Das primäre Ziel energetischer Sanierungen ist die Reduktion des Energiebedarfs eines Gebäudes. Neben der Kosteneinsparung durch einen geringeren Verbrauch von Erdgas, Heizöl oder Strom spielt dabei auch der Umweltgedanke eine große Rolle, weswegen die energetische Sanierung oft Gegenstand politischer Diskussionen ist. Aktuelles Ziel der Bundesregierung ist es, den Primärenergiebedarf, zu dem beispielsweise der Heizenergieverbrauch zählt, bis 2050 um 80% zu senken. Dazu muss die Sanierungsrate bereits bestehender Gebäude um 2% ansteigen, weswegen die Energiesparverordnung (EnEV) immer weiter verschärft wird. Eine letzte Anpassung gab es zum 1.1.2016, wonach Neubauten mindestens 25% Primärenergie zu vergleichbaren Bestandsgebäuden einsparen müssen und eine 20% bessere Wärmedämmung haben sollen. Doch wie weit ist die politische Absicht auch wirtschaftlich sinnvoll?
Schwerpunkt der energetischen Sanierung ist meist die Einsparung von Heizenergie, durch die sich sowohl Kosten, als auch der Ausstoß des klimaschädlichen Kohlendioxids (CO2) einsparen lassen. Neben dem Einbau einer modernen Heizung zählt dazu vor allem die Dämmung von Innen- und Außenwänden und Kellerdecken oder der Einbau dichtender Fenster und wärmeregulierender Lüftungssysteme. Dabei spricht eindeutig die Einsparung von Energiekosten für eine energetische Sanierung. Kritiker bemängeln allerdings, dass die Kosten der Sanierung die Ersparnisse deutlich übersteigen. Auch sei es schwierig die Wirtschaftlichkeit einer energetischen Sanierung einzuschätzen, da faktisch nicht beurteilt werden könne, wie sich die Energiekosten künftig entwickeln, weswegen die Einsparungen schlussendlich oft niedriger als gedacht seien. Selbst bei Neubauten seien die späteren Einsparungen wesentlich geringer als der finanzielle Mehraufwand. Hinzu käme noch ein wesentlicher psychologischer Effekt: Das Gefühl, Energie zu sparen verleite zu einem verschwenderischen Umgang. Auf Grund der fraglichen Wirtschaftlichkeit ist die Sanierungsquote in Deutschland zwischenzeitlich unter 1% gesunken, womit das umweltpolitische Ziel bis 2050 nicht erreichbar wäre.
Grundsätzlich ist es bei einer energetischen Sanierung wichtig, das Gebäude ganzheitlich zu betrachten. So bringt nur der Austausch der Fenster lediglich eine Minimierung des Energieverbrauchs von 7 – 10%. Geht mit dem Fenstereinbau aber eine Fassadendämmung einher, kann die Ersparnis schon bei 40 – 50% liegen, womit sich die Kosten für den Umbau lohnen. Oftmals spielt es eine Rolle, in welcher Reihenfolge die Sanierung durchgeführt wird. Sofern Sie also beabsichtigen, Ihre Immobilie energetisch zu sanieren, empfehlen wir Ihnen in jedem Falle mit Hilfe eines Energieberaters ein entsprechendes Konzept auszuarbeiten. Eine erste Orientierung, wie viel Energie Sie mit welcher Modernisierungsmaßnahme einsparen können und welche staatlichen Förderprogramme Ihnen dafür zur Verfügung stehen, kann Ihnen auch ein Sanierungskonfigurator geben. Allerdings kann dieser die professionelle Beratung nicht ersetzen.
Die staatliche Förderung umfasst neben steuerlichen Vergünstigungen das KfW-Programm, der Kreditanstalt für Wiederaufbau, die unter Aufsicht des Finanzministeriums steht. Ein seit 2003 für acht Jahre laufendes Förderprogramm umfasst jährlich 300 Millionen Euro, die die KfW an Eigentümer in Form von Förderkrediten und Zuschüssen vergeben kann.
Neben der nicht garantierten Wirtschaftlichkeit befürchten viele Eigentümer nach einer Dämmung auftretende Baumängel. Im Zuge einer Innendämmung könne es zu einem Feuchtetransport durch die Wände kommen, der das Schimmelrisiko steigen ließe, so die Sorge. Zudem würden gedämmte Fassaden oft von Regenwasser durchnässt, wodurch sich Kältebrücken bilden könnten, die die Wärme von Innen nach Außen leiten. Damit würde trotz der gedämmten Außenwände viel Heizenergie verbraucht. Zudem könne eine ständige Durchnässung die Dämmung angreifen. Folglich hätten Dämmstoffe nur eine begrenzte Haltbarkeit von 25 – 50 Jahren. Natürlich liegen dazu noch keine Langzeitstudien vor. Doch fest steht, dass es schwierig ist die Materialien zu recyceln, denn die meisten Wärmeverbundsysteme bestehen aus aufgeschäumten Rohöl, das chemisch veredelt wird. Dadurch schmälert sich auch der Umweltaspekt, während die Kosten für Eigentümer steigen, wenn nach ein paar Jahrzehnten eine erneute Sanierung erforderlich ist.
Auch hieran zeigt sich, dass es bei der energetischen Sanierung wichtig ist, das Gebäude ganzheitlich zu betrachten und die Baumaßnahmen sorgfältig zu planen. So können Dampfsperren und Lüftungssysteme einer Schimmelbildung vorbeugen. Dämmungen sollten Sie fachmännisch anbringen und regelmäßig warten lassen, um ihre Haltbarkeit zu verlängern und frühzeitig eindringende Feuchtigkeit zu erkennen. Langfristig gesehen ist es wenig wirtschaftlich auf günstige Materialien zurückzugreifen, die schon bald wieder ausgetauscht werden müssen. Wir raten Ihnen also in jedem Fall dazu, mit einem Experten zusammen zu arbeiten.
Über den volkswirtschaftlichen Nutzen energetischer Sanierung herrscht geteilte Meinung. Insgesamt sichert sie 200.000 – 300.000 Arbeitsplätze in der Bauwirtschaft und im Handwerk. Umgekehrt sind enorme Investitionen nötig. Staat und Privatleute müssen 838 Milliarden Euro in die energetische Sanierung stecken, um das Ziel der Senkung des Primärenergiebedarfs um 80% zu erreichen. Doch zeigt eine Studie der Prognos, die im Auftrag der KfW-Bank durchgeführt wurde, dass die staatliche Förderung durch die Steuereinnahmen aus dem durch energetische Sanierungen entstehenden Wachstum und Beschäftigung abgedeckt wird. So beträgt der Fördermitteleinsatz 66 Milliarden und die zusätzlichen Einnahmen 95 Milliarden Euro. Auch für Eigentümer zieht Prognos eine positive Bilanz. Selbst wenn die Energiekosten bis 2050 nur um etwa 1% jährlich ansteigen, stehen einem Mehraufwand für die energetische Sanierung von 335 Milliarden 370 Milliarden Einsparungen gegenüber. Letztendlich wird zudem der Wert der Immobilie gesteigert und ihre Lebenserwartung erhöht.
Fest steht, dass für eine Gegenrechnung nicht nur lediglich die Investitionssumme der Sanierung mit den theoretischen späteren Einsparungen verglichen werden dürfen, sondern nebenbei auch noch die Wertsteigerung des Gebäudes sowie auch der ideelle Wert der Umweltschonung berücksichtigt werden müssen. Besonders wenn Sie sowieso Renovierungs- und Umbaumaßnahmen planen, lohnt es sich allemal über eine energetische Sanierung nachzudenken.
Sofern Sie beabsichtigen eine Immobilie energetisch zu sanieren, die Sie vermietet haben, können Sie dank der Modernisierungsumlage bis zu 11% der Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Dazu gehören alle Maßnahmen, die Energie einsparen wie Fassadendämmung, Einbau von Isolierglasfenstern und Solaranlagen. Dazu müssen Sie den Mieter spätestens drei Monate vor der geplanten Mieterhöhung schriftlich benachrichtigen. In dem Schreiben sollten Sie die Kosten der energetischen Sanierung klar benennen und aufschlüsseln und anschließend auf die Anzahl der Mietparteien aufteilen. Der Vorteil einer solchen Mieterhöhung liegt darin, dass sie die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen darf. Außerdem sind Sie im Falle einer energetischen Sanierung drei Monate vor Mietminderungen, wie sie üblicherweise bei Bauarbeiten möglich sind, geschützt (§ 536 Abs. 1a BGB).