Rechtliche Schritte bei arglistiger Täuschung
Bei einer vermuteten Täuschung kommen je nach Fall Anfechtung, Mängelansprüche oder Schadensersatz in Betracht; Fristen sollten früh geprüft werden.
Wer eine arglistige Täuschung vermutet, sollte die Kommunikation, Vertragsunterlagen und vorhandene Beweise sichern. Welche Maßnahme sinnvoll ist, hängt davon ab, ob der Vertrag insgesamt beseitigt werden soll, welche Mängel vorliegen und welche Regelungen der notarielle Kaufvertrag enthält. Gerade bei Immobilien können die rechtlichen Folgen eines bereits vollzogenen Vertrags umfangreich sein.
Eine Strafanzeige kann möglich sein, wenn der Verdacht eines Betrugs besteht. Sie ersetzt jedoch nicht die zivilrechtliche Anfechtung und wahrt auch keine Fristen für kaufrechtliche Ansprüche. Bei komplexen Sachverhalten kann es sinnvoll sein, die Unterlagen zeitnah rechtlich prüfen zu lassen, ohne voreilig konkrete Vorwürfe als gesichert darzustellen.
Anfechtung erklären und Frist beachten
Die Anfechtung wird durch Erklärung gegenüber dem Anfechtungsgegner erklärt, bei einem Vertrag also regelmäßig gegenüber der anderen Vertragspartei. Aus der Erklärung muss hervorgehen, dass die betroffene Person das Rechtsgeschäft wegen Täuschung nicht gelten lassen will. Eine bestimmte Form ist gesetzlich nicht allgemein vorgeschrieben, doch eine nachweisbare Erklärung ist in der Praxis wichtig.
Die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung muss grundsätzlich innerhalb eines Jahres ab Entdeckung der Täuschung erfolgen. Spätestens zehn Jahre nach Abgabe der Willenserklärung ist sie ausgeschlossen. Wird ein Rechtsgeschäft wirksam angefochten, gilt es nach § 142 Absatz 1 BGB grundsätzlich als von Anfang an nichtig.
Mängelansprüche und Gewährleistungsausschluss
Neben einer Anfechtung können bei einem Kaufvertrag Mängelansprüche in Betracht kommen. Diese Ansprüche folgen anderen Regeln als die Anfechtung und können je nach Fall etwa auf Nacherfüllung, Rücktritt, Minderung oder Schadensersatz gerichtet sein. Welche Rechte bestehen, richtet sich insbesondere nach Vertrag, Mangel und Einzelfall.
Ein vertraglicher Ausschluss der Sachmängelhaftung ist bei Immobilienverkäufen häufig vorgesehen. Nach § 444 BGB kann sich die Verkäuferseite darauf jedoch nicht berufen, soweit sie einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Der Haftungsausschluss beantwortet dabei nicht automatisch die Frage, ob ein Mangel vorlag, eine Aufklärungspflicht bestand oder Arglist nachweisbar ist.
Arglistige Täuschung beweisen
Käufer:innen tragen bei einem behaupteten arglistigen Verschweigen grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast für die maßgeblichen Umstände. Sie müssen daher nicht nur den Mangel, sondern regelmäßig auch die Kenntnis oder das billigende Inkaufnehmen der Verkäuferseite sowie die fehlende Aufklärung darlegen. Bei nicht offengelegten Tatsachen kann im Einzelfall eine sekundäre Darlegungslast der Verkäuferseite bedeutsam werden.
Als Belege können etwa Antworten auf konkrete Käuferfragen, Exposé und Verkaufsunterlagen, Nachrichten, frühere Handwerkerrechnungen, Gutachten, Fotos, Zeugenaussagen oder Hinweise auf frühere Sanierungsversuche relevant sein. Ein einzelnes Dokument genügt nicht zwangsläufig. Maßgeblich ist stets, ob die Unterlagen im Gesamtbild Rückschlüsse auf Kenntnis, Aufklärungspflicht und Kausalität zulassen.
