Aktuelle Zinsentwicklung in der Baufinanzierung

Inhaltsverzeichnis:

1. Aktuelle Zinsen für Baufinanzierung
2. Zinsprognose für die nächsten 12 Monate
3. Treiber der Zinsentwicklung
4. Historische Zinsen für Baufinanzierung
5. Einflussfaktoren Zinsen Baufinanzierung
6. Zinsangebote für Ihr Vorhaben

Für Kaufinteressenten lässt sich ein spannendes Jahr 2022 prognostizieren. Direkt zu Jahresbeginn haben große Institute wie etwa die Commerzbank, oder auch die ING, die Konditionen teils beachtlich angehoben. Eine 10- Jahres Kondition liegt aktuell bei rund einem Prozent, was jedoch ca. 0,3% höher als vor einem Jahr ist. Wenn die Aussichten in eine Richtung tendieren und dann die Big Player die Konditionen anpassen, bewegt sich natürlich der Markt mit.
Mit Blick auf die Geld- und Zinspolitik, Konjunkturaussichten und die Inflation halten die meisten Experten einen weiteren Anstieg der Baugeldzinsen in diesem Jahr für wahrscheinlich.
Für alle die sich für dieses Jahr einen Immobilienkauf vorgenommen haben, sollte dennoch die Zinsentwicklung allein nicht der entscheidende Faktor sein. Viel eher sollte man gut in sich hinein hören und schauen, welche Ansprüche und Wünsche an eine Immobilie tatsächlich bestehen und wo ggf. Kompromisse möglich sind, bei der Lage beispielsweise.
Experten, die momentan auf die Entwicklung der Bauzinsen schauen, identifizieren neben der Zinsentwicklung im Allgemeinen und der generellen Angebots- und Nachfrage Systematik auch die politischen Ambitionen im Bezug auf Ökologie und Wohnen. Welche Schwerpunkte die Ampel, gerade auch mit dem neu ausgegliederten Bauen- und Wohnen Ministerium setzen wird, bleibt noch ein wenig abzuwarten.
In Summe können wir festhalten, dass wir im Verlauf des Jahres durchaus von weiterhin moderat steigenden Zinsen ausgehen. In den nächsten Wochen wird die Unsicherheit im Bezug auf Omikron noch vorherrschend sein, sodass der Zinsmarkt sicherlich recht volatil sein wird.

Die großen Wirtschaftsforschungsinstitute gehen für Deutschland in 2022 von einem Wirtschaftswachstum zwischen 3,5- 4% aus und korrigieren damit ihre Erwartungen etwas nach unten. Corona ist hier natürlich weiterhin Taktgeber. So wie die Wirtschaftsleistung in 2021 eingedämmt wurde, hängt die Entwicklung im neuen Jahr entsprechend auch von neuerlichen Beschränkungen, Lieferengpässen oder gar Lockdowns ab.
Ein weiterer Fokus bleibt die Inflation, welche bei ca. 4,9% derzeit liegt. Auch wenn die EZB nur etwa die Hälfte anstrebt, gehen die meisten Experten davon aus, dass zumindest in der ersten Jahreshälfte die Teuerungsrate verhältnismäßig hoch bleiben wird. Sollte es sich hierbei ein Stück weit um Kompensationseffekte handeln, wird es spannend zu beobachten, wie sich die Inflation in Q3 und Q4 verhält.
Die Notenbanken steuern langsam auf ein Ende ihrer bisherigen Politik zu. DIe EZB will das Anleihe- Notkaufprogramm auslaufen lassen, jedoch den Leitzins wahrscheinlich unberührt lassen. Die amerikanische Fed reduziert bereits seit diesem Monat die Anleihekäufe und stellt bei positiver Arbeitsmarktentwicklung auch eine Erhöhung der Leitzinsspanne in Aussicht. Die Bank of England hat einen ersten größeren Schritt gemacht und den Leitzins in Großbritannien um 0,15 % erhöht, was durchaus als Antwort auf die Inflationsrate gesehen werden kann.
Sollte nun ein gewisser Optimismus einsetzen und institutioneller Anleger gehen anstatt auf deutsche Staatsanleihen auf alternative Anlageformen könnten der Anstieg der Bauzinsen ein echter Trend werden.

Nachfolgend finden Sie unsere Prognose unserer Experten für die kurz- und mittelfristige Zinsentwicklung:

Die aktuellen Bauzinsen richten sich in der Regel (leicht verzögert) nach der Entwicklung der Renditen von Pfandbriefen, über die sich die Banken refinanzieren. Die Pfandbriefrendite wiederum richtet sich gemeinhin nach der Zinsentwicklung der Bundesanleihen. Deshalb können die Entwicklung der Zinsen für Bundesanleihen und die daraus resultierende Pfandbriefrendite als ein Indikator für die kurzfristige Entwicklung der Bauzinsen gesehen werden.

Der Abstand zwischen der Rendite für zehnjährige Bundesanleihen und den aktuellen Bauzinsen beträgt dabei in etwa ein Prozent. Diese Differenz ist dabei auf die Zinsmarge der Banken zurückzuführen. Durch die Zinsmarge verdienen die Banken letztlich ihr Geld. Vereinfacht ausgedrückt, gilt dabei die folgende Formel:

Zinsmarge = Bauzinsen - Zinsen für Pfandbriefe (10 Jahre Restlaufzeit)

Um die Jahrtausendwende betrugen die Zinsen für ein zehnjähriges Darlehen etwa sechs Prozent, was verglichen mit den historischen Zinsen von über neun Prozent in den 80er und 90er Jahren schon eine deutliche Verringerung darstellte. Seit dem Jahr 2000 spricht man deshalb in Deutschland von einer sogenannten “Niedrigzinsphase”. Nachdem die Bauzinsen jedoch zwischenzeitlich auf unter drei Prozent fielen, stiegen sie zu den Hochzeiten der Wirtschaftskrise von 2008 erneut auf ein Niveau von gut fünf Prozent an.

Im obenstehenden Graph sehen Sie die Entwicklung der letzten zehn Jahre. Seit der Wirtschaftskrise sind die Bauzinsen insbesondere aufgrund der lockeren Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) stetig gefallen. Sie befinden sich aktuell selbst für die Niedrigzinsphase auf einem historisch niedrigen Niveau.

Während diese Entwicklung für Sparer negativ zu bewerten ist, begünstigt sie den Bau oder Kauf einer eigenen Immobilie aktuell stark. Die Zeiten für einen Immobilienkauf waren nie günstiger als im Moment.

Durch die gesunkenen Zinsen sind die meisten Banken in den letzten Jahren immer risikoscheuer geworden. Deshalb sind in dieser Zeit auch die Anforderungen an potenzielle Kreditnehmer gestiegen. Hier bekommen Sie einen guten Überblick über die Faktoren auf die Banken bei der Bestimmung des Zinses besonders achten:

Eigenkapital
Einer der wichtigsten Faktoren bei der Bestimmung des Risikos für die Bank und des damit einhergehenden Zinses für den Kreditnehmer ist die Höhe des eingebrachten Eigenkapitals. Generell gilt hier: Je mehr Eigenkapital, desto geringer der Zins. Falls möglich ist in jedem Fall eine Finanzierung der Kaufnebenkosten (in der Regel etwa zehn Prozent des Kaufpreises) aus Eigenkapital zu empfehlen. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist jedoch in vielen Fällen trotzdem möglich.

Immobilienwert
Eine weitere Sicherheit für die Bank ist die Immobilie selbst. Unabhängig vom Kaufpreis bestimmt die Bank in der Regel den Immobilienwert in ihren Augen. Oftmals ist dieser sogenannte “Beleihungswert” konservativer angesetzt als der Verkaufspreis (etwa 70-90 Prozent des Immobilienwertes). Je höher das Verhältnis von Beleihungswert zu Darlehenssumme (Kaufpreis + Nebenkosten - Eigenkapital), desto geringer ist der sogenannte Beleihungsauslauf der Finanzierung. Dieser Beleihungsauslauf beeinflusst maßgeblich die Zinshöhe. Ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis bei der Immobilie lohnt sich also unter Umständen doppelt durch eine geringere Darlehenssumme und einen geringeren Zins.

Einkommen
Um die monatliche Rate einer Finanzierung nachhaltig stemmen zu können, ist ein stabiles Einkommen wichtig. Damit Käufer zusätzlich zu Ihren sonstigen Ausgaben die Rate zahlen können, sollte diese nicht mehr als 35 Prozent des Nettomonatseinkommens ihres Haushalts betragen. Hier ist es wichtig, konstante monatliche Einnahmen nachweisen zu können.

Beruf
Geregelte Einkommensverhältnisse sind den Banken sehr wichtig. Dies kann sowohl eine Anstellung (idealerweise unbefristet und außerhalb der Probezeit) als auch eine langjährige Selbstständigkeit oder eine stabile Rente sein.

SCHUFA-Auskunft
Banken fordern zur Beurteilung der Bonität potenzieller Kreditnehmer standardmäßig eine SCHUFA-Auskunft an. Der SCHUFA-Score reflektiert dabei Ihre aktuellen Zahlungsverpflichtungen und Ihr Zahlungsverhalten aus vergangenen Verträgen. Ein guter SCHUFA-Score verringert den Zins zwar nicht, wenn bei der SCHUFA jedoch Negativmerkmale hinterlegt sind, kann dies den Zins stark in die Höhe treiben.

Zinsbindung
Die Zinsbindung bestimmt für wie lange Sie sich den im Kreditvertrag den vereinbarten Zins sichern. Gängige Zeiträume sind dabei meistens 10, 15 oder 20 Jahre. Manche Banken bieten jedoch auch Zinsbindungen von 5, 8, 12, 25 oder 30 Jahren an. Aktuell befinden sich die Zinsen auf einem sehr niedrigen Stand und werden in Zukunft wahrscheinlich eher steigen als sinken. Deshalb gilt derzeit die Faustregel: Je länger die Zinsbindung, desto höher der Zinssatz.

Tilgungssatz
Ein hoher Tilgungssatz führt dazu, dass der Kredit schneller abbezahlt werden kann. Dies reduziert das Risiko der Bank und führt damit oftmals zu geringeren Zinsen. Insbesondere bei Volltilgerdarlehen (Rückzahlung der Restschuld innerhalb der vereinbarten Sollzinsbindung) gewähren Banken daher gerne einen Zinsabschlag.

Sondertilgung
Außerhalb des vereinbarten Tilgungssatzes haben Kreditnehmer oft standardmäßig ein Sondertilgungsrecht im Vertrag vorgesehen. Sondertilgungsrechte ermöglichen es Ihnen auch mehr als den vereinbarten Tilgungssatz zurückzuzahlen. Die meisten Banken bieten jedoch standardmäßig nur Sondertilgungen in Höhe von maximal 5% der Darlehenssumme jährlich an - für zusätzliche Sondertilgungen müssen Sie einen Zinsaufschlag in Kauf nehmen. In unserem Ratgeber-Artikel zum Thema Sondertilgungen, finden Sie weiterführende Informationen hierzu.

*kostenlose Serviceleistungen beim Kauf einer Homeday-Immobilie

Themengebiet: Immobilienfinanzierung