Wer haftet nach dem Verkauf bei Schäden?

Jeder Eigentümer möchte seine Immobilie zum Höchstpreis verkaufen. Ungern wird über Mängel gesprochen. Doch wer haftet, wenn Schäden auftreten?

Juristische Definition

Bei einem Immobilienverkauf haftet der Verkäufer im Sinne der Gewährleistung für Mängel. Geregelt wird dies in § 433 Absatz 1 Satz 2 des BGB: “Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.”

In erster Linie sind in dem Zusammenhang die einwandfreie Funktionsfähigkeit der Heizungsanlage, sowie aller Versorgungsleitungen für Strom, Wasser und Abwasser zu nennen. Die Haftung beginnt zum Zeitpunkt des Besitzübergangs.

Sach- und Rechtsmängel beim Kaufvertrag

Sachmangel

Gemäß § 434 BGB ist eine Sache ohne Sachmangel, wenn sie zum Zeitpunkt des Gefahrenübergangs die vereinbarte Beschaffenheit aufweist. Ein Sachmangel liegt vor, wenn eine Sache nicht für die Verwendung taugt, für die sie laut Kaufvertrag bestimmt ist oder nicht die Beschaffenheit hat, die Sachen gleicher Art in der Regel aufweisen.

Rechtsmangel

Gemäß §§ 435, 437 BGB liegt ein Rechtsmangel vor, wenn Dritte Rechte im Hinblick auf Besitz oder Gebrauch der Sache geltend machen können und dies dem Erwerber nicht bekannt oder kein fester Bestandteil des Kaufvertrages ist.

Sachmängel unterschiedlicher Güte

Es gibt beim Immobilienverkauf unterschiedliche Arten von Mängeln: Offene, versteckte und arglistig verschwiegene Mängel. Bei offenen Mängeln gibt es keine Probleme. Diese sind für den Käufer offensichtlich erkennbar. Als versteckte Mängel werden jene Schwachstellen der Immobilie bezeichnet, die für beide Parteien nicht ohne Weiteres zu erkennen sind. Unter arglistig verschwiegenen Mängeln sind all jene Defizite zu verstehen, die der Veräußerer kennt, doch nicht offen im Rahmen der Vertragsverhandlungen an den Käufer kommuniziert.

Gewährleistungsausschluss im Rahmen des beglaubigten Kaufvertrages

Im Rahmen des Abschlusses eines Kaufvertrages beim Notar, wird die Gewährleistung für etwaige spätere Schäden regelmäßig ausgeschlossen. "Gekauft, wie es steht und liegt" oder "Gekauft, wie gesehen" sind gängige Formulierungen. Diese Einschränkung dient dem Schutz des Veräußerers. Der Verkäufer schuldet nur die Übertragung im momentanen Zustand, mit allen vorhandenen Alters- und Gebrauchspuren. Abgedeckt sind hier all jene Mängel, von denen beide Parteien bei Vertragsabschluss nichts wissen. Jedoch ist die Grenze zwischen Unwissenheit des Verkäufers und Arglist fließend.

Arglistig verschwiegene Mängel beim Immobilienverkauf

Selbst, wenn im Vertrag ein Gewährleistungsausschluss festgehalten ist, gilt dieser Passus nicht im Falle der arglistigen Täuschung. Wenn der Verkäufer einen Mangel verschweigt, obwohl ihm bewusst war oder sein musste, dass der Interessent den Mangel nicht kennt, steht er in der Pflicht. Allerdings muss der neue Eigentümer glaubhaft machen, dass der Verkäufer bei Gefahrenübergang von dem Defizit wusste: Die Beweislast liegt beim Käufer. In Streitfällen wird daher oft ein Sachverständiger beauftragt. Dieser bewertet den Schaden und gibt Auskunft, wie lange dieses Problem bereits in der Vergangenheit bestanden hat.

Juristische Folgen bei arglistiger Täuschung

Sofern der Käufer keine Kenntnis von dem Mangel hatte und ihm dies nicht grob fahrlässig zu Lasten gelegt werden kann, steht ihm gemäß § 437 Nr. 1 BGB Nacherfüllung zu. Das heißt, dass der Mangel vom ehemaligen Besitzer nachgebessert werden muss. Sofern dieses Unterfangen scheitert oder für eine der Parteien unzumutbar erscheint, kann der Käufer entweder vom Kaufvertrag zurücktreten oder den Kaufpreis angemessen mindern.

Nacherfüllung als erste Maßnahme

Im Rahmen der Nacherfüllung muss der Veräußerer laut § 439 BGB den Mangel beseitigen oder eine gleichartige Sache liefern. Da die Lieferung eines vergleichbaren Objektes bei gebrauchten Immobilien undenkbar ist, kommt nur die Beseitigung des Mangels in Betracht.

Rücktritt vom Kaufvertrag, Kaufpreisminderung und Schadensersatz

Wenn die Mängelbeseitigung nicht gelingt, kann der Käufer laut § 440 BGB vom Vertrag zurücktreten oder nach § 441 BGB den zu zahlenden Kaufpreis mindern. Sollte der Immobilienverkäufer seine Pflichten aus dem Kaufvertrag verletzt haben, steht dem Geschädigten Schadensersatz zu. Dies ist der Fall, wenn der Immobilienverkäufer für Eigenschaften der Immobilie mittels Vertrag eine Garantie gewährt. Dann muss er für den Mangel einstehen. Selbst wenn der Käufer den Mangel hätte nach allgemeiner Auffassung kennen müssen und ihm grobe Fahrlässigkeit nachgesagt werden kann, da er den Mangel nicht kannte, kann der Verkäufer die Verantwortung nicht von sich weisen.

Ein Knackpunkt beim Verkauf: Erschließungskosten

Das Thema Erschließung gliedert sich in technische und verkehrstechnische Maßnahmen. Wenn die Gemeinde oder Stadt beschließt, Elektrizität, Gas- und Wasserversorgung oder die Anbindung an die öffentliche Kanalisation auszubessern oder gar zu erneuern, kommen Kosten auf alle Eigentümer zu. Auch die Erneuerung von Straße, Fußweg, öffentlicher Beleuchtung, Grünflächen und Kinderspielplätzen, sowie der Anschluss an das Telefon- und Kabelnetz müssen anteilig von den Immobilienbesitzern bezahlt werden.

Normalerweise lautet die Regelung: Alle anfallenden Kosten werden rechnerisch dem Beginn der Baumaßnahme zugeordnet. Bei Erschließungsarbeiten im Zeitraum eines Verkaufes bedeutet dies, dass der Veräußerer für alle Kosten aufkommen muss. Auch, wenn die Rechnung erst nach Übergang des Besitzes ausgestellt wurde. Immobilienverkäufer können diese Regelung nur dann umgehen, wenn ein Stichtag in den Kaufvertrag aufgenommen wird - oftmals das Datum des Notartermins und damit des Eigentumsübergangs im juristischen Sinne.

Handlungsempfehlung

Jeder Immobilienverkäufer sollte grundsätzlich einen Gewährleistungsausschluss im notariellen Kaufvertrag verankern. Zudem sollte von Garantien unbedingt Abstand genommen werden. Sie könnten zu Schadensersatzansprüchen seitens des Käufers führen. Sofern nicht klar ist, ob und welche Mängel bestehen, können Eigentümer selbst einen Sachverständigen beauftragen, der die Unbedenklichkeit der Immobilie bestätigt und so jeden Zweifel aus der Welt räumt und damit den Verkauf unterstützt.

Generell sollten alle Mängel offen kommuniziert werden. Selbst wenn das Problem und dessen Beseitigung Jahre her ist, muss es angesprochen werden. Fair gegenüber dem Käufer ist es, Leistungsausweise und Rechnungen des Handwerkers offenzulegen.

Die Prüfung folgender Bereiche wird dabei dringend empfohlen:

Schädlinge oder Feuchtigkeit in der Bausubstanz:

  • Schädlingsbefall: Hausbock
  • Pilzbefall: Hausschwamm
  • Feuchtigkeit: Schimmel

Gesundheitsschädliche Substanzen der Immobilie und des Grundstücks:

  • Asbest
  • Belastung des Grundwassers
  • Kontamination des Grundstücks

Rechtliche Bauaspekte:

  • Denkmalschutz
  • Fehlende Genehmigungen für Bau bzw. Anbau oder Art der Nutzung
  • Miet- oder Pachtverträge und Wohnungsrechte Dritter

Belastungen durch externe Umweltfaktoren:

  • Überflutungsgefahr
  • Geruchsbelästigung
  • Lärmbelästigung

Abschließend ist zu raten, dem notariellen Kaufvertrag eine Mängelliste beizufügen. Diese Aufstellung kann späteren juristischen Auseinandersetzungen entgegenwirken.

Der Passus könnte so lauten: “Der Verkäufer macht darauf aufmerksam, dass es im Jahr 2014 im Keller vom Eingang rechts in der Ecke zu Schimmel gekommen ist. Dieser wurde fachmännisch laut Nachweis von Handwerker Maier beseitigt.”

Hat der Veräußerer arglistig Schäden verschwiegen, haftet er fünf Jahre für Mängel.