Hohe Strafen bei fehlendem Energieausweis

Bußgelder von bis zu 14.000 Euro: Wer eine Immobilienanzeige schaltet, ohne dabei die Energiebilanz seines Gebäudes anzugeben, muss mit Strafen rechnen.

Wann ein Energieausweis Pflicht ist

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) schreibt den Energieausweis seit dem Jahr 2007 vor. Diese wurde durch die Energieeinsparverordnung 2014 nochmals verschärft: Bereits im Exposé und Inserat müssen folgende Daten angegeben werden:

  • der im Energieausweis angegebene Endenergiebedarf oder -verbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter (kWh/m²)
  • das Jahr
  • der Hauptenergieträger der Gebäudeheizung
  • das Baujahr des Wohngebäudes.

Spätestens bei der Besichtigung muss das komplette Dokument den Miet- oder Kaufinteressenten vorgelegt werden, bei Vertragsabschluss erhält der Käufer den Energieausweis.

Sofern ein Energieausweis vorliegt, der nach dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurde und eine Effizienzklasse enthält, muss auch sie genannt werden. Freiwillig kann bei älteren Ausweisen ohne Effizienzklasse der Kennwert in die Klasse umgerechnet werden.

Ausnahme von der Energieausweis-Pflicht

Ausnahmen von den genannten Regeln gelten nur, wenn die entsprechende Anzeige nicht kommerziell ist, etwa an einem schwarzen Brett im Supermarkt oder an der Universität. Auch wenn der Ausweis zum Zeitpunkt, an dem die Anzeige aufgegeben wird, noch nicht vorliegt, gilt die Ausnahmeregelung. Spätestens zur Besichtigung muss der Ausweis jedoch vorliegen. Auch Baudenkmäler und kleine Gebäude mit einer Nutzfläche bis zu 50 Quadratmetern sind von der Energieausweis-Pflicht ausgenommen. Den Ausweis nicht oder nur auf Nachfrage vorzulegen, ist nicht mehr zulässig. Nur wenn keine Besichtigung stattfindet, muss der Ausweis erst vorgelegt werden, wenn der Mieter oder Käufer danach fragt. Ein Bestandsmieter hat im Gegensatz zu einem Neumieter keinen Anspruch auf Einsicht in den Energieausweis.

Was der Energieausweis aussagt

Es gibt zwei Varianten des Energieausweises, der auch Energiepass genannt wird, den Verbrauchs- und den Bedarfsausweis. Beide umfassen in aller Regel fünf Seiten. Neben den Energiekennwerten des Gebäudes enthält der Ausweis unter anderem Hinweise dazu, wie sich die Immobilie günstig modernisieren lässt.

Den meisten Verbrauchern ist die typische Form des Energiepasses bereits durch die Energieeffizienzklassen von Elektrogeräten bekannt. Den Energiebedarf eines Hauses gibt er anhand einer Skala an, die von A+ bis H reicht. Oberhalb der Skala ist der Endenergiebedarf ablesbar.

Die Klasse E entspricht dem durchschnittlichen Verbrauch eines deutschen Wohngebäudes. Neubauten erreichen je nach Typ die Klasse A oder B, unsanierte Einfamilienhäuser erreichen nur die Klasse G oder H.

Meist ist unterhalb der Skala ein zweiter Wert ablesbar, der vom Endenergiebedarf abweicht. Dieser Primärenergiekennwert zeigt die Umweltauswirkungen an, die das Gebäude nicht allein durch seinen Energiebedarf verursacht, sondern auch durch die Bereitstellung der entsprechenden Energieträger beginnend beim Abbau über die Verarbeitung bis hin zur Lieferung. Beispielsweise erhält das Haus bei Beheizung mit regenerativen Energien eine bessere Bewertung als wenn fossile Brennstoffe wie Öl oder Erdgas zum Einsatz kommen. Der Primärenergiekennwert wird aus Gründen des Klimaschutzes angegeben.

Der Unterschied zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis

  • Der verbrauchsorientierte Energieausweis, kurz Verbrauchsausweis, nennt den Energiebedarf auf Grundlage der Heizkostenabrechnungen oder ähnlicher geeigneter Verbrauchsdatenmessungen für das gesamte Gebäude.
  • Der aufwendigere bedarfsorientierte Energieausweis, auch Bedarfsausweis genannt, wird dagegen nicht anhand des individuellen Energieverbrauchs der Bewohner erstellt. Stattdessen analysiert ein Experte in einem technischen Gutachten die Baupläne und die Gegebenheiten der Immobilie wie die Qualität der Fenster und der Dämmung. Daraus werden Bedarfskennwerte anhand verschiedener Faktoren wie Baujahr, energetischem Standard und Heizungstechnik errechnet.

Welcher Ausweis ist nötig?

Welcher Ausweis notwendig ist, hängt vom jeweiligen Gebäude ab. Der günstige Verbrauchsausweis genügt, wenn eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist:

  • Der Bauantrag für das betreffende Gebäude wurde nach dem 1. November 1977 gestellt.
  • Das Gebäude wurde mindestens auf das Anforderungsniveau der ersten Wärmeschutzverordnung (WSVO) von 1977 modernisiert.
  • In dem Gebäude befinden sich mindestens fünf Wohnungen.

Liegen jedoch die Heizkosten- bzw. Verbrauchsabrechnungen der letzten drei Jahre nicht vor, kann nur ein Bedarfsausweis ausgestellt werden. Und nach der Fertigstellung eines Neubaus wird für das Gebäude prinzipiell ein Bedarfsausweis ausgestellt.

Von diesen Einschränkungen abgesehen, steht jedem Verkäufer frei, ob er sich für den günstigeren Ausweis oder für die teurere Variante entscheidet.

Vorgaben für das Dokument

Der Energieausweis wird jeweils für das ganze Gebäude ausgestellt. Er muss alle Vorgaben der zum Zeitpunkt seiner Erstellung geltenden EnEV erfüllen. Sein Aussteller muss den eigenen Namen, seine Anschrift und Berufsbezeichnung sowie das Datum der Ausstellung vermerken. Außerdem ist seine eigenhändige Unterschrift oder eine Nachbildung davon notwendig. Seit Mai 2014 enthalten Ausweise eine Registrierungsnummer, die zur behördlichen Kontrolle dient. Ein Farbausdruck wird vom Gesetzgeber nicht verlangt. Wurden ältere Wärmebedarfsausweise oder Energiepässe zum Zeitpunkt ihrer Erstellung als Energieausweise anerkannt, so können sie in ihrer ausgestellten Form weiter verwendet werden.

Schwierigkeiten beim Auslesen des Energieausweises

Da der Ausweis im Laufe der Zeit oft verändert wurde, fällt es schwer Werte zu vergleichen. Außerdem können Käufer oder Mieter einer Immobilie aus den Angaben im Energieausweis keine unmittelbaren Rückschlüsse darauf ziehen, welche Energiekosten auf sie zukommen und welche Umweltbelastungen von der Immobilie ausgehen. Denn Kosten und Emissionen hängen von weiteren Faktoren ab, die vom Energieausweis nicht berücksichtigt werden.

Kosten für den Energiepass

Der Bedarfsausweis ist mit mehr als 500 Euro deutlich teurer als der Verbrauchsausweis, der in der Regel zwischen 25 und 100 Euro kostet. Die Kosten variieren je nach Bundesland und Aufwand. Trotz höherer Kosten empfehlen Verbraucherzentralen den Bedarfsausweis, da er für Mieter oder Käufer einen besseren Vergleich ermöglicht. Die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises auf den Mieter umzulegen, ist dem Vermieter nicht gestattet.

Im Fall einer Eigentümergemeinschaften hat der Wohnungseigentümer einen Anspruch gegen die Gemeinschaft darauf, dass bei Verkauf oder Vermietung seiner Wohnung der Ausweis rechtzeitig bereitgestellt wird. Die Eigentümergemeinschaft muss die anfallenden Kosten tragen.

Viele Eigentümer übersehen, dass beim Verkauf einer Immobilie auch Kosten entstehen. Neben denen zur Erstellung des Energieausweises können das beispielsweise eine Spekulationssteuer sein.

Zuständigkeit

In den einzelnen Bundesländern ist unterschiedlich geregelt, wer für den Energieausweis zuständig ist. Meist ist es die untere Bauaufsichtsbehörden oder das Bauordnungsamt in der Kommune oder dem Kreis, in dem sich das Gebäude befindet.

Wer die jeweiligen Ausweise ausstellen darf, ist streng geregelt. So kann der Verbrauchsausweis vom betreffenden Energiedienstleister erstellt werden, während der Bedarfsausweis nur durch Mitarbeiter baubezogener Berufe wie beispielsweise Architekten, Ingenieuren, Heizungsbauern oder Schornsteinfegern ausgegeben werden darf. Eine Zusatzausbildung als Energieberater ist für diese Berufe nicht zwingend vorgeschrieben - diese ist jedoch empfehlenswert.

Gültigkeit des Energieausweises

Der Energieausweis ist meist 10 Jahre lang gültig. Deshalb sind teils noch ältere Ausweise im Umlauf, die in Details von der genannten Form abweichen. Wenn jedoch größere energetische Veränderungen an einem Gebäude durchgeführt wurden, muss ein neuer Ausweis erstellt werden.

Als Energieausweis werden auch Wärme- und Energiebedarfsausweise anerkannt, die für jeden Neubau ab dem Baujahr 1995 vorliegen müssen. Sie sind ab Erstellung ebenfalls 10 Jahre lang gültig.

Wurde ein Energiepass vor dem 1. Oktober 2007 ausgestellt und entspricht er nicht der damals gültigen EnEV, was z.B. für im Rahmen von Feldversuchen ausgestellte Gebäudeenergiepässe zutrifft, dann bleibt auch er unter den folgenden Bedingungen ab der Ausstellung 10 Jahre lang gültig:

  • Der Energiebedarf oder Energieverbrauch wird genannt.
  • Der Energieträger wird genannt.

Falls die Angaben nicht enthalten sind, sind die Dokumente seit dem 1. November 2014 ungültig. Bei Unsicherheit über die Gültigkeit eines solchen Passes können sich deren Inhaber an die zuständige Behörde wenden.

Zuschuss beantragen

Wer im Rahmen einer Energieberatung den Isolierungsstatus und Heizenergiebedarf seines Hauses prüfen lässt, kann beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) einen Zuschuss beantragen. Eine Energieberatung entspricht in etwa der Erstellung eines bedarfsorientierten Energieausweises. Dieser kann dann gegen eine geringe Gebühr direkt dazu erworben werden. Bereits für Ein- und Zweifamilienhäuser erhalten Sie mindestens 300 Euro Förderung.

Ausweis für Nicht-Wohnimmobilien

Sofern das Gebäude nicht dem Wohnen dient, beispielsweise im Fall eines Gewerbe-, Büro-, Verwaltungsgebäudes oder eines Einkaufszentrums, wird ein spezieller Energieausweis für Nichtwohngebäude benötigt. Er ähnelt den übrigen Energieausweisen, allerdings wird hier beim Energiekennwert auch der Energiebedarf für die Lüftungs- und Klimaanlage und die Beleuchtung des Gebäudes berücksichtigt. Wenn sich in einem Gebäude Wohnungen und Gewerberäume befinden, können zwei getrennte Energieausweise nötig sein.

Aushangpflicht

In öffentlichen Gebäuden mit einer Nutzfläche ab 250 Quadratmetern, welche stark durch Privatleute besucht werden, muss ebenfalls ein Energieausweis sichtbar ausgehängt sein. Bei privat genutzten Gebäude gilt diese Regelung ab einer Nutzfläche von 500 Quadratmetern.

Hohes Bußgeld bei fehlendem Ausweis

Bei dem Gesetz handelt es sich um eine Verschärfung der im Mai 2014 in Kraft getretenen Energieeinsparverordnung (EnEV 2014). Mit diesen Verordnungen werden EU-Richtlinien umgesetzt, die die Bekämpfung des Klimawandels bis 2020 vorsehen. Wer beim Verkauf oder bei der Vermietung einer Immobilie den Energieausweis unvollständig, zu spät oder gar nicht vorweisen kann, begeht eine Ordnungswidrigkeit und muss seit dem 1. Mai 2015 mit einem Bußgeld in Höhe von bis zu 14.000 Euro rechnen. Der Verstoß kann vom Kauf- oder Mietinteressenten bei der zuständigen Behörde angezeigt werden. Für die Angabe der Energiekennwerte ist allein der Eigentümer verantwortlich. Das gilt auch, wenn ein Immobilienmakler oder Verwalter mit der Vermarktung beauftragt wurde. Dennoch kann bei Unsicherheit darüber, ob und welcher Ausweis gebraucht wird, die Beauftragung eines Maklers hilfreich sein. Neben der Vermarktung der Immobilie unterstützt dieser auch bei der Zusammenstellung aller für den Verkauf benötigter Unterlagen.