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Mietendeckel Berlin ist verfassungswidrig: Was Vermieter und Mieter jetzt wissen müssen

Dieses Gesetz sorgte monatelang für Schlagzeilen in Deutschland: Am 30. Januar 2020 beschloss das Berliner Abgeordnetenhaus den sogenannten Berliner Mietendeckel. Dieser wurde jedoch mit Beschluss zum 25. März 2021 vom Bundesverfassungsgericht für nichtig erklärt. Homeday beantwortet die wichtigsten Fragen von Vermietern und Mietern.

Inhaltsverzeichnis:

  1. Was beinhaltete das Gesetz zum Mietendeckel?

  2. Warum wurde der Mietendeckel gekippt?

  3. Was hieß das für Mieter?

  4. Was hieß das für Vermieter?

  5. Für welche Wohnungen galt der Berliner Mietendeckel?

  6. Ab wann galt der Mietendeckel in Berlin?

  7. Welche Mietobergrenzen galten in Berlin?

Was beinhaltete das Gesetz zum Mietendeckel?

Das sogenannte „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin“ (kurz: MietenWoG Bln) legte fest, dass die Nettokaltmieten in Berlin fünf Jahre lang nicht erhöht werden sollten. Außerdem schrieb das Gesetz bestimmte Mietobergrenzen für Wohnraum vor. Ziel des Gesetzes war es, einen weiteren Anstieg der Mieten in der Bundeshauptstadt zu verhindern.

Warum wurde der Mietendeckel gekippt?

Das Bundesverfassungsgericht erklärte den sogenannten Mietendeckel am 25. März 2021 für verfassungswidrig. Die Richter in Karlsruhe sahen die Zuständigkeit nicht beim Land Berlin, sondern beim Bund. Und dieser wiederum verfüge mit der 2015 eingeführten Mietpreisbremse bereits über ein Instrument, um die Mieten zu deckeln.

Was hieß das für Mieter?

Auch wenn das Bundesverfassungsgericht offen gelassen hat, wie genau der Mietendeckel zurückgerollt werden sollte, mussten Mieterinnen zum einen mit einer Nachzahlung der einbehaltenen Miete rechnen. Zum anderen galt durch die Hinfälligkeit des Mietendeckels seit Mai 2021 wieder die Miete, die vor Inkrafttreten des Gesetzes vereinbart war.

Mussten Vermieter ihre Mieter zur Nachzahlung der einbehaltenen Beträge auffordern?

Laut Berliner Mieterverein (BMV) war die Vermieterin in den allermeisten Fällen nicht verpflichtet, ihre Mieter zur Nachzahlung aufzufordern. Mieter mussten diese von sich aus vornehmen, um nicht eine Kündigung wegen Mietrückständen zu riskieren.

Wie lange hatten Mieter für die Nachzahlung Zeit?

Höchstwahrscheinlich galt ab Kenntnis des Beschlusses (16. April 2021) nur eine Frist von 14 Tagen, um die Nachzahlung zu begleichen. Es empfahl sich also, die ausstehenden Beträge unverzüglich zu überweisen.

Wann bestand das Risiko einer Kündigung?

Da sich Mieterinnen bei der Reduzierung und Einbehaltung eines Teils der Miete an ein geltendes Gesetz gehalten hatten, bestand trotz ausstehender Beträge nicht sofort eine Kündigungsmöglichkeit. Erst bei einem Zahlungsrückstand im Umfang von zwei vollen Monatsmieten inklusive Nebenkosten war mit einer fristlosen Kündigung zu rechnen. Allerdings musste der Vermieter dazu in der Regel vorher zur Zahlung aufgefordert bzw. die fehlende Zahlung angemahnt haben. So entstand eine Verzugssituation, die unter Umständen eine Kündigung nach sich ziehen konnte. Dem Berliner Mieterverein (BMV) zufolge dürften Vermieter und Vermieterinnen jedoch eine besondere Rücksichtnahmepflicht gehabt haben.

Musste jeder Mieter nachzahlen?

Nein, einige große Vermietungsunternehmen hatten angekündigt, auf die Nachzahlungen zu verzichten. Der Verzicht auf die Rückzahlungsforderung sollte am besten schriftlich bestätigt worden sein.

Was hieß das für Vermieter?

Vermietern wurde empfohlen, sich schriftlich bei ihren Mietern zu melden, auch wenn sie dazu nicht verpflichtet waren. In dem Schreiben sollten die Höhe der Nachzahlung und eine Frist vermerkt worden sein. Konnten Mieter den finanziellen Mehraufwand nicht sofort stemmen, konnten Vermieter Ratenzahlungen zustimmen.

Bei Neuvermietungen gilt der Mietendeckel nicht mehr, lediglich die Mietpreisbremse muss berücksichtigt werden.

Für welche Wohnungen galt der Berliner Mietendeckel?

Der Mietendeckel galt für alle Wohnungen, die vor 2014 erbaut wurden und nicht öffentlich gefördert, also keine Sozialwohnungen, Wohnungen in Wohnheimen oder Trägerwohnungen sind. Auch aufwendig sanierte, ehemals unbewohnbare Wohnungen, deren Wiederherstellung dem Aufwand eines Neubaus gleichen, unterlagen nicht dem Gesetz zum Mietendeckel in Berlin. Der Berliner Mietendeckel sollte auch für möblierte Wohnungen gelten.

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Ab wann galt der Mietendeckel in Berlin?

Der Mietendeckel sollte ab Inkrafttreten des Gesetzes, also ab Veröffentlichung im „Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin“ für einen Zeitraum von fünf Jahren gelten. Der Mietendeckel galt dann rückwirkend zum Stichtag 18. Juni 2019. Das heißt: Sämtliche Mieterhöhungen in Berlin, die nach dem Stichtag erfolgten, waren damit rechtswidrig. Überhöhte Mieten sollten neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes als verboten gelten.

Welche Mietobergrenzen galten in Berlin?

Die folgende Mietentabelle definierte die maximale Höhe (Obergrenze) der Nettokaltmiete nach Inkrafttreten des Mietendeckels in Berlin – abhängig von Alter und Ausstattung der Wohnung.

Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung + Ausstattung Mietpreis pro Quadratmeter
Bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad 6,45 Euro
Bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,00 Euro
Bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad 3,92 Euro
1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad 6,27 Euro
1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,22 Euro
1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad 4,59 Euro
1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad 6,08 Euro
1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,62 Euro
1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad 5,95 Euro
1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad: 6,04 Euro
1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad 8,13 Euro
2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad 9,80 Euro
Quelle: MietenWoG Bln

Welche Rolle spielte eine Modernisierung für die Mietobergrenze?

Bei modern ausgestatteten Wohnungen sollte die Mietobergrenze um 1 Euro pro Quadratmeter steigen. Als modern galt eine Wohnung dann, wenn drei der folgenden fünf Merkmale auf sie zutrafen:

  • Ein Aufzug ist schwellenlos sowohl von der Haustür als auch Wohnung erreichbar.

  • Die Wohnung verfügt über eine Einbauküche.

  • Die Sanitärausstattung ist hochwertig.

  • In der Mehrzahl der Wohnräume ist hochwertiger Bodenbelag verlegt.

  • Der Energiekennwert liegt unter 120 kWh/(m2 a).

Gut zu wissen:

Es war Vermietern auch möglich, bestimmte Modernisierungen wie den Ausbau eines Aufzugs trotz der Deckelung vorzunehmen und Kosten auf die Miete umzulegen. Bedingung war jedoch, dass die Miete pro Quadratmeter nicht um mehr um als 1 Euro steigt.

Gibt es in anderen Städten einen Mietendeckel?

In Deutschland war der Mietendeckel bisher einmalig. In Lissabon wurde 1947 ein Mietendeckel eingeführt, in New York sollte er ab 1950 die Wohnungsknappheit bekämpfen. Die Folge waren in beiden Fällen mangelnde Investitionen, die zu einem Verfall der Gebäude führten.

Mietendeckel - FAQ

Wann galt eine Miete als überhöht?

Eine Miete galt laut Berliner Mietendeckel als überhöht, wenn sie mehr als 20 Prozent über der festgelegten Obergrenze inklusive möglicher Zuschläge (z. B. Modernisierung) und unter Berücksichtigung der Wohnlage liegt. Das wäre beispielsweise der Fall gewesen, wenn eine Miete 11,76 Euro betragen hätte, obwohl die Obergrenze bei 9,80 Euro lag.

Die Wohnlage beeinflusste die Mietobergrenze wie folgt: Bei guter Wohnlage war ein Aufschlag von 0,74 Euro auf die Mietobergrenze möglich. Bei einer mittleren Wohnlage wurden 0,09 Euro von der Obergrenze abgezogen, bei einfacher Wohnlage sogar 0,28 Euro.

Was bedeutete ein Härtefall für die Mietobergrenze?

Lag ein Härtefall vor, konnte die Investitionsbank Berlin entscheiden, dass die zulässige Miete im Einzelfall erhöht werden durfte. Ein Härtefall lag etwa vor, wenn der Vermieter durch die festgesetzte Obergrenze entweder dauerhaft Verluste machte oder die Substanz der Mietimmobilie wegen fehlenden Instandhaltungsbudgets gefährdet war.

Vermieter konnten dazu einen entsprechenden Antrag zur Härtefallprüfung bei der Investitionsbank Berlin stellen.

Waren die Mietobergrenzen fest?

Ab 1. Januar 2022 hätten Vermieter die Möglichkeit gehabt, die festgeschriebenen Höchstwerte der Mieten pro Jahr inflationsbedingt um maximal 1,3 Prozent zu erhöhen. Die Mietobergrenze hätte dadurch aber nicht überschritten werden dürfen.

Wirkte sich der Mietendeckel auf Staffelmieten und Indexmieten aus?

Ja, der Mietendeckel in Berlin galt auch für Staffelmieten und Indexmieten, also Mietverträge, in denen Vermieter und Mieter eine regelmäßige Mieterhöhung vereinbart hatten. Eine etwa zum 1. Oktober 2020 per Staffelvertrag vereinbarte höhere Miete war im Hinblick auf den Stichtag 18. Juni 2019 rückwirkend nicht zulässig.

Galt der Mietendeckel in Berlin auch für Häuser?

Neben Wohnungen deckelte das Gesetz auch die Mieten von Ein- und Zweifamilienhäusern. Bei diesen Immobilientypen erhöhte sich die Mietobergrenze jedoch um 10 Prozent.

Was passierte bei Neu- und Wiedervermietung einer Wohnung?

Bei einer Neuvermietung (erstmalige Vermietung) von Wohnraum hätte der Vermieter keine höhere Miete verlangen dürfen als durch die gesetzlichen Rahmenbedingungen vorgesehen. Das heißt: Die Miete hätte die per Gesetz festgelegten zulässigen Obergrenzen nicht überschreiten dürfen.

Bei einer Wiedervermietung hätten Vermieter keine höhere als die zum Stichtag eingefrorene Miete verlangen dürfen. Hätte die bisherige Miete allerdings die zulässige Obergrenze überstiegen, hätte sie entsprechend dieser (inklusive etwaiger Zuschläge z. B. für Modernisierung) gesenkt werden müssen.Eine Ausnahme bestand unter Umständen, wenn die bisherige Miete weniger als 5,02 Euro pro Quadratmeter betrug.

Konnten Mieter die Miete bei laufendem Mietvertrag senken?

Mieter, deren Miete oberhalb der zulässigen Grenze lag, hätten neun Monate nach Inkrafttreten des Mietendeckels in Berlin die Möglichkeit gehabt, eine Absenkung zivilrechtlich zu erstreiten.

Welche Pflichten kamen jetzt auf Vermieter zu bzw. wie erfahren (potenzielle) Mieter, ob eine Miete überhöht war?

Vermieter waren per Gesetz verpflichtet, potenziellen Mietern unaufgefordert vor Vertragsabschluss mitzuteilen, wie hoch die Miete zum Stichtag beziehungsweise bei der letzten Vermietung war. Die Auskunft konnten sie auf schriftlichem oder elektronischem Wege mitteilen. Die Verpflichtung bestand auch, wenn Mieter in bereits bestehenden Mietverhältnissen die Auskunft verlangen.

Darüber hinaus mussten Vermieter ihren Mietern spätestens zwei Monate nach Inkrafttreten des Mietendeckels sowie vor Abschluss eines Mietvertrags über die zulässige Miethöhe informieren. Informationen dazu, welche Miethöhe gesetzlich zugelassen war, erhielten Mieter auch vom jeweiligen Bezirksamt.

Der Berliner Mieterverein (BMV) informierte Berliner Mieter zukünftig mit einem Online-Mietendeckel-Rechner darüber informieren, ob die Höhe ihrer Miete zulässig war. Einen solchen Rechner bot auch wenigermiete.de an. Das Unternehmen warb mit dem Service, die Kappung einer überhöhten Miete im Auftrag der Mieter durchzusetzen.

Wurden Verstöße gegen den Mietendeckel in Berlin bestraft?

Ja, Verstöße gegen das Mietendeckel-Gesetz konnten mit einer Geldbuße von bis zu 500.000 Euro bestraft werden. Das war zum Beispiel der Fall, wenn ein Vermieter seiner Auskunftspflicht – etwa zur Höhe der letzten Miete – nicht nachkam.

Hinweis:

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