Mietendeckel Berlin ist verfassungswidrig:
Was Vermieter und Mieter jetzt wissen müssen
Dieses Gesetz sorgte monatelang für Schlagzeilen in Deutschland: Am 30. Januar 2020 beschloss das Berliner Abgeordnetenhaus den sogenannten Berliner Mietendeckel. Dieser wurde jedoch mit Beschluss zum 25. März 2021 vom Bundesverfassungsgericht für nichtig erklärt. Homeday beantwortet die wichtigsten Fragen von Vermietern und Mietern.
Inhaltsverzeichnis:
Was beinhaltete das Gesetz zum Mietendeckel?
Das sogenannte „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin“ (kurz: MietenWoG Bln) legte fest, dass die Nettokaltmieten in Berlin fünf Jahre lang nicht erhöht werden sollten. Außerdem schrieb das Gesetz bestimmte Mietobergrenzen für Wohnraum vor. Ziel des Gesetzes war es, einen weiteren Anstieg der Mieten in der Bundeshauptstadt zu verhindern.
Warum wurde der Mietendeckel gekippt?
Das Bundesverfassungsgericht erklärte den sogenannten Mietendeckel am 25. März 2021 für verfassungswidrig. Die Richter in Karlsruhe sahen die Zuständigkeit nicht beim Land Berlin, sondern beim Bund. Und dieser wiederum verfüge mit der 2015 eingeführten Mietpreisbremse bereits über ein Instrument, um die Mieten zu deckeln.
Was hieß das für Mieter?
Auch wenn das Bundesverfassungsgericht offen gelassen hat, wie genau der Mietendeckel zurückgerollt werden sollte, mussten Mieterinnen zum einen mit einer Nachzahlung der einbehaltenen Miete rechnen. Zum anderen galt durch die Hinfälligkeit des Mietendeckels seit Mai 2021 wieder die Miete, die vor Inkrafttreten des Gesetzes vereinbart war.
Mussten Vermieter ihre Mieter zur Nachzahlung der einbehaltenen Beträge auffordern?
Laut Berliner Mieterverein (BMV) war die Vermieterin in den allermeisten Fällen nicht verpflichtet, ihre Mieter zur Nachzahlung aufzufordern. Mieter mussten diese von sich aus vornehmen, um nicht eine Kündigung wegen Mietrückständen zu riskieren.
Wie lange hatten Mieter für die Nachzahlung Zeit?
Höchstwahrscheinlich galt ab Kenntnis des Beschlusses (16. April 2021) nur eine Frist von 14 Tagen, um die Nachzahlung zu begleichen. Es empfahl sich also, die ausstehenden Beträge unverzüglich zu überweisen.
Wann bestand das Risiko einer Kündigung?
Da sich Mieterinnen bei der Reduzierung und Einbehaltung eines Teils der Miete an ein geltendes Gesetz gehalten hatten, bestand trotz ausstehender Beträge nicht sofort eine Kündigungsmöglichkeit. Erst bei einem Zahlungsrückstand im Umfang von zwei vollen Monatsmieten inklusive Nebenkosten war mit einer fristlosen Kündigung zu rechnen. Allerdings musste der Vermieter dazu in der Regel vorher zur Zahlung aufgefordert bzw. die fehlende Zahlung angemahnt haben. So entstand eine Verzugssituation, die unter Umständen eine Kündigung nach sich ziehen konnte. Dem Berliner Mieterverein (BMV) zufolge dürften Vermieter und Vermieterinnen jedoch eine besondere Rücksichtnahmepflicht gehabt haben.
Musste jeder Mieter nachzahlen?
Nein, einige große Vermietungsunternehmen hatten angekündigt, auf die Nachzahlungen zu verzichten. Der Verzicht auf die Rückzahlungsforderung sollte am besten schriftlich bestätigt worden sein.
Was hieß das für Vermieter?
Vermietern wurde empfohlen, sich schriftlich bei ihren Mietern zu melden, auch wenn sie dazu nicht verpflichtet waren. In dem Schreiben sollten die Höhe der Nachzahlung und eine Frist vermerkt worden sein. Konnten Mieter den finanziellen Mehraufwand nicht sofort stemmen, konnten Vermieter Ratenzahlungen zustimmen.
Bei Neuvermietungen gilt der Mietendeckel nicht mehr, lediglich die Mietpreisbremse muss berücksichtigt werden.
Für welche Wohnungen galt der Berliner Mietendeckel?
Der Mietendeckel galt für alle Wohnungen, die vor 2014 erbaut wurden und nicht öffentlich gefördert, also keine Sozialwohnungen, Wohnungen in Wohnheimen oder Trägerwohnungen sind. Auch aufwendig sanierte, ehemals unbewohnbare Wohnungen, deren Wiederherstellung dem Aufwand eines Neubaus gleichen, unterlagen nicht dem Gesetz zum Mietendeckel in Berlin. Der Berliner Mietendeckel sollte auch für möblierte Wohnungen gelten.
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Ab wann galt der Mietendeckel in Berlin?
Der Mietendeckel sollte ab Inkrafttreten des Gesetzes, also ab Veröffentlichung im „Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin“ für einen Zeitraum von fünf Jahren gelten. Der Mietendeckel galt dann rückwirkend zum Stichtag 18. Juni 2019. Das heißt: Sämtliche Mieterhöhungen in Berlin, die nach dem Stichtag erfolgten, waren damit rechtswidrig. Überhöhte Mieten sollten neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes als verboten gelten.
Welche Mietobergrenzen galten in Berlin?
Die folgende Mietentabelle definierte die maximale Höhe (Obergrenze) der Nettokaltmiete nach Inkrafttreten des Mietendeckels in Berlin – abhängig von Alter und Ausstattung der Wohnung.
