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Mehrfamilienhaus verkaufen:
Das gilt es zu beachten
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Mehrfamilienhaus verkaufen:
Das gilt es zu beachten

Wer ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, hat einen größeren Aufwand als beim Verkauf eines Einfamilienhauses. Erfahren Sie hier u.a., welche Unterlagen wichtig sind, wie die Wertermittlung funktioniert und ob ein separater Wohnungsverkauf sinnvoller ist als ein Komplettverkauf.

Wie bereite ich den Verkauf eines Mehrfamilienhauses vor?

Um ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen, sind verschiedene Unterlagen erforderlich, die Auskunft über Zustand, Lage und Ausstattung einer Immobilie geben und vor allem von potenziellen Käufern angefragt werden. Dazu gehören die folgenden:

  • Flurkarte: Sie ist eine maßstabsgetreue Darstellung aller Liegenschaften, das heißt: aller Flurstücke und Grundstücke. Die digitale Flurkarte (automatisierte Liegenschaftskarte) löst heute die analoge Flurkarte ab. Sie wird vom Katasteramt geführt.

  • Grundrisse der verschiedenen Wohneinheiten: Die Grundrisse der einzelnen Wohneinheiten informieren über deren Größe, Schnitt, Ausrichtung und Besonderheiten.

  • Bestehende Mietverträge: Durch die Mietverträge erhält der potenzielle Käufer des Mehrfamilienhauses Kenntnis über die mögliche Rendite. Häufige Mieterwechsel, Mietkürzungen und Rechtsstreitigkeiten können auf eine unzureichende Wohnqualität und mangelhafte Bausubstanz hinweisen. Interessenten möchten häufig außerdem wissen, wie alt die Mieter sind, wann die letzte Mieterhöhung stattfand und welche Kündigungsfristen jeweils gelten.

  • Versicherungsnachweise, unter anderem Gebäudeversicherungen.

  • Unterlagen, die die Substanz des Mehrfamilienhauses dokumentieren, gegebenenfalls ein Wertgutachten.

  • Nachweise über Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen der vergangenen Jahre.

  • Energieausweis, der das Mehrfamilienhaus energetisch bewertet. Wer die Bewertung als Verkäufer versäumt, muss mit einem empfindlichen Bußgeld rechnen.

  • Verträge mit Dienstleistern, zum Beispiel mit der Verwaltung, dem Hausmeisterservice und im Bereich der Gartenpflege.

Wie lässt sich der Wert eines Mehrfamilienhauses ermitteln?

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchten, sollten Sie zunächst dessen Wert kennen. Hier kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Dessen Berechnung basiert auf objektiv erhobenen Daten. Im Mittelpunkt steht der dauerhaft mit der Immobilie zu erzielende Betrag. Um den Ertragswert eines Mehrfamilienhauses zu berechnen, sind diese Faktoren maßgeblich:

  • Der Bodenwert: Er errechnet sich aus dem Bodenrichtwert pro Quadratmeter und der Größe des Grundstücks. Multipliziert mit dem Liegenschaftszins ergibt sich die Bodenwertverzinsung.

  • Der Rohertrag: Er bezeichnet die erzielbare Jahresmiete. Richtwert sind nicht die tatsächlichen Einnahmen, sondern der marktübliche Mietzins.

  • Unterhalts- und Bewirtschaftungskosten: Dazu zählen beispielsweise die Kosten für die Instandhaltung, den Betrieb und mögliche Verwaltungskosten. Diese werden vom Rohertrag abgezogen, das Ergebnis ist der Jahresreinertrag.

  • Vervielfältiger: Der Vervielfältiger als Multiplikator der Jahreskaltmiete ist ein wesentlicher Faktor zur Rentabilitätsberechnung einer Immobilie. Je geringer er ist, desto rentabler ist die Immobilie. Um den geeigneten Vervielfältiger zu ermitteln, ist beispielsweise die Restnutzungsdauer des Gebäudes ausschlaggebend. Der ermittelte Vervielfältiger wird dann mit dem Gebäudereinertrag (Reinertrag abzüglich Bodenwertverzinsung) multipliziert. So errechnet sich der Ertragswert der baulichen Anlagen ohne Bodenwert.

  • Baulicher Zustand des Mehrfamilienhauses: Bauliche und altersbedingte Schäden reduzieren den Ertragswert. Sie sind demnach entsprechend abzuziehen. Der Bodenwert hingegen ist zu dem ermittelten Gebäudeertragswert zu addieren. Das Ergebnis ist der Ertragswert des bebauten Grundstücks.

Ein Ertragswertgutachten wird aufgrund seiner Komplexität in der Regel von einem Gutachter erstellt.

Ein Mehrfamilienhaus verkaufen – als Ganzes oder als separate Wohneinheiten?

Eigentümer, die ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchten, fragen sich in der Regel, ob sie die verschiedenen Wohneinheiten eher separat oder das Mehrfamilienhaus in seiner Gesamtheit verkaufen sollten. Dabei ist der Aufwand, die Wohneinheiten einzeln zu verkaufen, natürlich größer. In der Summe lässt sich durch den Einzelverkauf aber in der Regel ein höherer Verkaufspreis erzielen. Allerdings gibt es bei der Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in separate Eigentumswohnungen einiges zu beachten.

Was ist bei der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen zu beachten?

Wer sich als Eigentümer entscheidet, sein Mehrfamilienhaus zu verkaufen und die einzelnen Einheiten dabei in Eigentumswohnungen aufzuteilen, muss einige Regeln und Vorschriften einhalten:

  1. Für den separaten Wohnungsverkauf eines Mehrfamilienhauses ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich. Diese weist nach, dass es sich um separate Wohnungseinheiten handelt, die voneinander getrennt und abschließbar sind. Im weiteren Verlauf der Aufteilung in Wohneinheiten steht die Ausarbeitung einer Teilungserklärung und die Begründung von Wohnungsgrundbüchern an.
  1. Wird die Wohnung eines Mieters durch den Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Wohneigentum umgewandelt, steht dem Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Das bedeutet, dass der bisherige Eigentümer ihm die Möglichkeit einräumen muss, die Wohnung zu den gleichen Konditionen wie mit einem Dritten vereinbart, zu erwerben. Anderes gilt, wenn der Eigentümer die Wohnung an einen Familienangehörigen verkaufen möchte.
  1. Wandelt ein Eigentümer eine Wohnung in eine Eigentumswohnung um, weil er die Wohneinheiten in einem Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, genießt der Mieter nach dem Verkauf einen erhöhten Kündigungsschutz. Dieser wirkt sich durch eine mindestens drei Jahre dauernde Kündigungssperrfrist aus, die in manchen Kommunen bis zu zehn Jahre dauern kann. Innerhalb dieser Sperrfrist darf der neue Vermieter dem Mieter auch nicht wegen Eigenbedarfs kündigen.
Hinweis

Noch vor einigen Jahren war es eher selten, ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen. Meistens war es Eigentümern zu aufwändig, sich mit Mietern auseinanderzusetzen. Heute ist ein Mehrfamilienhaus eine komplexe Kapitalanlage, die mit einer soliden Hausverwaltung und guten Mietern eine risikofreie Investition und deshalb für Kapitalanleger und auch für ausländische Investoren interessant ist.

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