Wegerecht – wenn der Nachbar ein fremdes Grundstück nutzt
Nicht immer ist ein Grundstück über einen öffentlichen Weg zugänglich. In diesen Fällen sichern sich die Eigentümer mit einem Wegerecht die Möglichkeit, über ein anderes Grundstück zu ihrem Eigentum zu gelangen. In diesem Ratgeber erfahren Sie unter anderem, welche Formen des Wegerechts es gibt und welche Folgen das Recht für die Grundstückseigentümer hat.
Inhaltsverzeichnis
Was ist ein Wegerecht?
Eine genaue Definition des Wegerechts liefert das BGB: Demnach ist ein Grundstückseigentümer berechtigt, von seinem Nachbarn eine sogenannte Durchgangserlaubnis zu verlangen, wenn sein eigenes Grundstück nicht an einer öffentlichen Straße liegt und nur über dieses Nachbargrundstück erreichbar ist. Das Grundstück, das keinen direkten Zugang besitzt, wird als herrschendes Grundstück bezeichnet. Das Grundstück, über das der Weg führt, ist das dienende Grundstück.
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Wie regeln die Parteien das Wegerecht?
Beide Grundstückseigentümer vereinbaren die Rahmenbedingungen des Nutzungsrechts sowie die Rechte und Pflichten der jeweiligen Partei. Verschließt etwa ein Tor den Zugang zum Grundstück, ist der Eigentümer des dienenden Grundstücks verpflichtet, seinem Nachbarn den Schlüssel für das Tor auszuhändigen. Auch über die Instandhaltung und die Pflege des Zugangs sollte Einigung herrschen. Wurde nichts anderes vereinbart, ist der Eigentümer des herrschenden Grundstücks für den Weg verantwortlich.
Wird das Wegerecht im Grundbuch eingetragen?
Es gibt zwei verschiedene Möglichkeiten, ein Wegerecht zu vereinbaren:
Durch einen privatschriftlichen Vertrag zwischen beiden Parteien
Durch eine Eintragung im Grundbuch
Wird das Wegerecht in das Grundbuch eingetragen, handelt es sich um eine Grunddienstbarkeit , die in Abteilung II unter Lasten und Beschränkungen als dingliches Recht vermerkt wird. In Österreich und in der Schweiz wird die Dienstbarkeit auch als Servitut bezeichnet. Ein Notar veranlasst die Eintragung der Dienstbarkeit. Dazu ist eine Bewilligungserklärung der beteiligten Nachbarn und ein Lageplan, aus dem der Verlauf des Wegerechts ersichtlich ist, beim Grundbuchamt vorzulegen.
In der notariellen Vereinbarung können die Parteien weitere Regelungen treffen. Etwa ob es dem Besitzer des herrschenden Grundstücks gestattet ist, ein Fahrzeug auf dem Weg abzustellen oder ob eine Nutzungsentschädigung zu zahlen ist.
Bei einer privatschriftlichen Einigung geht die Dienstbarkeit bei einem Grundstücksverkauf nicht automatisch auf den neuen Eigentümer über. Zwischen den Parteien ist in diesem Fall eine neue Einigung zu treffen. Es gilt übrigens auch eine mündlich getroffene Vereinbarung.
Entstehen einem Eigentümer durch das Wegerecht Nachteile?
Für den Eigentümer des dienenden Grundstücks birgt das Wegerecht verschiedene Nachteile: Die Grunddienstbarkeit wirkt sich in der Regel wertmindernd aus. Eine Bank, die den Wert des dienenden Grundstücks im Rahmen einer Immobilienfinanzierung einschätzt, nimmt wegen des bestehenden Rechts Abschläge vor. Unter Umständen fällt also die mögliche Kreditsumme geringer aus. Über die Vereinbarung einer Nutzungsentschädigung lässt sich dieser Nachteil teilweise ausgleichen. Möglich ist etwa die Zahlung einer jährlichen Pauschale.
Darüber hinaus muss der Eigentümer bei der Nutzung seines eigenen Grundstücks stets auf die Grunddienstbarkeit Rücksicht nehmen. Idealerweise treffen beide Parteien eine klare Regelung bezüglich der Zuwegung, um einen späteren Streit zu vermeiden.
Gut zu wissen:
Eine Immobilie wird üblicherweise lastenfrei verkauft. Mit einer Grunddienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs ist die lastenfreie Übergabe jedoch nicht möglich. Wichtig ist daher, das Wegerecht im
Kaufvertrag
zu vermerken. Der Käufer ist andernfalls dazu berechtigt, vom Vertrag zurückzutreten.
Was ist ein Notwegerecht?
Haben Sie als Eigentümer eines Grundstücks keine Möglichkeit, zu Ihrem Grundstück zugelangen, ohne dafür das Grundstück des Nachbarn zu betreten, ist dieser verpflichtet, Ihnen ein Notwegerecht einzuräumen. Das BGB schreibt vor, dass Sie bei einer fehlenden Anbindung an eine öffentlichen Straße von Ihrem Nachbarn ausdrücklich die Bewilligung eines Notwegerechts verlangen können. Sofern Ihnen das Wegerecht zusteht, sind Sie verpflichtet, die Kosten zur Herstellung und Unterhaltung der Zuwegung zu tragen.
Was bedeutet Ersitzung im Zusammenhang mit einem Wegerecht?
Wird ein Weg über einen Zeitraum von mindestens 30 Jahren regelmäßig genutzt, entsteht ein Wegerecht durch Ersitzung. Entscheidend ist, dass eine Benutzung des Weges nachgewiesen werden kann und auch erkennbar ist. Ist für den Grundstückseigentümer nicht ersichtlich, dass ein Nachbar einen Weg ständig nutzt, liegt keine Ersitzung des Rechts vor.
Ist es möglich, ein Wegerecht zu entziehen?
Eigentümer des dienenden Grundstücks können nach den Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuchs erwarten, dass der Nachbar sein Wegerecht schonend und mit Bedacht ausübt. Eine grundlose und ständige Nutzung der Zuwegung sollte also unterbleiben.
Es ist nicht möglich, die Dienstbarkeit zu entziehen oder den Nachbarn an der Zufahrt oder dem Zugang zu seinem Grundstück zu hindern. Auch eine Einschränkung des bestehenden Rechts ist nicht zulässig.
Was ist der Unterschied zu einem Geh- und Fahrrecht?
Mit einem Wegerecht wird dem Besitzer des herrschenden Grundstücks das Recht eingeräumt, die Zuwegung eines anderen Grundstücks zu nutzen. Ein Geh- oder Fahrrecht spezifiziert das Recht noch genauer und legt fest, dass der Weg zu Fuß oder mit dem Auto genutzt werden kann. Das Recht auf Parken auf dem Weg beinhaltet ein Fahrrecht nicht. Die genaue Nutzung der Zuwegung bestimmen die Parteien in der gemeinsamen Vereinbarung.
Was kostet die Eintragung eines Wegerechts?
Die Wegerecht-Kosten hängenvom Wert des Wegerechts ab
Die Kosten der Eintragung sind vom Wert des Wegerechts abhängig. Aus dem Wert ergeben sich die Kosten aus der Gebührentabelle des Gerichts- und Notargesetzes. Den Wert des
Wegerechts legt idealerweise ein Sachverständiger oder ein
Gutachter
fest. Die Kosten trägt der Eigentümer des herrschenden Grundstücks.
Ist es möglich, ein Wegerecht zu verkaufen?
Ist das Wegerecht als Grunddienstbarkeit im Lastenverzeichnis des Grundbuchs eingetragen, bleibt es als dingliches Recht auch nach einem Verkauf bestehen. Im Kaufvertrag wird das Recht als bestehende Dienstbarkeit aufgeführt.
Wann erlischt ein Wegerecht?
Das Wegerecht erlischt, wenn beide Parteien der Löschung des Rechts im Grundbuch zustimmen. Ein Notar veranlasst mit einer entsprechenden Bewilligung die Löschung.
Wegerecht – FAQs
Was ist ein Wegerecht?
Das Wegerecht berechtigt einen Grundstückseigentümer, dessen Grundstück nicht an einer öffentlichen Straße liegt und nur über das Nachbargrundstück erreichbar ist, eine Durchgangserlaubnis von seinem Nachbarn zu verlangen. Das Grundstück, das keinen direkten Zugang besitzt, wird als herrschendes Grundstück bezeichnet. Das Grundstück, über das der Weg führt, ist das dienende Grundstück. Mehr Details erfahren
Wie wird das Wegerecht geregelt?
Beide Grundstückseigentümer vereinbaren die Rahmenbedingungen des Nutzungsrechts sowie die Rechte und Pflichten der jeweiligen Partei. Verschließt etwa ein Tor den Zugang zu einem Grundstück, ist der Eigentümer des dienenden Grundstücks verpflichtet, seinem Nachbarn den Schlüssel für dieses auszuhändigen. Auch über die Instandhaltung und die Pflege des Zugangs sollte Einigung herrschen. Mehr zu den Regelungen
Wo wird das Wegerecht eingetragen?
Das Wegerecht kann entweder im Grundbuch eingetragen oder in einem privatschriftlichen Vertrag zwischen beiden Parteien festgehalten werden. Wird das Wegerecht in das Grundbuch eingetragen, handelt es sich um eine Grunddienstbarkeit , die in Abteilung II unter Lasten und Beschränkungen als dingliches Recht vermerkt wird. Ein Notar veranlasst die Eintragung der Dienstbarkeit.
Kann sich ein Wegerecht nachteilig auswirken?
Für den Eigentümer des dienenden Grundstücks birgt das Wegerecht verschiedene Nachteile: Die Grunddienstbarkeit wirkt sich in der Regel wertmindernd aus. Eine Bank, die den Wert des dienenden Grundstücks im Rahmen einer Immobilienfinanzierung einschätzt, nimmt wegen des bestehenden Rechts Abschläge vor. Unter Umständen fällt also die mögliche Kreditsumme geringer aus. Darüber hinaus muss der Eigentümer bei der Nutzung seines eigenen Grundstücks stets auf die Grunddienstbarkeit Rücksicht nehmen. Jetzt mehr dazu erfahren
Lässt sich ein Wegerecht verkaufen?
Ist das Wegerecht als Grunddienstbarkeit im Lastenverzeichnis des Grundbuchs eingetragen, bleibt es als dingliches Recht auch nach einem Verkauf bestehen. Im Kaufvertrag wird das Recht als bestehende Dienstbarkeit aufgeführt.
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Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten, -Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.
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