Wegerecht – wenn der Nachbar ein fremdes Grundstück nutzt

Nicht immer ist ein Grundstück über einen öffentlichen Weg zugänglich. In diesen Fällen sichern sich die Eigentümer mit einem Wegerecht die Möglichkeit, über ein anderes Grundstück zu ihrem Eigentum zu gelangen. In diesem Ratgeber erfahren Sie unter anderem, welche Formen des Wegerechts es gibt und welche Folgen das Recht für die Grundstückseigentümer hat.

Inhaltsverzeichnis

1. Was ist ein Wegerecht?
2. Wie regeln die Parteien das Wegerecht?
3. Wird das Wegerecht im Grundbuch eingetragen?
4. Entstehen einem Eigentümer durch das Wegerecht Nachteile?
5. Was ist ein Notwegerecht?
6. Ist es möglich, ein Wegerecht zu entziehen?
7. Was ist der Unterschied zu einem Geh- und Fahrrecht?
8. Was kostet die Eintragung?
9. Ist es möglich, ein Wegerecht zu verkaufen?
10. Wann erlischt ein Wegerecht?

Eine genaue Definition des Wegerechts liefert das BGB: Demnach ist ein Grundstückseigentümer berechtigt, von seinem Nachbarn eine sogenannte Durchgangserlaubnis zu verlangen, wenn sein eigenes Grundstück nicht an einer öffentlichen Straße liegt und nur über dieses Nachbargrundstück erreichbar ist. Das Grundstück, das keinen direkten Zugang besitzt, wird als herrschendes Grundstück bezeichnet. Das Grundstück, über das der Weg führt, ist das dienende Grundstück.

Beide Grundstückseigentümer vereinbaren die Rahmenbedingungen des Nutzungsrechts sowie die Rechte und Pflichten der jeweiligen Partei. Verschließt etwa ein Tor den Zugang zum Grundstück, ist der Eigentümer des dienenden Grundstücks verpflichtet, seinem Nachbarn den Schlüssel für das Tor auszuhändigen. Auch über die Instandhaltung und die Pflege des Zugangs sollte Einigung herrschen. Wurde nichts anderes vereinbart, ist der Eigentümer des herrschenden Grundstücks für den Weg verantwortlich.

Es gibt zwei verschiedene Möglichkeiten, ein Wegerecht zu vereinbaren:

Wird das Wegerecht in das Grundbuch eingetragen, handelt es sich um eine Grunddienstbarkeit, die in Abteilung II unter Lasten und Beschränkungen als dingliches Recht vermerkt wird. In Österreich und in der Schweiz wird die Dienstbarkeit auch als Servitut bezeichnet. Ein Notar veranlasst die Eintragung der Dienstbarkeit. Dazu ist eine Bewilligungserklärung der beteiligten Nachbarn und ein Lageplan, aus dem der Verlauf des Wegerechts ersichtlich ist, beim Grundbuchamt vorzulegen.

In der notariellen Vereinbarung können die Parteien weitere Regelungen treffen. Etwa ob es dem Besitzer des herrschenden Grundstücks gestattet ist, ein Fahrzeug auf dem Weg abzustellen oder ob eine Nutzungsentschädigung zu zahlen ist.

Bei einer privatschriftlichen Einigung geht die Dienstbarkeit bei einem Grundstücksverkauf nicht automatisch auf den neuen Eigentümer über. Zwischen den Parteien ist in diesem Fall eine neue Einigung zu treffen. Es gilt übrigens auch eine mündlich getroffene Vereinbarung.

Für den Eigentümer des dienenden Grundstücks birgt das Wegerecht verschiedene Nachteile: Die Grunddienstbarkeit wirkt sich in der Regel wertmindernd aus. Eine Bank, die den Wert des dienenden Grundstücks im Rahmen einer Immobilienfinanzierung einschätzt, nimmt wegen des bestehenden Rechts Abschläge vor. Unter Umständen fällt also die mögliche Kreditsumme geringer aus. Über die Vereinbarung einer Nutzungsentschädigung lässt sich dieser Nachteil teilweise ausgleichen. Möglich ist etwa die Zahlung einer jährlichen Pauschale.

Darüber hinaus muss der Eigentümer bei der Nutzung seines eigenen Grundstücks stets auf die Grunddienstbarkeit Rücksicht nehmen. Idealerweise treffen beide Parteien eine klare Regelung bezüglich der Zuwegung, um einen späteren Streit zu vermeiden.

Haben Sie als Eigentümer eines Grundstücks keine Möglichkeit, zu Ihrem Grundstück zugelangen, ohne dafür das Grundstück des Nachbarn zu betreten, ist dieser verpflichtet, Ihnen ein Notwegerecht einzuräumen. Das BGB schreibt vor, dass Sie bei einer fehlenden Anbindung an eine öffentlichen Straße von Ihrem Nachbarn ausdrücklich die Bewilligung eines Notwegerechts verlangen können. Sofern Ihnen das Wegerecht zusteht, sind Sie verpflichtet, die Kosten zur Herstellung und Unterhaltung der Zuwegung zu tragen.

Wird ein Weg über einen Zeitraum von mindestens 30 Jahren regelmäßig genutzt, entsteht ein Wegerecht durch Ersitzung. Entscheidend ist, dass eine Benutzung des Weges nachgewiesen werden kann und auch erkennbar ist. Ist für den Grundstückseigentümer nicht ersichtlich, dass ein Nachbar einen Weg ständig nutzt, liegt keine Ersitzung des Rechts vor.

Eigentümer des dienenden Grundstücks können nach den Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuchs erwarten, dass der Nachbar sein Wegerecht schonend und mit Bedacht ausübt. Eine grundlose und ständige Nutzung der Zuwegung sollte also unterbleiben.

Es ist nicht möglich, die Dienstbarkeit zu entziehen oder den Nachbarn an der Zufahrt oder dem Zugang zu seinem Grundstück zu hindern. Auch eine Einschränkung des bestehenden Rechts ist nicht zulässig.

Mit einem Wegerecht wird dem Besitzer des herrschenden Grundstücks das Recht eingeräumt, die Zuwegung eines anderen Grundstücks zu nutzen. Ein Geh- oder Fahrrecht spezifiziert das Recht noch genauer und legt fest, dass der Weg zu Fuß oder mit dem Auto genutzt werden kann. Das Recht auf Parken auf dem Weg beinhaltet ein Fahrrecht nicht. Die genaue Nutzung der Zuwegung bestimmen die Parteien in der gemeinsamen Vereinbarung.

Die Kosten der Eintragung sind vom Wert des Wegerechts abhängig. Aus dem Wert ergeben sich die Kosten aus der Gebührentabelle des Gerichts- und Notargesetzes. Den Wert des Wegerechts legt idealerweise ein Sachverständiger oder ein Gutachter fest. Die Kosten trägt der Eigentümer des herrschenden Grundstücks.

Ist das Wegerecht als Grunddienstbarkeit im Lastenverzeichnis des Grundbuchs eingetragen, bleibt es als dingliches Recht auch nach einem Verkauf bestehen. Im Kaufvertrag wird das Recht als bestehende Dienstbarkeit aufgeführt.

Das Wegerecht erlischt, wenn beide Parteien der Löschung des Rechts im Grundbuch zustimmen. Ein Notar veranlasst mit einer entsprechenden Bewilligung die Löschung.

Themengebiet: Immobilienkauf