegen, desto höher ist der Verbrauch.

    Hier würden Sie das Bild eines Energieausweis für Wohngebäude sehen.

    Seit Mai 2014 wird im Energieausweis für Wohngebäude zudem eine Energieeffizienzklasse angegeben – ähnlich wie bei einigen Elektrogeräten. Sie reicht von A+ bis H. Hier gilt: Je später der Buchstabe im Alphabet kommt, desto schlechter ist es um den energetischen Zustand des Gebäudes bestellt.

    Eine weitere Farbskala inklusive Energieeffizienzklassen gibt zudem Auskunft über den üblichen Energiebedarf verschiedener Gebäudetypen. Dies soll einen Vergleich zu ähnlichen Immobilien erlauben. Abhängig vom Gebäudetyp sind die Klassen A und B etwa mit dem aktuellen Standard von Neubauten gleichzusetzen. Wohnimmobilien mit durchschnittlichem Verbrauch von rund 160 kWh (m2a) haben in der Regel die Klasse E.

    Hier würden Sie ein Bild zum Thema Vergleichswerte des Energieausweises sehen.

    Wer erstellt den Energieausweis?

    Wer den Energieausweis ausstellt, ist von Bundesland zu Bundesland verschieden geregelt. Oft sind die Bauordnungsämter oder die untere Bauaufsichtsbehörde zuständig. Generell gilt nach der Energieeinsparverordnung, dass diejenigen, die einen Energieausweis ausstellen, eine baunahe Ausbildung sowie eine weitere Qualifizierungsanforderung als Eingangsqualifizierung vorweisen müssen. Infrage kommen etwa Handwerker, Techniker, Ingenieure und Architekten. Es ist auch möglich, sich online einen Energieausweis
    ausstellen zu lassen.

    Kann der Schornsteinfeger einen Energiepass ausstellen?

    Sofern der Schornsteinfeger über die entsprechenden Kenntnisse und Qualifikationen verfügt, kann er auch einen Energieausweis ausstellen. Viele Schornsteinfeger gehören Verbänden oder Innungen an und sind auch beispielsweise Energieberater. 

    Wie viel kostet der Energieausweis?

    Der Bedarfsausweis kostet rund 300 Euro, für den Verbrauchsausweis werden 50 bis 80 Euro angesetzt.

    Was kostet ein Energieausweis für KfW?

    Auch wer sein Haus nach KfW-Standards umbaut oder ein neues KfW-Haus baut, muss nach Fertigstellung einen Energieausweis anfertigen lassen. Die Kosten unterscheiden sich hier nicht von Bedarfsausweisen für andere Häuser und liegen bei etwa 300 Euro. Sollte der Verbrauchsausweis ausreichend sein, ist mit Kosten zwischen 50 und 100 Euro zu rechnen.

    Was kostet ein Energieausweis für ein Einfamilienhaus?

    Für ein Einfamilienhaus belaufen sich die Kosten für einen Verbrauchsausweis auf etwa 50 bis 100 Euro. Der Bedarfsausweis schlägt mit bis zu 500 Euro zu Buche, je nachdem, ob eine Vor-Ort-Begehung notwendig ist. 

    Welche Rolle spielt der Energieausweis beim Immobilienverkauf?

    Eigentümer, die ein Haus oder eine Wohnung vermieten oder verkaufen möchten, sind seit 1. Mai 2015 dazu verpflichtet, bereits in der Immobilienanzeige die Art des Energieausweises, das Baujahr des Gebäudes, den Energieträger für Heizung, den Energiekennwert und die Effizienzklasse anzugeben. Liegt zu diesem Zeitpunkt noch kein Energieausweis vor, ist der Besitzer spätestens bei der Wohnungsbesichtigung beziehungsweise Hausbesichtigung dazu verpflichtet, ihn dem Kauf- oder Mietinteressenten unaufgefordert vorzulegen. Bei einem Immobilienverkauf erhält der neue Besitzer den Energieausweis im Original oder als Kopie.

    Beim Verkauf einer Eigentumswohnung kommt die Eigentümergemeinschaft gemeinsam für die Kosten des Energieausweises auf, da der Ausweis immer für ein ganzes Gebäude erstellt wird.

    Was passiert, wenn man keinen Energieausweis hat?

    Legen Immobilienverkäufer den korrekten Energieausweis nicht spätestens zur Immobilienbesichtigung vor, droht ihnen nach EnEv 2014 in § 27 ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Je nach Fall richtet sich das Strafgeld gegen die Eigentümer oder auch gegen die Aussteller des Energieausweises. Das Vorliegen der Energieausweise wird seit 2014 stichprobenartig von den Behörden überprüft. 

    Hinweis:

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    Energieausweispflicht – FAQ

    Was ist der Energieausweis?

    Der Energieausweis wird auch Energiepass genannt und bescheinigt, wie energieeffizient ein Gebäude ist. Dadurch sollen die energetischen Eigenschaften von Gebäuden transparenter und leichter vergleichbar gemacht werden. Ab dem Ausstellungsdatum ist der Energieausweis zehn Jahre gültig und muss spätestens dann neu ausgestellt werden. Mehr über den Energieausweis

    Wann ist ein Energieausweis erforderlich?

    In den meisten Fällen ist der Energieausweis nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) Pflicht. Er ist erforderlich, wenn Sie ein neues Gebäude bauen, wenn Sie eine Bestandsimmobilie umfassend modernisiert oder große Umbauten vorgenommen haben und wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder (neu-)vermieten. Eigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen, brauchen hingegen keinen Energieausweis. Auch Baudenkmäler, Ferienhäuser und Gebäude, deren Nutzfläche maximal 50 Quadratmeter beträgt, sind von der Ausweispflicht befreit.

    Welche Arten von Energieausweisen gibt es?

    Für den Bedarfsausweis ermittelt ein Fachmann in einer technischen Analyse die anfallende Energiemenge. Dafür begutachtet er vor Ort die Anlagentechnik und Bausubstanz des Gebäudes. Der Verbrauchsausweis basiert auf dem erfassten Energieverbrauch der vergangenen drei Jahre. Als Berechnungsgrundlage dienen Heiz- beziehungsweise Nebenkostenabrechnungen. Vor- und Nachteile der beiden Energieausweisvarianten

    Wer erstellt den Energieausweis?

    Oft sind die Bauordnungsämter oder die Untere Bauaufsichtsbehörde zuständig. Aber auch Fachkräfte mit baunaher Ausbildung und weiteren Qualifizierungsanforderungen wie etwa Handwerker, Techniker, Ingenieure und Architekten können Energieausweise ausstellen. In einigen Fällen kann der Energiepass auch online ausgestellt werden. Mehr über den Energieausweis

    Wie viel kostet der Energieausweis?

    Die Kosten für den Energieausweis fallen je nach Art unterschiedlich aus. Der Bedarfsausweis schlägt mit rund 300 Euro zu Buche. Für den Verbrauchsausweis wird mit 50 bis 80 Euro deutlich weniger fällig. Das liegt daran, dass der Bedarfsausweis erheblich aufwendiger in seiner Erstellung ist.

    Themengebiet: Immobilienverkauf

    Hinweis:

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