WEG - Das Wohnungseigentumsgesetz
Wer eine Eigentumswohnung
besitzt, sollte das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kennen. Erfahren Sie
hier, was es beinhaltet und welche Rechte und Pflichten sich daraus für
Eigentümer ergeben.
Inhaltsverzeichnis:
Wozu gibt es ein Wohnungseigentumsgesetz (WEG)?
Das Wohnungseigentumsgesetz
regelt das Wohn- und Teileigentum in Häusern, in denen die Wohnungen
oder Gewerberäume verschiedenen Eigentümern gehören. Es definiert die
Rechte und Pflichten der Eigentümer und regelt die Einberufung und
Beschlussfassungen der Eigentümerversammlungen. Im WEG sind alle
Festlegungen zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum getroffen.
Das WEG entstand nach dem Zweiten Weltkrieg im Jahr 1951 als mit dem
Aufbau des Landes die Schaffung neuen Wohnraums erforderlich wurde. Da
das Bürgerliche Gesetzbuch der neuen Bundesrepublik die Grundlagen für
das Sondereigentum nicht enthielt, wurde das Wohnungseigentumsgesetz ins
Leben gerufen.
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Der Aufbau des Wohnungseigentumsgesetzes
Das WEG ist in vier Teile aufgegliedert, die wiederum in Unterabschnitte unterteilt sind.
Der erste Teil befasst sich mit der Entstehung und Begründung des Wohneigentums. Ferner enthält er Regelungen zur notariellen
Teilungserklärung
und zur Bildung von Grundbüchern für Wohn- und Teileigentum. Das WEG
unterscheidet zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Eine
persönliche Wohnung gilt als Sondereigentum, genauer: als Wohneigentum.
Als Teileigentum gelten nicht zu Wohnzwecken dienende Räume, wie
beispielsweise Gewerberäume. Zum Gemeinschaftseigentum können
beispielsweise Gärten, Treppenhäuser, Aufzüge, Spielplätze oder
Gemeinschaftsräume zählen. Ebenfalls sind in diesem Abschnitt Rechte und
Pflichten der Eigentümer und ihrer Verwaltung geregelt.
Der zweite Teil befasst sich ausschließlich mit Dauerwohnrechten.
Im dritten Teil sind die Verfahrensvorschriften
geregelt. Kommt es zu Klagen vereinzelter Eigentümer, gibt dieser Teil
Auskunft über die Verfahrensweisen und Kostenverteilung.
Der vierte Teil informiert über Inkrafttreten, Ergänzungen sowie die Überleitung bestehender Rechtsverhältnisse.
Welche Rechte haben Wohnungseigentümer?
Nach dem WEG herrscht innerhalb
der eigenen Wohnung das freie Verfügungsrecht. Eigentümer können ihre
Wohnung selbst bewohnen, vermieten und sie frei gestalten. Sie haben
ferner das Recht, das Gemeinschaftseigentum für sich und ihre
Angehörigen zu nutzen. Auch den Verkauf einer eigenen Wohnung kann
niemand aus der Wohnungseigentümergemeinschaft verhindern.
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Eine Wohnung zu verkaufen, ist für die meisten Immobilienbesitzer keine
leichte Aufgabe. Erfahren Sie, wie ein Wohnungsverkauf abläuft, was Sie
beachten sollten und welche Dokumente nötig sind.
Zum Artikel: Wohnung verkaufen leicht gemacht
Sollten Wohnungseigentümer eine
Veränderung an der Immobilie planen, benötigen sie dafür die Zustimmung
der anderen Wohnungseigentümerinnen. Um die Umsetzung der Veränderungen
in einigen Fällen zu erleichtern, wurde am 01. Januar 2022 die
Zustimmungsfiktion eingeführt. Diese besagt, dass es ausreicht, wenn
Eigentümerinnen, die eine Veränderung an der Immobilie planen, die
anderen Eigentümer verständigen und diese keinen Widerspruch innerhalb
der festgelegten Frist erheben.
Dabei gilt die Zustimmungsfiktion für folgende Umbaumaßnahmen:
Anbringung einer Vorrichtung zum langsam Laden eines E-Fahrzeuges
Anbringung einer Photovoltaikanlage
Einbau einbruchsicherer Türen
Behindertengerechte Gestaltung der Immobilie
Anbringung von Rollläden, Markisen und Außenjalousien
Welche Pflichten bestehen bei Wohneigentum?
Neben den monatlichen
Nebenkosten, die zur Unterhaltung der Gebäude zu leisten sind, zahlen
die Eigentümer einen Anteil zur Instandhaltung. Aber auch Sonderumlagen
können anfallen, wenn die
Instandhaltungsrücklage
nicht ausreicht. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht eine Verteilung der
Instandhaltungskosten auf die Eigentümer vor. Beschlossene
Sanierungsmaßnahmen sind daher von allen Eigentümern nach
Miteigentumsanteilen zu tragen. Wird bei Sanierungen der Zutritt zum
Sondereigentum des Eigentümers notwendig, muss dieser gewährt werden.
Ebenfalls zählt eine sorgfältige Behandlung des Gemeinschaftseigentums
zu den Pflichten aller Bewohner der Wohnanlage.
Beschlussfassungen der Eigentümer
Das Gremium für
Beschlussfassungen ist die Eigentümerversammlung. Jede Wohneinheit
verfügt über eine Stimme, auch wenn die Wohnung im Besitz mehrerer
Personen ist. Alle Entscheidungen müssen mehrheitlich gefasst werden.
Ist dies nicht möglich, muss eine erneute Eigentümerversammlung zu einem
späteren Zeitpunkt einberufen werden.
Ist die Beauftragung einer professionellen Hausverwaltung sinnvoll?
Das Wohnungseigentümergesetz
stellt für Laien eine große Herausforderung dar. Denn es ist komplex und
verbindlich. Die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und
Gemeinschaftseigentum ist nicht immer klar verständlich. So können im
Mauerwerk verlaufende Rohre des Gesamtgebäudes zum Gemeinschaftseigentum
zählen, während die Anschlüsse an Heizung oder Sanitärobjekte innerhalb
der Wohnung zum Sondereigentum gehören. Der Boden eines Balkons kann
wiederum Sondereigentum sein, das Mauerwerk um ihn herum jedoch nicht.
Regelungen, was zum Gemeinschafts- und zum Sondereigentum zählt, finden
sich in der Teilungserklärung. Jegliche Veränderungen am
Gemeinschaftseigentum sind laut Wohnungseigentumsgesetz von der
Gemeinschaft zu beschließen und zu finanzieren.
In Häusern mit nur wenigen
Eigentümerinnen können die vielfältigen Aufgaben untereinander
abgesprochen und aufgeteilt werden. Dies setzt jedoch einen guten
Zusammenhalt innerhalb der
Eigentümergemeinschaft
voraus. Eigentümer größerer Wohnanlagen werden in der Regel schon
allein aus rechtlichen Gründen von einer Hausverwaltung, der sogenannten
WEG-Verwaltung, betreut.
Die vielfältigen Aufgaben einer Hausverwaltung sind sehr umfangreich
und basieren auf dem Wohnungseigentümergesetz. Folgende Tätigkeiten
fallen in die Zuständigkeit einer Hausverwaltung:
Einnahmen und Ausgaben überwachen
Rücklagen bilden
Jahreskostenabrechnungen erstellen
Gebäude und Grundstücke pflegen und instand halten
Eigentümerversammlungen planen und durchführen
Administrative Verwaltung inklusive Mahnwesen
Betreuung von Personal wie Hausmeister, Gärtner, Reinigungskräfte
Kostenvoranschläge einholen
Instandsetzungsarbeiten beauftragen
Technische Anlagen wie Heizung, Aufzüge und Elektrik überwachen
Eigentümer über mögliche Gerichtsverfahren informieren und sie bei diesen vertreten
Wohnungseigentumsgesetz – FAQ
Wozu gibt es ein Wohnungseigentumsgesetz (WEG)?
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt das Wohn- und Teileigentum in Immobilien, in denen die Wohnungen oder Gewerberäume verschiedenen Eigentümern gehören. Die Rechte und Pflichten der Eigentümer sind dort ebenso vermerkt wie die Regelungen zu Beschlussfassungen der Eigentümerversammlungen. Auch der Umgang mit Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist im WEG geregelt.
Wie ist das Wohnungseigentumsgesetz aufgebaut?
Das WEG ist in vier Teile aufgegliedert: Der erste Teil befasst sich mit der Entstehung und Begründung des Wohneigentums. Ferner enthält er Regelungen zur notariellen Teilungserklärung und zur Bildung von Grundbüchern für Wohn- und Teileigentum. Ebenfalls sind in diesem Abschnitt Rechte und Pflichten der Eigentümer und ihrer Verwaltung geregelt. Der zweite Teil befasst sich ausschließlich mit Dauerwohnrechten. Im dritten Teil sind die Verfahrensvorschriften geregelt. Der vierte Teil informiert über Inkrafttreten, Ergänzungen sowie die Überleitung bestehender Rechtsverhältnisse.
Welche Rechte haben Wohnungseigentümer?
Innerhalb der eigenen Wohnung haben Eigentümer laut WEG das freie Verfügungsrecht. Sie können diese selbst bewohnen, vermieten und frei gestalten. Auch das Gemeinschaftseigentum dürfen Eigentümer für sich selbst und ihre Angehörigen nutzen. Es steht ihnen außerdem frei, die eigene Wohnung zu verkaufen. Weitere Informationen zu den Rechten von Wohnungseigentümern
Welche Pflichten bestehen bei Wohneigentum?
Eigentümer sind verpflichtet, die monatlichen Nebenkosten sowie einen Anteil zur Instandhaltung zu zahlen. Reicht diese nicht aus, sind Sonderumlagen zu zahlen. Beschlossene Sanierungsmaßnahmen sind von allen Eigentümern nach Miteigentumsanteilen zu tragen. Wird bei Sanierungen der Zutritt zum Sondereigentum des Eigentümers notwendig, muss dieser gewährt werden. Ebenfalls zählt eine sorgfältige Behandlung des Gemeinschaftseigentums zu den Pflichten.
Ist die Beauftragung einer professionellen Hausverwaltung sinnvoll?
Das komplexe Wohnungseigentümergesetz stellt für Laien mitunter eine große Herausforderung dar. In Häusern mit nur wenigen Eigentümern können die vielfältigen Aufgaben untereinander abgesprochen und aufgeteilt werden. Eigentümer größerer Wohnanlagen werden in der Regel schon allein aus rechtlichen Gründen von einer Hausverwaltung, der sogenannten WEG-Verwaltung, betreut. Mehr zu den Aufgaben einer professionellen Hausverwaltung
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