Renoviert oder unrenoviert verkaufen?

Renovierung und Sanierung können Mittel sein, um den Marktpreis einer Immobilie zu steigern. Passende Maßnahmen schlagen sich positiv im Verkaufspreis nieder.

Ausgangslage des Immobilienverkaufes

Jeder Hausbesitzer möchte für sein Eigentum den bestmöglichen Verkaufspreis erzielen. Jedoch gibt es unterschiedlichste Parameter, die bei der Bewertung der Immobilie und der Errechnung ihres Marktwertes eine Rolle spielen.

Grundsätzlich gibt es vier zentrale Fragen, die sich jeder Hausverkäufer stellen sollte:

  1. Wie groß ist die Nachfrage nach meiner Immobilie im Moment?
  2. Mit welchen Maßnahmen kann ich die Nachfrage erhöhen?
  3. Welche Veränderungen sind schwierig, da vom individuellen Geschmack abhängig?
  4. Inwiefern schlagen sich diese Investitionen im Verkaufspreis nieder?

Nachfrage nach Immobilien

Je nach Lage der Immobilie, sind Unterschiede hinsichtlich der Nachfrage zu erwarten.

In Gegenden, in denen die wirtschaftliche Entwicklung und Infrastruktur schwach sind und auch in Zukunft keine positive Entwicklung z.B. durch die Schaffung von Arbeitsplätzen zu erwarten ist, wird es kaum Zuzug geben. Im Gegenteil, die Bevölkerung wandert ab. Hier wird sich eine Renovierung nicht lohnen. Zwar wird die Sanierung den Verkehrswert der Immobilie steigern, die fehlende Nachfrage wirkt sich jedoch negativ auf den Verkaufspreis aus. Denn es gibt viele zum Verkauf stehende Häuser und nur wenige Kaufinteressenten.

Es gibt jedoch auch Regionen, in denen Angebot und Nachfrage ausgeglichen sind. Diese Bereiche besitzen oft spezifische geografische Vorzüge wie zum Beispiel die Nähe zum Meer oder zu den Bergen. Hier gleicht der Zuzug den Wegzug aus, was zu einer konstanten Nachfrage führt. Um sich von anderen Verkaufsobjekten abzuheben, ist es hier sinnvoll über das Thema Renovierung und Sanierung nachzudenken.

Gegenden, die eine ausgeprägte Infrastruktur und eine wachsende Wirtschaft aufweisen, ziehen in der Regel viele Menschen an. Hier übersteigt die Nachfrage nach Immobilien das Angebot. Dies ist in Ballungszentren und deren Einzugsgebieten der Fall. Hier sind Renovierungen nicht zwingend notwendig. Jedoch lassen sich durch Sanierungen nennenswerte Mehreinnahmen erzielen. Da die Nachfrage groß ist, gibt es genug Interessenten, die bereit sind, einen höheren Verkaufspreis zu akzeptieren.

Die Bedeutung des unmittelbaren Wohnumfeldes

Die Infrastruktur des direkten Umfeldes hat enormen Einfluss auf die Auswahl der Gegend bei einem Immobilienkauf. Kindertagesstätten und Schulen, ärztliche Versorgung und die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel spielen eine genauso große Rolle wie die Nähe zu Restaurants und bestehende Freizeitangebote. Eine Vielzahl an Angeboten macht Wohngegenden attraktiv. Hinzu kommt die Bewertung der Nachbarschaft. Je nach Lebenslage wird ein Viertel mit vielen Kindern oder eine ruhigere Gegend bevorzugt.

Beim Hauskauf geht es um den Gesamteindruck

Generell ist es wichtig, dass die Immobilie einen gepflegten Eindruck vermittelt. Sie soll sauber und mängelfrei erscheinen. Dieser Parameter beeinflusst die Attraktivität des Objektes maßgeblich und wirkt sich auf den angebotenen Kaufpreis aus.

Zustand der Immobilie

Ein besonderes Augenmerk gebührt der Fassade und dem Dach der Immobilie. Eine Außenwand ohne Risse und ein dichtes Dach sind Grundvoraussetzung jeden Kaufes. Bei der Fassade des Gebäudes ist Bewuchs fehl am Platz. Ist das Dach undicht, genügt es jedoch, kurzfristig betreffende Ziegel auszutauschen. Auch der Garten soll gepflegt sein. Hecken sollten geschnitten und der Rasen gemäht sein. Weiterhin sollte das Innere des Gebäudes ebenfalls gepflegt und sauber aussehen. Ist ein Teppich alt und abgenutzt, kann geschaut werden, ob die Dielen darunter einen besseren Eindruck vermitteln. Ist dies nicht der Fall, kann über einen neuen Teppich, Laminat oder gar Parkett nachgedacht werden.

Gehobene Ausstattung steigert den Wert

Ein gehobener Standard steigert den Wert einer Immobilie. Ein bis zu 17 Prozent höherer Verkaufserlös ist hier - laut Focus vom September letzten Jahres - gegenüber dem normalen Standard zu erwarten. Unter einem normalen Standard wird verstanden, wenn Leitungen teilweise auf Putz liegen, Küche und Badezimmer über Fliesen verfügen und Fenster mit Zweifachverglasung vorhanden sind. Das einzige Defizit ist der fehlende Bezug der Immobilie im Hinblick auf aktuell geltende Wohnansprüche und -bedürfnisse.

Beim gehobenem Standard ist eine Heizungsanlage mit modernster Technologie vorhanden und alle Böden sind mit hochwertigen Teppichen, Laminat oder Parkett ausgestattet. Das Badezimmer entspricht aktuellen Anforderungen und wirkt zeitlos. Alle Leitungen sind unsichtbar unter Putz verschwunden und auch sämtliche Fenster besitzen dank neuester Technologie hervorragende Dämmwirkung.

Mögliche Sanierungen

Der Einbau einer neuwertigen Heizungsanlage ist eine Option. Je nach persönlichen Vorlieben ist eine Befeuerung mit Öl oder Gas möglich. Eine Alternative stellt die Pelletheizung dar. Sie wird mit Holzpellets gespeist und ist sehr umweltschonend.

Eine andere Möglichkeit ist die Eindeckung des Daches mit frischen Ziegeln. Es gibt hier Varianten aus Beton, Ton oder gar Ton mit Nanoversiegelung. Letztere haben den Vorteil, dass sie Schmutz abweisen und auch Mikroorganismen keine Chance haben.

Auch das Alter und die Ausstattung des Badezimmers könnten zum Aufstieg in die Kategorie gehobene Ausstattung beitragen. Ein zeitgenössisches Bad mit großer Wanne, ebenerdiger Dusche und Hänge-WC entsprechen hier den momentanen Anforderungen.

Bauliche Maßnahmen zur Wertsteigerung

Es existieren jedoch Parameter, mit denen der Verkehrswert einer Immobilie direkt steigt. Der Anbau eines Balkons ist eine solche Maßnahme. Laut Focus vom September 2016 verzeichnet eine Wohnung durch diese Investition knappe fünf Prozent Wertzuwachs. Durch die Neuinstallation eines Fahrstuhls können circa vier Prozent zusätzlich an Verkaufserlös erzielt werden, heißt es. Auch eine integrierte Küche könne den Marktwert um etwa viereinhalb Prozent steigern - bemerken die Experten weiter.

Home Staging als Möglichkeit

Ein aktuelles Mittel zur Steigerung der Attraktivität und damit des Kaufinteresses heißt Home Staging. Es geht darum, die Immobilie einladend herzurichten. Das eigene Zuhause soll gemütlich und freundlich wirken. Bei bewohnten Immobilien werden überflüssige Möbelstücke aussortiert und Besonderheiten betont. Gezielt eingesetzte Bilder und Möbelstücke werden genutzt, um die Eigenart der Wohnung zu unterstreichen. Zu guter Letzt wird die Immobilie samt Fenstern gründlich geputzt und es werden Pflanzen, Blumensträuße, sowie Duftstoffe eingesetzt, um eine wohlige Atmosphäre zu erzeugen.

Expertenmeinungen im Überblick

Alles in allem steigert eine Renovierung oder Sanierung den Wert der Immobilie, wenn die Maßnahme den Anforderungen und Wünschen der potenziellen Käufergruppe bestmöglichst gerecht wird. Ohne Zweifel haben Menschen im Alter andere Bedürfnisse als Alleinstehende oder Familien mit mehreren Kindern im Haushalt. Da die Immobilie in der Regel für unterschiedlichste Käufergruppen relevant sein soll, raten Experten von allzu kostspieligen Baumaßnahmen ab. Sie sehen hier ein zu großes Risiko, Kapital einzubringen und als Ergebnis keine Vergrößerung der potenziellen Interessentengruppe zu erwirken.

Befürworter argumentieren, dass Investitionen in Sanierung und Renovierung lohnen, da sie die Immobilie als Ganzes aufwerten und deren Marktwert steigern. Jedoch solle man stets genau rechnen, ob und wann sich eine derartige Maßnahme lohnt. Nur wenn sich die Investition als Zusatzgewinn im Verkaufspreis niederschlägt, sollte ernsthaft darüber nachgedacht werden. Kleinere Reparaturen - wie beispielsweise ein Austausch von kaputten Sockelleisten und Bodenfliesen sowie in die Jahre gekommene Badarmaturen und Steckdosen sollten jedoch in jedem Falle durchgeführt werden. Auch notwendige Renovierungsmaßnahmen - wie zum Beispiel ein Neuanstrich der Fassade, frische Farbe für die Fenster oder ein neuer Bodenbelag - sollten noch vor Verkaufsbeginn ausgetauscht werden.

Denn am Ende gilt: Alles in allem zählt der Gesamteindruck.