Energetische Sanierung:
Kosten sparen und der Umwelt helfen
Energetische Sanierung:
Kosten sparen und der Umwelt helfen
Energetische Sanierung:
Kosten sparen und der Umwelt helfen

Wer sich als Eigentümer für eine energetische Sanierung seiner Immobilie entscheidet, reduziert nicht nur seine Energiekosten. Er leistet auch einen Beitrag zum Umweltschutz. Für viele Maßnahmen gibt es daher Förderungen.

Was bringt eine energetische Gebäudesanierung?

Ältere Häuser verbrauchen meist mehr Energie als Neubauten. Primäres Ziel einer energetischen Sanierung ist es, den Energiebedarf eines Gebäudes zu reduzieren. Das heißt: den Verbrauch von Erdgas, Heizöl oder Strom zu senken und damit Kosten zu sparen. Der Schwerpunkt der energetischen Sanierung liegt meist darin, Heizenergie einzusparen. Da dies auch den Ausstoß des klimaschädlichen Kohlendioxids (CO2) reduziert, kommt die energetische Sanierung eines Altbaus auch der Umwelt zugute.

Welche Maßnahmen zählen zur energetischen Sanierung?

Neben dem Einbau einer modernen Heizung zählen vor allem diese Maßnahmen zur energetischen Sanierung:

  • die Wärmedämmung von Innen- und Außenwänden sowie Kellerdecken
  • der Einsatz dichtender Fenster (Zwei- oder Dreifachverglasung) und Außentüren
  • der Einbau wärmeregulierender Lüftungssysteme

Dabei spricht vor allem die Einsparung von Energiekosten für eine energetische Sanierung.

Wie viel Energie lässt sich durch eine energetische Sanierung sparen?

Verschiedene Maßnahmen der energetischen Sanierung haben auch unterschiedliche Auswirkungen auf die Energiebilanz eines Gebäudes:

Maßnahme Einsparpotenzial
Dämmung des Daches Bis zu 14 Prozent
Einsatz Thermosolaranlage Bis zu 60 Prozent bei der Warmwasserbereitung
Doppelverglasung der Fenster Bis zu 5 Prozent
Dämmung der Fassade Bis zu 21 Prozent
Dämmung der Kellerdecke Bis zu 9 Prozent
Einsatz eines modernen Heizkessels Bis zu 21 Prozent der Heizenergie
Quelle: Das Energiekonzept 2050, www.bundesregierung.de; Einsparpotenzial bezogen auf ein vor 1968 errichtetes Ein- bis Zweifamilienhaus

Grundsätzlich ist es bei einer energetischen Sanierung jedoch wichtig, das Gebäude ganzheitlich zu betrachten. So minimiert sich der alleinige Austausch der Fenster lediglich um wenige Prozente. Wer zeitgleich auch seine Fassade dämmt, erzielt eine sehr viel höhere Ersparnis. Die Kosten für die energetische Sanierung lohnen sich hier eher.

Oft spielt auch eine Rolle, in welcher Reihenfolge Sie ein Haus energieeffizient sanieren und welche energetischen Schwachstellen eine Immobilie hat. Hier empfiehlt sich die Beratung durch einen Energieberater. Der Experte erarbeitet ein entsprechendes Konzept, welches Ihnen eine erste Orientierung dazu bietet, wie viel Energie sich mit welcher Modernisierungsmaßnahme einsparen lässt und von welchen staatlichen Förderprogrammen Sie profitieren. Eine erste Einschätzung erhalten Sie auch mit einem Sanierungskonfigurator. Allerdings ersetzt dieser nicht eine professionelle Beratung.

Gut zu wissen:

Als Faustregel empfiehlt sich, von außen nach innen zu sanieren. Denn was nützt die effizienteste Heizung, wenn die Energie durch undichte Fenster oder eine unzureichend gedämmte Fassade nicht im Haus bleibt?

Gibt es Fördermittel für die energetische Sanierung?

Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie stellt pro Jahr 300 Millionen Euro für die Förderung energieeffizienter Heizungsanlagen bereit. Sie richtet sich an Privatpersonen, Kommunen und Unternehmen und fördert die Errichtung sowie den Ausbau von Biomasseanlagen, Wärmepumpen oder Solarthermieanlagen. Allein 2018 stellten 94.947 Personen den entsprechenden Antrag für das sogenannte Marktanreizprogramm (MAP) für Wärme aus erneuerbaren Energien. Das waren 60 Prozent mehr als 2014 (58.978). Auch in Sachen Wärmedämmung erhalten Eigentümer staatliche Unterstützung.

Von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) erhalten Eigentümer für Gebäudesanierungen Darlehen mit günstigen Zinsen und Investitionszuschüsse:

  • KfW 151/152: Kredit für das energieeffiziente Sanieren
  • KfW 430: Investitionszuschuss für das energetische Sanieren

Gibt es gesetzliche Auflagen zur energetischen Sanierung?

Aktuelles Ziel der Bundesregierung ist es, den Primärenergiebedarf – zu dem beispielsweise der Heizenergieverbrauch zählt – bis 2050 um 80% zu senken. Dazu muss die Sanierungsrate bereits bestehender Gebäude um 2% steigen. Um das zu erreichen, verschärft die Regierung ihre Gesetzesänderungen in 2016 (EnEV) immer weiter. So gibt es seit 2015 ein Verbot alter Heizkessel. Das heißt, der Betrieb von mehr als 30 Jahre alten Konstanttemperaturheizkesseln ist gesetzlich untersagt.

Eine letzte Anpassung an die EnEV gab es zum 1. Januar 2016. Danach müssen Neubauten:

  • mindestens 25% Primärenergie zu vergleichbaren Bestandsgebäuden einsparen
  • einen um rund 20 Prozent reduzierten maximal erlaubten Wärmeverlust aufweisen

Auch der für Bauherren verpflichtende Energieausweis ist eine gesetzliche Auflage, um die Energiestandards zu verbessern.

Was bedeutet die EnEV für Immobilienkäufer?

Nach der EnEV verpflichtet der Immobilienkauf Käufer dazu, ein Bestandsgebäude energetisch zu sanieren. Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus (Baujahr vor dem 1. Februar 2002) kauft, muss die Immobilie innerhalb von 24 Monaten nach dem Einzug entsprechend der energetischen Standards sanieren.

Diese Maßnahmen sind in diesem Fall von den Käufern umzusetzen:

  • Dämmung von Dach oder Dachboden
  • Erneuerung der alten Heizung
  • Dämmen von Rohrleitungen
  • Bei kalten Kellern: Dämmung der Leitungen für Heizung und Warmwasser
Gut zu wissen:

Für Altbau-Eigentümer besteht keine generelle Pflicht zur energetischen Sanierung. Geben Sie allerdings Sanierungsarbeiten in Auftrag, sind diese im Sinne der EnEV auszuführen.

Können Vermieter die Sanierungskosten umlegen?

Als Vermieter haben Sie die Möglichkeit, einen Teil der Sanierungskosten mithilfe der sogenannten Modernisierungsumlage auf Ihre Mieter umzulegen und damit eine Mieterhöhung nach Modernisierung durchzusetzen. Insgesamt lassen sich 8 Prozent der Sanierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Dazu zählen die Kosten für alle Maßnahmen, die Energie einsparen – wie die Fassadendämmung, der Einbau von Isolierglasfenstern oder Solaranlagen. Vermieter müssen ihre Mieter spätestens drei Monate vor der geplanten und zulässigen Mieterhöhung schriftlich benachrichtigen. In dem Schreiben sollten Sie die Kosten der energetischen Sanierung klar benennen, aufschlüsseln und auf die Anzahl der Mietparteien verteilen.

Gut zu wissen:

Die Mieterhöhung nach Modernisierung darf die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen. Außerdem sind Vermieter bei energetischen Sanierungsarbeiten drei Monate vor Mietminderungen, wie sie üblicherweise bei Bauarbeiten möglich sind, geschützt (§ 536 Abs. 1a BGB).

Energetische Sanierung oder Neubau?

Da die Kosten für die energetische Sanierung je nach Gebäudezustand auch sehr hoch ausfallen können, stehen Eigentümer oft vor der Frage, ob ein Abriss und Neubau nicht eine Alternative wäre.

In diesen Fällen bietet sich unter Umständen ein Neubau an:

  • das Gebäude ist sehr alt
  • das Haus passt nicht mehr zu den Nutzungsbedürfnissen
  • die Sanierungsmaßnahmen wären erheblich

Grundsätzlich hat ein Neubau viel mehr Potenzial, den Energieverbrauch zu senken als die Maßnahmen an einem Altbau dies ermöglichen würden. Allerdings benötigt auch der Bau eines neuen Hauses eine Menge Energie – etwa für den Transport oder die Herstellung der Materialien – genauso wie der Abriss, der zudem auch hohe Kosten verursacht.

Hinweis: Im Gegensatz zur energetischen Sanierung eines Altbaus profitieren Bauherren bei einem Neubau nicht von einer staatlichen Förderung.

Welche Kritik gibt es an der energetischen Sanierung?

Kritiker bemängeln, dass die Kosten der energetischen Sanierung die Ersparnisse deutlich übersteige. Auch sei es schwierig die Wirtschaftlichkeit einer energetischen Sanierung einzuschätzen, da die zukünftige Entwicklung der Energiekosten nicht zu prognostizieren sei und die Einsparung dadurch in der Praxis oft niedriger als gedacht seien.

Fest steht, dass für eine Gegenrechnung nicht nur lediglich die Investitionssumme der Sanierung mit den theoretischen späteren Einsparungen zu vergleichen ist. Vielmehr spielen auch die Wertsteigerung eines Gebäudes, der positive Einfluss auf die Umwelt sowie die Tatsache, dass bei Bestandsimmobilien in der Regel immer wieder Maßnahmen zur Instandhaltung anstehen, eine Rolle. Beispielsweise muss ein Dach regelmäßig neu gedeckt werden. Warum dies nicht gleich mit einer Wärmedämmung verbinden?

Welche Vorteile bietet eine energetische Sanierung?

Vorteile einer energetischen Sanierung auf einen Blick:

  • Reduzierung des Energieverbrauchs
  • Einsparung von Betriebskosten
  • Beitrag zum Schutz der Umwelt (beispielsweise durch Reduktion von Kohlendioxid)
  • Erhöhter Wohnkomfort (beim Einbau einer Lüftungsanlage: kühl im Sommer, warm im Winter)
  • Verbesserter Schallschutz (bei Fensteraustausch)
  • Reduziertes Risiko für Schimmelbildung
  • Steigerung des Immobilienwerts eines Gebäudes
  • Förderung durch den Staat
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