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Es ist ein großes Ärgernis für Immobilienverkäufer: Nach dem erfolgreichen Verkaufsabschluss entdeckt der Käufer Schäden an der Immobilie, fordert eine Mängelhaftung. Erfahren Sie hier, welche Schäden als Mängel gelten, wer die Mängelhaftung übernimmt und wie Sie Gewährleistungsansprüche vermeiden.

Welche Mängel können bei Immobilien auftreten?

Bei oder nach dem Immobilienverkauf beziehungsweise Immobilienkauf können unterschiedliche Arten von Mängeln auftreten: offene, versteckte und arglistig verschwiegene Mängel:

    • Offene Mängel sind unproblematisch, da sie für den Käufer offensichtlich erkennbar sind – wie beispielsweise ein großes Loch im Dach oder Schimmelflecken an der Wand.
    • Versteckte Mängel bezeichnen solche Schwachstellen der Immobilie, die sowohl für den Verkäufer als auch Käufer oder eine andere Person nicht auf den ersten Blick zu erkennen sind. Sie kommen meist erst bei Nutzung der Immobilie zum Vorschein. Ein Beispiel hierfür ist ein Wasserschaden durch verrostete Rohre.
    • Arglistig verschwiegene Mängel sind all jene (versteckten) Defizite, die der Verkäufer zwar kennt, den Käufer im Rahmen der Vertragsverhandlungen jedoch nicht darüber aufklärt.

Wann haftet ein Verkäufer für Mängel an der Immobilie?

Bei einem Immobilienverkauf haftet der Verkäufer im Sinne der Gewährleistung für Mängel. Rechtsgrundlage ist §433 Absatz 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB):

„Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.“

Gemäß § 434 BGB ist eine Sache „frei von Sachmängeln, wenn sie zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs die vereinbarte Beschaffenheit hat.“ Ein Sachmangel liegt nach dem Gesetz hingegen vor, wenn eine Sache nicht für die Verwendung dient, für die sie laut Kaufvertrag bestimmt ist oder nicht die Beschaffenheit hat, die Sachen gleicher Art in der Regel aufweisen und vom Käufer erwartet werden dürfte. Ein Sachmangel wäre in diesem Sinne etwa, wenn ein zu Wohnzwecken gekaufte Haus, das jedoch unbewohnbar ist, weil ein Dach undicht ist oder Haus asbestbelastet ist.

Ein Rechtsmangel liegt nach §435 BGB vor, wenn Dritte Rechte im Hinblick auf das Grundstück oder die Immobilie geltend machen, welche dem Käufer nicht bekannt beziehungsweise nicht Teil des Kaufvertrags sind. Beispiele sind etwa eine im Grundbuch eingetragene Rechte, wie das Nießbrauchrecht, welches aber in der Realität nicht besteht.

Wie lässt sich eine Mängelhaftung vorbeugen?

Vor allem bei älteren Häusern, also Bestandsimmobilien, sind Mängel nicht immer auf den ersten Blick erkennbar. Vor allem Mängel in der Bausubstanz können jedoch hohe Sanierungskosten nach sich ziehen. Um einen Rechtsstreit mit dem Käufer zu vermeiden, sollten sich Immobilienverkäufer schriftlich vor Gewährleistungsansprüchen absichern.

Es ist möglich, die Gewährleistung für etwaige später auftretende Mängel im Immobilienkaufvertrag auszuschließen. Gängige Formulierungen wie "Gekauft, wie es steht und liegt", "Gekauft, wie gesehen" oder „Der Verkäufer übernimmt keine Gewährleistung für Mängel“ schützen den Verkäufer. Er schuldet dem Käufer dadurch nur die Übertragung seines Besitz im aktuellen Zustand – mit allen vorhandenen Alters- und Gebrauchsspuren. Das schließt auch alle Mängel ein, die beiden Parteien bei Vertragsabschluss nicht bekannt sind.

Hinweis

Die Mängelhaftung lässt sich jedoch nur für Sachmängel begrenzen. Hinsichtlich rechtlicher Mängel ist der Verkäufer verpflichtet, diese zu entfernen, wenn der Käufer die rechtlichen Belastungen nicht übernehmen möchte.

Welche juristischen Folgen drohen bei verschwiegenen Mängeln?

Ein im Kaufvertrag festgehaltener Gewährleistungsausschluss gilt nicht in jedem Fall. Im Falle einer arglistigen Täuschung etwa, also wenn der Verkäufer einen Mangel bewusst gegenüber seinem Käufer verschwiegen hat, haftet der Verkäufer für die Mängel.

Sofern der Käufer keine Kenntnis von dem Mangel hatte und ihm dies nicht grob fahrlässig zu Lasten gelegt werden kann, steht ihm gemäß § 437 Nr. 1 BGB Nacherfüllung zu. Das heißt, dass der Mangel vom ehemaligen Besitzer nachgebessert werden muss.

Im Rahmen der Nacherfüllung ist es nach § 439 BGB auch möglich neben der Beseitigung des Mangels eine gleichartige Sache zu liefern. Da es jedoch sehr unwahrscheinlich ist, dass ein Verkäufer eine vergleichbare Immobilie zur Verfügung stellen kann, kommt in der Praxis eher die Beseitigung vor.

Gelingt die Mängelbeseitigung nicht, ist der Käufer nach §440 BGB berechtigt, vom Kaufvertrag zurückzutreten oder den Kaufpreis nach § 441 BGB zu mindern. Hat der Immobilienverkäufer seine Pflichten aus dem Kaufvertrag verletzt, steht dem Geschädigten Schadensersatz zu. Dies ist der Fall, wenn der Immobilienverkäufer im Vertrag für bestimmte Eigenschaften der Immobilie eine Garantie gewährt. Dann muss er für den Mangel einstehen. Selbst wenn der Käufer den Mangel nach allgemeiner Auffassung hätte kennen müssen und ihm für seine Unkenntnis grobe Fahrlässigkeit nachgesagt werden kann, ist der Verkäufer nicht berechtigt, die Verantwortung von sich zu weisen.

Hinweis

Für die Mängelhaftung muss der neue Eigentümer glaubhaft machen, dass der Verkäufer bei der Übertragung der Immobilie von dem Mangel wusste und ihn wissentlich verschwiegen hat: Die Beweislast liegt also beim Käufer. In Streitfällen wird daher oft ein Sachverständiger beauftragt. Dieser begutachtet den Schaden und wertet aus, wie lange dieses Problem bereits in der Vergangenheit bestanden hat.

Verjähren Mängelansprüche?

Die Mängelhaftung beim Immobilienverkauf ist zeitlich begrenzt. Laut §438 verjähren die Käuferansprüche bei Sachmängeln in der Regel 5 Jahre nach Übergabe der Immobilie. Bei Rechtsmängeln kann der Käufer seinen Anspruch auf Mängelhaftung 30 Jahre lang geltend machen.

Handlungsempfehlung: Worauf sollten Sie beim Hausverkauf achten?

Grundsätzlich haben Sie als Eigentümer die Pflicht, die Immobilie frei von Mängeln an den Käufer zu übergeben. Allerdings gestaltet sich dies bei Bestandsimmobilien nicht ganz einfach. Hier gilt daher: Die Immobilie sollte einen altersgerechten Zustand aufweisen und frei von Schäden sein. Da einige Mängel jedoch erst nach dem Kauf auftreten, sollten Sie als Verkäufer grundsätzlich einen Gewährleistungsausschluss für offene und versteckte Mängel im notariellen Kaufvertrag verankern. Zudem ist es ratsam, von Garantien Abstand zu nehmen. Denn sie könnten zu Schadensersatzansprüchen seitens des Käufers führen. Sofern Sie nicht sicher sind, ob und welche Mängel bestehen, können Sie als Eigentümer selbst einen Sachverständigen beauftragen, der die Mängelfreiheit bestätigt. Das Urteil eines Immobiliengutachters ist jedoch kostenintensiv.

Die Prüfung auf Mängel sollte diese Bereiche umfassen:

Prüfung auf Schädlinge oder Feuchtigkeit in der Bausubstanz:

    • Schädlingsbefall: Hausbock
    • Pilzbefall: Hausschwamm

Prüfung auf gesundheitsschädliche Substanzen der Immobilie und des Grundstücks:

    • Asbest
    • Belastung des Grundwassers
    • Kontamination des Grundstücks

Prüfung auf rechtliche Bauaspekte:

    • Fehlende Genehmigungen für Bau bzw. Anbau oder Art der Nutzung
    • Miet- oder Pachtverträge und Wohnungsrechte Dritter

Prüfung auf Belastungen durch externe Umweltfaktoren:

    • Überflutungsgefahr
    • Geruchsbelästigung
    • Lärmbelästigung

Generell sollten Sie alle Mängel offen kommunizieren. Selbst wenn das Problem und dessen Beseitigung Jahre her ist, ist es anzusprechen. Im besten Fall legen Sie dem Käufer die entsprechenden Leistungsnachweise und Rechnungen der Handwerker vor.

Liegen Mängel vor, empfiehlt es sich, dem notariellen Kaufvertrag eine Mängelliste beizufügen, um etwaigen späteren juristischen Auseinandersetzungen entgegenzuwirken. Eine mögliche Formulierung könnte in diesem Zusammenhang wie folgt lauten: “Der Verkäufer macht darauf aufmerksam, dass im Jahr 2014 im Keller in einer Ecke rechts neben der Eingangstür Schimmel aufgetreten ist. Dieser wurde fachmännisch laut Nachweis von der Handwerkerfirma Maier beseitigt.”

Gut zu wissen: Die Homeday-Makler wissen genau, in welcher Form etwaige Mängel in den Kaufvertrag aufzunehmen sind beziehungsweise mit welcher Formel sich etwaige Schadensforderungen ausschließen lassen. Das Beste: Beim Verkauf mit einem Homeday-Makler zahlen Sie als Verkäufer keine Maklerprovision und auch sonst keinerlei Gebühren für den Maklerservice. Neugierig geworden? Dann lassen Sie Ihre Immobilie von uns doch gleich kostenlos bewerten.

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