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Wer eine Immobilie kauft, nimmt für die Finanzierung häufig einen Baukredit auf. Soll dieser vor Ablauf der Zinsfestlegung, zum Beispiel durch eine Scheidung oder einen Umzug, zurückgezahlt werden, wird meistens eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Erfahren Sie hier, was genau unter der Vorfälligkeitsentschädigung zu verstehen ist, wie sich die Vorfälligkeitsentschädigung berechnen lässt und wann sich der Hausverkauf dennoch lohnt.

Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

Bei Immobilienkrediten über eine Bank sind in Deutschland lange Zinsfestschreibungen von zehn Jahren oder mehr gang und gäbe. Das hat für beide Seiten den Vorteil, dass sie langfristig mit den sich daraus ergebenden Raten planen können. Soll der Kredit vor Ablauf dieser Zinsbindung abgelöst werden, entgehen der Bank die Zinsen für die restliche Zeit. Deshalb ist die vorzeitige Kreditablösung nur unter besonderen Umständen möglich. Zum Ausgleich verlangt die Bank in den allermeisten Fällen die Vorfälligkeitsentschädigung. Sie wird auch Vorfälligkeitsgebühr, Vorfälligkeitsentgelt oder Vorfälligkeitszinsen genannt.

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Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf?

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bei einem Hausverkauf ist von mehreren Faktoren abhängig. So kommt es auf die Restlaufzeit des Darlehens, den ursprünglich vereinbarten Zinssatz und den aktuellen Zinssatz sowie mögliche Sondertilgungen an. Generell ist es jedoch eine eher teure Angelegenheit, den Kredit vorzeitig abzulösen. Forderungen zwischen sechs und zehn Prozent der offenen Restschuld sind nicht selten. Damit beläuft sich das Vorfälligkeitsentgelt oft auf mehrere Tausend Euro und ist deutlich teurer als die reguläre Kreditablösung.

Wie lässt sich die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf berechnen?

Es gibt zwei Varianten,
wie Banken den entstandenen
Schaden berechnen.
Es gibt zwei Varianten,
wie Banken den entstandenen
Schaden berechnen.
Es gibt zwei Varianten,
wie Banken den entstandenen
Schaden berechnen.

Wie genau die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird, ist nicht gesetzlich festgelegt. Gewisse Leitlinien existieren zwar, lassen den Banken aber Spielraum bei der Berechnung. Es gibt zwei Varianten, wie Banken den ihnen entstandenen Schaden berechnen: Den Aktiv-Aktiv-Vergleich und den Aktiv-Passiv-Vergleich.

Was ist ein Aktiv-Aktiv-Vergleich?

Beim Aktiv-Aktiv-Vergleich wird angenommen, dass die Bank das Geld Ihres vorzeitig zurückgezahlten Kredits unmittelbar an einen anderen Kreditnehmer verleiht. Liegt das neue Zinsniveau unter Ihrem, entsteht der Bank als Kreditgeber ein Zinsverlust in Höhe der Differenz der beiden Zinssätze. Ist der neue Zinssatz höher, würde theoretisch eine negative Vorfälligkeitsentschädigung vorliegen. In diesem Fall könnte die Bank zustimmen, die Baufinanzierung kostenfrei vorzeitig abzulösen. Wahrscheinlich wird sie dann aber auf den Aktiv-Passiv-Vergleich zurückgreifen.

Was ist ein Aktiv-Passiv-Vergleich?

Beim Aktiv-Passiv-Vergleich wird davon ausgegangen, dass die Bank das Geld der Kreditablösung nicht gleich wieder an einen anderen Kreditnehmer verleiht, sondern in Wertpapiere wie Pfandbriefe für Hypotheken anlegt. Die Rendite der Wertpapiere wird mit den entgangenen Zinsen verglichen. Die Differenz ergibt das Vorfälligkeitsentgelt. Die Aktiv-Passiv-Variante wird deutlich häufiger angewendet als die Aktiv-Aktiv-Methode.

Vorfälligkeitsentschädigung berechnen – ein Beispiel

Das folgende Beispiel zeigt, wie sich die Vorfälligkeitsentschädigung berechnen lässt (anhand der Aktiv-Passiv-Methode).

Eckdaten
Vertragsbeginn 01.01.2016
Ende der Sollzinsbindung 01.01.2026
aktuelle Restschuld 135.000 €
Sollzinssatz 2%
aktuelle Tilgungsrate pro Monat 670 €
mögliche Sondertilgung pro Jahr 10.000 €
geplanter Kündigungstermin 01.01.2021
Berechnungsdaten
Zinsverschlechterungsschaden 10.928,72 €
Risikoersparnis (basierend auf 0,1%*) 430,87 €
Ersparnis Verwaltungskosten (basierend auf 4 € pro Buchungsvorgang**) 240 €
Bearbeitungsentgelt der Bank 200 €***
Vorfälligkeitsentschädigung 10.457,85 €
*Verschiedene Banken arbeiten mit unterschiedlichen Prozenten bis zu 0,1%.
**Verschiedene Banken arbeiten mit Werten zwischen zwei und fünf Euro pro Buchungsvorgang oder mit pauschalen Jahresbeiträgen, beispielsweise 50 Euro.
***Verschiedene Banken arbeiten mit Werten zwischen 100 und 300 Euro.

Anhand der Eckdaten wird ein Zinsverlust der Bank in Höhe von 10.928,72 Euro ermittelt. Von diesem Wert müssen die Risiko- und Verwaltungskostenersparnisse sowie das Bearbeitungsentgelt der Bank abgezogen werden. Für diese drei Parameter gibt es keine klaren Vorgaben oder Bestimmungen, mit denen die Banken rechnen müssen. In diesem Beispielfall bleibt nach Abzug der genannten Faktoren eine Vorfälligkeitsentschädigung von 10.457,85 Euro, die an die Bank zu entrichten ist.

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Muss ich die von der Bank berechnete Vorfälligkeitsentschädigung hinnehmen?

Da die Bank als Kreditgeber die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung häufig zu ihren Gunsten nutzt, ist es ratsam, die von der Bank berechnete Vorfälligkeitsentschädigung zu prüfen und nicht einfach hinzunehmen. Für die Überprüfung sollte die Aufstellung möglichst detailliert sein und folgende Angaben enthalten:

    • Wiederanlagezins der Bank samt Quelle und Gültigkeitsdatum
    • Berücksichtigung ersparter Verwaltungskosten
    • Berücksichtigung ersparter Risikokosten
    • Berücksichtigung möglicher Sondertilgungen
    • Höhe der Bearbeitungsgebühr

Für einen ersten Check der geforderten Vorfälligkeitsentschädigung bieten sich entsprechende Rechner im Internet an. Anhand einiger Eckdaten ermitteln sie einen Wert. Dieser kann jedoch von Rechner zu Rechner stark unterschiedlich sein. Für eine genaue Überprüfung sind Verbraucherzentralen, Finanzberatungen und Rechtsanwälte die richtigen Anlaufstellen. Sie alle nehmen für diese Dienstleistung eine Gebühr, dennoch kann sich dieser Schritt lohnen. Kommen die Experten zu einer niedrigeren Vorfälligkeitsentschädigung, sollten Sie als nächsten Schritt Ihre Bank anschreiben und eine Senkung der Vorfälligkeitsgebühr fordern. Geht die Bank darauf jedoch nicht ein, empfiehlt es sich, einen Anwalt einzuschalten und gegebenenfalls vor Gericht zu gehen. Dies ist mit Kosten verbunden, die die Ersparnis mindern. Entscheidend ist der Einzelfall. Möglicherweise kann eine Rechtsschutzversicherung hilfreich sein.

Kann ich bei der Vorfälligkeitsentschädigung verhandeln?

Es kann einen Versuch wert sein, mit seiner Bank die Vorfälligkeitsentschädigung zu verhandeln. Ein Anrecht darauf gibt es aber nicht und natürlich muss sich die Bank darauf nicht einlassen. Es gibt jedoch bestimmte Szenarien, in denen sich die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen lässt.

Wann entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung?

Es gibt ein paar Situationen, in denen die Vorfälligkeitsentschädigung bei einem Hausverkauf entfällt:

    • Käufer übernimmt Darlehensvertrag: Es ist durchaus möglich, das Haus mit Kredit zu verkaufen. In diesem Fall übernimmt der Käufer den bestehenden Darlehensvertrag. Das wird dieser jedoch nur tun, wenn er keine besseren Konditionen bekommt. Des Weiteren muss die Bank dem Wechsel zustimmen basierend auf der Bonität des Käufers.
    • Finanzierung einer neuen Immobilie bei derselben Bank: Geht es darum, die alte Immobilie zu verkaufen und im gleichen Zuge eine neue, beispielsweise größere, Immobilie bei derselben Bank zu finanzieren, verzichtet diese in der Regel auf die Vorfälligkeitsentschädigung.
    • Mehr als zehn Jahre Sollzinsbindung: Läuft das Darlehen mehr als zehn Jahre, kann es nach Ablauf der zehn Jahre jederzeit mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten gekündigt werden. Auch wenn bei Ihrem Darlehen eine Laufzeit von beispielsweise 15 Jahren vereinbart wurde, können Sie es somit nach zehn Jahren und sechs Monaten vorzeitig ablösen. Laut BGB darf die Bank in diesem Fall keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Umgekehrt ist die Bank nicht berechnet, das Darlehen vorzeitig zu kündigen.
    • Fehlerhafte und/oder unvollständige Widerrufsbelehrung: Ist die Widerrufsbelehrung eines Darlehensvertrags fehlerhaft, unvollständig oder missverständlich formuliert, darf der Kreditnehmer das Darlehen jederzeit widerrufen, kündigen oder auch vorzeitig ablösen. In diesem Fall darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Besonders ältere Darlehensverträge weisen fehlerhafte Widerrufsbelehrungen auf. Es lohnt sich also, den Vertrag genau prüfen zu lassen.
    • Kündigung durch die Bank: Kündigt die Bank dem Kreditnehmer vorzeitig, beispielsweise aufgrund von Zahlungsrückständen, darf sie keine Vorfälligkeitsgebühr verlangen. Das hat der Bundesgerichtshof (Az: XI ZR 103/15) entschieden. Allerdings sollten Sie davon absehen, die Zahlungen absichtlich einzustellen und auf die Kündigung der Bank zu warten. Die Bank hat nämlich die Möglichkeit, die ausstehenden Raten samt Verzugszinsen einzufordern statt den Darlehensvertrag zu kündigen. Außerdem wird eine Kreditkündigung seitens der Bank der Schufa mitgeteilt.

Wann lohnt sich der Hausverkauf trotz anfallender Vorfälligkeitsentschädigung?

Sind die ersparten Zinsen höher
als die Vorfälligkeitsgebühr, kann
sich der Hausverkauf lohnen.
Sind die ersparten Zinsen höher
als die Vorfälligkeitsgebühr, kann
sich der Hausverkauf lohnen.
Sind die ersparten Zinsen höher
als die Vorfälligkeitsgebühr, kann
sich der Hausverkauf lohnen.

Der Hausverkauf und die damit verbundene vorzeitige Ablösung des Kredits kann sich lohnen, wenn die ersparten Zinsen eine höhere Summe darstellen als die Vorfälligkeitsgebühr. Dieses sollten Sie allerdings vorab genau durchrechnen. Kündigen sich Verluste an, ist dies mitunter nicht der richtige Zeitpunkt für den Immobilienverkauf. Sofern möglich, sollten Sie mit dem Hausverkauf noch warten.

Ist eine Sondertilgung bei Hausverkauf möglich?

Ob eine Sondertilgung im Falle eines Hausverkaufs möglich ist, ist im Vertrag festgehalten. Sofern sie möglich ist, ist sie auch unbedingt bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zu berücksichtigen. Viele Banken vernachlässigen diese vertraglich eingeräumten Zugeständnisse, da sich dadurch das Vorfälligkeitsentgelt vermindert.

Wann lohnt es sich, einen Kredit vorzeitig abzulösen?

Lässt sich die Vorfälligkeitsentschädigung bei einem Hausverkauf nicht umgehen, kann es sich dennoch lohnen, den Kredit vorzeitig abzulösen. Das ist immer dann der Fall, wenn die Zinsersparnis größer als die Vorfälligkeitsgebühr ist. Aus diesem Grund ist jeder Einzelfall genau durchzurechnen, damit Sie am Ende nicht mehr bezahlen als nötig.

Vorfälligkeitsentschädigung – FAQ

Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

Soll ein Baukredit vor Ablauf der Zinsbindung von zehn oder mehr Jahren abgelöst werden, entgehen der Bank die Zinsen für die restliche Zeit. Zum Ausgleich verlangt die Bank in den allermeisten Fällen die Vorfälligkeitsentschädigung. Sie wird auch auch Vorfälligkeitsgebühr, Vorfälligkeitsentgelt oder Vorfälligkeitszinsen genannt. Mehr dazu

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf?

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bei einem Hausverkauf ist von mehreren Faktoren abhängig. So kommt es auf die Restlaufzeit des Darlehens, den ursprünglich vereinbarten Zinssatz und den aktuellen Zinssatz sowie mögliche Sondertilgungen an. Forderungen zwischen sechs und zehn Prozent der offenen Restschuld sind nicht selten.

Wie lässt sich die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf berechnen?

Wie genau die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird, ist nicht gesetzlich festgelegt. Entweder wendet die Bank bei der Berechnung den Aktiv-Aktiv-Vergleich oder den Aktiv-Passiv-Vergleich an. Ersterer geht davon aus, dass die Bank das Geld sofort an einen anderen Kreditnehmer verleiht. Bei letzterem wird davon ausgegangen, dass die Bank das Geld in Wertpapiere anlegt. Zur Beispielrechnung

Muss ich die von der Bank berechnete Vorfälligkeitsentschädigung hinnehmen?

Da die Bank als Kreditgeber die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung häufig zu ihren Gunsten nutzt, ist es ratsam, die von der Bank berechnete Vorfälligkeitsentschädigung zu prüfen und nicht einfach hinzunehmen. Für einen ersten Check der geforderten Vorfälligkeitsentschädigung bieten sich entsprechende Rechner im Internet an. Für eine genaue Überprüfung sind Verbraucherzentralen, Finanzberatungen und Rechtsanwälte die richtigen Anlaufstellen. Mehr Informationen

Wann entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung?

Es gibt ein paar Situationen, in denen die Vorfälligkeitsentschädigung bei einem Hausverkauf entfällt. So ist es möglich, dass der Käufer den bestehenden Darlehensvertrag übernimmt. Läuft das Darlehen mehr als zehn Jahre, kann es nach Ablauf der zehn Jahre jederzeit mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten gekündigt werden. Ist die Widerrufsbelehrung eines Darlehensvertrags fehlerhaft, unvollständig oder missverständlich formuliert, darf der Kreditnehmer das Darlehen jederzeit widerrufen, kündigen oder auch vorzeitig ablösen. Weitere Möglichkeiten

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