• Johannes Erdmann

    Johannes Erdmann

    Finanzierungsexperte

    12. August 2022

    8 Minuten Lesezeit

    Aktuelle Zinsentwicklung in der Baufinanzierung

    Der Zins ist für viele Käufer der wichtigste Bestandteil eines Immobiliendarlehens. Und das nicht zu unrecht, denn der Zins beeinflusst die Höhe des  Annuitätendarlehens  stark und schon kleinste Unterschiede können erhebliche Auswirkungen auf die monatliche Belastung haben. Bei Homeday Hyp beobachten wir die Entwicklung der Zinsen daher genau, um unsere Kunden professionell beraten zu können. Lesen Sie im folgenden Artikel, wie die Zinsen aktuell stehen, was sie beeinflusst und wie Sie sich Top-Zinsen für Ihre  Baufinanzierung  sichern können.

    Inhaltsverzeichnis:

    1. Aktuelle Zinsen für Baufinanzierung

    2. Zinsprognose für die nächsten 12 Monate

    3. Treiber der Zinsentwicklung

    4. Historische Zinsen für Baufinanzierung

    5. Einflussfaktoren Zinsen Baufinanzierung

    6. Zinsangebote für Ihr Vorhaben

    Wie haben sich die Bauzinsen aktuell entwickelt?

    Bauzinsen um bis zu 0,5% gesunken 

    Die Bauzinsen haben in den letzten Wochen recht deutlich nachgegeben. Je nach Darlehenssumme und Beleihung sind die Konditionen um etwa 0,25- 0,5% gesunken. Eine Baufinanzierung für 10 Jahre bekommt man aktuell schon wieder für rund 2,75%, was nach wie vor eine deutliche Erhöhung zu den Konditionen um dem Jahreswechsel darstellt. Vor einem knappen Jahr waren Baukredite für 1% absolut realistisch.

    Das diese Senkungen trotz der Leitzinserhöhung der EZB vom 21.07. stattfindet, ist zumindest etwas überraschend. Die EZB hat in einer fast schon historischen Entscheidung eine Leitzinserhöhung um und auf 0,5% verkündet. Ein nächster Schritt ist für September avisiert. Es ist also davon auszugehen, dass die Banken in ihrer Zinsrallye der letzten Monate schon einige Marktbewegungen eingepreist und sozusagen vorweggenommen haben. Die nun akuten Sorgen vor einer Rezession drücken die Zinsen etwas nach unten. Von einem ernsthaften Trend sollte man jedoch nicht ausgehen. Äußere Umstände wie der Ukrainekrieg, weiterhin die Coronapandemie und andere Einflussfaktoren sind weiter aktuell. Nach Gesprächen mit einigen Banken gehen wir von einem Zinsniveau von 3,5- 4% für zehnjährige Baudarlehen zum Jahresende aus.

    Internationales Marktumfeld

    Neben der Leitzinserhöhung der EZB hat ebenso die amerikanische Notenbank FED deutliche Schritte unternommen. Die Leitzinsspanne in den USA liegt derzeit bei 2,25- 2,50%. Dies ist der Stand nach der letzten Erhöhung im Juli.

    Die Notenbanken betonen, dass sie diese Form der Geldpolitik weiter fortführen wollen und werden. Die Inflation zeigt sich davon bislang unbeeindruckt. Im Juli lag die Inflation im EURO- Raum bei 8,9%, was einen Rekordwert bedeutet. In Deutschland lag die Inflation im gleichen Zeitraum bei 7,5% und damit etwas unter dem gesamten EURO- Wert. Obwohl die FED deutlich schneller und harscher reagiert hat als die EZB, lag die Inflation dort bei etwas über 9%, dem höchsten Wert seit etwa 40 Jahren.

    Die Zentralbanken stehen also nach wie vor, vor der großen Hürde, sowohl die Inflation einzudämmen, als auch die Wirtschaft vor einer Rezession zu bewahren. In Deutschland stagniert das Wirtschaftswachstum, während in den USA das Bruttoinlandsprodukt zwischen April und Juni sogar um knapp 1% gesunken ist. Hier lässt sich also schon von einer Rezession sprechen. Deutschland ist zwar die größte Volkswirtschaft der Währungsunion, bzgl. der Währungsstabilität jedoch auf andere Länder angewiesen. Bedingt durch die Leitzinsanhebung sind die Renditen von bspw. italienischen Staatsanleihen auf über 3% gestiegen, was die Sorge vor einer neuen Schuldenkrise nährt. Ebenso hat der EURO gegenüber dem US- Dollar verloren und steht aktuell etwa 1:1. 

    In Summe gehen wir aufgrund der gesamtwirtschaftlichen Lage bis zum Jahresende von moderat steigenden Bauzinsen aus.

    Zinsprognose (12 Monate)

    Nachfolgend finden Sie unsere Prognose unserer Experten für die kurz- und mittelfristige Zinsentwicklung:

    Kurzfristige Zinsentwicklung

    Kurzfristige Zinsentwicklung

    1-6 Monate

    Mittelfristige Zinsentwicklung

    Mittelfristige Zinsentwicklung

    6-12 Monate

    Wonach richten sich die aktuellen Bauzinsen?

    Die aktuellen Bauzinsen richten sich in der Regel (leicht verzögert) nach der Entwicklung der Renditen von Pfandbriefen, über die sich die Banken refinanzieren. Die Pfandbriefrendite wiederum richtet sich gemeinhin nach der Zinsentwicklung der Bundesanleihen. Deshalb können die Entwicklung der Zinsen für Bundesanleihen und die daraus resultierende Pfandbriefrendite als ein Indikator für die kurzfristige Entwicklung der Bauzinsen gesehen werden. Der Abstand zwischen der Rendite für zehnjährige Bundesanleihen und den aktuellen Bauzinsen beträgt dabei in etwa ein Prozent. Diese Differenz ist dabei auf die Zinsmarge der Banken zurückzuführen. Durch die Zinsmarge verdienen die Banken letztlich ihr Geld. Vereinfacht ausgedrückt, gilt dabei die folgende Formel:

    Zinsmarge = Bauzinsen - Zinsen für Pfandbriefe (10 Jahre Restlaufzeit)

    Historische Entwicklung der Zinsen

    Um die Jahrtausendwende betrugen die Zinsen für ein zehnjähriges Darlehen etwa sechs Prozent, was verglichen mit den historischen Zinsen von über neun Prozent in den 80er und 90er Jahren schon eine deutliche Verringerung darstellte. Seit dem Jahr 2000 spricht man deshalb in Deutschland von einer sogenannten “Niedrigzinsphase”. Nachdem die Bauzinsen jedoch zwischenzeitlich auf unter drei Prozent fielen, stiegen sie zu den Hochzeiten der Wirtschaftskrise von 2008 erneut auf ein Niveau von gut fünf Prozent an.

    Im obenstehenden Graph sehen Sie die Entwicklung der letzten zehn Jahre. Seit der Wirtschaftskrise sind die Bauzinsen insbesondere aufgrund der lockeren Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) stetig gefallen. Seit Anfang 2022 steigen die Bauzinsen zum Teil rasant an. Hintergrund sind vor allem der Ukraine- Krieg und die hohe Inflation.

    Während diese Entwicklung für Sparer positiv ausfällt, verteuert sie den Bau oder Kauf einer eigenen Immobilie aktuell stark. Die Zeiten für einen  Immobilienkauf  sind turbulent, umso wichtiger ist eine gute Beratung zum Thema Baufinanzierung.

    Weitere Einflussfaktoren für den Zins

    Durch die gesunkenen Zinsen sind die meisten Banken in den letzten Jahren immer risikoscheuer geworden. Deshalb sind in dieser Zeit auch die Anforderungen an potenzielle Kreditnehmer gestiegen. Hier bekommen Sie einen guten Überblick über die Faktoren auf die Banken bei der Bestimmung des Zinses besonders achten:

    Eigenkapital

    Einer der wichtigsten Faktoren bei der Bestimmung des Risikos für die Bank und des damit einhergehenden Zinses für den Kreditnehmer ist die Höhe des eingebrachten Eigenkapitals. Generell gilt hier: Je mehr Eigenkapital, desto geringer der Zins. Falls möglich ist in jedem Fall eine Finanzierung der  Kaufnebenkosten  (in der Regel etwa zehn Prozent des Kaufpreises) aus Eigenkapital zu empfehlen. Eine  Finanzierung ohne Eigenkapital  ist jedoch in vielen Fällen trotzdem möglich.

    Immobilienwert

    Eine weitere Sicherheit für die Bank ist die Immobilie selbst. Unabhängig vom Kaufpreis bestimmt die Bank in der Regel den  Immobilienwert  in ihren Augen. Oftmals ist dieser sogenannte “Beleihungswert” konservativer angesetzt als der  Verkaufspreis  (etwa 70-90 Prozent des Immobilienwertes). Je höher das Verhältnis von Beleihungswert zu Darlehenssumme (Kaufpreis + Nebenkosten - Eigenkapital), desto geringer ist der sogenannte Beleihungsauslauf der Finanzierung. Dieser Beleihungsauslauf beeinflusst maßgeblich die Zinshöhe. Ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis bei der Immobilie lohnt sich also unter Umständen doppelt durch eine geringere Darlehenssumme und einen geringeren Zins.

    Einkommen

    Um die monatliche Rate einer Finanzierung nachhaltig stemmen zu können, ist ein stabiles Einkommen wichtig. Damit Käufer zusätzlich zu Ihren sonstigen Ausgaben die Rate zahlen können, sollte diese nicht mehr als 35 Prozent des Nettomonatseinkommens ihres Haushalts betragen. Hier ist es wichtig, konstante monatliche Einnahmen nachweisen zu können.

    Beruf

    Geregelte Einkommensverhältnisse sind den Banken sehr wichtig. Dies kann sowohl eine Anstellung (idealerweise unbefristet und außerhalb der Probezeit) als auch eine langjährige Selbstständigkeit oder eine stabile Rente sein.

    SCHUFA-Auskunft

    Banken fordern zur Beurteilung der Bonität potenzieller Kreditnehmer standardmäßig eine SCHUFA-Auskunft an. Der SCHUFA-Score reflektiert dabei Ihre aktuellen Zahlungsverpflichtungen und Ihr Zahlungsverhalten aus vergangenen Verträgen. Ein guter SCHUFA-Score verringert den Zins zwar nicht, wenn bei der SCHUFA jedoch Negativmerkmale hinterlegt sind, kann dies den Zins stark in die Höhe treiben.

    Zinsbindung

    Die Zinsbindung bestimmt für wie lange Sie sich den im Kreditvertrag den vereinbarten Zins sichern. Gängige Zeiträume sind dabei meistens 10, 15 oder 20 Jahre. Manche Banken bieten jedoch auch Zinsbindungen von 5, 8, 12, 25 oder 30 Jahren an. Aktuell befinden sich die Zinsen auf einem sehr niedrigen Stand und werden in Zukunft wahrscheinlich eher steigen als sinken. Deshalb gilt derzeit die Faustregel: Je länger die Zinsbindung, desto höher der Zinssatz.

    Tilgungssatz

    Ein hoher Tilgungssatz führt dazu, dass der Kredit schneller abbezahlt werden kann. Dies reduziert das Risiko der Bank und führt damit oftmals zu geringeren Zinsen. Insbesondere bei Volltilgerdarlehen (Rückzahlung der Restschuld innerhalb der vereinbarten Sollzinsbindung ) gewähren Banken daher gerne einen Zinsabschlag.

    Sondertilgung

    Außerhalb des vereinbarten Tilgungssatzes haben Kreditnehmer oft standardmäßig ein Sondertilgungsrecht im Vertrag vorgesehen. Sondertilgungsrechte ermöglichen es Ihnen auch mehr als den vereinbarten Tilgungssatz zurückzuzahlen. Die meisten Banken bieten jedoch standardmäßig nur Sondertilgungen in Höhe von maximal 5% der Darlehenssumme jährlich an - für zusätzliche Sondertilgungen müssen Sie einen Zinsaufschlag in Kauf nehmen. In unserem Ratgeber-Artikel zum Thema  Sondertilgungen , finden Sie weiterführende Informationen hierzu.

    Gut zu wissen:

    Die genaue Bestimmung des Zinssatzes ist oft komplex und noch dazu von Bank zu Bank unterschiedlich, was schnell zu Verwirrung führen kann. Unsere Experten beraten Sie deshalb gerne persönlich und finden für Sie die attraktivsten Konditionen aus den Angeboten von über 400 Partnerbanken.

    Ihre Finanzierung

    Warum mit Homeday finanzieren?

    Top Konditionen

    Top Konditionen

    Wir finden für Ihr Projekt die besten Angebote von über 500 Partnerbanken in ganz Deutschland.

    Unkomplizierter Ablauf

    Unkomplizierter Ablauf

    Sparen Sie sich unnötigen Papierkram: Unser Prozess ist maximal transparent, schlank und digital.

    Individuelle Beratung

    Individuelle Beratung

    Ihr persönlicher Finanzierungsexperte unterstützt Sie im gesamten Prozess mit seiner Expertise.

    Wie funktioniert die Finanzierung mit Homeday?

    1. Persönliche Beratung
      01

      Persönliche Beratung

      Im persönlichen Gespräch erzählen Sie Ihrem Berater, was Ihnen wichtig ist. Er findet dann für Sie die besten Angebote von über 400 Anbietern. Schließlich wählen Sie das Angebot aus, mit dem Sie sich am wohlsten fühlen. Sei es ein klassisches Annuitätendarlehen oder eine andere Form der Baufinanzierung.

    2. Bequeme Antragstellung
      02

      Bequeme Antragstellung

      Laden Sie Ihre persönlichen Unterlagen einfach digital hoch. Homeday kümmert sich um alle Dokumente zur Immobilie und übermittelt diese automatisch an die Bank* - natürlich völlig kostenlos.

    3. Schnelle Abwicklung
      03

      Schnelle Abwicklung

      Wir sind auch nach Vertragsabschluss noch für Sie da, koordinieren auf Wunsch kostenlos den Notartermin* und sorgen dafür, dass Sie möglichst schnell Zugang zu Ihrer neuen Immobilie erhalten.

    *kostenlose Serviceleistungen beim Kauf einer Homeday-Immobilie

    Bauzinsen – FAQ

    Wie hoch sind die aktuellen Bauzinsen?

    Seit Anfang Oktober spüren Kaufinteressenten die Unbeständigkeit der Märkte, denn die Bauzinsen steigen seitdem leicht an. Auch wenn wir mittel- bis langfristig von einer steigenden Zinsentwicklung ausgehen, sind Immobilienkredite weiterhin für um einem Prozent erhältlich.

    Werden die Zinsen steigen 2022?

    Das politische Weltgeschehen, vor allem im Bezug auf die Wirtschaft, hat meist erst mit einiger Verzögerung Auswirkungen auf die Darlehenszinsen. Aktuell ist eine gewisse Uneinigkeit mit sowohl Aufschwungfaktoren als auch Kursschwankungen zu beobachten. So ist eine Prognose der Bauzinsen für 2022 kaum zuverlässig zu treffen. Mit einem Rückgang auf das Niveau vom Sommer ist jedoch eher nicht zu rechnen. Es ist davon auszugehen, dass die Europäische Zentralbank (EZB) das Zinsniveau niedrig halten wird, die Zinsen werden 2022 dementsprechend wohl nicht steigen.

    Wie werden sich die Zinsen in den nächsten 10 Jahren entwickeln?

    Seit der Wirtschaftskrise sind die Bauzinsen insbesondere aufgrund der lockeren Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) stetig gefallen. Sie befinden sich aktuell selbst für die Niedrigzinsphase auf einem historisch niedrigen Niveau. Die Zeiten für einen Immobilienkauf waren dementsprechend nie günstiger als im Moment. Wie lange diese Entwicklung noch anhält, kann niemand mit Sicherheit sagen. Experten gehen davon aus, dass die Zinsen in den nächsten Jahren frühestens mittelfristig leicht steigen werden. Weitere Informationen über die Zinsentwicklung

    Wovon hängt die Zinsentwicklung ab?

    Neben dem globalen Weltgeschehen haben noch weitere Faktoren Einfluss auf die Zinsentwicklung. Das sind zum Beispiel die Konjunktur, die Inflationsentwicklung, die Geldpolitik der Zentralbanken oder auch die Fiskalpolitik des Staates. Die Zinsentwicklung ist ein komplexer Vorgang bei dem auch die ausländischen Zinsen die inländischen beeinflussen. Auch Angebot und Nachfrage spielen eine Rolle.

    Wie lange gibt es noch günstige Bauzinsen?

    Aktuell sind die Bauzinsen sehr günstig. Experten gehen davon aus, dass das noch bis etwa 2023 der Fall sein wird. Erst danach rechnen sie mit einem leichten Anstieg der Zinsen. Mit Sicherheit kann natürlich niemand die Zinsentwicklung vorhersehen.

    Themengebiet: Immobilienfinanzierung

    Hinweis:

    Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten, -Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.

    Lesen Sie jetzt: