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Teilungserklärung:
Inhalte und Fallstricken
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Inhalte und Fallstricken
Teilungserklärung: Inhalte und Fallstricken

Wer ein Mehrfamilienhaus verkaufen und in einzelne Wohneinheiten aufteilen möchte, benötigt eine Teilungserklärung. Das Dokument ist auch für Käufer einer Eigentumswohnung von großer Bedeutung. Erfahren Sie hier u.a., was die Teilungserklärung beinhaltet, wie sie zu beantragen ist und welche Punkte zu Fallstricken werden können.

Was steht in der Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung regelt die konkreten Eigentumsverhältnisse sowie Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer bzw. der Eigentümergemeinschaft. Das Dokument ist entsprechend umfassend und enthält die folgenden Punkte:

  • Die Miteigentumsanteile in 100stel, 1000stel oder 10.000stel
  • Lage, Größe und Anzahl aller Wohnungen
  • Angaben zu Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie Sondernutzungsrechten
  • Beschreibung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums
  • Beschreibung der Wohneinheiten
  • Beschreibung des Grundstücks
  • Angaben zum Stimmrecht
  • Aufteilung der Kosten und Lasten
  • Bestellung des Hausverwalters

Darüber hinaus beinhaltet die Teilungserklärung:

  • eine Abgeschlossenheitsbescheinigung: Sie bescheinigt, dass alle Wohneinheiten in sich abgeschlossen sind.

  • einen Aufteilungsplan: Er gibt Auskunft über die Aufteilung in Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum. Konkret handelt es sich um eine Bauzeichnung im Maßstab von 1:100. Der Plan stellt Grundriss, Aufteilung und Lage dar. Jede Wohneinheit ggf. mit Keller oder Dachboden ist durchnummeriert. Gebäudeteile, die als Sondernutzungsrechte ausgewiesen sind, wie beispielsweise Gartenanteile, werden auch im Aufteilungsplan der jeweiligen Wohnung zugeordnet. Nur ein durch das Bauamt oder einen Sachverständigen geprüfter Aufteilungsplan hat Gültigkeit.

  • die Gemeinschaftsordnung: Sie regelt das Miteinander der Eigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaftsordnung ist für alle Wohnungsbesitzer rechtlich verbindlich. Sie kann beispielsweise diese Punkte enthalten beziehungsweise regeln:
  • Verwendung des Gemeinschaftseigentums
  • Verwendung des Sondereigentums
  • Bauliche Änderungen
  • Vermietung und Veräußerung
  • Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums
  • Kostenverteilung
  • Verteilung der Stimmrechte
  • Wirtschaftsplan und Nebenkostenabrechnung
  • Eigentümerversammlungen
  • Verwalterbestellung
  • Tierhaltung
  • Nutzung

Enthalten Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung widersprüchliche Angaben, gelten grundsätzlich die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung.

Wie ist eine Teilungserklärung zu beantragen?

Erklärt und zur Eintragung beantragt wird die Teilungserklärung vor dem Grundbuchamt. Um das wichtige Dokument zu beantragen, gehen Sie wie folgt vor:

1. Erstellen Sie Aufteilungspläne:

Aus den Aufteilungsplänen geht hervor, was zum Sondereigentum bzw. Gemeinschaftseigentum gehört. In der Regel erstellt ein Architekt die Planung.

2. Beantragen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung

Das Bauamt stellt die Abgeschlossenheitsbescheinigung aus. Dazu benötigt die Behörde den Aufteilungsplan.

3. Geben Sie eine Teilungserklärung ab

Wenn Sie der alleinige Besitzer der zu teilenden Immobilie sind, geben Sie beim Grundbuchamt die Erklärung zur Teilung nach §8 WEG ab. Sie erfolgt in der Regel in der Form der beglaubigten oder beurkundeten Teilungserklärung. Bei der Erstellung kann Sie ein Notar unterstützen.

4. Bildung der Wohnungsgrundbücher

Sind alle Unterlagen erfolgreich eingereicht und formal durch das Grundbuchamt geprüft, wird das Grundstücksgrundbuch geschlossen und einzelne Wohnungsgrundbücher gebildet.

Hinweis

Die Kosten für einen Teilungsvertrag bzw. die Teilungserklärung richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz sowie dem Aufwand. Sofern Sie das Dokument selbst erstellen, kostet die Beglaubigung zwischen 70 und 140 Euro. Für eine notarielle Beurkundung wird eine 10/10 Gebühr nach dem halben Verkehrswert der Immobilie fällig.

Was sind die häufigsten Fallstricke in der Teilungserklärung?

Den rechtlichen Rahmen der Teilungserklärung bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Eigentümer haben jedoch die Möglichkeit eigene Festlegungen oder Vereinbarungen zu treffen. Die geschlossenen Öffnungsklauseln wirken sich mitunter nachteilig für zukünftige Eigentümer aus. Sie betreffen z. B.:

  • Die Kostenverteilung
  • Die Nutzung (gewerblich, privat)
  • Die Nutzungsrechte (Rasenfläche, Trockenplätze)
  • Das Stimmrecht (Kopfprinzip vs. Wert- bzw. Anteilsstimmrecht)

Wer eine Wohnung kaufen möchte, sollte unbedingt die Gemeinschaftsordnung lesen.

Lässt sich eine Teilungserklärung ändern?

Bei bestimmten Anlässen ist es notwendig, eine Teilungserklärung zu ändern. Dies ist der Fall, wenn gemeinschaftliches Eigentum in Sondereigentum umgewidmet wird oder sich die Größe der Miteigentumsanteile verändert. Änderungen in der Teilungserklärung erfordern die Zustimmung aller Eigentümer.

Checkliste Teilungserklärung: Diese Punkte sollten Sie als Käufer einer Eigentumswohnung beachten

  • Sind Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Gemeinschaftsordnung vorhanden?
  • Wurden alle Dokumente notariell beglaubigt bzw. beurkundet?
  • Sind Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungsrechte klar markiert?
  • Stimmen die Angaben von Teilungserklärung und Aufteilungsplan überein?
  • Wie sieht das Stimmrecht aus?
  • Gibt es eine Hausordnung?
  • Gibt es widersprüchliche Regelungen zwischen Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung?
  • Welche Baumaßnahmen und Veränderungen bedürfen der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft?

Tipp:
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