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Wer ein Haus oder eine Wohnung als Kapitalanlage erwirbt, hat bei der Berechnung der Rendite auch die Abschreibung der Immobilie im Blick. Vermieter können Anschaffungs- und Herstellungskosten in der Steuererklärung geltend machen und so die Steuerlast mindern. In diesem Ratgeber erfahren Sie unter anderem, welche Abschreibungen für Immobilien es gibt und wie Sie die Abschreibung eines Gebäudes berechnen.

Wann kann eine Immobilie abgeschrieben werden?

Der Gesetzgeber geht davon aus, dass ein Gebäude im Laufe der Zeit aufgrund der Abnutzung jährlich an Wert verliert. Aus diesem Grund haben Eigentümer vermieteter Immobilien die Möglichkeit, die Anschaffungs- und Herstellungskosten über mehrere Jahre verteilt abzusetzen. Die Abschreibung von Immobilien regelt das Einkommensteuergesetz EStG in §7. Für eine selbstgenutzte Immobilie gilt der Steuervorteil jedoch nicht.

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Welche Möglichkeiten für die Abschreibung der Immobilie gibt es?

Abhängig von der Art der Immobilie gibt es verschiedene Möglichkeiten der Abschreibung bzw. Absetzung für Abnutzung (AfA):

    • AfA für Neubauten
    • AfA für Denkmalimmobilien
    • AfA für Altbauten
    • AfA für neu geschaffenen Wohnraum
    • AfA für Modernisierungsmaßnahmen

Der Bauherr kann die Kosten für einen Neubau im Rahmen der Neubau-AfA linear mit einem Satz von zwei Prozent über 50 Jahre abschreiben.

Für Altbauten sind ebenfalls AfA-Möglichkeiten vorgesehen: Als Grenze gilt das Jahr 1925. Für Gebäude, die vor diesem Jahr errichtet wurden, gilt ein Abschreibungszeitraum von 40 Jahren und ein Satz von zweieinhalb Prozent. Für Immobilien, die nach 1925 erbaut wurden, sieht der Gesetzgeber zwei Prozent AfA für 50 Jahre vor.

Für Immobilien mit Denkmalschutz gelten hohe Steuervorteile: Neben der regulären AfA für Altbauten können Modernisierungskosten über acht Jahre mit jährlich neun Prozent und danach vier Jahre mit sieben Prozent steuerlich geltend gemacht werden.

Eine Ausnahme gilt für Denkmalimmobilien bei Eigennutzung: Die Eigentümer dürfen über zehn Jahre jeweils neun Prozent der Sanierungskosten abschreiben. Die lineare AfA wie für Vermieter gilt in diesen Fällen jedoch nicht.

Eine Sonder-AfA gibt es für neu geschaffenen Wohnraum, etwa für einen Neubau oder einen Dachausbau. Zusätzlich zur Neubau-AfA kann der Eigentümer vier Jahre lang jährlich bis zu fünf Prozent der Anschaffungskosten in seiner Steuererklärung geltend machen. Dabei gilt eine Obergrenze von maximal 2.000 Euro pro Quadratmeter.

Welche Kosten können Immobilieneigentümer im Rahmen der Abschreibung steuerlich geltend machen?

Nach den Regelungen des EStG §7 setzen sich die steuerlich relevanten Kosten für die Abschreibung der Immobilie wie folgt zusammen:

Hinweis:

Die Abschreibung der Immobilie berechnet sich nur auf den Kostenanteil für das Gebäude. Die Kosten für das Grundstück bleiben unberücksichtigt. Eine Abschreibung auf Grundstücke ist nicht möglich. Sie können also nicht einfach den Kaufpreis ansetzen, sondern müssen den Grundstücksanteil herausrechnen.

Wie wird der Grundstückswert berechnet?

Wenn Sie den Grundstückswert nicht kennen, dient der Bodenrichtwert für diese Lage als Indikation. Möglich ist auch eine Aufteilung des Kaufpreises in 80 Prozent Gebäudewert und 20 Prozent Grundstückswert, diese Methode wird von vielen Finanzämtern akzeptiert. Es gibt eine Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums, die Sie bei der Aufteilung der Kosten unterstützt. Idealerweise klären Sie die genaue Berechnung mit Ihrem Steuerberater.

Was ist der Unterschied zwischen linearer und degressiver AfA?

Bei der linearen Abschreibung schreiben Sie über den gesamten Nutzungszeitraum den gleichen Prozentsatz ab. Die Höhe der AFA ist also in jedem Jahr gleichbleibend.

Bis 2005 gab es zudem die Möglichkeit einer degressiven AfA, bei der der Prozentsatz anfangs besonders hoch war und im Laufe der Zeit sank. Das Steuerrecht ging davon aus, dass Wirtschaftsgüter gerade in den ersten Jahren stärker an Wert verlieren und sah daher die degressive Abschreibung vor. Möglich waren für vor 2006 errichtete Neubauten in den ersten zehn Jahren vier Prozent und danach zweieinhalb Prozent in den folgenden acht Jahren sowie ein Viertel Prozent in den letzten 32 Jahren.

Wie wird die AfA berechnet?

Ein Beispiel zeigt, wie Sie als Eigentümer von der AfA profitieren:

Ein Käufer kauft eine Altbauimmobilie, die nach 1925 erbaut wurde, als Kapitalanlage für 400.000 Euro.

Herstellungs- und Anschaffungskosten der Immobilie 400.000 Euro
davon Grundstücksanteil 80.000 Euro
Gebäudewert 320.000 Euro
jährliche AfA 2 Prozent 6.400 Euro

Das zu versteuernde Einkommen des Käufers reduziert sich jährlich aufgrund der AfA um 6.400 Euro. Handelt es sich um eine fremdfinanzierte Immobilie, kann der Eigentümer zusätzlich die Zinsen für das Darlehen steuerlich geltend machen.

Wie ist die Abschreibung bei geschenkten und geerbten Immobilien?

Bei einer Schenkung oder Erbschaft führt der Beschenkte die Abschreibung fort wie bisher. Er übernimmt also die steuerlichen Vorteile des Schenkers oder Erblassers und schreibt die Immobilie wie bisher ab.

Was passiert bei einem Verkauf mit der Abschreibung der Immobilie?

Verkauft der Eigentümer die Immobilie vor Ende des Abschreibungszeitraums, endet die AfA im Monat des Immobilienverkaufs. Maßgeblich ist dabei der notarielle Beurkundungstermin. Findet der Termin beim Notar im Mai statt, kann der Käufer also noch für fünf Monate des Jahres den Abschreibungsbetrag geltend machen. Nutzen Sie den Immobilienwertrechner, um sich einen Überblick über den Wert Ihrer Immobilie zu machen.

Was passiert nach Ende der Abschreibung der Immobilie?

Nach Ablauf der Abschreibungsdauer für ein Haus besteht keine Möglichkeit mehr, die AfA steuerlich zu berücksichtigen. Wird die Immobilie verkauft, kann der neue Eigentümer die Abschreibungsmöglichkeiten nutzen und die AfA für bis zu 50 Jahre geltend machen.

Abschreibung Immobilie – FAQ

Was bedeutet die Abschreibung einer Immobilie?

Der Gesetzgeber geht davon aus, dass ein Gebäude im Laufe der Zeit durch Abnutzung jährlich an Wert verliert. Aus diesem Grund haben Eigentümer vermieteter Immobilien die Möglichkeit, die Anschaffungs- und Herstellungskosten über mehrere Jahre verteilt abzusetzen bzw. abzuschreiben. Die Abschreibung von Immobilien regelt das Einkommensteuergesetz EStG in §7. Der Steuervorteil gilt jedoch nicht für selbstgenutzte Immobilien. Mehr zum Thema lesen

Welche Möglichkeiten der Abschreibung einer Immobilie gibt es?

Abhängig von der Art der Immobilie gibt es verschiedene Möglichkeiten der Abschreibung bzw. Absetzung für Abnutzung (AfA): AfA für Neubauten, AfA für Denkmalimmobilien, AfA für Altbauten, AfA für neu geschaffenen Wohnraum, AfA für Modernisierungsmaßnahmen.
Der Bauherr eines Neubaus kann die Kosten für diesen im Rahmen der Neubau-AfA beispielsweise linear mit einem Satz von zwei Prozent über 50 Jahre abschreiben. Mehr zu den Abschreibungszeiträumen

Welche Kosten kann ich bei der Abschreibung einer Immobilie steuerlich geltend machen?

Nach den Regelungen des EStG §7 können Immobilieneigentümer diese Kosten bei der Abschreibung Ihrer Immobilie steuerlich geltend machen: Kaufpreis, Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerkosten), Herstellungskosten (alle Kosten, die dazu dienen, die Immobilie bewohnbar zu machen), Kosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf (maximal 15 Prozent der Anschaffungskosten).

Was passiert bei einem Verkauf mit der Abschreibung der Immobilie?

Verkauft der Eigentümer die Immobilie vor Ende des Abschreibungszeitraums, endet die AfA im Monat des Immobilienverkaufs. Maßgeblich ist dabei der notarielle Beurkundungstermin. Findet der Termin beim Notar im Mai statt, kann der Käufer also noch für fünf Monate des Jahres den Abschreibungsbetrag geltend machen.

Was passiert nach Ende der Abschreibung der Immobilie?

Nach Ablauf der Abschreibungsdauer für ein Haus besteht keine Möglichkeit mehr, die AfA steuerlich zu berücksichtigen. Wird die Immobilie verkauft, kann der neue Eigentümer die Abschreibungsmöglichkeiten nutzen und die AfA für bis zu 50 Jahre geltend machen.

Hinweis:

Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten und -Artikel keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.