Instandhaltungsrücklage: Das Finanzpolster für Eigentümergemeinschaften

Wer eine Eigentumswohnung besitzt, ist verpflichtet, sich an den Kosten für Sanierungen oder Instandsetzungen des Gemeinschaftseigentums zu beteiligen. Um ein Finanzpolster zu bilden, zahlt jeder Eigentümer zusammen mit dem Hausgeld eine Instandhaltungsrücklage. Erfahren Sie hier unter anderem, wie hoch die Instandhaltungsrücklage sein sollte und welche Auswirkungen ein Verkauf auf die Rücklage hat.

Inhaltsverzeichnis

1. Was ist die Instandhaltungsrücklage?
2. Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage?
3. Wie berechnet sich die Instandhaltungsrücklage?
4. Wer verwaltet die Instandhaltungsrücklage?
5. Welche Rechnungen sind aus der Instandhaltungsrücklage zu zahlen?
6. Was passiert mit der Instandhaltungsrücklage bei einem Verkauf?

Eine Eigentümergemeinschaft ist nach den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) verpflichtet, Rücklagen für die erforderlichen Instandhaltungen des Gemeinschaftseigentums zu bilden. Länger geplante Maßnahmen sowie kurzfristig notwendige Reparaturen werden aus der Rücklage finanziert, um den Wert des Gebäudes zu erhalten oder eine Steigerung des Immobilienwerts zu erzielen. Die Rücklage ist üblicherweise zusammen mit dem Hausgeld zu zahlen.

Im Unterschied zu einer Wartung erfolgt eine Instandhaltung nicht regelmäßig, sondern nur dann, wenn die Arbeiten erforderlich sind. Während die Wartungskosten aus den Betriebskosten der Immobilie gedeckt werden, wird für die Instandhaltung ein separater Topf gebildet.

Gut zu wissen: Als Eigentümerin einer vermieteten Eigentumswohnung können Sie die Instandhaltungskosten im Gegensatz zu den Betriebskosten nicht auf den Mieter umlegen.

Das gesetzliche Mindestmaß für die Instandhaltungsrücklage liegt 2022 bei monatlich 0,90 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche. Das Gesetz schreibt gleichzeitig eine angemessene Höhe der Rücklage vor. Bei der Höhe orientieren sich die Eigentümer idealerweise am Zustand, dem Alter, der Substanz und der Ausstattung des Gebäudes. Die Eigentümergemeinschaft beschließt den jährlichen Wirtschaftsplan, der auch die Instandhaltungsrücklage beinhaltet.

Die Verordnung über Rücklagen im sozialen Wohnungsbau liefert grobe Anhaltspunkte für die mögliche Höhe:

Wenn Sie sich an den Werten des sozialen Wohnungsbaus orientieren möchten, können Sie die Rücklage um einen Euro pro Quadratmeter erhöhen, falls sich ein Aufzug im Gebäude befindet.

Eine weitere Berechnungsmöglichkeit bietet die Peterssche Formel. Basis für diese Kalkulation sind statistische Daten über die Instandhaltungskosten von Gebäuden sowie die Herstellungskosten der Immobilie. Dazu kommt die Annahme, dass innerhalb von 80 Jahren der eineinhalbfache Wert der Herstellungskosten als Instandhaltung in die Immobilie fließt. Daraus ergibt sich folgende Formel:

Von diesem Betrag entfallen etwa 70 Prozent auf das Gemeinschaftseigentum.

Ein Beispiel verdeutlicht die Berechnung nach der Petersschen Formel:

70 Prozent von 33,75 Euro = 23,63 Euro

Für ein Gebäude mit einer Gesamtwohnfläche von 700 Quadratmeter ergibt sich eine jährliche Rücklage von 16.541 Euro. Für die Eigentümerin einer 70 Quadratmeter großen Wohnung bedeutet das eine jährliche Rücklage von 1.654 Euro, beziehungsweise rund 138 Euro monatlich.

Wenn Sie als Eigentümergemeinschaft genau wissen möchten, mit welchen Kosten Sie in den nächsten Jahren rechnen müssen, lohnt sich die Beauftragung eines Immobiliengutachters. Der Sachverständige stellt fest, welche Instandhaltungsmaßnahmen erforderlich sein werden. Auf dieser Grundlage erstellen Sie einen Kostenplan, aus dem sich die Rücklagen für die kommenden Jahre ergeben.

Die Eigentümergemeinschaft bestimmt einen Verwalter, der auch die Zahlung und Anlage der Instandhaltungsrücklage überwacht. In kleineren Gemeinschaften übernimmt häufig eine der Miteigentümerinnen die Verwaltung. Für größere Wohnanlagen wird in der Regel ein professioneller Dienstleister bestimmt. Das WEG schreibt einen Hausverwalter für jede Eigentümergemeinschaft vor.

Ist die Rücklage in den letzten Jahren deutlich angestiegen, kann die Verwalterin einen Teil des Betrages verzinslich auf einem Festgeldkonto anlegen. Wichtig ist die Trennung der Instandhaltungsrücklage vom normalen Hausgeld, das die üblichen Bewirtschaftskosten der Wohnanlage deckt.

Ist die Rücklage hingegen zu gering und es stehen Reparaturen und Sanierungen an, kann eine Sonderumlage beschlossen werden. Jeder Eigentümer beteiligt sich dann mit der auf ihn entfallenden Summe an den erforderlichen Maßnahmen.

Die Instandhaltungsrücklage darf nur zweckgebunden verwendet werden: Aus der finanziellen Rücklage werden nur Reparaturen oder Sanierungen am Gemeinschaftseigentum gezahlt. So zahlt die Hausgemeinschaft daraus etwa die Dämmung der Fassade, den Anstrich des Treppenhauses oder die Erneuerung der Heizungsanlage. Es ist nicht zulässige, laufende Betriebskosten aus der angesparten Rücklage zu begleichen.

Übrigens können Sie als Wohnungseigentümerin die Zahlungen in die Rücklage nicht steuerlich geltend machen. Erst wenn die finanziellen Mitteln verwendet wurden, können Sie den auf Sie entfallenden Anteil in der Steuererklärung ansetzen.

Bei einem Verkauf der Eigentumswohnung geht der Rücklagenanteil automatisch auf den Käufer über. Die Verkäuferin kann ihren Anteil an dem Finanzpolster nicht zurückfordern. Wenn Sie einen Wohnungsverkauf planen, sollten Sie die Höhe der Rücklage am besten bei der Festsetzung des Angebotspreises der Immobilie berücksichtigen.

Schlagen Sie die Rücklage auf den Kaufpreis auf, gibt es eine steuerliche Besonderheit für die Berechnung der Grunderwerbsteuer: Der Käufer zahlt die Steuer nur auf den reinen Kaufpreis, die Instandhaltungsrücklage bleibt bei der Berechnung unberücksichtigt. Im Kaufvertrag wird daher die Höhe der Rücklage stets separat ausgewiesen.