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Die Eigentümerversammlung

Wohnungseigentümer erhalten regelmäßig eine Einladung zu einer Eigentümerversammlung. Erfahren Sie hier u.a., wie die Veranstaltung abläuft, welche Beschlüsse gefasst und wie diese festgehalten werden.

Was ist unter einer Wohnungseigentümerversammlung zu verstehen?

Bei der Eigentümerversammlung kommen alle stimmberechtigten Eigentümer, ihre Vertreter (Vollmacht zur Eigentümerversammlung notwendig) sowie sonstige geladene Personen (z.B. Nachlass- und Insolvenzverwalter) zusammen. Die Versammlung hat das Ziel, Beschlüsse im Hinblick auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Wohnungseigentums sowie damit zusammenhängende Themenstellungen zu treffen. Wohnungseigentümern bietet die Eigentümergemeinschaft damit die Möglichkeit, ihre Wünsche bezüglich der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums vorzutragen und ein Stimmrecht auszuüben. Die Eigentümergemeinschaft besitzt darüber hinaus eine kontrollierende (z.B. Einsichtsmöglichkeit von Belegen über getätigte Aufwendungen) sowie beratende Funktion und ist mindestens einmal pro Jahr abzuhalten. Ihre Rechtliche Grundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Welche Beschlüsse fasst die Eigentümerversammlung?

In der Eigentümerversammlung treffen die Wohnungseigentümer wichtige Entscheidungen in Bezug auf die einzelnen Wohnungseigentumseinheiten sowie allgemeine Flächen des Hauses, wie Gangflächen oder Dachböden. Geregelt werden die Durchführung und Finanzierung von Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen, Hausordnungsthemen, Regeln des täglichen Gebrauches oder etwaige bauliche Veränderungen.

Darüber hinaus wird in der Eigentümergemeinschaft für das gemeinschaftliche Wohneigentum ein vorausschauender Wirtschaftsplan erstellt mit den voraussichtlich anfallenden Aufwendungen für das kommende Wirtschaftsjahr. Aus ihm ergibt sich der Betrag, den jeder Eigentümer monatlich für die Bewirtschaftung des Eigentums zu entrichten hat. Der Verwalter erstellt zudem eine Jahresabrechnung, welche er an alle Eigentümer verteilt. Sie beinhaltet sämtliche Ausgaben und Einnahmen der vergangenen Rechnungsperiode.

Welche Informationen gehören in die Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung?

Das Einladungsschreiben sollte folgende Punkte beinhalten:

  • vollständige Nennung von Name und Anschrift des Eigentümers
  • Name und Anschrift des Verwalters
  • genaue Bezeichnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (einschließlich Adresse)
  • Bezeichnung des Versammlungsortes
  • Datum und Uhrzeit der Versammlung
  • Tagesordnung

Optional ist es möglich, auf die Entsendung eines Vertreters mit entsprechender Vollmacht sowie auf Eventualeinberufungen möglicher Teilnehmer zu verweisen.

Die Einladung zur Versammlung hat in der Regel schriftlich binnen zwei Wochen zu erfolgen.

Wie läuft die Eigentümerversammlung ab?

Leitung und Organisation der Versammlung obliegen dem WEG-Verwalter, der entsprechend seiner Aufgaben durch die Veranstaltung führt:

  • er prüft, ob die erschienenen Personen zur Teilnahme berechtigt sind
  • er ermittelt, ob die Eigentümerversammlung beschlussfähig ist und gibt das Ergebnis bekannt
  • er eröffnet die Versammlung offiziell und begrüßt die Teilnehmer
  • er leitet die Eigentümerversammlung gemäß Geschäftsordnung
  • er führt die Abstimmung durch und stellt das Beschlussergebnis fest
  • er protokolliert sämtliche Beschlüsse und trägt sie in die Beschlusssammlung ein

Wann ist die Eigentümerversammlung beschlussfähig?

Ob eine Versammlung beschlussfähig ist, ergibt sich aus den diesbezüglichen Regelungen der Gemeinschaftsordnung. Fehlen solche, ist § 25 Abs. 3 WEG heranzuziehen. Danach besitzen Beschlüsse Geltung, wenn mindestens die Hälfte aller Miteigentümer anwesend ist. Vertretungspersonen müssen dabei eine Vollmacht zur Eigentümerversammlung vorweisen. Die Beschlussfähigkeit muss für jeden einzelnen Beschluss gegeben sein und ist im Protokoll der Eigentümerversammlung zu vermerken.

Hinweis

Wird ein Beschluss wegen nicht vorhandener Beschlussfähigkeit der Versammlung vor Gericht erfolgreich angefochten, haftet der Verwalter für alle Folgen, die daraus entstehen.

Wer bekommt das Protokoll der Eigentümerversammlung?

Spätestens zum Ende der dritten Woche nach der Versammlung hat der Verwalter ein Versammlungsprotokoll zu erstellen, es zu unterzeichnen und einem Wohnungseigentümer zur Unterschrift vorzulegen. Ist ein Verwaltungsbeirat bestellt, ist auch die Unterschrift des Beiratsvorsitzenden notwendig. Wenn im Verwaltervertrag oder in der Gemeinschaftsordnung eine Versendepflicht des Verwalters vereinbart ist, hat dieser das Protokoll der Eigentümerversammlung innerhalb der dreiwöchigen Frist an die Eigentümer zu versenden. So ist gewährleistet, dass sie das Dokument noch vor Ablauf der einmonatigen Frist zur Beschlussanfechtung einsehen können. Das Protokoll enthält sämtliche Beschlussfassungen sowie Erklärungen der Teilnehmer. Es sollte zudem durch Erläuterungen sowie versammlungsrelevante Berichte und Textpassagen ergänzt werden.

Was ist unter einer Universalversammlung zu verstehen?

Weist die Ladung zur Eigentümerversammlung wesentliche Fehler oder Mängel auf und kommen sämtliche Wohnungseigentümer überein, trotzdem eine beschlussfähige Eigentümerversammlung abhalten zu wollen, liegt eine sogenannte Universalversammlung vor. In diesem Falle wird die gesetzliche Regelung der Anfechtbarkeit gefasster Beschlüsse aufgrund einer fehlerhaften Ladung außer Kraft gesetzt. Das Zustandekommen einer derartigen Übereinkunft ist allen Wohnungseigentümern zur Kenntnis zu bringen, wobei die Zustimmung zu dieser Vorgangsweise auch stillschweigend erfolgen kann. Die Bestellung von Stellvertretern ist bei einer Universalversammlung generell ausgeschlossen, auch dann, wenn diese über eine Vollmacht zur Eigentümerversammlung verfügen.

Zusammenfassung

Die Wohnungseigentümerversammlung bietet Eigentümern die Möglichkeit, Einfluss auf die gemeinschaftliche Verwaltung ihres Wohnungseigentums zu nehmen sowie Einblick in getätigte Aufwendungen und durchgeführte Instandhaltungs- bzw. Renovierungsmaßnahmen zu erhalten. Einberufung, Ausrichtung und Protokollierung einer derartigen Versammlung obliegen dem Verwalter der Immobilie.

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