Für Neubauten oder bestimmte Umbauten ist eine Baugenehmigung vorgeschrieben. Erfahren Sie hier u.a., für welche Bauvorhaben Sie die Genehmigung brauchen, wie Sie den Bauantrag stellen, welche Folgen eine fehlende Genehmigung hat und welche Kosten bei einem Bauantrag entstehen.
Mit der Baugenehmigung erteilt die Bauaufsichtsbehörde die Erlaubnis, eine geplante Baumaßnahme durchzuführen. Während das Baugesetzbuch auf Bundesebene für öffentliche Vorhaben zuständig ist, regeln die Landesbauordnungen der Bundesländer Bauvorhaben von Privatpersonen. Die Baugenehmigung bestätigt, dass durch das öffentliche Recht keine Bedenken bestehen, die gegen das Bauvorhaben sprechen. Wer ohne behördliche Zustimmung baut, riskiert eine Geldstrafe.
Die zuständige Baubehörde stellt die Baugenehmigung schriftlich aus. Baugenehmigungen sind stets an Auflagen gebunden und gelten üblicherweise für eine Frist von drei Jahren – je nach Bundesland kann die Frist unterschiedlich ausfallen.
Für welche Vorhaben ist eine Baugenehmigung erforderlich?
Für die Errichtung, den Umbau, die Nutzungsänderung oder die Beseitigung einer baulichen Anlage muss die zuständige Verwaltung eine Baugenehmigung erteilen. Eine einheitliche Regelung, welche Vorhaben genehmigungspflichtig sind, gibt es nicht. Idealerweise fragen Sie bei Ihrem Bauamt nach, ob ein Baugenehmigungsverfahren erforderlich ist. Möglich ist auch, im Rahmen einer Bauvoranfrage durch den beauftragten Bauplaner oder
Architekten
zu klären, ob Ihr Projekt genehmigungspflichtig ist. Als Faustregel gilt:
Gebäude mit einer Größe von maximal 30 Quadratmetern und
Gebäude, die keine Aufenthaltsräume für Personen enthalten
sind genehmigungsfrei. Dennoch sollten Sie sich als Bauherr vor Baubeginn bei der Behörde erkundigen, wann Sie eine Baugenehmigung brauchen. Terrassen oder ähnliche Bauten erfüllen beispielsweise die genannten Auflagen, dürfen aber in den meisten Bundesländern dennoch nur mit einer Baugenehmigung errichtet werden. Auch für den Bau eines Wintergartens ist in den meisten Bundesländern eine Baugenehmigung notwendig.
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Die Landesbauverordnung hält fest, welches Bauvorhaben ohne Genehmigung gebaut werden darf.
Nicht für jedes Bauvorhaben ist eine Genehmigung nötig. Was Sie ohne Baugenehmigung bauen dürfen, steht in der jeweiligen Landesbauverordnung für Ihr Bundesland. In der Regel benötigen Sie für Bauvorhaben von recht geringem Umfang wie beispielsweise einem Vordach oder einer Terrassenüberdachung keine Baugenehmigung. Auch Schuppen, Mauern, Zäune und Schwimmbecken können oft ohne Baugenehmigung errichtet werden. In einigen wenigen Bundesländern benötigen Sie keine Baugenehmigung für einen Carport oder eine Garage. Doch nur, weil Sie keine Genehmigung brauchen, heißt das nicht, dass Sie bauen können, wie Sie möchten. Es ist dennoch Pflicht, sich an geltende Vorschriften wie
Abstandsregelungen
zu halten. Oft müssen genehmigungsfreie Bauvorhaben trotzdem bei der
Bauaufsichtsbehörde
angezeigt werden. Entspricht Ihr Bauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften und verletzt auch keine anderen Auflagen, haben Sie einen Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung.
Welche Unterlagen sind für die Baugenehmigung erforderlich?
Um die Erlaubnis für Ihr Vorhaben problemlos zu erhalten, müssen Sie einen Bauantrag stellen. Für einen reibungslosen Ablauf, ist eine korrekte Antragstellung wichtig. Eine einheitliche Verfahrensweise über den Ablauf gibt es nicht. Fragen Sie am besten bei der Behörde vor Ort nach, was genau Sie für die Baugenehmigung brauchen. Abhängig von dem geplanten Vorhaben sind dem Bauantrag Unterlagen wie
Nachweise über den geplanten Wärme- und Schallschutz
Geplante Grundstücksentwässerung und Wasserversorgung
beizulegen.
Brauche ich einen Bauplan für die Baugenehmigung?
Ja, ein Bauplan bzw. eine Bauzeichnung ist für die Baugenehmigung nötig. Es handelt sich hierbei um eine technische Zeichnung, die sämtliche Maße und Materialien des Bauvorhabens abbildet. Es werden ein bestimmter Maßstab, Schraffuren und ggf. Farben verwendet, um das geplante Bauwerk darzustellen. Auf Grundlage des Bauplans und anderer Dokumente wird dann die Genehmigung erteilt oder abgelehnt.
Welche Baubehörde ist für Baugenehmigungen zuständig?
In Deutschland sind die jeweiligen Bauaufsichtsbehörden für die Genehmigung von Bauvorhaben zuständig. Bei diesen wird der Antrag auf Baugenehmigung gestellt und sie überprüfen das Vorhaben. Wird im Baugenehmigungsverfahren festgestellt, dass das bauliche Vorhaben den Vorgaben des öffentlichen Rechts entspricht und die öffentliche Sicherheit und Ordnung nicht verletzt, erteilt die Bauaufsichtsbehörde die Genehmigung. In manchen Fällen kann es ratsam sein, vorab den Antrag auf Baugenehmigung prüfen zu lassen. Vor dem
Kauf von Grundstücken
bietet es sich an, eine Bauvoranfrage zu stellen und so die Chance auf eine Baugenehmigung zu prüfen.
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Wurde die Baugenehmigung beantragt und alle Unterlagen liegen der zuständigen Baubehörde vor, beginnt die Prüfung. Abhängig vom Bundesland und der geplanten Maßnahme, kann es einige Monate dauern, bis die Genehmigung erteilt wird. Die Erlaubnis ist für einen bestimmten Zeitraum gültig. Sollten Sie während dieser Zeit nicht mit dem Bau beginnen, erlischt die Genehmigung. Üblich ist eine Frist von dreiJahren.
Wie läuft das Genehmigungsverfahren ab?
Der Ablauf des Genehmigungsverfahrens ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Sie können sich jedoch ungefähr an den folgenden Schritten orientieren:
Der Bauherr informiert sich beim zuständigen Bauamt.
Die Architektin entwirft das Gebäude und stimmt sich mit dem Bauherrn ab.
Die Architektin bringt ihren Entwurf zu Papier, stellt die Unterlagen für das Genehmigungsverfahren zusammen und beantragt die Baugenehmigung bei der Baubehörde.
Der Bauantrag wird von der Baubehörde überprüft.
Die Baubehörder erteilt Baugenehmigung oder lehnt den Bauantrag ab.
Sobald die Behörden die Baugenehmigung erteilt, kann das Bauprojekt beginnen. Sollte der Bauantrag abgelehnt werden, kann es sich in einigen Fällen lohnen, das Gespräch mit der zuständigen Baubehörde zu finden. Häufig können sich die Bauherrin und die Baubehörde auf einen Kompromiss einigen.
Hinweis:
Beginnen Sie als Bauherr auf keinen Fall vor Vorlage der Bauerlaubnis mit dem Bau. Haben Sie die Genehmigung erhalten, erfolgt in der Regel etwa eine Woche vor Beginn der Arbeiten eine Baubeginnanzeige gegenüber der zuständigen Behörde.
Wie kann ich die Erteilung der Baugenehmigung beschleunigen?
Das Baugenehmigungsverfahren kann zwischen zwei Wochen und sechs Monaten in Anspruch nehmen. In der Regel fällt die Entscheidung innerhalb von drei Monaten. Es gibt jedoch eine Möglichkeit, das Baugenehmigungsverfahren zu beschleunigen: das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren.
Bei dem vereinfachten Genehmigungsverfahren werden Bauanträge schneller bearbeitet, da nur einige Punkte des Bauantrags geprüft werden. Es ist ebenfalls Ländersache und kann für Bauvorhaben zum Einsatz kommen, die keine Sonderbauten wie Schulen oder Krankenhäuser darstellen. Für das vereinfachte Verfahren gelten trotzdem die gleichen Regeln: Es müssen ebenso alle erforderlichen Unterlagen und Nachweise inklusive Bauplan eingereicht werden. Allerdings verantworten in diesem Fall der Architekt oder Bauherr in Zusammenarbeit mit entsprechenden Sachverständigen die Einhaltung der baurechtlichen Auflagen. Im regulären Verfahren übernimmt die Prüfung im Hinblick auf Brandschutz, Statik und mehr die Bauaufsichtsbehörde. Bei dem vereinfachten Baugenehmigungsverfahren prüft die Behörde lediglich planungsrechtliche Auflagen, also ob beispielsweise öffentlich-rechtliche Gesichtspunkte berücksichtigt werden.
Wie viel kostet eine Baugenehmigung?
Für den Bauantrag und die Baugenehmigung fallen Kosten an, egal ob diese genehmigt oder abgelehnt wird. Die Kosten für die Baugenehmigung sind ebenfalls vom jeweiligen Bundesland abhängig und betragen im Schnitt etwa 0,5 Prozentetwa 25 Promille der Baukosten. Als grobe Orientierung: Für ein Bauprojekt, welches 300.000 Euro kostet, sollte die Bauherrin ca. 1.500 Euro für den Bauantrag einkalkulieren.
Hierbei gilt: Je aufwändiger sich das Genehmigungsverfahren für die Baubehörde gestaltet, desto höher fallen die Kosten für die Baugenehmigung aus.
Können Nachbarn die Baugenehmigung verhindern?
Nachbarn haben das Recht, einen Widerspruch gegen eine Baugenehmigung einzulegen. Um Streitigkeiten zu vermeiden, holen Sie darum am besten die Zustimmung der betroffenen Nachbarn ein. Hilfreich ist es, wenn Sie den Bauantrag gemeinsam unterzeichnen. Handelt es sich um ein genehmigungsfreies Vorhaben, reicht es aus, die Nachbarn in Kenntnis zu setzen.
Solange Sie jedoch die Vorgaben Ihres Bebauungsplans und der Landesbauordnung Ihres Bundesland befolgen, erhalten Sie die Baugenehmigung – auch ohne die Zustimmung Ihrer Nachbarn.
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Welche Folgen hat unrechtmäßiges Bauen?
Wer sich nicht an die gesetzlichen Bestimmungen hält, muss mit Bußgeldern rechnen. Im schlimmsten Fall verlangen die Behörden den Abriss des gesamten Bauwerks. Eine Verjährung gibt es beim Baurecht nicht, das heißt, es gibt keinen Bestandsschutz für ein Gebäude, das ohne Baugenehmigung errichtet wurde. Unter gewissen Umständen ist die nachträgliche Baugenehmigung möglich. Sofern Sie nachweisen können, dass das Vorhaben zu einem früheren Zeitpunkt genehmigungsfähig war, können Sie eine nachträgliche Erlaubnis beantragen. Wurde die Baugenehmigung jedoch absichtlich nicht beantragt oder entsprach der Bau nicht den Vorschriften, ist eine spätere Genehmigung ausgeschlossen.
Wie hoch ist die Geldstrafe für Bauen ohne Genehmigung?
Bauen ohne Genehmigung kann teuer werden. Schwarzbauten stehen in Deutschland unter Strafe und werden mit einem Bußgeld geahndet. In den Bauordnungen einiger Bundesländer findet sich ein maximales Bußgeld von 50.000 Euro für Schwarzbauten. Die Geldstrafe ist jedoch immer einzelfallabhängig und liegt meist unter diesem Betrag. Genauere Angaben finden Sie in den jeweiligen Bußgeldkatalogen der einzelnen Bundesländer. Zum Bußgeld kommen ggf. die Kosten für Rückbau oder Abriss.
Baugenehmigung – FAQ
Für welche Vorhaben ist eine Baugenehmigung erforderlich?
Eine einheitliche Regelung, welche Vorhaben genehmigungspflichtig sind, gibt es nicht. Als Faustregel gilt, dass Gebäude mit einer Größe von maximal 30 Quadratmetern und Gebäude ohne Aufenthaltsräume für Personen genehmigungsfrei sind. Dennoch sollten Sie sich als Bauherr vor Baubeginn bei der Behörde erkundigen. Terrassen oder ähnliche Bauten erfüllen beispielsweise die genannten Auflagen, dürfen aber in den meisten Bundesländern dennoch nur mit einer Baugenehmigung errichtet werden.
Mehr Informationen zur Baugenehmigung
Wie lang dauert eine Baugenehmigung?
Je nachdem, in welchem Bundesland das Bauprojekt geplant ist, kann es zwischen wenigen Wochen bis hin zu mehreren Monaten dauern, bis die Baugenehmigung erteilt wird. Wie lang es dauert, bis über die Baugenehmigung entschieden wird, ist außerdem davon abhängig, wie umfangreich das Bauprojekt ist und ob bestimmte Faktoren von der Behörde gesondert überprüft werden müssen.
Alles über das Baugenehmigungsverfahren
Was darf ich ohne Genehmigung bauen?
Was Sie ohne Baugenehmigung bauen dürfen, steht in der jeweiligen Landesbauverordnung für Ihr Bundesland. In der Regel benötigen Sie für Bauvorhaben von recht geringem Umfang, wie beispielsweise ein Vordach oder eine Terrassenüberdachung, keine Baugenehmigung. Auch Schuppen, Mauern, Zäune und Schwimmbecken können oft ohne Baugenehmigung errichtet werden. In einigen Bundesländern benötigen Sie keine Baugenehmigung für einen Carport oder eine Garage.
Was Sie über die Baugenehmigung wissen sollten
Welche Unterlagen sind für die Baugenehmigung erforderlich?
Abhängig von dem geplanten Vorhaben sind dem Bauantrag Unterlagen wie der Lageplan, der Bauplan bzw. die Bauzeichnung, die Baubeschreibungen, die Berechnung des umbauten Raums, die Berechnung der Grund- und Geschossfläche, statische Berechnungen, Nachweise über den geplanten Wärme- und Schallschutz sowie geplante Grundstücksentwässerung und Wasserversorgung beizulegen.
Wie kann ich die Erteilung der Baugenehmigung beschleunigen?
Es gibt eine Möglichkeit, das oft langwierige Baugenehmigungsverfahren zu beschleunigen: das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren. Bei dem vereinfachten Genehmigungsverfahren werden Bauanträge schneller bearbeitet, da nur einige Punkte des Bauantrags geprüft werden. In diesem Fall verantworten der Architekt oder Bauherr in Zusammenarbeit mit entsprechenden Sachverständigen die Einhaltung der baurechtlichen Auflagen. Die Behörde prüft lediglich planungsrechtliche Auflagen, also ob beispielsweise öffentlich-rechtliche Gesichtspunkte berücksichtigt werden.
Mehr zum Thema Baugenehmigung beschleunigen
Welche Folgen hat unrechtmäßiges Bauen?
Wer sich nicht an die gesetzlichen Bestimmungen hält, muss mit Bußgeldern rechnen. Im schlimmsten Fall verlangen die Behörden den Abriss oder den Rückbau des gesamten Bauwerks. Unter gewissen Umständen ist die nachträgliche Baugenehmigung möglich. Sofern Sie nachweisen können, dass das Vorhaben zu einem früheren Zeitpunkt genehmigungsfähig war, können Sie eine nachträgliche Erlaubnis beantragen.
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