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Wer eine Immobilie kauft, zahlt nicht nur den festgelegten Kaufpreis, sondern auch so genannte Kaufnebenkosten wie Notar- und Grundbuchgebühren. Dazu gehört auch die Grunderwerbsteuer, die es bei der Finanzierung eines Immobilienkaufs zu berücksichtigen gilt. Hier finden Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen zum Thema und Tipps, wie Sie bei der Grunderwerbsteuer sparen können.

Was ist die Grunderwerbsteuer und wann ist sie zu zahlen?

Die Grunderwerbsteuer besteuert – wie der Name schon sagt – den Grunderwerb. Sie fällt also bei jedem Erwerb einer Immobilie an. Sei es ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus – in der Regel muss ein Käufer die Grunderwerbsteuer bei jedem Immobilienkauf an das jeweilige Bundesland entrichten. Sie ist direkt nach dem Kauf zu zahlen, nachdem der Notar das Finanzamt über den Kauf informiert hat.

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Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

Im notariell beglaubigten Kaufvertrag hält der Notar fest, wer die Grunderwerbsteuer zahlt. In den meisten Fällen ist dies der Immobilienkäufer. Jedoch ist auch der Verkäufer grundsätzlich grunderwerbsteuerpflichtig und kann vom Finanzamt zur Zahlung aufgefordert werden. In der Praxis übernehmen fast immer die Käufer die Zahlung der Gewerbesteuer. Denn sie ist eine wichtige Voraussetzung, um das Grundbuch umschreiben zu lassen. Erst mit Umschreibung des Grundbuchs wird der Käufer nämlich rechtmäßiger Eigentümer von Grundstück, Haus oder Wohnung.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Bis vor einiger Zeit lag die Grunderwerbsteuer in ganz Deutschland einheitlich bei 3,5% des Kaufpreises der Immobilie. Seit dem 1. September 2016 dürfen die einzelnen Bundesländer jedoch selbst entscheiden, wie hoch sie die Steuer ansetzen. Bis auf Bayern und Sachsen haben davon fast alle Bundesländer Gebrauch gemacht. Am tiefsten müssen Sie als Immobilienkäufer in Schleswig-Holstein, Brandenburg, Thüringen, Nordrhein-Westfalen und dem Saarland in die Tasche greifen: Diese Bundesländer verlangen ganze 6,5%.

Wird die Grunderwerbsteuer erhöht?

Zuletzt hat Mecklenburg-Vorpommern die Grunderwerbsteuer zum 1. Juli 2019 um 0,5 % auf 6,00 % erhöht. Weitere Erhöhungen in anderen Bundesländern sind für 2020 nicht geplant.

Wie berechnet sich die Grunderwerbsteuer?

Um die Grunderwerbsteuer zu berechnen, dient das Grunderwerbsteuergesetz als Bemessungsgrundlage. Die Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem im Kaufvertrag festgehaltenen Kaufpreis und dem aktuellen Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes. Kennen Sie diesen, können Sie ganz einfach die Grunderwerbsteuer berechnen.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in welchem Bundesland?

Anhand dieser Tabelle können Sie die zu zahlende Grunderwerbsteuer unkompliziert berechnen. Als Beispiel dient eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro.

Bundesland Grunderwerbsteuersatz fällige Grunderwerbsteuer bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro
Baden Württemberg 5,0% 15.000 €
Bayern 3,5% 10.500 €
Berlin 6,0% 18.000 €
Brandenburg 6,5% 19.500 €
Bremen 5,0% 15.000 €
Hamburg 4,5% 13.500 €
Hessen 6,0% 18.000 €
Mecklenburg-Vorpommern 6,0% 18.000 €
Niedersachsen 5,0% 15.000 €
Nordrhein Westfalen 6,5% 19.500 €
Rheinland-Pfalz 5,0% 15.000 €
Saarland 6,5% 19.500 €
Sachsen 3,5% 10.500 €
Sachsen-Anhalt 5,0% 15.000 €
Schleswig-Holstein 6,5% 19.500 €
Thüringen 6,5% 19.500 €

Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro zahlt ein Käufer einer Immobilie in Bayern und Sachsen mit 10.500 Euro relativ wenig Grunderwerbsteuer. In den Bundesländern mit dem höchsten Grunderwerbsteuersatz von 6,5% müssen Sie als Käufer mit 19.500 Euro fast doppelt so viel zahlen. Hier lohnt es sich, auch über die Bundeslandgrenze hinaus nach passenden Immobilien zu schauen, falls Sie im Grenzgebiet kaufen möchten.

Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?

Es fällt keine Grunderwerbsteuer bei Schenkungen und Todesfällen an. Außerdem können Sie die Grunderwerbsteuer sparen, wenn Sie Grundstücke, Häuser oder Wohnungen an Verwandte ersten Grades wie Ehepartner und Kinder verkaufen. Geht die Immobilie, z.B. bei einer Scheidung, an den ehemaligen Partner, wird ebenfalls keine Grunderwerbsteuer fällig. Auch Immobilien mit einem festgelegten Kaufpreis von weniger als 2.500 Euro sind grunderwerbsteuerfrei.

Grunderwerbsteuer bei Schenkung

Erhalten Sie eine Immobilie über eine Schenkung, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Die Besteuerung wird in diesem Fall über das Erbschaftsteuer- und Schenkungsgesetz (ErbStG) geregelt. Komplett steuerfrei bleibt die Schenkung nur, wenn diese an Kinder oder nahe Verwandte erfolgt und wenn der Wert den geltenden Freibetrag nicht übersteigt.

Grunderwerbsteuer bei Zwangsversteigerungen

Auch bei Zwangsversteigerungen erhebt das Finanzamt die Grunderwerbsteuer. Bemessungsgrundlage ist dann das Meistgebot, auf das der jeweils geltende Grunderwerbsteuersatz angewandt wird.

Grunderwerbsteuer bei Erbpacht

Im Falle einer Erbpacht ist die Grunderwerbsteuer ebenfalls zu zahlen. Jedoch fällt sie in so einem Fall geringer aus. Bemessungsgrundlage sind hier zum einen der jährliche Erbbauzins sowie der festgelegte Kapitalwert des Grundstücks. Um die Grunderwerbsteuer zu berechnen, werden diese Werte miteinander multipliziert und anschließend der geltende Prozentsatz des jeweiligen Bundeslandes angewandt.

Kann man die Grunderwerbsteuer sparen, reduzieren oder gar umgehen?

Außer bei Schenkungen, Erbschaften und Verkäufen an nahe Verwandte lässt sich die Grunderwerbsteuer kaum umgehen. Jedoch gibt es Möglichkeiten, sie zu reduzieren und damit ordentlich zu sparen:

    • Wenn Sie zuerst das Grundstück für einen Neubau erwerben und erst später ein Haus darauf bauen, ist es unter Umständen möglich, die Grunderwerbsteuer nur für das Grundstück zu zahlen. In solchen Fällen schaut das Finanzamt allerdings ganz genau hin. Es gewährt die niedrigere Steuer nur, wenn Grundstück und Immobilie von unterschiedlichen Vertragspartnern kommen, die in keinerlei Geschäftsbeziehung zueinander stehen. Günstig ist ebenfalls, eine sogenannte Schamfrist von mindestens sechs Monaten einzuhalten, bevor Sie mit dem Neubau beginnen.
    • Auch bei einer Bestandsimmobilie lässt sich Grunderwerbsteuer sparen. Bewegliche Extras – auch Zubehör genannt – wie beispielsweise eine Einbauküche oder eine Sauna lassen sich im Kaufvertrag extra aufführen und aus dem eigentlichen Kaufpreis für das Haus oder die Wohnung herausrechnen. Hier sollten Sie jedoch nicht übertreiben und maximal etwa 15% des Gesamtwertes separat auflisten.

Bei Eigentumswohnungen ist es ratsam, den Anteil der Instandhaltungsrücklage getrennt im Vertrag aufzuführen, da sich so Grunderwerbsteuer sparen lässt. Da sich der eigentliche Kaufpreis reduziert, wird so auch weniger Grunderwerbsteuer berechnet.

Wie lässt sich die Grunderwerbsteuer finanzieren?

Die Grunderwerbsteuer gehört wie die Gebühren für Grundbuch, Notar und Immobilienmakler zu den Kaufnebenkosten. Somit sind sie bei der Finanzierung unbedingt zu berücksichtigen, denn schnell belaufen sich diese Kosten auf zusätzlich bis zu 15 % des Kaufpreises. Verfügt der Immobilienkäufer über Eigenkapital, kann er dieses nutzen, um die Kosten zu begleichen. Ohne Eigenkapital müssen die Kaufnebenkosten inklusive Grunderwerbsteuer über einen Kredit finanziert werden. In der Regel finanziert dann ein Baukredit die eigentliche Immobilie und ein Ratenkredit die Nebenkosten.

Lässt sich die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen?

Kann man eine Steuer von der Steuer absetzen? Ja, das ist möglich. Bei der Grunderwerbsteuer können zum einen Unternehmer und zum anderen Freiberufler diese bei der Steuer geltend machen, sofern die Immobilie steuerpflichtige Einkommen generiert. Im Falle einer Immobilienvermietung lässt sich die Grunderwerbsteuer als Werbungskosten absetzen. Wird die Immobilie gewerblich genutzt, gilt die Steuer als Betriebsausgabe.

Was ist der Unterschied zwischen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer?

Sie klingen ähnlich und sind doch komplett verschieden: Die Grunderwerbsteuer besteuert den Grunderwerb und ist einmal nach Kauf der Immobilie zu zahlen. Sie geht an das Bundesland. Die Grundsteuer besteuert den Grundbesitz und wird jährlich fällig. Hier ist die Gemeinde der Empfänger.

Grunderwerbsteuer – FAQs

Was ist die Grunderwerbsteuer und wann ist sie fällig?

Bei nahezu jedem Immobilienverkauf in Deutschland fällt die Grunderwerbsteuer an. Sie besteuert den Grunderwerb und wird einmalig an das jeweilige Bundesland gezahlt. Sobald der Notar das Finanzamt über den Kauf informiert hat, ist die Grunderwerbsteuer für Grundstück, Haus oder Wohnung zu entrichten. Mehr erfahren Sie hier.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

Prinzipiell kann die Grunderwerbsteuer sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer gezahlt werden. Der Notar hält im Kaufvertrag fest, wer die Steuer entrichtet. In der Praxis übernimmt fast immer der Käufer die Zahlung. Für diesen ist sie nämlich von großer Bedeutung: Erst mit Zahlung der Grunderwerbsteuer kann das Grundbuch umgeschrieben und der Käufer rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie werden.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Die Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich zum einen nach dem Kaufpreis der Immobilie und zum anderen nach einem festgelegten Prozentsatz. Dieser variiert von Bundesland zu Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. Während Sie in Bayern und Sachsen vergleichsweise wenig zahlen, ist es unter anderem in Schleswig-Holstein, Brandenburg oder Thüringen deutlich teurer.

Lässt sich die Grunderwerbsteuer reduzieren oder ganz sparen?

Bei Todesfällen, Schenkungen und Verkauf an nahe Verwandte wird keine Grunderwerbsteuer fällig. Ebenso bleiben Immobilien mit einem Kaufpreis unter 2.500 Euro davon befreit. Reduzieren lässt sie sich, wenn Grundstückserwerb und Hausneubau strikt voneinander getrennt werden. Eine andere Möglichkeit wäre, Zubehör bzw. die Instandhaltungsrücklage bei Bestandsimmobilien separat aufzulisten. Lesen Sie jetzt alle Informationen dazu hier.

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