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Wer sich als Eigentümer für eine energetische Sanierung seiner Immobilie entscheidet, reduziert nicht nur seine Energiekosten. Er leistet auch einen Beitrag zum Umweltschutz. Für viele Maßnahmen gibt es daher Förderungen. Dazu lässt sich die energetische Sanierung steuerlich absetzen.

Was ist eine energetische Gebäudesanierung?

Eine energetische Gebäudesanierung bezeichnet die baulichen Schritte, die den Energieverbrauch eines Gebäudes deutlich senken. Durch gezielte Maßnahmen im Hinblick auf Heizung, Warmwasserbereitung oder Belüftung lässt sich viel Energie sparen. Das ist nicht nur gut für das Konto, sondern auch für die Umwelt. Außerdem steigert eine energetische Sanierung den Wert Ihrer Immobilie.

Hinweis:

Sie möchten wissen, wie viel Ihre Immobilie aktuell wert ist? Mit der kostenlosen Immobilienbewertung finden Sie es schnell und unverbindlich heraus.

Was bringt eine energetische Gebäudesanierung?

Ältere Häuser verbrauchen meist mehr Energie als Neubauten. Primäres Ziel einer energetischen Sanierung ist es, den Energiebedarf eines Gebäudes zu reduzieren. Das heißt: den Verbrauch von Erdgas, Heizöl oder Strom zu senken und damit Kosten zu sparen. Der Schwerpunkt liegt meist darauf, Heizenergie einzusparen. Da dies auch den Ausstoß des klimaschädlichen Kohlendioxids (CO2) reduziert, ist es auch gut für die Umwelt, energetisch zu sanieren.

Welche Maßnahmen zählen zur energetischen Sanierung?

Neben dem Einbau einer modernen Heizung zählen vor allem diese Maßnahmen zur energetischen Sanierung:

    • Die Wärmedämmung von Innen- und Außenwänden sowie Kellerdecken
    • Der Einsatz dichtender Fenster (Zwei- oder Dreifachverglasung) und Außentüren
    • Der Einbau wärmeregulierender Lüftungssysteme

Dabei spricht vor allem die Einsparung von Energiekosten für eine energetische Sanierung.

Wie viel Energie lässt sich durch eine energetische Sanierung sparen?

Verschiedene Maßnahmen haben auch unterschiedliche Auswirkungen auf die Energiebilanz eines Gebäudes:

Maßnahme Einsparpotenzial
Dämmung des Daches Bis zu 14 Prozent
Einsatz Thermosolaranlage Bis zu 60 Prozent bei der Warmwasserbereitung
Doppelverglasung der Fenster Bis zu 5 Prozent
Dämmung der Fassade Bis zu 21 Prozent
Dämmung der Kellerdecke Bis zu 9 Prozent
Einsatz eines modernen Heizkessels Bis zu 21 Prozent der Heizenergie
Quelle: Das Energiekonzept 2050, www.bundesregierung.de; Einsparpotenzial bezogen auf ein vor 1968 errichtetes Ein- bis Zweifamilienhaus

Grundsätzlich ist es bei einer energetischen Sanierung jedoch wichtig, das Gebäude ganzheitlich zu betrachten. So minimiert sich der alleinige Austausch der Fenster lediglich um wenige Prozente. Wer zugleich auch seine Fassade dämmt, erzielt eine sehr viel höhere Ersparnis. Die Kosten für die energetische Sanierung lohnen sich hier eher.

Oft spielt auch eine Rolle, in welcher Reihenfolge Sie ein Haus energetisch sanieren und welche energetischen Schwachstellen eine Immobilie hat. Hier empfiehlt sich die Beratung durch einen Energieberater. Der Experte erarbeitet ein entsprechendes Konzept, welches Ihnen eine erste Orientierung dazu bietet, wie viel Energie sich mit welcher Modernisierungsmaßnahme einsparen lässt und von welchen staatlichen Förderprogrammen Sie profitieren. Eine erste Einschätzung erhalten Sie auch mit einem Sanierungskonfigurator. Allerdings ersetzt dieser keine professionelle Beratung.

Gut zu wissen:

Als Faustregel empfiehlt sich, von außen nach innen zu sanieren. Denn die effizienteste Heizung nützt nichts, wenn die Energie durch undichte Fenster oder eine unzureichend gedämmte Fassade nicht im Haus bleibt.

Was betragen finanzielle Einsparungen nach einer energetischen Sanierung?

Die energetische Sanierung soll einerseits die Umwelt schonen und andererseits auf lange Sicht Geld sparen. Wie hoch die finanziellen Einsparungen sind, hängt von der Ausgangssituation und den durchgeführten Vorhaben ab. Grundsätzlich lassen sich die Heizkosten zwischen 5 und 20 Prozent senken. Die verschiedenen Umbaumaßnahmen bringen auch unterschiedliche Amortisationszeiten mit sich – also die Zeit, die es braucht, um die Investition durch die Einsparungen aufzuwiegen. In der Regel beträgt diese zwischen 8 und 15 Jahre. Die folgende Tabelle stellt gängige Sanierungsmaßnahmen gegenüber:

Art der Maßnahme Senkung der Heizkosten Amortisationszeit
Dachdämmung 15 - 20 % 8 - 18 Jahre
Außenwanddämmung 15 - 20 % 8 - 14 Jahre
Kellerdeckendämmung 15 - 20 % 14 - 18 Jahre
Neue Heizungsanlage 10 - 15 % 7 - 10 Jahre
Austausch der Fenster 10 - 20 % 8 - 15 Jahre
Photovoltaikanlage 10 - 20 % 10 - 15 Jahre

Was kostet eine energetische Sanierung?

Wie hoch bei einer energetischen Sanierung die Kosten ausfallen, lässt sich nicht pauschal sagen. Je nach Art und Umfang der Maßnahmen müssen Sie mit höheren oder niedrigeren Ausgaben rechnen. Ein Experte stellt Ihnen individuell für Ihren Sanierungsplan Kosten auf. Für gängige Schritte der energetischen Modernisierung dienen folgende Spannen als Orientierung:

Art der Maßnahme Ungefähre Kosten
Dachdämmung 125 €/m²
Außenwanddämmung 160 €/m²
Kellerdeckendämmung 40 €/m²
Neue Heizungsanlage 10.000 €
Austausch der Fenster 500 €/Fenster
Photovoltaikanlage 5.000 €

Gibt es für die energetische Sanierung Förderung?

In Deutschland gibt es in vielen Fällen einen Zuschuss für die energetische Sanierung.
Für die energetische Sanierung 2021 stehen eine ganze Reihe an Fördermitteln zur Verfügung. Denn nicht nur Bund, Länder und Kommunen unterstützen Eigentümer, die energetisch sanieren wollen. Auch Energieversorger bieten mitunter attraktive Zuschüsse oder Darlehen. Seit 2021 ersetzt das vereinfachte und optimierte Förderangebot “Bundesförderung für effiziente Gebäude” (BEG) einige der bis dahin bestehenden Programme des BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) und der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau). Mussten Sanierer früher verschiedene Anträge stellen, reicht im Zuge des neuen BEGs ein Antrag aus. Die BEG wird in drei Schritten umgesetzt:

    • Seit Januar 2021 werden vom BAFA Einzelmaßnahmen im Bestand bezuschusst (BEG EM). Die Programme “Heizen mit erneuerbaren Energien” und die Heizungsoptimierung (beides BAFA) sowie Zuschüsse für Einzelmaßnahmen (KfW) enden.
    • Ab dem 01.07.2021 folgen die Kreditförderung für Einzelmaßnahmen (BEG EM) sowie die Kredit- und Zuschussförderungen für Wohngebäude (BEG WG) und Nichtwohngebäude (BEG NWG) bei der KfW.
    • Ab dem 01.01.2023 liegt die Zuschussförderung für Wohn- und Nichtwohngebäude beim BAFA und nicht mehr bei der KfW.
Gut zu wissen:

Bis zum 30.06.2021 laufen Kreditförderungen für Einzelmaßnahmen der energetischen Sanierung sowie auch Kredite und Zuschüsse für ein Effizienzhaus bei der KfW wie gehabt weiter.

Lässt sich die energetische Sanierung steuerlich absetzen?

Nicht nur über Fördermittel lässt sich bei der energetischen Gebäudesanierung Geld sparen. Es ist ebenso möglich, einige Maßnahmen der energetischen Sanierung von der Steuer absetzen. Bis zu 20 Prozent der Kosten bzw. bis zu 40.000 Euro können geltend gemacht werden. Dazu müssen jedoch einige Voraussetzungen erfüllt sein:

    • Die Immobilie muss mindestens zehn Jahre alt sein.
    • Die Immobilie muss selbst bewohnt sein.
    • Die Immobilie muss innerhalb der Europäischen Union bzw. des Europäischen Wirtschaftsraums liegen.
    • Für die Steuerermäßigung sind Nachweise über die Maßnahmen des entsprechenden Handwerksbetriebs einzureichen.
Wichtig:

Die staatlichen Förderprogramme von BAFA und KfW zur energetischen Sanierung lassen sich nicht mit dem Steuervorteil kombinieren. Es empfiehlt sich, vorab durchzurechnen, mit welcher Variante Sie mehr Geld sparen. Dabei kann ein Experte helfen. Es lohnt sich, entsprechende Informationen vor Beginn der Sanierung beim Finanzamt einzuholen.

Zu den Sanierungen, die steuerlich absetzbar sind, gehören nach Paragraf 35c des Einkommensteuergesetzes (EStG):

    • Wärmedämmung von Wänden,
    • Wärmedämmung von Dachflächen,
    • Wärmedämmung von Geschossdecken,
    • Erneuerung der Fenster oder Außentüren,
    • Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage,
    • Erneuerung der Heizungsanlage,
    • Einbau digitaler Systeme zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung und
    • Optimierung bestehender Heizungsanlagen, sofern diese älter als zwei Jahre sind.

Gibt es zur energetischen Sanierung ein Gesetz?

Aktuelles Ziel der Bundesregierung ist es, den Primärenergiebedarf – zu dem beispielsweise der Heizenergieverbrauch zählt – bis 2050 um 50 Prozent gegenüber 2008 zu senken.Dafür sollten zunächst das bisherige Energieeinsparungsgesetz (EnEG), die bisherige Energieeinsparverordnung (EnEV) und das bisherige Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) sorgen. Seit Ende 2020 gibt es zur energetischen Sanierung ein neues Gesetz: Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) trat am 1. November 2020 in Kraft und löst die alten Verordnungen ab. Wesentliche Änderungen betreffen u. a.:

    • Die energetischen Anforderungen an ein Niedrigstenergiegebäude
    • Die Anrechenbarkeit von Strom aus erneuerbaren Energien
    • Das Verbot von Ölheizungen nach 2026

Auch der für Bauherren verpflichtende Energieausweis ist eine gesetzliche Auflage, um die Energiestandards zu verbessern.

Welche Pflichten gibt es im neuen GEG bei Erneuerung und Modernisierung?

Im neuen GEG gelten für Bestandsimmobilien gewisse Austausch- und Nachrüstungspflichten zu einem bestimmten Termin sowie “bedingte Anforderungen”, wenn ohnehin eine Modernisierung ansteht. Für alle Mehrfamilienhäuser sowie Ein- und Zweifamilienhäuser (letztere nur, sofern Eigentümer diese nicht seit Februar 2002 selbst bewohnen) besteht die Pflicht, innerhalb von zwei Jahren nach Kauf

    • bestimmte Öl- und Gasheizkessel auszutauschen,
    • Heizungs- und Warmwasserrohre zu dämmen,
    • oberste Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen zu dämmen.

Können Vermieter die Sanierungskosten umlegen?

Als Vermieter haben Sie die Möglichkeit, einen Teil der Sanierungskosten mithilfe der sogenannten Modernisierungsumlage auf Ihre Mieter umzulegen und damit eine Mieterhöhung nach Modernisierung durchzusetzen. Insgesamt lassen sich 8 Prozent der Sanierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Dazu zählen die Kosten für alle Maßnahmen, die Energie einsparen – wie die Fassadendämmung, der Einbau von Isolierglasfenstern oder Solaranlagen. Vermieter müssen ihre Mieter spätestens drei Monate vor der geplanten und zulässigen Mieterhöhung schriftlich benachrichtigen. In dem Schreiben sollten Sie die Kosten der energetischen Sanierung klar benennen, aufschlüsseln und auf die Anzahl der Mietparteien verteilen.

Gut zu wissen:

Die Mieterhöhung nach Modernisierung darf die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen. Außerdem sind Vermieter bei energetischen Sanierungsarbeiten drei Monate vor Mietminderungen, wie sie üblicherweise bei Bauarbeiten möglich sind, geschützt (§ 536 Abs. 1a BGB).

Energetische Sanierung oder Neubau?

Da die Kosten für die energetische Sanierung je nach Gebäudezustand sehr hoch ausfallen können, stehen Eigentümer oft vor der Frage, ob ein Abriss und Neubau nicht eine Alternative wäre

In diesen Fällen bietet sich unter Umständen ein Neubau an:

    • Das Gebäude ist sehr alt
    • Das Haus passt nicht mehr zu den Nutzungsbedürfnissen
    • Die Sanierungsmaßnahmen wären erheblich

Grundsätzlich hat ein Neubau viel mehr Potenzial, den Energieverbrauch zu senken als die Maßnahmen an einem Altbau dies ermöglichen würden. Allerdings benötigt auch der Bau eines neuen Hauses eine Menge Energie – etwa für den Transport oder die Herstellung der Materialien – genauso wie der Abriss, der ebenfalls hohe Kosten verursacht.

Hinweis: Im Gegensatz zur energetischen Sanierung eines Altbaus profitieren Bauherren bei einem Neubau nicht von einer staatlichen Förderung.

Welche Kritik gibt es an der energetischen Sanierung?

Kritiker bemängeln, dass eine energetische Sanierung Kosten mit sich bringt, die die Ersparnisse deutlich übersteigen. Auch sei es schwierig, die Wirtschaftlichkeit einer energetischen Sanierung einzuschätzen. Das liegt daran, dass die zukünftige Entwicklung der Energiekosten kaum zu prognostizieren ist und die Einsparung dadurch in der Praxis oft niedriger als gedacht ausfallen können.

Fest steht, dass für eine Gegenrechnung nicht nur die Investitionssumme der Sanierung mit den theoretischen späteren Einsparungen zu vergleichen ist. Vielmehr spielen auch die Wertsteigerung eines Gebäudes, der positive Einfluss auf die Umwelt sowie die Tatsache, dass bei Bestandsimmobilien in der Regel immer wieder Maßnahmen zur Instandhaltung anstehen, eine Rolle. So muss ein Dach ohnehin regelmäßig neu gedeckt werden. Warum dies nicht gleich mit einer energetischen Dachsanierung verbinden?

Gut zu wissen:

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Welche Vorteile bietet eine energetische Sanierung?

Die Vorteile einer energetischen Sanierung auf einen Blick:

    • Reduzierung des Energieverbrauchs
    • Einsparung von Betriebskosten
    • Beitrag zum Schutz der Umwelt (beispielsweise durch Reduktion von Kohlendioxid)
    • Erhöhter Wohnkomfort (beim Einbau einer Lüftungsanlage: kühl im Sommer, warm im Winter)
    • Verbesserter Schallschutz (bei Fensteraustausch)
    • Reduziertes Risiko für Schimmelbildung
    • Förderung durch den Staat

Energetische Sanierung – FAQ

Was ist eine energetische Gebäudesanierung?

Als energetische Gebäudesanierung bezeichnet man die baulichen Maßnahmen, die den Energieverbrauch eines Gebäudes deutlich senken. Durch den Austausch oder die energetische Modernisierung bestimmter Elemente lässt sich im Hinblick auf Heizung, Warmwasserbereitung oder Belüftung viel Energie sparen. Mehr zur energetischen Sanierung

Welche Maßnahmen zählen zur energetischen Sanierung?

Zu den Maßnahmen der energetischen Sanierung gehören der Einbau einer modernen Heizung, die Wärmedämmung von Innen- und Außenwänden sowie Kellerdecken, der Einsatz dichtender Fenster (Zwei- oder Dreifachverglasung) und Außentüren, der Einbau wärmeregulierender Lüftungssysteme und auch der Einbau einer Photovoltaikanlage.

Was betragen finanzielle Einsparungen nach einer energetischen Sanierung?

Wie hoch die finanziellen Einsparungen sind, hängt von der Ausgangssituation und den durchgeführten Maßnahmen ab. Durchschnittlich lassen sich die Heizungskosten mit den meisten Maßnahmen zwischen 10 und 20 Prozent senken. Zur Übersicht der finanziellen Einsparungen nach einer energetischen Sanierung

Gibt es für die energetische Sanierung Förderung?

In vielen Fällen gibt es in Deutschland einen Zuschuss zur energetischen Sanierung durch verschiedene Fördermittel. Seit 2021 ersetzt das vereinfachte und optimierte Förderangebot “Bundesförderung für effiziente Gebäude” (BEG) einige der bis dahin bestehenden Programme des BAFA und der KfW. Auch die Energieeinsparverordnung (EnEv) wird dadurch abgelöst. Darüber hinaus lässt sich die energetische Sanierung von der Steuer absetzen.

Wann ist die energetische Sanierung Pflicht?

Für bestehende Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser ist die energetische Sanierung bei einem Eigentümerwechsel Pflicht. Das gilt neben dem Hauskauf auch für Erbschaften und Schenkungen. Ausgenommen davon sind lediglich Ein- und Zweifamilienhäuser, die die Eigentümer schon seit dem 1. Februar 2002 selbst bewohnen. Es gilt eine Frist von zwei Jahren. Wird die Sanierungspflicht nicht innerhalb dieser Frist erfüllt, droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro. Mehr zur Pflicht zur energetischen Sanierung

Hinweis:

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