Energieausweis: Pflicht, Kosten & Erstellung

Energieausweis-Pflicht:
Darum ist er beim Immobilienverkauf wichtig

Clarissa Bethke

Clarissa Bethke

Immobilienredakteurin

Der Energieausweis ist heute ein wichtiges Dokument für Immobilieneigentümer. Erfahren Sie hier, welche Daten er beinhaltet, wann Sie ihn benötigen und welche Strafe droht, wenn Sie gegen die Energieausweis-Pflicht verstoßen.

Inhaltsverzeichnis

  1. Was ist der Energieausweis?

  2. Welches Gesetz regelt die Energieausweis-Pflicht?

  3. Wann ist ein Energieausweis erforderlich?

  4. Welche Arten von Energieausweisen gibt es?

  5. Energieausweis-Pflicht Ausnahmen: wann ist das Dokument nicht verpflichtend?

  6. Wie ist der Energieausweis aufgebaut?

  7. Wer erstellt den Energieausweis?

  8. Wann ist Vorsicht geboten? - Betrugsversuche erkennen

  9. Wie viel kostet der Energieausweis?

  10. Welche Rolle spielt der Energieausweis beim Immobilienverkauf?

  11. Welche Behörde ist für den Energieausweis zuständig?

Was ist der Energieausweis?

Der Energieausweis (auch: Energiepass) bewertet, wie energieeffizient ein Gebäude ist. Laut Bundesbauministerium dient er dazu, die energetischen Eigenschaften von Gebäuden transparenter zu machen und eine Vergleichbarkeit mit anderen Bauten herzustellen.
Der Heizenergie-Verbrauch einer Immobilie kann aus dem Energieausweis entnommen werden. Das Dokument enthält keine Informationen über die Höhe der Energiekosten für das Gebäude. Denn diese sind neben dem Gebäude auch von der Witterung und dem Heizverhalten des/der Bewohner abhängig.

Ein Energieausweis ist ab dem Tag seiner Ausstellung zehn Jahre gültig und lässt sich nicht verlängern. Das heißt: Er muss nach dieser Zeit neu ausgestellt werden. Eine Ausnahme gilt für Gebäude, die umfassend saniert wurden, sodass sich eine neue Berechnung entsprechend der Energieeinsparverordnung ergibt. Sie benötigen in diesem Falle schon vor Ablauf der 10-Jahres-Frist einen neuen Energieausweis.

Ein Energieausweis ist ab dem Tag der Ausstellung zehn Jahre gültig und lässt sich nicht verlängern. Das heißt: Nach Ablauf dieser Zeit muss das Dokument neu ausgestellt werden. Eine Ausnahme gibt es für Gebäude, die umfassend saniert wurden - in diesen Fällen ist aufgrund der durchgeführten Maßnahmen ein neuer Ausweis erforderlich.

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Welches Gesetz regelt die Energieausweis-Pflicht?

Grundlage für die Energieausweise ist das am 1. November 2020 in Kraft getretene Gebäudeenergiegesetz GEG, das die bis dahin geltende Energiesparverordnung EnEV, das Energieeinsparungsgesetz EnEG und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz EEWärmeG zusammenführt.

Mit der Neuregelung sieht der Gesetzgeber höhere Anforderungen bei Energieausweisen vor. Unter anderem gelten folgende Vorgaben:

  • Es besteht eine höhere Sorgfaltspflicht bei der Erstellung, der Ersteller muss die Angaben des Eigentümers sorgfältig prüfen und die Verantwortung für die Richtigkeit der Daten übernehmen.

  • Der Ausweis muss Modernisierungsempfehlungen für kosteneffiziente energetische Verbesserungen enthalten.

Wann ist ein Energieausweis erforderlich?

Der Energieausweis ist nach den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes in folgenden Fällen verpflichtend:

  • Beim Bau eines neuen Gebäudes: Bei der Planung eines Neubaus ist der Bauantrag zusammen mit dem Energieausweis vorzulegen. Beim Neubau ist ein Bedarfsausweis verpflichtend. Üblicherweise erstellt der Architekt das Dokument bei der Vorbereitung des Bauvorhabens. Bauherren sollten an die Energieausweis-Pflicht denken und darauf achten, dass der Architekt oder das ausführende Bauunternehmen den Ausweis aushändigen.

  • Bei umfassender Sanierung, Modernisierung oder dem Umbau einer Bestandsimmobilie, sofern im Zuge der Sanierung eine Neuberechnung des Energiebedarfs für das Gebäude erfolgt, besteht eine Energieausweis-Pflicht. Sind nur einzelne Sanierungsschritte geplant, besteht keine Verpflichtung, einen neuen Ausweis erstellen zu lassen.

  • Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen, (neu-)verpachten oder {neu-}vermieten. Potenzielle Käufer, Pächter oder Mieter sollen mit dem Ausweis über die energetischen Kennwerte der Immobilie informiert werden. Haben Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus bereits vermietet oder verpachtet, ist der Energieausweis für die Mietwohnung nicht verpflichtend und Mieter oder Pächter haben keinen Anspruch auf Einsichtnahme.

Gut zu wissen:

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Welche Arten von Energieausweisen gibt es?

Es gibt zwei Arten des Energieausweises:

  1. Den Bedarfsausweis: Hierbei ermittelt ein Fachmann in einer technischen Analyse die Energiemenge, die bei einer durchschnittlichen Nutzung für Heizung, Warmwasseraufbereitung oder Lüftung anfällt. Dafür begutachtet er vor Ort die Anlagentechnik und Bausubstanz des Gebäudes.

  2. Den Verbrauchsausweis: Er basiert auf dem erfassten Energieverbrauch der vergangenen drei Jahre. Als Berechnungsgrundlage dienen Heiz- beziehungsweise Nebenkostenabrechnungen.

Bedarfs- oder Verbrauchsausweis – Welche Vor- und Nachteile gibt es?

AusweisartVorteilNachteil
BedarfsausweisDie berechneten Werte sind nicht abhängig von dem individuellen Nutzerverhalten einzelner BewohnerDie Werte werden auch davon beeinflusst, wie genau bzw. ungenau der Fachmann die Daten vor Ort erhebt und welche Erfahrung er hat
VerbrauchsausweisEinfache Erhebung der Daten mit reduzierter Fehleranfälligkeit 

Berücksichtigung von Klimafaktoren: Extreme Wetterverhältnisse (sehr lange, kalte Wintermonate) wirken sich nicht negativ auf die Bewertung aus
Werte hängen vom Heizverhalten der Hausbewohner ab 

Teils Ungenauigkeiten beim Erfassen von Leerstand

Gut zu wissen:

Bei Bewertung derselben Immobilie liegen die Verbrauchswerte im Verbrauchsausweis in der Praxis unter den Energiebedarfskennwerten eines Bedarfsausweises.

Was für einen Energieausweis brauche ich beim Hausverkauf?

Welche Energieausweis-Pflicht es bei einem Verkauf gibt, hängt von verschiedenen Faktoren ab:

  • der Anzahl der Wohneinheiten

  • dem Baujahr der Immobilie

  • der Vorlage der letzten drei Heizkostenabrechnungen

Energieausweis und Gebäudetypen: Wann ist welcher Energieausweis erforderlich?

Mit dem Bedarfs- und dem Verbrauchausweis gibt es zwei verschiedene Arten des Energieausweises. Die folgende Übersicht zeigt, wann im Rahmen der Energieausweis-Pflicht welches Dokument vorzulegen ist:

  • bei Wohnimmobilien mit 5 und mehr Wohneinheiten sind beide Ausweisarten zulässig

  • Für Wohnhäuser, bei deren Bau die erste Wärmeschutzverordnung von 1977 beachtet wurde oder die durch spätere Modernisierungsmaßnahmen ihre Kriterien erfüllt, kommen beide Ausweise infrage.

  • Erfüllt das Gebäude nicht den mit der ersten Wärmeschutzverordnung 1977 vorgeschriebenen energetischen Standard, ist der Bedarfsausweis Pflicht.

  • Wenn keine Verbrauchs- beziehungsweise Heizkostenabrechnungen der vergangenen drei Jahre vorliegen, wird der Bedarfsausweis gebraucht.

  • Auch bei einem Neubau oder einem Gebäude, das auf eine bestimmte Art modernisiert wurde, gilt der Bedarfsausweis.

Für Immobilien, die nicht als Wohngebäude genutzt werden, ist ein sogenannter „Energieausweis für Nichtwohngebäude“ notwendig. Im Gegensatz zum Ausweis von Wohngebäuden spielen bei der Berechnung des Energiewerts auch Gebäudebeleuchtung, Klima- und Lüftungsanlage eine Rolle. In Sonderfällen können für ein Gebäude auch zwei unabhängige Energieausweise nötig sein: etwa, wenn sowohl Wohn- als auch Gewerberäume existieren.

Welcher Energieausweis ist Pflicht?

Bis auf wenige Ausnahmen ist der Energieausweis Pflicht, wenn Sie ein neues Gebäude bauen, eine Bestandsimmobilie umfassend modernisiert oder umgebaut haben oder wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen, (neu-)verpachten oder (neu-)vermieten. Je nach Fall ist entweder der Bedarfs- oder der Verbrauchsausweis Pflicht. Manchmal kommen auch beide infrage.

Wann ist ein Bedarfsausweis notwendig?

Ein Bedarfsausweis ist notwendig, wenn das Gebäude nicht den Standards der Wärmeschutzverordnung von 1977 entspricht, wenn der durchschnittliche Energieverbrauch nicht ermittelt werden kann (z. B. aufgrund von weniger als drei Abrechnungsperioden) oder wenn das Gebäude neu gebaut oder umfassend saniert wurde. 

Welcher Energieausweis bei Neubau?

Für einen Neubau benötigen Sie grundsätzlich einen Bedarfsausweis, da der Verbrauch über drei Jahre noch nicht ermittelt werden konnte. 

Energieausweis-Pflicht Ausnahmen: wann ist das Dokument nicht verpflichtend?

In bestimmten Fällen sind Eigentümer von der Energieausweis-Pflicht befreit:

  • denkmalgeschützte Gebäude

  • Gebäude mit einer Nutzfläche bis zu 50 Quadratmeter

  • Ferienhäuser und Ferienwohnungen (Immobilien, die weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden)

  • Kirchen

  • Gebäude, die zum Abriss vorgesehen sind

Vorlage des Energieausweises bei Besichtigungen - Zu welchem Zeitpunkt muss das Dokument vorliegen?

Geht es um einen Verkauf oder eine Vermietung, muss der Energieausweis spätestens bei Besichtigung der Immobilie vorgelegt werden. Sollte kein Besichtigungstermin stattfinden, ist das Dokument unverzüglich vorzulegen, spätestens, wenn potenzielle Käufer oder Mieter die Vorlage fordern. Wichtig ist, dass der Energieausweis vor dem Vertragsabschluss eingesehen werden kann.

Was ist die erweiterte Aushangpflicht für Energieausweise?

Gesetzlichen Vorgaben nach besteht bei behördlich genutzten Gebäuden mit einer Nutzfläche ab 250 Quadratmetern eine erweiterte Aushangpflicht. Demnach muss der Energieausweis öffentlich ausgehängt werden, sofern es starken Publikumsverkehr gibt. Für Gebäude mit einer Nutzfläche ab 500 Quadratmetern gilt die Verpflichtung auch bei nicht behördlicher Nutzung. Bei den Gebäuden kann es sich beispielsweise um Kaufhäuser oder Hotels handeln.

Welche Angaben zum Energieausweis sind in kommerziellen Immobilienanzeigen verpflichtend?

Bei Veröffentlichung einer Anzeige für Wohnimmobilien sind folgende Angaben verpflichtend:

  • Art des Energieausweises

  • Energieeffizienzklasse

  • Endenergiekennwert

  • wesentlicher Energieträger der Immobilie

  • Baujahr der Immobilie

Geht es in der Anzeige um ein Gebäude, das nicht zu Wohnzwecken dient, müssen die Endenergiekennwerte von Heizung und Strom getrennt genannt werden.

Wie ist der Energieausweis aufgebaut?

Der Energieausweis ist ein fünfseitiges Dokument mit Informationen zum Gebäude (Größe, Baujahr, Anlagentechnik etc.), zu seinen Energieträgern und den Energiekennwerten der Immobilie. Außerdem enthält er Empfehlungen dazu, wie sich das jeweilige Gebäude kostengünstig modernisieren und damit energetisch verbessern lässt – ohne dass diese verpflichtend sind.

Pfeilmarkierungen auf einer Farbskala inklusive Kennwerten geben Aufschluss über den End- und Primärenergiebedarf des bewerteten Gebäudes. Kennwert ist die Angabe der kWh/(m²a), das heißt: die Kilowattstunden, die pro Jahr pro Quadratmeter Nutzfläche der Immobilie verbraucht werden. Je weiter sich die Markierung im grünen Bereich befindet, desto geringer ist der Verbrauch von Heizung und Warmwasser. Je weiter die Werte im roten Bereich liegen, desto höher ist der Verbrauch.

Hier würden Sie das Bild eines Energieausweis für Wohngebäude sehen.

Seit Mai 2014 wird im Energieausweis für Wohngebäude zudem eine Energieeffizienzklasse angegeben – ähnlich wie bei einigen Elektrogeräten. Sie reicht von A+ bis H. Hier gilt: Je später der Buchstabe im Alphabet kommt, desto schlechter ist es um den energetischen Zustand des Gebäudes bestellt.

Eine weitere Farbskala inklusive Energieeffizienzklassen gibt zudem Auskunft über den üblichen Energiebedarf verschiedener Gebäudetypen. Dies soll einen Vergleich zu ähnlichen Immobilien erlauben. Abhängig vom Gebäudetyp sind die Klassen A und B etwa mit dem aktuellen Standard von Neubauten gleichzusetzen. Wohnimmobilien mit durchschnittlichem Verbrauch von rund 160 kWh (m2a) haben in der Regel die Klasse E.

Hier würden Sie ein Bild zum Thema Vergleichswerte des Energieausweises sehen.

Wer erstellt den Energieausweis?

Wer den Energieausweis ausstellt, ist von Bundesland zu Bundesland verschieden geregelt. Oft sind die Bauordnungsämter oder die untere Bauaufsichtsbehörde zuständig. Generell gilt nach der Energieeinsparverordnung, dass diejenigen, die einen Energieausweis ausstellen, eine baunahe Ausbildung sowie eine weitere Qualifizierungsanforderung als Eingangsqualifizierung vorweisen müssen. Infrage kommen etwa Handwerker, Techniker, Ingenieure und Architekten. Es ist auch möglich, sich online einen Energieausweis
ausstellen zu lassen.

Kann der Schornsteinfeger einen Energiepass ausstellen?

Sofern der Schornsteinfeger über die entsprechenden Kenntnisse und Qualifikationen verfügt, kann er auch einen Energieausweis ausstellen. Viele Schornsteinfeger gehören Verbänden oder Innungen an und sind auch beispielsweise Energieberater. 

Wann ist Vorsicht geboten? - Betrugsversuche erkennen

Wer seiner Verpflichtung zur Vorlage eines Energieausweises nicht nachkommt, kann mit einem Bußgeld bestraft werden. Diesen Umstand machen sich laut Verbraucherzentrale auch Betrüger zunutze. Die Kriminellen erklären telefonisch, die Eigentümer seien verpflichtet, einen Ausweis erstellen zu lassen und bieten an, das für die Hausbesitzer zu übernehmen. Stimmen die Eigentümer nun einem Termin zu, folgt eine schriftliche Auftragsbestätigung mit der Aufforderung zur Zahlung.

Die Verbraucherschützer raten, derartige Anrufe direkt zu beenden und auf keinen Fall eine Zahlung zu leisten. Vielmehr sollte der Zahlungsaufforderung widersprochen und Anzeige bei der Polizei erstattet werden.

Auf Gutscheine im Briefkasten, die dem Eigentümer Informationen über die Energieeffizienz und die Ausstellung des Ausweises versprechen, sollten Hausbesitzer ebenfalls nicht eingehen.

Wie viel kostet der Energieausweis?

Der Bedarfsausweis kostet rund 300 Euro, für den Verbrauchsausweis werden 50 bis 80 Euro angesetzt.

Was kostet ein Energieausweis für KfW?

Auch wer sein Haus nach KfW-Standards umbaut oder ein neues KfW-Haus baut, muss nach Fertigstellung einen Energieausweis anfertigen lassen. Die Kosten unterscheiden sich hier nicht von Bedarfsausweisen für andere Häuser und liegen bei etwa 300 Euro. Sollte der Verbrauchsausweis ausreichend sein, ist mit Kosten zwischen 50 und 100 Euro zu rechnen.

Was kostet ein Energieausweis für ein Einfamilienhaus?

Für ein Einfamilienhaus belaufen sich die Kosten für einen Verbrauchsausweis auf etwa 50 bis 100 Euro. Der Bedarfsausweis schlägt mit bis zu 500 Euro zu Buche, je nachdem, ob eine Vor-Ort-Begehung notwendig ist. 

Welche Rolle spielt der Energieausweis beim Immobilienverkauf?

Eigentümer, die ein Haus oder eine Wohnung vermieten oder verkaufen möchten, sind seit 1. Mai 2015 dazu verpflichtet, bereits in der Immobilienanzeige die Art des Energieausweises, das Baujahr des Gebäudes, den Energieträger für Heizung, den Energiekennwert und die Effizienzklasse anzugeben. Liegt zu diesem Zeitpunkt noch kein Energieausweis vor, ist der Besitzer spätestens bei der Wohnungsbesichtigung beziehungsweise Hausbesichtigung dazu verpflichtet, ihn dem Kauf- oder Mietinteressenten unaufgefordert vorzulegen. Bei einem Immobilienverkauf erhält der neue Besitzer den Energieausweis im Original oder als Kopie.

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung kommt die Eigentümergemeinschaft gemeinsam für die Kosten des Energieausweises auf, da der Ausweis immer für ein ganzes Gebäude erstellt wird.

Bedeutung der Energieeffizienzklasse beim Immobilienverkauf im Vergleich zu 2022:

Bedeutung Energieeffizienzklasse Immobilienverkauf

Die Bedeutung des Themas Energieeffizienzklasse beim Immobilienverkauf hat sich in der Wahrnehmung der meisten Befragten im Vergleich zu 2022 leicht bis stark zugenommen (54,7 % + 21,9 %). Nur wenige Befragte (insgesamt 3,1 %) gaben an, dass die Bedeutung des Themas Energieeffizienzklasse leicht abgenommen hat. Quelle: Homeday-Maklerumfrage 2023

Was passiert, wenn man keinen Energieausweis hat?

Um einen Verstoß kann es sich handeln, wenn in einer Immobilienanzeige Angaben zum Energieausweis fehlen, das Dokument bei einer Besichtigung nicht vorliegt oder der Verkäufer dem Käufer den Energieausweis nach Abschluss des Kaufvertrages nicht aushändigt.

Nach der bisherigen Regelung in der Energiesparverordnung betrug das Bußgeld bei einem Verstoß gegen die Energieausweis-Pflicht bis zu 15.000 Euro. Mit der Neuregelung im GEG wurde das Bußgeld auf maximal 10.000 Euro reduziert. Bei dem Verstoß handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit.

Welche Behörde ist für den Energieausweis zuständig?

Die Bundesländer haben unterschiedliche Regelungen, welche Behörde für den Energieausweis zuständig ist. Die folgende Tabelle zeigt die jeweiligen Ansprechpartner in den einzelnen Ländern:

Bundesland

Anlaufstelle

Baden-Württemberg

Ministerium für Umwelt, Klima und Energiewirtschaft

Bayern

Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bauen und Verkehr

Berlin

Oberste Bauaufsicht bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung

Brandenburg

Oberste Bauaufsicht beim Ministerium für Infrastruktur und Landesplanung

Bremen

Senator für Umwelt, Bau und Verkehr

Hamburg

Oberste Bauaufsicht bei der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen

Hessen

Oberste Bauaufsicht im Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung

Mecklenburg-Vorpommern

Oberste Bauaufsicht im Ministerium für Energie, Infrastruktur und Digitalisierung

Niedersachsen

Niedersächsisches Ministerium für Umwelt, Energie, Bauen und Klimaschutz

Nordrhein-Westfalen

Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung des Landes NRW

Rheinland-Pfalz

Ministerium für Umwelt, Energie, Ernährung und Forsten

Saarland

Oberste Bauaufsicht im Ministerium für Inneres und Sport

Sachsen

Oberste Bauaufsicht im Staatsministerium des Inneren

Sachsen-Anhalt

Ministerium für Umwelt, Landwirtschaft und Energie

Schleswig-Holstein

berste Baubehörde beim Ministerium für Inneres, ländliche Räume und Integration

Thüringen

Oberste Bauaufsicht im Ministerium für Infrastruktur und Landwirtschaft

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Energieausweispflicht – FAQ

Was ist der Energieausweis?

Der Energieausweis wird auch Energiepass genannt und bescheinigt, wie energieeffizient ein Gebäude ist. Dadurch sollen die energetischen Eigenschaften von Gebäuden transparenter und leichter vergleichbar gemacht werden. Ab dem Ausstellungsdatum ist der Energieausweis zehn Jahre gültig und muss spätestens dann neu ausgestellt werden. Mehr über den Energieausweis

Wann ist ein Energieausweis erforderlich?

In den meisten Fällen ist der Energieausweis nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) Pflicht. Er ist erforderlich, wenn Sie ein neues Gebäude bauen, wenn Sie eine Bestandsimmobilie umfassend modernisiert oder große Umbauten vorgenommen haben und wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder (neu-)vermieten. Eigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen, brauchen hingegen keinen Energieausweis. Auch Baudenkmäler, Ferienhäuser und Gebäude, deren Nutzfläche maximal 50 Quadratmeter beträgt, sind von der Ausweispflicht befreit.

Welche Arten von Energieausweisen gibt es?

Für den Bedarfsausweis ermittelt ein Fachmann in einer technischen Analyse die anfallende Energiemenge. Dafür begutachtet er vor Ort die Anlagentechnik und Bausubstanz des Gebäudes. Der Verbrauchsausweis basiert auf dem erfassten Energieverbrauch der vergangenen drei Jahre. Als Berechnungsgrundlage dienen Heiz- beziehungsweise Nebenkostenabrechnungen. Vor- und Nachteile der beiden Energieausweisvarianten

Wer erstellt den Energieausweis?

Oft sind die Bauordnungsämter oder die Untere Bauaufsichtsbehörde zuständig. Aber auch Fachkräfte mit baunaher Ausbildung und weiteren Qualifizierungsanforderungen wie etwa Handwerker, Techniker, Ingenieure und Architekten können Energieausweise ausstellen. In einigen Fällen kann der Energiepass auch online ausgestellt werden. Mehr über den Energieausweis

Wie viel kostet der Energieausweis?

Die Kosten für den Energieausweis fallen je nach Art unterschiedlich aus. Der Bedarfsausweis schlägt mit rund 300 Euro zu Buche. Für den Verbrauchsausweis wird mit 50 bis 80 Euro deutlich weniger fällig. Das liegt daran, dass der Bedarfsausweis erheblich aufwendiger in seiner Erstellung ist.

Was passiert bei Verstößen gegen die Energieausweis-Pflicht?

Bei einem Verstoß gegen des Gebäudeenergiegesetz und die Energieausweis-Pflicht handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit. Möglich sind Bußgelder bis zu 10.000 Euro.

Themengebiet: Immobilienverkauf

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