Nach der Übergabe der Schlüssel gilt eine Wohnung als offiziell übergeben. Schließlich sollten alle Parteien etwaige Mängel und gegebenenfalls aus ihnen resultierende Verpflichtungen im Protokoll zur Wohnungsübergabe festgehalten haben. Wer als Mieter bei der Übergabe leicht zu bemerkende, sogenannte „offene“ Mängel übersieht, hat im Nachhinein kein Recht, diese auf Kosten des Vermieters beseitigen zu lassen. Stellen Vermieter im Nachgang einer Wohnungsübergabe Mängel fest, ist es ihnen in der Regel ebenfalls nicht mehr möglich, diesbezüglich Forderungen an ihre ehemaligen Mieter zu stellen.
Was ist bei Mängeln zu tun, die nach der Besichtigung auffallen?
Versteckte Mängel müssen nachträglich gemeldet und behoben werden, auch wenn sie bei der Übergabe nicht sichtbar waren.
Anders sieht es allerdings bei sogenannten versteckten Mängeln aus, die sich auf den ersten Blick nicht unbedingt zeigen. Dazu zählen etwa verstopfte Rohre, kaputte Heizungen oder Schimmelbefall. Mieter können ihre Vermieter auch noch im Nachhinein zu deren Beseitigung verpflichten – auch wenn die Schäden nicht im Protokoll der Wohnungsübergabe auftauchen. Das Gleiche gilt, wenn Mieter Mängel absichtlich verschweigen und ihre Vermieter diese erst nach dem Auszug entdecken.
Geht es darum, dass ein Vermieter nach dem Auszug des Mieters Schäden entdeckt, die auf das Konto des Mieters gehen, sollte er sofort handeln. Nach der Übergabe der Wohnung verjähren die Ersatzansprüche nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs BGB § 548 nach sechs Monaten. Der Vermieter sollte den ehemaligen Mieter also unverzüglich auffordern, den Schaden zu beseitigen. Während Vermieter und Mieter in Kontakt über die Schadenbeseitigung stehen, ist die Verjährungsfrist ausgesetzt. Sollte der Schaden nicht beseitigt werden, kann der Vermieter nach einer Fristsetzung den Schaden beheben lassen und dem Mieter diese Kosten in Rechnung stellen. Möglich ist auch eine Verrechnung mit der Mietkaution.
Zieht ein neuer Mieter ein und entdeckt Mängel, die nicht auf den ersten Blick zu sehen sind, muss der den Vermieter schriftlich informieren. Dieser ist verpflichtet, verstopfte Rohre, eine defekte Heizung oder Schimmelbefall und ähnliche schwerwiegende Schäden zu beseitigen. Das gilt auch, wenn die Schäden im Übergabeprotokoll nicht vermerkt wurden. Entdecken Sie nach Ihrem Einzug Mängel, sollten Sie Ihren Vermieter am besten schriftlich informieren. Diese Schäden sollten nachträglich in das Übergabeprotokoll eingefügt werden.
Wie ist die Wohnungsübergabe vorzubereiten?
Mieter bereiten die Wohnungsübergabe vor, indem sie vereinbarte Schönheitsreparaturen erledigen und die Räume besenrein sowie leer übergeben.
Im besten Fall bereiten Mieter die Wohnungsübergabe einige Tage vor der Begehung vor. Legen Sie das Übergabeprotokoll bereit und nehmen Sie es ausgedruckt mit. In dieser Zeit erledigen Sie anfallende Schönheitsreparaturen. Der Mietvertrag regelt, zu welchen Maßnahmen Mieter verpflichtet sind.
Nicht zu den klassischen Schönheitsreparaturen zählen zum Beispiel:
Das Tapezieren/Streichen von Keller- und Gemeinschaftsräumen
Die Erneuerung von Fußbodenbelag, der bereits beim Einzug vorhanden war
Das Abschleifen und die Versiegelung von Holzböden
Am Tag der Übergabe sollte die Wohnung – soweit nicht anders mit dem neuen Eigentümer oder Nachmieter abgesprochen – frei von Mobiliar und sauber (besenrein) sein. Findet die Übergabe in den Abendstunden statt, empfiehlt es sich jedoch, nicht alle Glühbirnen zu entfernen beziehungsweise eine Stehlampe zum Termin mitzubringen.
Unterschied Übergabeprotokoll, Abnahmeprotokoll, Übernahmeprotokoll – wann nutzt man welches Protokoll?
Laien verwechseln oft Begriffe wie Übergabeprotokoll (manchmal Übergabebericht genannt), Abnahmeprotokoll und Übernahmeprotokoll. Doch es gibt klare Unterschiede. Ein Übergabeprotokoll ist beim Immobilienverkauf ein Muss. Verkäufer und Käufer erstellen es gemeinsam bei der Übergabe der Immobilie. Darin dokumentieren beide den Zustand des Objekts, alle Zählerstände und die Anzahl übergebener Schlüssel. So werden wichtige Details, die im Kaufvertrag fehlen, schriftlich festgehalten und spätere Streitigkeiten vermieden. Ein Abnahmeprotokoll entsteht dagegen bei der Rückgabe oder Fertigstellung einer Immobilie. Es wird am Ende eines Mietverhältnisses oder beim Verkauf angefertigt. Typischer Anlass ist z. B. die Wohnungsabnahme durch den Vermieter am Mietende oder die Bauabnahme eines Neubaus durch den Käufer. Hier bestätigt der Berechtigte (Vermieter oder Käufer), dass das Objekt ordnungsgemäß übergeben wurde, oder hält fest, welche Mängel noch bestehen. Das Abnahmeprotokoll dient allen Beteiligten als rechtliche Absicherung – es klärt Verantwortlichkeiten bei Schäden und verhindert Missverständnisse. Ein Übernahmeprotokoll ist im Grunde das Gegenstück dazu: Es wird zu Beginn eines Mietverhältnisses oder beim Immobilienkauf erstellt und dokumentiert den Zustand bei Übernahme aus Sicht des neuen Eigentümers oder Mieters. Inhaltlich entspricht es dem Übergabeprotokoll, nur die Perspektive ist eine andere. Die folgende Tabelle fasst den Unterschied Übergabeprotokoll Abnahmeprotokoll sowie das Übernahmeprotokoll übersichtlich zusammen:
| Begriff |
Typischer Anlass |
Beteiligte |
Hauptzweck |
| Übergabeprotokoll (Übergabebericht) |
Übergabe einer Immobilie beim Verkauf oder Mieterwechsel (Einzug/Auszug) |
Alter und neuer Eigentümer (Verkäufer und Käufer) oder Vermieter und Mieter |
Zustand bei Übergabe mit Zählerständen, Mängeln und Schlüsseln festhalten, schafft Transparenz und Beweise |
| Abnahmeprotokoll |
Rückgabe einer Immobilie am Mietende oder Abschluss eines Bauprojekts |
Mieter und Vermieter bei Auszug oder Bauunternehmen und Käufer bei Bauabnahme |
Zustand bei Abnahme prüfen, Schäden und Mängel erfassen, Haftung klären |
| Übernahmeprotokoll |
Übernahme einer Immobilie beim Mietbeginn oder Kauf |
Vermieter und Mieter beim Einzug oder Verkäufer und Käufer beim Kauf |
Zustand bei Übernahme dokumentieren und Beweise für den neuen Besitzer schaffen |
Fazit: Beim Immobilienverkauf wird üblicherweise ein Übergabeprotokoll erstellt, um den Immobilienzustand lückenlos zu dokumentieren. Abnahme- und Übernahmeprotokoll sind Sonderfälle desselben Prinzips – sie kommen je nach Situation (Rückgabe oder Übernahme) zum Einsatz, verfolgen aber stets das Ziel, Klarheit zu schaffen und alle Parteien abzusichern.
Rechtlicher Hinweis:
Unsere Dokumente wurden sorgfältig erstellt. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir aufgrund der stetigen Veränderung und Entwicklung der Rechtsprechung und des Gesetzes auf dem Gebiet des Mietrechts keine Haftung für den rechtlichen Bestand der Bestimmungen dieser Dokumente und ihre Verwendung übernehmen können.
Übergabeprotokoll - FAQ
Was ist ein Übergabeprotokoll für Immobilien?
Das Übergabeprotokoll für ein Haus oder eine Wohnung hält deren Zustand bei der Übergabe an einen neuen Eigentümer oder Mieter fest. Dabei geht es vor allem darum, Mängel zu dokumentieren. Eine gesetzliche Vorschrift für das Übergabeprotokoll gibt es nicht. Sinnvoll ist es aber trotzdem: Denn es hat auch vor Gericht Bestand. Erfahren Sie hier, wie Sie ein Protokoll für die Wohnungsübergabe erstellen.
Welche Angaben gehören in das Übergabeprotokoll?
Das Wohnungs- beziehungsweise Hausübergabeprotokoll dokumentiert kurz den Zustand und mögliche Mängel einer Immobilie. Dazu zählen beispielsweise Kratzer im Fußboden, Schimmelflecken und andere Schäden, die bei der ersten Besichtigung unentdeckt geblieben sind. Ist die Immobilie frei von Mängeln, gehört auch diese Information ins Übergabeprotokoll ebenso wie zahlreiche Formalien: darunter das Übergabedatum oder die Zählerstände. Alle Inhalte des Übergabeprotokolls
Muss ich ein Übergabeprotokoll anfertigen?
Kein Gesetz schreibt Vermietern oder Mietern vor, ein Protokoll über die Rückgabe der Wohnung an den Eigentümer beziehungsweise Übergabe an den neuen Mieter anzufertigen. Die Dokumentation bei Ein- oder Auszug in eine Wohnung oder ein Haus ist für alle Parteien freiwillig. Dennoch empfiehlt sich ein Übergabeprotokoll beim Immobilienverkauf und bei der Immobilienvermietung, da sein Inhalt auch vor Gericht Bestand hat.
Wer unterschreibt das Übergabeprotokoll?
Das Übergabeprotokoll ist zweifach auszufertigen und von beiden Parteien zu unterschreiben. Jede Partei erhält ein Exemplar des Hausübergabeprotokolls beziehungsweise Wohnungsübergabeprotokolls für seine Unterlagen.
Was bedeuten offene und versteckte Mängel für das Übergabeprotokoll?
Sogenannte “offene Mängel” sind leicht erkennbare Schäden, die bei der Besichtigung einer Immobilie direkt auffallen. Lässt der neue Mieter diese nicht in das Übergabeprotokoll aufnehmen, hat er später keinen Anspruch, sie auf Vermieterkosten beseitigen zu lassen. Anders sieht es bei sogenannten “versteckten Mängeln” aus: Bei unsichtbarem Schimmelbefall oder verstopften Rohren ist der Vermieter zur Beseitigung verpflichtet. Mehr erfahren
Wer bringt das Übergabeprotokoll zur Wohnungsübergabe mit?
Es gibt keine gesetzliche Vorgabe für die Erstellung eines Übergabeprotokolls, üblich ist es dennoch, wichtige Punkte festzuhalten. In der Regel bringt der Vermieter das Protokoll mit zum Termin und kümmert sich um die Erstellung.
Was bedeutet besenrein bei der Wohnungsübergabe?
Es gibt keine eindeutigen Vorgaben zum Begriff „besenrein“. Grundsätzlich ist die Bezeichnung so auszulegen, dass die Wohnung oder das Haus in einem ordentlichen und sauberen Zustand übergeben werden. Grober Schmutz ist zu entfernen, der Boden muss gefegt sein. Alle beweglichen Sachen des Mieters, die nicht in die Wohnung gehören, sind zu entfernen. Mehr zum Übergabeprotokoll
Können Mieter oder Vermieter gegen das Übergabeprotokoll Widerspruch einlegen?
Das von beiden Parteien unterzeichnete Protokoll ist rechtlich bindend. Der Vermieter kann ein Widerspruchsrecht haben, wenn es sich beim Vermieter um ein Unternehmen handelt. In diesem Fall gilt nach den Regelungen von § 355 BGB ein Widerrufsrecht von 14 Tagen, sofern der Mieter über dieses Recht belehrt wurde. Ist die Belehrung nicht erfolgt, verlängert sich die Frist auf 12 Monate und 14 Tage.
Welche Tipps gibt es für die Wohnungsübergabe?
Es gibt verschiedene Tipps für einen reibungslosen Ablauf der Wohnungsübergabe:
Vorabnahme durchführen, bei der wichtige Punkte geklärt werden.
und erforderliche Ausbesserungsarbeiten im Vorabnahmeprotokoll festhalten.
Rückbau von Einbauten bei der Vorabnahme besprechen.
Übernahme eventueller Einbauten mit dem Nachmieter klären.
Dinge fotografisch dokumentieren.
Ein Zeuge begleitet den Mieter zum Abnahmetermin.
Der Zeuge sollte das Abnahmeprotokoll ebenfalls unterzeichnen.
Übergabeprotokoll oder Mietvertrag – was ist rechtlich bindend?
Wurde ein Wohnungsübergabeprotokoll unterzeichnet, ist das Dokument mit dem Mietvertrag gleichzusetzen, hat Beweiswirkung und ist rechtlich bindend. Mehr vom Übergabeprotokoll erfahren
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