WEG - Das Wohnungseigentumsgesetz
Wer eine Eigentumswohnung besitzt, sollte das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kennen. Erfahren Sie hier, was es beinhaltet und welche Rechte und Pflichten sich daraus für Eigentümer ergeben.
Inhaltsverzeichnis:
Wozu gibt es ein Wohnungseigentumsgesetz (WEG)?
Das Wohnungseigentumsgesetz regelt das Wohn- und Teileigentum in Häusern, in denen die Wohnungen oder Gewerberäume verschiedenen Eigentümern gehören. Es definiert die Rechte und Pflichten der Eigentümer und regelt die Einberufung und Beschlussfassungen der Eigentümerversammlungen. Im WEG sind alle Festlegungen zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum getroffen.
Das WEG entstand nach dem Zweiten Weltkrieg im Jahr 1951 als mit dem Aufbau des Landes die Schaffung neuen Wohnraums erforderlich wurde. Da das Bürgerliche Gesetzbuch der neuen Bundesrepublik die Grundlagen für das Sondereigentum nicht enthielt, wurde das Wohnungseigentumsgesetz ins Leben gerufen.
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Der Aufbau des Wohnungseigentumsgesetzes
Das WEG ist in vier Teile aufgegliedert, die wiederum in Unterabschnitte unterteilt sind.
Der erste Teil befasst sich mit der Entstehung und Begründung des Wohneigentums. Ferner enthält er Regelungen zur notariellen Teilungserklärung und zur Bildung von Grundbüchern für Wohn- und Teileigentum. Das WEG unterscheidet zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Eine persönliche Wohnung gilt als Sondereigentum, genauer: als Wohneigentum. Als Teileigentum gelten nicht zu Wohnzwecken dienende Räume, wie beispielsweise Gewerberäume. Zum Gemeinschaftseigentum können beispielsweise Gärten, Treppenhäuser, Aufzüge, Spielplätze oder Gemeinschaftsräume zählen. Ebenfalls sind in diesem Abschnitt Rechte und Pflichten der Eigentümer und ihrer Verwaltung geregelt.
Der zweite Teil befasst sich ausschließlich mit Dauerwohnrechten.
Im dritten Teil sind die Verfahrensvorschriften geregelt. Kommt es zu Klagen vereinzelter Eigentümer, gibt dieser Teil Auskunft über die Verfahrensweisen und Kostenverteilung.
Der vierte Teil informiert über Inkrafttreten, Ergänzungen sowie die Überleitung bestehender Rechtsverhältnisse.
Welche Rechte haben Wohnungseigentümer?
Nach dem WEG herrscht innerhalb der eigenen Wohnung das freie Verfügungsrecht. Eigentümer können ihre Wohnung selbst bewohnen, vermieten und sie frei gestalten. Sie haben ferner das Recht, das Gemeinschaftseigentum für sich und ihre Angehörigen zu nutzen. Auch den Verkauf einer eigenen Wohnung kann niemand aus der Wohnungseigentümergemeinschaft verhindern.
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Eine Wohnung zu verkaufen, ist für die meisten Immobilienbesitzer keine leichte Aufgabe. Erfahren Sie, wie ein Wohnungsverkauf abläuft, was Sie beachten sollten und welche Dokumente nötig sind.
Zum Artikel: Wohnung verkaufen leicht gemacht
Sollten Wohnungseigentümer eine Veränderung an der Immobilie planen, benötigen sie dafür die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümerinnen. Um die Umsetzung der Veränderungen in einigen Fällen zu erleichtern, wurde am 01. Januar 2022 die Zustimmungsfiktion eingeführt. Diese besagt, dass es ausreicht, wenn Eigentümerinnen, die eine Veränderung an der Immobilie planen, die anderen Eigentümer verständigen und diese keinen Widerspruch innerhalb der festgelegten Frist erheben.
Dabei gilt die Zustimmungsfiktion für folgende Umbaumaßnahmen:
Anbringung einer Vorrichtung zum langsam Laden eines E-Fahrzeuges
Anbringung einer Photovoltaikanlage
Einbau einbruchsicherer Türen
Behindertengerechte Gestaltung der Immobilie
Anbringung von Rollläden, Markisen und Außenjalousien
Welche Pflichten bestehen bei Wohneigentum?
Neben den monatlichen Nebenkosten, die zur Unterhaltung der Gebäude zu leisten sind, zahlen die Eigentümer einen Anteil zur Instandhaltung. Aber auch Sonderumlagen können anfallen, wenn die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht eine Verteilung der Instandhaltungskosten auf die Eigentümer vor. Beschlossene Sanierungsmaßnahmen sind daher von allen Eigentümern nach Miteigentumsanteilen zu tragen. Wird bei Sanierungen der Zutritt zum Sondereigentum des Eigentümers notwendig, muss dieser gewährt werden. Ebenfalls zählt eine sorgfältige Behandlung des Gemeinschaftseigentums zu den Pflichten aller Bewohner der Wohnanlage.
Beschlussfassungen der Eigentümer
Das Gremium für Beschlussfassungen ist die Eigentümerversammlung. Jede Wohneinheit
verfügt über eine Stimme, auch wenn die Wohnung im Besitz mehrerer Personen ist. Alle Entscheidungen müssen mehrheitlich gefasst werden. Ist dies nicht möglich, muss eine erneute Eigentümerversammlung zu einem späteren Zeitpunkt einberufen werden.
Ist die Beauftragung einer professionellen Hausverwaltung sinnvoll?
Das Wohnungseigentümergesetz stellt für Laien eine große Herausforderung dar. Denn es ist komplex und verbindlich. Die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist nicht immer klar verständlich. So können im Mauerwerk verlaufende Rohre des Gesamtgebäudes zum Gemeinschaftseigentum zählen, während die Anschlüsse an Heizung oder Sanitärobjekte innerhalb der Wohnung zum Sondereigentum gehören. Der Boden eines Balkons kann wiederum Sondereigentum sein, das Mauerwerk um ihn herum jedoch nicht. Regelungen, was zum Gemeinschafts- und zum Sondereigentum zählt, finden sich in der Teilungserklärung. Jegliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum sind laut Wohnungseigentumsgesetz von der Gemeinschaft zu beschließen und zu finanzieren.
In Häusern mit nur wenigen Eigentümerinnen können die vielfältigen Aufgaben untereinander
abgesprochen und aufgeteilt werden. Dies setzt jedoch einen guten Zusammenhalt innerhalb der
Eigentümergemeinschaft
voraus. Eigentümer größerer Wohnanlagen werden in der Regel schon allein aus rechtlichen Gründen von einer Hausverwaltung, der sogenannten WEG-Verwaltung, betreut.
Die vielfältigen Aufgaben einer Hausverwaltung sind sehr umfangreich und basieren auf dem Wohnungseigentümergesetz. Folgende Tätigkeiten fallen in die Zuständigkeit einer Hausverwaltung:
Einnahmen und Ausgaben überwachen
Rücklagen bilden
Jahreskostenabrechnungen erstellen
Gebäude und Grundstücke pflegen und instand halten
Eigentümerversammlungen planen und durchführen
Administrative Verwaltung inklusive Mahnwesen
Betreuung von Personal wie Hausmeister, Gärtner, Reinigungskräfte
Kostenvoranschläge einholen
Instandsetzungsarbeiten beauftragen
Technische Anlagen wie Heizung, Aufzüge und Elektrik überwachen
Eigentümer über mögliche Gerichtsverfahren informieren und sie bei diesen vertreten
Wohnungseigentumsgesetz – FAQ
Wozu gibt es ein Wohnungseigentumsgesetz (WEG)?
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt das Wohn- und Teileigentum in Immobilien, in denen die Wohnungen oder Gewerberäume verschiedenen Eigentümern gehören. Die Rechte und Pflichten der Eigentümer sind dort ebenso vermerkt wie die Regelungen zu Beschlussfassungen der Eigentümerversammlungen. Auch der Umgang mit Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist im WEG geregelt.
Wie ist das Wohnungseigentumsgesetz aufgebaut?
Das WEG ist in vier Teile aufgegliedert: Der erste Teil befasst sich mit der Entstehung und Begründung des Wohneigentums. Ferner enthält er Regelungen zur notariellen Teilungserklärung und zur Bildung von Grundbüchern für Wohn- und Teileigentum. Ebenfalls sind in diesem Abschnitt Rechte und Pflichten der Eigentümer und ihrer Verwaltung geregelt. Der zweite Teil befasst sich ausschließlich mit Dauerwohnrechten. Im dritten Teil sind die Verfahrensvorschriften geregelt. Der vierte Teil informiert über Inkrafttreten, Ergänzungen sowie die Überleitung bestehender Rechtsverhältnisse.
Welche Rechte haben Wohnungseigentümer?
Innerhalb der eigenen Wohnung haben Eigentümer laut WEG das freie Verfügungsrecht. Sie können diese selbst bewohnen, vermieten und frei gestalten. Auch das Gemeinschaftseigentum dürfen Eigentümer für sich selbst und ihre Angehörigen nutzen. Es steht ihnen außerdem frei, die eigene Wohnung zu verkaufen. Weitere Informationen zu den Rechten von Wohnungseigentümern
Welche Pflichten bestehen bei Wohneigentum?
Eigentümer sind verpflichtet, die monatlichen Nebenkosten sowie einen Anteil zur Instandhaltung zu zahlen. Reicht diese nicht aus, sind Sonderumlagen zu zahlen. Beschlossene Sanierungsmaßnahmen sind von allen Eigentümern nach Miteigentumsanteilen zu tragen. Wird bei Sanierungen der Zutritt zum Sondereigentum des Eigentümers notwendig, muss dieser gewährt werden. Ebenfalls zählt eine sorgfältige Behandlung des Gemeinschaftseigentums zu den Pflichten.
Ist die Beauftragung einer professionellen Hausverwaltung sinnvoll?
Das komplexe Wohnungseigentümergesetz stellt für Laien mitunter eine große Herausforderung dar. In Häusern mit nur wenigen Eigentümern können die vielfältigen Aufgaben untereinander abgesprochen und aufgeteilt werden. Eigentümer größerer Wohnanlagen werden in der Regel schon allein aus rechtlichen Gründen von einer Hausverwaltung, der sogenannten WEG-Verwaltung, betreut. Mehr zu den Aufgaben einer professionellen Hausverwaltung
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