Johannes Erdmann

Johannes Erdmann

Finanzierungsexperte

21. Juni 2022

8 Minuten Lesezeit

Aktuelle Zinsentwicklung in der Baufinanzierung

Der Zins ist für viele Käufer der wichtigste Bestandteil eines Immobiliendarlehens. Und das nicht zu unrecht, denn der Zins beeinflusst die Höhe des Annuitätendarlehens stark und schon kleinste Unterschiede können erhebliche Auswirkungen auf die monatliche Belastung haben. Bei Homeday Hyp beobachten wir die Entwicklung der Zinsen daher genau, um unsere Kunden professionell beraten zu können. Lesen Sie im folgenden Artikel, wie die Zinsen aktuell stehen, was sie beeinflusst und wie Sie sich Top-Zinsen für Ihre Baufinanzierung sichern können.

Inhaltsverzeichnis:

  1. Aktuelle Zinsen für Baufinanzierung

  2. Zinsprognose für die nächsten 12 Monate

  3. Treiber der Zinsentwicklung

  4. Historische Zinsen für Baufinanzierung

  5. Einflussfaktoren Zinsen Baufinanzierung

  6. Zinsangebote für Ihr Vorhaben

Wie haben sich die Bauzinsen aktuell entwickelt?

Erste Seitwärtsbewegung in diesem Jahr

Seit Januar sind die Konditionen von Bauzinsen quasi sprunghaft angestiegen. Nach Neujahr lagen diese noch bei rund 1% für ein zehnjähriges Darlehen, Anfang Juni bei etwa 3%. Nichts desto trotz, ließ sich erstmals in diesem Jahr eine Seitwärtsbewegung beobachten. Der rasante Anstieg scheint auf einem Plateau angekommen zu sein. Viele Fachleute halten jedoch einen weiteren Zinsanstieg im weiteren Jahresverlauf für sehr wahrscheinlich, sodass wir momentan eher von einer Pause der Zinsrallye ausgehen, als von einem Stopp. 

Diese Situation bringt nun KäuferInnen in eine etwas angenehmere Position, nämlich eine in der die Gesamtlage betrachtet werden und ggf. Anpassungen bei den eigenen Suchkriterien vorgenommen werden können. Bei vielen Beratungsgesprächen kommt heraus, dass die festgelegten Parameter bei der Immobiliensuche, nicht mehr auf die neuen Marktverhältnisse passen. Ein Beispiel:

Wenn Anfang des Jahres DarlehensnehmerInnen einen Immobilienkredit von 400.000 EUR, zu einem Sollzins von 1,30% und einem Tilgungssatz von 2% aufgenommen haben, mussten sie dafür eine monatliche Rate von 1.100 EUR zahlen. Die gleichen Grundparameter, aber mit dem aktuellen Marktzins von 3,00% ergeben eine monatliche Rate von 1.666 EUR. Dies ist ein Anstieg um 51% in der monatlichen Rate. Selbstverständlich ist das für KaufinteressentInnen nicht mehr leistbar. Die DarlehensnehmerInnen in unserem Beispiel könnten heute noch max. ein Darlehen von rund 265.000 EUR aufnehmen, wenn die monatliche Rate um 1.100 EUR bleiben soll. 

Nach wie vor gilt, InteressentInnen von Immobilien sollten die Entscheidungen nicht überstürzen, sondern gut durchdenken. Eine gute Beratung und ein klarer Blick auf die eigene Budgetplanung und die eigenen finanziellen Verhältnisse sind unerlässlich.

Die Zinswende wird eingeleitet

“Die Inflation wird nicht rasch sinken. Geldpolitische Entscheidungen werden nunmal länger brauchen, bis sie wirken.” Unter anderem mit dieser Aussage hat Christine Lagarde, Präsidentin der Europäischen Zentralbank, am 09.06. die geldpolitsche Wende ebenjener EZB eingeläutet. Die Inflation in der Eurozone lag im Mai bei 8,1% und in den USA mit 8,3% sogar knapp über der europäischen. Das sind im Vergleich zu den letzten Jahren absoluten Spitzenwerte. Viele Experten rechnen überdies auch nicht mit direkt sinkenden Inflationsraten, erst zum kommenden Jahr wird eine wirkliche Entspannung erwartet.

Die EZB wird zu Ende Juni die milliardenschweren Anleihekäufe beenden und hat darüber hinaus eine Erhöhung der Leitzinsen angekündigt. Wirksam werden sollen diese nach der nächsten Sitzung der EZB Spitzen am 21. Juli. Der allgemein als Leitzins bekannte Hauptrefinanzierungszins, soll in diesem Schritt von derzeit 0,00% auf 0,25% angehoben werden. Die amerikanische FED hatte die Schritte schon früher unternommen und ihrerseits die Leitzinsen angehoben. Zuletzt noch einmal sehr kräftig um 0,75%, sodass der amerikanische Leitzins zwischen 1,50 - 1,75% liegt.

Die EZB steht nun vor der schwierigen Herausforderung, einerseits der Inflation durch gezielte Maßnahmen und Zinserhöhung Herr zu werden, andererseits die durch hohe Unsicherheit etwas fragile europäische Wirtschaft nicht in die Rezession zu lenken. Diese hohe Unsicherheit besteht unter anderem durch die andauernden Lieferengpässe und Rohstoffknappheit in Folge des russischen Angriffskrieges auf die Ukraine, ebenso ist auch Corona nach wie vor ein Thema. China setzt weiterhin auf die Null- Covid- Strategie, was mit lokalen Lockdowns und wiederum entsprechenden Lieferkettenschwierigkeiten verbunden ist. 

Dazu kommt die Sorge um eine mögliche Energiekrise, oder zumindest weiterhin stark steigende Energiepreise, spätestens zum Herbst hin. In Summe lässt sich also festhalten, dass der Markt nach wie vor in starker Bewegung ist und die weitere Entwicklung abzuwarten bleibt.

Zinsprognose (12 Monate)

Nachfolgend finden Sie unsere Prognose unserer Experten für die kurz- und mittelfristige Zinsentwicklung:

Kurzfristige Zinsentwicklung

Kurzfristige Zinsentwicklung

1-6 Monate

Mittelfristige Zinsentwicklung

Mittelfristige Zinsentwicklung

6-12 Monate

Wonach richten sich die aktuellen Bauzinsen?

Die aktuellen Bauzinsen richten sich in der Regel (leicht verzögert) nach der Entwicklung der Renditen von Pfandbriefen, über die sich die Banken refinanzieren. Die Pfandbriefrendite wiederum richtet sich gemeinhin nach der Zinsentwicklung der Bundesanleihen. Deshalb können die Entwicklung der Zinsen für Bundesanleihen und die daraus resultierende Pfandbriefrendite als ein Indikator für die kurzfristige Entwicklung der Bauzinsen gesehen werden. Der Abstand zwischen der Rendite für zehnjährige Bundesanleihen und den aktuellen Bauzinsen beträgt dabei in etwa ein Prozent. Diese Differenz ist dabei auf die Zinsmarge der Banken zurückzuführen. Durch die Zinsmarge verdienen die Banken letztlich ihr Geld. Vereinfacht ausgedrückt, gilt dabei die folgende Formel:

Zinsmarge = Bauzinsen - Zinsen für Pfandbriefe (10 Jahre Restlaufzeit)

Historische Entwicklung der Zinsen

Um die Jahrtausendwende betrugen die Zinsen für ein zehnjähriges Darlehen etwa sechs Prozent, was verglichen mit den historischen Zinsen von über neun Prozent in den 80er und 90er Jahren schon eine deutliche Verringerung darstellte. Seit dem Jahr 2000 spricht man deshalb in Deutschland von einer sogenannten “Niedrigzinsphase”. Nachdem die Bauzinsen jedoch zwischenzeitlich auf unter drei Prozent fielen, stiegen sie zu den Hochzeiten der Wirtschaftskrise von 2008 erneut auf ein Niveau von gut fünf Prozent an.

Im obenstehenden Graph sehen Sie die Entwicklung der letzten zehn Jahre. Seit der Wirtschaftskrise sind die Bauzinsen insbesondere aufgrund der lockeren Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) stetig gefallen. Seit Anfang 2022 steigen die Bauzinsen zum Teil rasant an. Hintergrund sind vor allem der Ukraine- Krieg und die hohe Inflation.

Während diese Entwicklung für Sparer positiv ausfällt, verteuert sie den Bau oder Kauf einer eigenen Immobilie aktuell stark. Die Zeiten für einen Immobilienkauf sind turbulent, umso wichtiger ist eine gute Beratung zum Thema Baufinanzierung.

Weitere Einflussfaktoren für den Zins

Durch die gesunkenen Zinsen sind die meisten Banken in den letzten Jahren immer risikoscheuer geworden. Deshalb sind in dieser Zeit auch die Anforderungen an potenzielle Kreditnehmer gestiegen. Hier bekommen Sie einen guten Überblick über die Faktoren auf die Banken bei der Bestimmung des Zinses besonders achten:

Eigenkapital

Einer der wichtigsten Faktoren bei der Bestimmung des Risikos für die Bank und des damit einhergehenden Zinses für den Kreditnehmer ist die Höhe des eingebrachten Eigenkapitals. Generell gilt hier: Je mehr Eigenkapital, desto geringer der Zins. Falls möglich ist in jedem Fall eine Finanzierung der Kaufnebenkosten (in der Regel etwa zehn Prozent des Kaufpreises) aus Eigenkapital zu empfehlen. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist jedoch in vielen Fällen trotzdem möglich.

Immobilienwert

Eine weitere Sicherheit für die Bank ist die Immobilie selbst. Unabhängig vom Kaufpreis bestimmt die Bank in der Regel den Immobilienwert in ihren Augen. Oftmals ist dieser sogenannte “Beleihungswert” konservativer angesetzt als der Verkaufspreis (etwa 70-90 Prozent des Immobilienwertes). Je höher das Verhältnis von Beleihungswert zu Darlehenssumme (Kaufpreis + Nebenkosten - Eigenkapital), desto geringer ist der sogenannte Beleihungsauslauf der Finanzierung. Dieser Beleihungsauslauf beeinflusst maßgeblich die Zinshöhe. Ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis bei der Immobilie lohnt sich also unter Umständen doppelt durch eine geringere Darlehenssumme und einen geringeren Zins.

Einkommen

Um die monatliche Rate einer Finanzierung nachhaltig stemmen zu können, ist ein stabiles Einkommen wichtig. Damit Käufer zusätzlich zu Ihren sonstigen Ausgaben die Rate zahlen können, sollte diese nicht mehr als 35 Prozent des Nettomonatseinkommens ihres Haushalts betragen. Hier ist es wichtig, konstante monatliche Einnahmen nachweisen zu können.

Beruf

Geregelte Einkommensverhältnisse sind den Banken sehr wichtig. Dies kann sowohl eine Anstellung (idealerweise unbefristet und außerhalb der Probezeit) als auch eine langjährige Selbstständigkeit oder eine stabile Rente sein.

SCHUFA-Auskunft

Banken fordern zur Beurteilung der Bonität potenzieller Kreditnehmer standardmäßig eine SCHUFA-Auskunft an. Der SCHUFA-Score reflektiert dabei Ihre aktuellen Zahlungsverpflichtungen und Ihr Zahlungsverhalten aus vergangenen Verträgen. Ein guter SCHUFA-Score verringert den Zins zwar nicht, wenn bei der SCHUFA jedoch Negativmerkmale hinterlegt sind, kann dies den Zins stark in die Höhe treiben.

Zinsbindung

Die Zinsbindung bestimmt für wie lange Sie sich den im Kreditvertrag den vereinbarten Zins sichern. Gängige Zeiträume sind dabei meistens 10, 15 oder 20 Jahre. Manche Banken bieten jedoch auch Zinsbindungen von 5, 8, 12, 25 oder 30 Jahren an. Aktuell befinden sich die Zinsen auf einem sehr niedrigen Stand und werden in Zukunft wahrscheinlich eher steigen als sinken. Deshalb gilt derzeit die Faustregel: Je länger die Zinsbindung, desto höher der Zinssatz.

Tilgungssatz

Ein hoher Tilgungssatz führt dazu, dass der Kredit schneller abbezahlt werden kann. Dies reduziert das Risiko der Bank und führt damit oftmals zu geringeren Zinsen. Insbesondere bei Volltilgerdarlehen (Rückzahlung der Restschuld innerhalb der vereinbartenSollzinsbindung) gewähren Banken daher gerne einen Zinsabschlag.

Sondertilgung

Außerhalb des vereinbarten Tilgungssatzes haben Kreditnehmer oft standardmäßig ein Sondertilgungsrecht im Vertrag vorgesehen. Sondertilgungsrechte ermöglichen es Ihnen auch mehr als den vereinbarten Tilgungssatz zurückzuzahlen. Die meisten Banken bieten jedoch standardmäßig nur Sondertilgungen in Höhe von maximal 5% der Darlehenssumme jährlich an - für zusätzliche Sondertilgungen müssen Sie einen Zinsaufschlag in Kauf nehmen. In unserem Ratgeber-Artikel zum Thema Sondertilgungen, finden Sie weiterführende Informationen hierzu.

Gut zu wissen:

Die genaue Bestimmung des Zinssatzes ist oft komplex und noch dazu von Bank zu Bank unterschiedlich, was schnell zu Verwirrung führen kann. Unsere Experten beraten Sie deshalb gerne persönlich und finden für Sie die attraktivsten Konditionen aus den Angeboten von über 400 Partnerbanken.

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  1. Persönliche Beratung
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    Im persönlichen Gespräch erzählen Sie Ihrem Berater, was Ihnen wichtig ist. Er findet dann für Sie die besten Angebote von über 400 Anbietern. Schließlich wählen Sie das Angebot aus, mit dem Sie sich am wohlsten fühlen. Sei es ein klassisches Annuitätendarlehen oder eine andere Form der Baufinanzierung.

  2. Bequeme Antragstellung
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Bauzinsen – FAQ

Wie hoch sind die aktuellen Bauzinsen?

Seit Anfang Oktober spüren Kaufinteressenten die Unbeständigkeit der Märkte, denn die Bauzinsen steigen seitdem leicht an. Auch wenn wir mittel- bis langfristig von einer steigenden Zinsentwicklung ausgehen, sind Immobilienkredite weiterhin für um einem Prozent erhältlich.

Werden die Zinsen steigen 2022?

Das politische Weltgeschehen, vor allem im Bezug auf die Wirtschaft, hat meist erst mit einiger Verzögerung Auswirkungen auf die Darlehenszinsen. Aktuell ist eine gewisse Uneinigkeit mit sowohl Aufschwungfaktoren als auch Kursschwankungen zu beobachten. So ist eine Prognose der Bauzinsen für 2022 kaum zuverlässig zu treffen. Mit einem Rückgang auf das Niveau vom Sommer ist jedoch eher nicht zu rechnen. Es ist davon auszugehen, dass die Europäische Zentralbank (EZB) das Zinsniveau niedrig halten wird, die Zinsen werden 2022 dementsprechend wohl nicht steigen.

Wie werden sich die Zinsen in den nächsten 10 Jahren entwickeln?

Seit der Wirtschaftskrise sind die Bauzinsen insbesondere aufgrund der lockeren Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) stetig gefallen. Sie befinden sich aktuell selbst für die Niedrigzinsphase auf einem historisch niedrigen Niveau. Die Zeiten für einen Immobilienkauf waren dementsprechend nie günstiger als im Moment. Wie lange diese Entwicklung noch anhält, kann niemand mit Sicherheit sagen. Experten gehen davon aus, dass die Zinsen in den nächsten Jahren frühestens mittelfristig leicht steigen werden. Weitere Informationen über die Zinsentwicklung

Wovon hängt die Zinsentwicklung ab?

Neben dem globalen Weltgeschehen haben noch weitere Faktoren Einfluss auf die Zinsentwicklung. Das sind zum Beispiel die Konjunktur, die Inflationsentwicklung, die Geldpolitik der Zentralbanken oder auch die Fiskalpolitik des Staates. Die Zinsentwicklung ist ein komplexer Vorgang bei dem auch die ausländischen Zinsen die inländischen beeinflussen. Auch Angebot und Nachfrage spielen eine Rolle.

Wie lange gibt es noch günstige Bauzinsen?

Aktuell sind die Bauzinsen sehr günstig. Experten gehen davon aus, dass das noch bis etwa 2023 der Fall sein wird. Erst danach rechnen sie mit einem leichten Anstieg der Zinsen. Mit Sicherheit kann natürlich niemand die Zinsentwicklung vorhersehen.

Themengebiet: Immobilienfinanzierung

Hinweis:

Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten, -Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.

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