Verkehrswert Immobilie: Wie berechnet sich der Wert von Haus oder Wohnung?
Andreas König
Immobilienredakteur
Um eine Immobilie zu einem angemessenen Preis anzubieten, sollten Eigentümer den aktuellen Verkehrswert kennen. Erfahren Sie hier unter anderem die Verkehrswert-Definition, nach welcher Formel Sie den Verkehrswert berechnen und ob es Verkehrswert-Immobilien-Rechner gibt.
Wie funktioniert die Verkehrswertermittlung von Homeday?
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Immobilie beschreiben
Um Ihre Immobilie oder Ihr Grundstück bewerten zu können, benötigen wir zunächst einige Angaben zu Ihrem Eigentum in
Nachdem Sie das Formular abgeschickt haben, berechnet unser Verkehrswert Rechner auf der Grundlage eines datenbasierten Algorithmus den Verkehrswert Ihrer Immobilie oder Ihres Grundstücks.
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Bewertung erhalten
Der Wert Ihrer Immobilie oder Ihres Grundstücks wird Ihnen bereits wenige Sekunden später direkt angezeigt und Ihnen zusätzlich per E-Mail zugeschickt – kostenlos und unverbindlich.
Das Wichtigste zusammengefasst:
Der Verkehrswert einer Immobilie beschreibt den durchschnittlichen Marktwert unter normalen Bedingungen – er ist nicht gleichzusetzen mit dem Kaufpreis.
Für die Berechnung kommen drei Verfahren zum Einsatz: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren.
Der Bodenrichtwert spielt besonders im Sach- und Ertragswertverfahren eine zentrale Rolle – er wird alle zwei Jahre von Gutachterausschüssen festgelegt.
Bei Erbschaft und Schenkung bewertet das Finanzamt auf Basis standardisierter Verfahren – meist deutlich zu hoch. Ein Gutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen kann hohe Steuerlasten vermeiden.
Bei Zwangsversteigerungen erfolgt die Verkehrswertermittlung durch einen gerichtlichen Gutachter – ohne Innenbesichtigung oft ungenau und mit Risiko für Käufer.
Eine professionelle Verkehrswertermittlung ist essenziell für rechtssichere Entscheidungen – etwa beim Verkauf, bei steuerlichen Fragen oder zur fairen Aufteilung im Erbfall.
Der Verkehrswert ist der aktuelle Marktpreis einer Immobilie – er wird objektiv und unabhängig von persönlichen Umständen ermittelt.
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Der Begriff Verkehrswert (auch: Marktwert) bezeichnet nach Paragraf 194 BauGB den derzeit am Markt erzielbaren Preis einer Immobilie.
Wie unterscheidet sich der Verkehrswert vom Kaufpreis?
Der Verkehrswert ist ein objektiver, rechtlich fundierter Richtwert – der Kaufpreis entsteht durch Verhandlungen und Marktbedingungen.
Kriterium
Verkehrswert
Kaufpreis
Definition
Objektiver Marktwert der Immobilie
Tatsächlich erzielter Verkaufspreis
Bestimmungsfaktoren
Standardisierte Bewertungsmethoden
Marktbedingungen, Verhandlungen
Einflussfaktoren
Lage, Zustand, Bausubstanz, Nutzungspotenzial
Angebot und Nachfrage, Käuferpräferenzen
Rechtliche Grundlage
§ 194 BauGB
Keine spezifische gesetzliche Regelung
Ermittlungsmethode
Vergleichswert-, Ertragswert-, Sachwertverfahren
Individuelle Vereinbarungen und Verhandlungen
Ziel
Ermittlung des durchschnittlichen Marktwerts
Maximierung des erzielten Preises
Der Verkehrswert ist eine objektive Bewertung und wichtig für rechtliche und finanzielle Transaktionen. Der Kaufpreis entsteht aus Verhandlungen und kann vom Verkehrswert abweichen. Während der Verkehrswert methodisch ermittelt wird, spiegelt der Kaufpreis die Marktbedingungen wider. Beide Werte sind für fundierte Entscheidungen wichtig.
Schon gewusst?
Verkehrswert und Marktwert sind Synonyme und bezeichnen den theoretischen Verkaufspreis einer Immobilie auf dem freien Markt. Sie stimmen jedoch nicht immer mit dem tatsächlichen Verkaufspreis überein.
Entspricht der Verkehrswert dem Angebotspreis?
Ist der Verkehrswert ermittelt, lässt sich der Angebotspreis festlegen. Ob er eher oberhalb oder unterhalb des Verkehrswerts angesetzt wird, hängt im Wesentlichen von den aktuellen Marktgegebenheiten ab, also vor allem vom Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage. Des weiteren können unterschiedliche Verkaufsstrategien angestrebt werden. Bei einem Bieterverfahren setzt der Verkäufer den Angebotspreis niedriger an, damit potenzielle Käufer jeweils höhere Gebote als ihre Mitbewerber abgeben und den Preis so in die Höhe treiben. Eine andere Verkaufsstrategie sieht vor, den Angebotspreis bewusst höher anzusetzen und dem Käufer bei der Preisverhandlung mit einem Preisnachlass entgegenzukommen.
Wie unterscheiden sich der Verkehrswert einer Immobilie und der Bodenrichtwert?
Der Verkehrswert spiegelt aktuelle Marktbedingungen wider, während der Bodenrichtwert ein statistischer Durchschnittswert für Grundstückspreise ist.
Um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, wird oft der Bodenrichtwert benötigt, so zum Beispiel, wenn das Sachwert- oder das Ertragswertverfahren angewandt wird. Doch was bedeutet der Begriff eigentlich und wie wird er bestimmt? Der Bodenrichtwert steht für den durchschnittlichen Preis eines Quadratmeters unbebauten Grund und Bodens innerhalb eines bestimmten Gebiets, einer sogenannten Zone, in einer Gemeinde. Im Idealfall sollten die Grundstücke dieser Bodenrichtwertzone möglichst viele Gemeinsamkeiten aufweisen. Die Bodenrichtwerte werden von den unabhängigen Gutachterausschüssen der Gemeinde normalerweise im Turnus von zwei Jahren festgelegt. Sie stützen sich dabei auf die Daten der in der Vergangenheit tatsächlich erfolgten Immobilienkaufverträge. Der Bodenrichtwert ist daher ein wichtiger Faktor beim Kauf und Verkauf von unbebauten Grundstücken – er spielt jedoch auch für den Verkehrswert der Immobilie, die auf dem Grundstück steht, eine wesentliche Rolle. Das gilt besonders dann, wenn der Verkehrswert der Immobilie nicht über das Vergleichsverfahren ermittelt werden kann, weil beispielsweise keine oder nur unzureichende Vergleichsdaten zur Verfügung stehen. In diesen Fällen wird der Bodenwert des Grundstücks über den Bodenrichtwert errechnet (Grundstücksgröße x Bodenrichtwert).
Der Bodenrichtwert dient im Übrigen den Finanzbehörden als Indikator für Grundstückswerte, wenn diese vererbt oder im Rahmen einer Erbauseinandersetzung aufgeteilt werden sollen.
Die Gutachterausschüsse veröffentlichen die aktuellen Bodenrichtwerte jeweils nach der zweijährigen Neufestsetzung und reichen sie dann auch an die Finanzämter weiter. Über BORIS-D, das Bodenrichtwertinformationssystem Deutschland, können Sie, gestaffelt nach Bundesländern, die Daten auch privat abrufen.
Beachten Sie: Der Verkehrswert einer Immobilie ergibt sich immer auch aus den aktuellen Marktbedingungen von Angebot und Nachfrage, der Bodenrichtwert wird hingegen nur alle zwei Jahre neu festgesetzt und ist seinem Wesen nach ein Durchschnittswert.
Trotzdem sind Verkehrswert der Immobilie und Bodenrichtwert stets eng miteinander verflochten. Zwei Beispiele: Eine betagte, stark renovierungsbedürftige Immobilie, die auf einem Grundstück in begehrter Wohnlage in einer beliebten Metropole steht, wird aufgrund des sehr hohen Bodenrichtwerts dort dennoch einen vergleichsweise guten Preis erzielen. Umgekehrt drückt der extrem niedrige Bodenrichtwert in einer ländlich geprägten Gegend den Verkehrswert einer Immobilie, die sich möglicherweise sogar in einem sehr guten Zustand befindet.
Wie wird der Verkehrswert ermittelt?
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Datenaufnahme
Besichtigung der Immobilie und Erfassung aller relevanten Merkmale.
Sammlung von Dokumenten wie Bauplänen, Grundbuchauszügen und Energieausweisen.
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Wahl des Bewertungsverfahrens
Auswahl des geeigneten Verfahrens basierend auf der Art der Immobilie und den verfügbaren Daten.
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Durchführung der Bewertung
Anwendung des gewählten Verfahrens zur Ermittlung des Verkehrswerts.
Anpassung und Justierung der Ergebnisse an die spezifischen Gegebenheiten und aktuellen Marktbedingungen.
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Gutachtenerstellung
Zusammenfassung der Ergebnisse in einem detaillierten Gutachten.
Erläuterung der angewandten Methoden und der zugrunde liegenden Annahmen.
Wie wird der Verkehrswert der Immobilie bei einer Zwangsversteigerung ermittelt?
Bei Zwangsversteigerungen erfolgt die Verkehrswertermittlung durch einen Gerichtsgutachter – oft ungenau, veraltet und mit Abschlägen, die das tatsächliche Risiko nicht abbilden.
Bei einer anstehenden Zwangsversteigerung wird der Verkehrswert der Immobilie, die versteigert werden soll, zunächst durch einen vom Amtsgericht bestellten Gutachter ermittelt, der zumeist das Vergleichsverfahren favorisiert. Problem dabei: Der Hauseigentümer ist nicht verpflichtet, dem Gutachter die Tür zu öffnen, er muss ihm also keine Innenbesichtigung erlauben. Das hat logischerweise zur Folge, dass das Gutachten recht ungenau ausfällt. Um die fehlenden Daten und Informationen zu kompensieren, ist es dem Gutachter gestattet, Abschläge von 10 bis 30 Prozent beim Verkehrswert der Immobilie anzusetzen. Trotzdem bleibt eine große Unsicherheit, ob der tatsächliche Verkehrswert nicht doch noch niedriger ist, weil beispielsweise Baumängel, Wasserschäden oder Schimmelbefall nicht berücksichtigt werden konnten.
Gut zu wissen: Auch Sie als möglicher Käufer können eine Zwangsversteigerungs-Immobilie zumeist nicht von innen besichtigen. Außerdem sind alle Gewährleistungs- oder Haftungsansprüche ausgeschlossen. Das Risiko, dass der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie unter dem im Gutachten ausgewiesenen liegt, tragen Sie ganz allein.
Der im gerichtlichen Gutachten angegebene Verkehrswert der Immobilie markiert gleichwohl eine disponible Größe: Das Gericht verkündet beim ersten Versteigerungstermin ein Mindestangebot, das vom Gesetzgeber auf 5/10 des im Vorfeld angegebenen Verkehrswerts veranschlagt ist. Gläubiger haben bei diesem Ersttermin gleichwohl das Recht, einer Zuteilung zu widersprechen, wenn nicht mindestens 70 Prozent des Verkehrswerts erreicht werden – und sie daher befürchten müssen, dass ihre Forderungen nur unzureichend bedient werden können. Gelingt eine erfolgreiche Versteigerung im ersten Anlauf nicht, so setzt das Gericht einen neuen Termin fest.
Wichtig: Das Gutachten zum Verkehrswert der Immobilie wird nur ein einziges Mal in Auftrag gegeben. Eine Zwangsversteigerung zieht sich jedoch nicht selten über Jahre hin. Mit der Konsequenz, dass das Gutachten veraltet – und sich auch der Zustand der Immobilie dramatisch verschlechtert haben kann, ohne dass der fixierte Verkehrswert der Immobilie korrigiert wird. Je länger ein solches Verfahren dauert, desto größer ist die Gefahr, dass Sie als Käufer eine sprichwörtliche „Schrottimmobilie“ erwerben.
Warum sollten Sie den Verkehrswert der Immobilie bei Erbschaft und Schenkung kennen?
Ein realistisch ermittelter Verkehrswert schützt vor überhöhter Steuerlast und sichert faire Aufteilungen bei Erbschaft oder Schenkung.
Wenn Sie ein Haus geerbt haben, sind Sie immer gut beraten, möglichst zügig den aktuellen Verkehrswert der Immobilie professionell ermitteln zu lassen. Sie benötigen den Marktwert für den Erbschein, für die Erörterung der Möglichkeiten innerhalb der Erbengemeinschaft, für eine eventuelle Auszahlung der Miterben und natürlich für die Berechnung der Erbschaftssteuer. Lassen Sie den Verkehrswert der Immobilie auf keinem Fall vom Fiskus errechnen, das Ergebnis fällt in nahezu allen Fällen zu Ihren Ungunsten aus. Mit dem Wertgutachten eines anerkannten Sachverständigen, der Ihnen einen gerichtsfesten Verkehrswert der Immobilie errechnet, sparen Sie in aller Regel – trotz des Honorars von rund 2.000 Euro – bares Geld.
Das Finanzamt bewertet Erbimmobilien nicht nach den anerkannten Verfahren, die Immobiliensachverständige anwenden, sondern auf Grundlage ortsüblicher Schätzungen, die sich vorrangig am Bodenrichtwert orientieren. Diese typisierte Bewertung lässt wertmindernde Faktoren wie Bauschäden oder Baumängel, den feuchten Keller mit Schimmelbildung oder auch die miserable Energiebilanz des Hauses völlig außer Acht. Die Folge ist ein viel zu hoch angesetzter Verkehrswert der Immobilie – der entsprechend zu einer überzogenen Steuerforderung führt. Für gewöhnlich liegt der Verkehrswert der Immobilie, den ein zertifizierter Immobiliengutachter ermittelt, um mindestens 20 Prozent, durchschnittlich um 35 Prozent und in einigen Fällen sogar 50 Prozent unter dem Wert, den der Fiskus ausgemacht hat.
Da kommen dann schnell hohe Summen zusammen, die das Finanzamt völlig ungerechtfertigt von Ihnen verlangt. Schließlich müssen Sie jeden Cent des Nachlasses, der über Ihrem persönlichen Freibetrag liegt, in der Ihnen zugewiesenen Steuerklasse versteuern – und zwar zu einem Steuersatz, der sich wiederum nach der Höhe des Vermögens richtet, das den Freibetrag übersteigt.
Gut zu wissen: Sie müssen übrigens keine Erbschaftssteuer abführen, wenn Sie als Ehe- oder Lebenspartner des Verstorbenen zehn weitere Jahre in der gemeinsamen Immobilie leben wollen. Aber: Überlegen Sie es sich vor Ablauf dieser Frist doch anders, müssen Sie die Immobilie nachträglich versteuern.
Die steuerliche Behandlung einer geerbten Immobilie unterscheidet sich nicht wesentlich von der einer geschenkten Immobilie. Allerdings bringt die geschenkte Immobilie den Vorteil einer quasi vorausschauenden Steuerverhinderung mit: Die Schenkungsfreibeträge erneuern sich alle zehn Jahre. Lassen Sie also heute den Verkehrswert Ihrer Immobilie errechnen und erhalten beispielweise einen Wert von 700.000 Euro, so können Sie aktuell einen Wert von 400.000 Euro an Ihr Kind verschenken (das ist der Freibetrag) und in zehn Jahren prinzipiell erneut 400.000 Euro – ohne dass der Fiskus einen Cent verlangen könnte.
Wie nutze ich das Verkehrswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren?
Welches Verfahren zur Immobilienbewertung passt, hängt vom Immobilientyp ab – Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren dienen jeweils unterschiedlichen Zwecken.
Es gibt 3 verschiedene Wertermittlungsverfahren:
3.1 Wie funktioniert das Vergleichswertverfahren?
„Größe x durchschnittlicher Quadratmeterpreis = Verkehrswert“
Ablauf:
Datensammlung: Ermittlung der Verkaufspreise von vergleichbaren Immobilien in der gleichen Region.
Vergleichskriterien: Berücksichtigung von Lage, Größe, Ausstattung, Zustand und Baujahr.
Anpassung: Anpassung der Vergleichswerte an die spezifischen Merkmale der zu bewertenden Immobilie.
Durchschnittsbildung: Bildung eines Durchschnittswerts aus den angepassten Vergleichspreisen.
Berechnungsbeispiel für Vergleichswertverfahren:
Vergleichswertverfahren
Beispielwerte
Größe der Wohnung
90 m²
Baujahr
2001
Geschoss
Erdgeschoss
Ausstattung und Zustand
baujahrestypisch
Quadratmeterpreis für eine vergleichbare Wohnung in der ersten Etage der gleichen Wohnanlage laut Gutachterausschuss
2.300 €
Für das konkrete Beispiel bedeutet das:
90 × 2.300 Euro = 207.000 Euro
abzgl. 20 % Abschlag da Erdgeschosswohnung - 41.400 Euro
Verkehrswert = 165.600 Euro
3.2 Wie funktioniert das Sachwertverfahren?
Ablauf:
Herstellungskosten: Ermittlung der Kosten für den Neubau der Immobilie (ohne Grundstück).
Abnutzung: Abzug der altersbedingten Abnutzung und sonstigen Minderungen.
Bodenwert: Addition des Bodenwerts, der separat ermittelt wird.
Marktanpassung: Anpassung des Sachwerts an die aktuellen Marktverhältnisse.
Gut zu wissen:
Aktuelle Bodenrichtwerte stellt das Kataster-, Vermessungs- oder Bauamt aus.
Berechnungsbeispiel Sachwertverfahren:
Sachwertverfahren
Beispielwerte
Grundstücksfläche
1.500 m²
* Bodenrichtwert pro m²
275 €
+ Nebenkosten Grundstück
6.000 €
= Bodenwert
418.500 €
Volumen
600
* angemessene Baukosten pro m²
300 m²
+ Baunebenkosten
35.000 €
+ Außenanlagen
30.000 €
= vorläufiger Bauwert I
245.000 €
Absetzung für Abnutzung
1,25
* Alter des Gebäudes
25 Jahre
= Alterswertminderung in %
31,25 %
abzuziehende Alterswertminderung
31,25 % von 245.000 = 76.562,50 €
vorläufiger Bauwert I
245.000 €
- abzuziehende Alterswertminderung
76.562,50 €
= vorläufiger Bauwert II
168.437,50 €
vorläufiger Bauwert II
168.437,50 €
* Marktanpassungsfaktor
0,9
= Bauwert
151.593,75 €
Bodenwert
418.500 €
+ Bauwert
151.593,75 €
= Sachwert (Zeitwert)
570.093,75
3.3 Wie funktioniert das Ertragswertverfahren?
Ablauf:
Mieterträge: Ermittlung der jährlichen Nettomieterträge.
Bewirtschaftungskosten: Abzug der laufenden Kosten für Instandhaltung, Verwaltung und Betrieb.
Kapitalisierung: Berechnung des Kapitalwerts der Nettomieterträge über die Restnutzungsdauer der Immobilie.
Bodenwert: Hinzurechnung des Bodenwerts, der separat ermittelt wird.
Berechnungsbeispiel: Verkehrswert ermitteln mit Hilfe des Ertragswertverfahrens:
Um den aktuellen Verkehrswert optimal zu ermitteln, bietet sich eine Kombination aller drei Verfahren an.
Welches Bewertungsverfahren sollte ich wählen?
Art der Immobilie
Art des Verfahrens
Beispiel
Selbstbewohnte Immobilien
Vergleichsverfahren
Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen
Kapitalanlagen
Ertragswertverfahren
Mehrfamilienhäuser, Gewerbe
Immobilien ohne Erträge & selbstbewohnte Immobilien
Sachwertverfahren
Fabriken, Militäranlagen
Was ist der Verkehrswert bei einer Versteigerung?
Der Verkehrswert bleibt auch bei Versteigerungen der objektive Immobilienwert – liegt aber oft deutlich über dem erzielten Preis.
Der Verkehrswert ist bei einer Versteigerung oder Zwangsversteigerung einer Immobilie grundsätzlich nicht anders als bei einem regulären Verkauf. Schließlich gibt der Verkehrswert den objektiven Wert einer Immobilie an. Der Marktpreis kann jedoch deutlich geringer ausfallen. Das liegt daran, dass die Immobilie nicht auf dem freien Markt verkauft und einem erheblich kleineren Interessentenkreis angeboten wird. Um auf jeden Fall einen Käufer zu finden, wird der Angebotspreis sehr viel niedriger angesetzt in der Hoffnung, dass die teilnehmenden Bieter den Preis nach oben treiben. Tun sie das jedoch nicht, bleibt es bei einem deutlich unter dem Verkehrswert liegenden Marktwert.
Was ist der Verkehrswert einer Liegenschaft?
Der Verkehrswert einer Liegenschaft beschreibt den theoretisch am Markt erzielbaren Preis für eine gesamte Einheit aus Grundstück(en) und Immobilie(n).
Der Begriff Liegenschaft bezeichnet eine Immobilie oder ein Grundstück bzw. mehrere Grundstücke/Immobilien, die eine Einheit bilden. Bei der Bestimmung des Verkehrswerts einer Liegenschaft sollte berücksichtigt werden, wie sie genutzt werden kann. Der Verkehrswert für eine Liegenschaft ist der Preis, der sich theoretisch am Markt erzielen lässt. Der Verkehrswert lässt sich anhand verschiedener Faktoren berechnen. Es ist aber auch möglich, den Wert von Preisen gleichwertiger Immobilien abzuleiten.
Was kostet eine Verkehrswertermittlung?
Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten variieren je nach Gutachtentyp, Zweck und Aufwand – sie starten bei rund 500 Euro.
Die Kosten für eine Verkehrswertermittlung können je nach Art und Umfang des Gutachtens sowie der Komplexität der Immobilie variieren. Hier sind die wesentlichen Faktoren und Preisspannen:
Beispielhafte Preisspanne
Gutachten Typ
Ungefähre Kosten
Beschreibung
Kurzgutachten
Ab 500 Euro
Schnelle Einschätzung, nicht gerichtsfest
Umfangreiches Gutachten
1.000 - 2.000 Euro
Detaillierte Bewertung, verschiedene Zwecke
Gerichtsfestes Gutachten
Ab 1.500 Euro
Für rechtliche und gerichtliche Auseinandersetzungen
Spezialgutachten
Mehrere Tausend Euro
Für besondere und komplexe Bewertungsanforderungen
Zusätzliche Kostenfaktoren
Reisekosten: Falls der Gutachter eine weite Anreise hat.
Zusätzliche Analysen: Spezielle Analysen, wie Bodenwertgutachten oder technische Prüfungen.
Dokumentenbeschaffung: Kosten für die Beschaffung und Prüfung von relevanten Dokumenten (z.B. Grundbuchauszug, Baupläne).
Dienstleistungen wie die von Homeday bieten oft transparente und professionelle Bewertungen, die auf Ihre Bedürfnisse zugeschnitten sind.
Wie weit sollte man über Verkehrswert bieten?
Je nach Marktlage liegt ein realistisches Übergebot meist zwischen 5 und 20 Prozent über dem Verkehrswert.
Es gibt keine feste Regel, wie weit man über den Verkehrswert bieten sollte, da dies stark von den individuellen Marktbedingungen und der spezifischen Immobilie abhängt. In vielen Fällen liegen Übergebote in einem Bereich von 5 bis 10 Prozent über dem Verkehrswert. Bei besonders gefragten Immobilien oder in extremen Marktsituationen kann das Übergebot auch höher ausfallen.
Beispielhafte Überbietungsszenarien
Szenario
Typisches Übergebot (über Verkehrswert)
Stabile Marktlage
0 % - 5 %
Leichte Angebotsknappheit
5 % - 10 %
Hohe Nachfrage, geringe Verfügbarkeit
10 % - 20 %
Extrem gefragte Lage/Immobilie
Über 20 %
Es ist wichtig, die eigenen finanziellen Möglichkeiten zu berücksichtigen und eine fundierte Entscheidung auf Basis von Marktanalysen und professioneller Beratung zu treffen. Bei Unsicherheiten empfiehlt es sich, die Expertise eines Immobilienmaklers oder Gutachters in Anspruch zu nehmen, um ein angemessenes Übergebot zu ermitteln.
Warum sollten Sie den Verkehrswert ermitteln?
Ein Verkehrswertgutachten ist bei Verkauf, Erbschaft, Schenkung oder rechtlichen Auseinandersetzungen oft sinnvoll oder sogar verpflichtend.
Es geht um eineErbauseinandersetzung und Sie müssen den Verkehrswert der Immobilie wegen einer Erbschaft ermitteln.
Wegen einer geplanten Schenkung ist der Verkehrswert für das Finanzamt zu ermitteln.
Im Rahmen einer Scheidung ist der Verkehrswert der Immobilie zu berechnen.
Ihre Versicherung oder Bank möchte den Wert Ihrer Immobilie bestimmen.
Checkliste – Anlässe für ein Verkehrswertgutachten
Anlass
Verkehrswertgutachten sinnvoll
Verkehrswertgutachten notwendig
Verkauf von Immobilien
x
Vorhandensein eines älteren Gutachtens / Veränderungen Wertermittlungsfaktoren seit Erstellung des letzten Gutachtens
x
außergerichtliche Auseinandersetzungen über Vermögen (Erbschaften, Scheidungen, etc.)
x
gerichtliche Auseinandersetzungen über Vermögen (Erbschaften, Scheidungen, etc.)
x
Uneinigkeit/Verhandlung über Miethöhe einer Immobilie
x
Anfechten steuerlicher Bescheide
x
Grundlage für Vergabe von Krediten, Insolvenzverfahren oder Zwangsversteigerungen
x
Gut zu wissen:
Beim Verkauf mit Homeday erhalten Eigentümer vollen Maklerservice mit einem persönlichen Ansprechpartner vor Ort. Unsere professionelle Immobilienbewertung ist kostenlos – und völlig unverbindlich. Entscheiden Sie sich im Anschluss für einen Verkauf mit einem Homeday-Makler, fällt erst bei einem erfolgreichen Verkaufsabschluss eine Maklerprovision für Käufer und Verkäufer an. Starten Sie jetzt:
Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert einer Immobilie?
Lage, Energieeffizienz, Zustand, Größe, Ausstattung und rechtliche Gegebenheiten bestimmen maßgeblich den Immobilienwert – oft mit deutlichen Preisunterschieden.
Die Lage der Immobilie hat nach wie vor entscheidenden Einfluss auf den Verkehrswert einer Immobilie. Und damit ist vor allem die Mikrolage gemeint, das bedeutet: das unmittelbare Umfeld. Wie gut ist die Infrastruktur ausgebaut? Gibt es hinreichende Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf? Sind Dienstleister wie Frisöre, Ärzte, Apotheken vor Ort? Schulen und Kitas? Welche Anbindung gibt es an den öffentlichen Nahverkehr? Aber auch: Wie ruhig oder grün ist die Wohngegend? Sind Parks in fußläufiger Entfernung erreichbar?
Die Energiebilanz der Immobilie schickt sich an, zu einem bestimmenden Faktor für den Verkehrswert der Immobilie zu werden. Das hat seinen Grund zum einen darin, dass potenzielle Käufer genau wissen, dass die Energiekosten in der Zukunft weiter steigen werden und auf Dauer das persönliche Budget belasten. Ein Haus mit guten Energiewerten spart langfristig Geld. Zum anderen verpflichtet das Gebäudeenergiegesetz Neu-Eigentümer zu bestimmten energetischen Sanierungsmaßnahmen, sollte die Immobilie beispielsweise noch nicht gedämmt sein oder noch eine veraltete, fossile Heizung im Keller haben. Die Kosten für diese Modernisierungen schlagen unmittelbar auf den Verkehrswert durch.
Das Baujahr und der Zustand des Gebäudes spielen in vielerlei Hinsicht eine wichtige Rolle. Wie haltbar und leistungsfähig sind die elektrischen Leitungen und die Wasserrohre? Muss das Dach in naher Zukunft erneuert werden? Ist die Bausubstanz unversehrt oder an einigen Stellen bereits porös und brüchig? Sind die Keller feucht? Müssen Bad und Sanitäranlagen generalüberholt werden? Je älter das Haus, desto höher der Modernisierungsaufwand – und desto geringer der Verkehrswert.
Die Wohn- und Nutzfläche fließt sowohl als absolute Größe in die Wertermittlung ein, aber auch als Zimmeranzahl und als „Qualität“ der Grundrisse. Kleine verwinkelte Zimmer verlieren gegenüber eher offenen Raumkonzepten. Mindestgrößen für Kinderzimmer gewinnen an Bedeutung. Möglichkeiten für die Einrichtung eines Homeoffice ebenso. Stichwort Nutzflächen: Lässt sich der Keller für ein Fitnessstudio, eine Sauna oder einen Gästebereich nutzen? Hat der Dachboden noch Ausbaukapazitäten?
Mit Ausstattung der Immobilie ist nicht die aktuelle Einrichtung gemeint, sondern Fenster, Türen und Bodenbeläge. Je nach vorhandener Qualität und Neuwertigkeit kann sie den Verkehrswert der Immobilie erhöhen oder absenken.
Rechtliche Rahmenbedingungen können, müssen aber nicht zwangsläufig einen Effekt auf den Verkehrswert der Immobilie haben. Ein im Grundbuch eingetragenes Wegerecht oder eine Baulast mindern den Verkehrswert objektiv, eine noch vorhandene Eigentümergrundschuld, die jederzeit gelöscht werden kann, kann bei der Beurteilung vernachlässigt werden.
Beispiel aus der Praxis: Zwei Reihenhäuser mit identischer Wohnfläche (120 m²) und ähnlicher Ausstattung wurden 2024 verkauft:
Haus A liegt in einem beliebten Viertel in Freiburg mit guter ÖPNV-Anbindung und Schulen in der Nähe – Verkaufspreis: 585.000 €
Haus B steht am Stadtrand einer ländlichen Region mit eingeschränkter Infrastruktur – Verkaufspreis: 340.000 €
Dieses Beispiel zeigt: Selbst bei vergleichbaren Immobilien kann die Mikrolage über 200.000 € Unterschied ausmachen.
Wo kann ich den Verkehrswert eines Hauses erfahren?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie Sie den Wert einer Immobilie erfahren können. Um sich einen ersten Eindruck zu verschaffen, ist es ideal, sich die Verkaufsanzeigen vergleichbarer Immobilien in der Region anzuschauen. Hier erhalten Sie wichtige Anhaltspunkte über den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie.
Dennoch spielen individuelle Faktoren eine wesentliche Rolle bei der Verkehrswerteinschätzung. Wenn Sie die Verkehrswertermittlung nicht aufgrund einer gerichtlichen Auseinandersetzung benötigen, ist die Wertermittlung eines erfahrenen Immobilienmaklers eine gute Wahl.
Verkehrswert Haus: Welche Unterlagen benötigen Sie?
Für eine fundierte Bewertung benötigen Sie bestimmte Unterlagen – je nach Immobilientyp.
Um den Verkehrswert eines Hauses zu ermitteln, benötigen Sie idealerweise die folgenden Dokumente:
Verkehrswert Immobilie Checkliste – Unterlagen und Informationen
Diese praktische Checkliste zeigt Ihnen, welche Unterlagen Sie auf jeden Fall für die Verkehrswertermittlung einer Immobilie benötigen, welche zusätzlich hilfreich sein können und wo sie Unterlagen oder Informationen bekommen:
Unterlage
notwendig
sinnvoll
Woher?
Grundbuchauszug
x
Grundbuchamt
Grundriss
x
Bauamt/Bauakte
Wohnflächenberechnung
x
Bauamt/Bauakte
Energieausweis
x
Ausstellung von Personen mit entsprechender Qualifikation
Flurkarte & Lageplan
x
Katasteramt
Baubeschreibung
x
Bauamt/Bauakte
Brutto-Rauminhalt (BRI)
x
Bauamt/Bauakte
Nachweis über Modernisierungsmaßnahmen
x
eigene Unterlagen
aktuelle Mietverträge
x
eigene Unterlagen/Haus- oder WEG-Verwaltung
Soll der Verkehrswert für eine Wohnung oder ein Teileigentum ermittelt werden, sind weitere Unterlagen zu besorgen:
Unterlage
notwendig
sinnvoll
Woher?
Teilungserklärung
x
Grundbuchamt
Wohngeldabrechnung
x
WEG-Verwaltung
Wirtschaftsplan
x
WEG-Verwaltung
Protokolle der Eigentümerversammlungen
x
WEG-Verwaltung
Nachweis über Instandhaltungsrücklage
x
WEG-Verwaltung
Verkehrswert Haus: welche Rolle spielt das Grundstück?
Das Grundstück spielt bei der Verkehrswertermittlung eine entscheidende Rolle.
Gilt es, den Verkehrswert eines Hauses zu ermitteln, spielt das Grundstück eine entscheidende Rolle. Ist das Haus beispielsweise abrissreif, setzt sich der Verkehrswert aus dem Grundstückswert minus der Abrisskosten zusammen. Bleibt das Haus erhalten, heißt das nicht zwangsweise, dass dessen Sachwert mit dem Grundstückswert addiert wird, um so den Verkehrswert zu erhalten. Vor allem in ländlichen Regionen kann der Sachwert des Hauses durch den Verkauf nicht immer wieder hereingeholt werden. Die gegebenenfalls geringere Nachfrage wird von professionellen Verkehrswertgutachtern aber bei der Ermittlung berücksichtigt.
Wer ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie?
Je nach Situation übernehmen Gutachter, Makler oder Eigentümer die Verkehrswertermittlung – mit teils großen Unterschieden.
Eigentümer
Kenntnis der Lage
Markt- und Fachkenntnis
Objektive Einschätzung
Gutachter
Markt- und Fachkenntnis
Objektive Einschätzung
Hohe Kosten
Immobilienmakler
Markt- und Fachkenntnis
Objektive Einschätzung
Kenntnis der Lage
Welchen Einfluss hat ein Gutachter auf den Verkehrswert einer Immobilie?
Auch wenn der Verkehrswert einer Immobilie dem objektiven Wert dieser entsprechen sollte, gibt es bei der Ermittlung des Verkehrswertes Interpretationsspielraum. Daher ist es durchaus möglich, dass zwei verschiedene Gutachter auch zu zwei unterschiedlichen Ergebnissen der Wertbestimmung kommen. Es ist daher besonders wichtig, auf die Qualifikationen des Verkehrswertgutachters zu achten und einen staatlich vereidigte Sachverständige zu engagieren. Sofern das Gutachten nicht von offizieller Stelle gefordert wird, kann es auch von einem Immobilienmakler erstellt werden. Natürlich gilt auch hier, dass verschiedene Makler zu verschiedenen Ergebnissen kommen können.
Kann ich den Verkehrswert ermitteln ohne Makler?
Es ist möglich und in manchen Fällen sogar nötig, dass der Verkehrswert ohne Makler ermittelt wird. Dann übernimmt ein professioneller und staatlich zugelassener Gutachter die Erstellung des Verkehrswertgutachtens. Er ist immer dann gefordert, wenn der Verkehrswert für offizielle Behörden, Gerichte oder Banken gebraucht wird. Geht es allein darum, Haus oder Wohnung zu verkaufen, kann ein Makler den Verkehrswert ermitteln. Privatpersonen fehlt es in der Regel an Expertise und Marktkenntnis, um den objektiven Verkehrswert ihrer Immobilie zu bestimmen. Dies sollten sie daher einem Fachmann oder einer Fachfrau überlassen.
Wer beauftragt die Verkehrswertermittlung der Immobilie?
Wer den Auftrag zur Werteinschätzung erteilt ist vom Zweck der Verkehrswertermittlung abhängig:
Einwertung bezüglich einer Darlehensaufnahme: Bank beauftragt Sachverständigen
Verkehrswert für das Finanzamt: Eigentümer gibt Werteermittlung in Auftrag und legt es dem Finanzamt vor
Wie ermittelt das Finanzamt den Verkehrswert einer Immobilie?
Das Finanzamt schätzt den Verkehrswert oft pauschal – mit der Folge, dass Werte regelmäßig zu hoch angesetzt werden.
Um Erbschafts- oder Schenkungssteuer zu ermitteln, berechnet der Fiskus den Verkehrswert einer Immobilie auf Grundlage des Bewertungsgesetzes (BewG). Dabei soll bevorzugt das Vergleichswertverfahren genutzt werden, alternativ das Sachwert- oder Ertragswertverfahren. Allerdings ist das BewG seinem Wesen nach dafür gedacht, eine größere Anzahl von Immobilien quasi "pauschal" beurteilen zu können. Das meint: Regionale Unterschiede, Besonderheiten in der Ausstattung oder individuelle Merkmale bleiben in der Regel außen vor. Und natürlich schickt das Finanzamt keine Mitarbeiter zu Vor-Ort-Besichtigungen. Die verallgemeinernde "Gruppierung" von Immobilien führt im Resultat dazu, dass der Verkehrswert einer Immobilie zumeist zu hoch angesetzt wird.
Bei vermieteten Immobilien gibt es bei Erbschaften oder Schenkungen einen steuerlichen Vorteil: Das Finanzamt setzt bei der Berechnung der Schenkungs- oder Erbschaftssteuer nur 90 Prozent des Verkehrswerts an. Die verbleibenden 10 Prozent bleiben steuerlich unberücksichtigt und können somit steuerfrei vererbt oder verschenkt werden.
Am Rande: Die Fehleranfälligkeit dieses Systems ist besonders im Zuge der Grundsteuerreform öffentlich zu Tage getreten. Die bundesweit erforderlich gewordene Neubewertung von Immobilien und Grundstücken hat zum Teil abenteuerliche Blüten getrieben – weil beispielsweise Ackerland wie Bauland klassifiziert wurde – und sich die geforderte Grundsteuer plötzlich um 2000 Prozent erhöhte.
Die gute Nachricht: Auch wenn das Finanzamt den Verkehrswert der Immobilie bereits festgesetzt hat, müssen Sie sich nicht damit abfinden. Der § 198 des Bewertungsgesetzes räumt jedem Steuerpflichtigen die Möglichkeit ein, durch ein Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Sachverständigen einen niedrigeren Verkehrswert der Immobilie nachzuweisen. Im Falle einer Erbschaft empfiehlt es sich, von vorneherein einen solchen zertifizierten Gutachter zu beauftragen – Sie sparen sich dann den Umweg über den Widerspruch gegen den Finanzamtsbescheid.
Müsste die Immobilie verkauft werden, um die Steuerlast tragen zu können, besteht zudem die Möglichkeit, die Erbschafts- oder Schenkungssteuer über einen Zeitraum von zehn Jahren zu stunden.
Verkehrswert ermitteln – FAQ
Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?
Bei dem Verkehrswert eines Hauses oder einer Wohnung handelt es sich um den Wert, den Angebot und Nachfrage bestimmen. Paragraf 194 Baugesetzbuch (BauGB) berücksichtigt die Faktoren, um den Verkehrswert berechnen zu können. Wenn Sie den Verkehrswert von einem Gutachter ermitteln lassen, können Sie von einem sehr realistischen Ergebnis ausgehen. Lesen Sie hier alles Wichtige zum Verkehrswert von Immobilien.
Wie ermittle ich den Verkehrswert einer Immobilie?
Der Verkehrswert lässt sich auf verschiedene Arten ermitteln. Das Ertragsverfahren greift in der Regel, wenn der Käufer für eine Immobilie als Kapitalanlage den Verkehrswert berechnen möchte. Um den Verkehrswert von einem privat bewohnten Haus zu kalkulieren, dienen häufig die Preise kürzlich verkaufter Immobilien als Vergleichswerte. Informieren Sie sich hier über das Thema Verkehrswert von Immobilien ermitteln (kostenlos).
Wie wird der Verkehrswert eines Hauses bei Erbschaft ermittelt?
Das Finanzamt verlangt hinsichtlich der Erbschaftssteuer, dass die Erben den Verkehrswert der geerbten Immobilie berechnen (lassen). Das Finanzamt selbst berechnet diesen nicht. Häufig genügt es, den Verkehrswert im Rahmen des Vergleichswertverfahrens zu ermitteln. Denn die Finanzbehörde gibt sich in der Regel mit einer Schätzung zufrieden. Detaillierte Informationen, wie sich der Verkehrswert eines Hauses ermitteln lässt, lesen Sie hier.
Wie hoch sind die Verkehrswertgutachten-Kosten?
Sie möchten Ihr Haus verkaufen oder ein Haus erwerben, und wollen den Verkehrswert berechnen lassen? Gutachten, die den Verkehrswert eines Hauses festlegen, variieren – je nach ihrer Art – in Preis und Umfang. Gerichtsbeständige Gutachten sind teurer, als wenn Sie den Verkehrswert von einem Bausachverständigen ermitteln lassen. Hier liegen die Kosten zwischen 300 und 500 Euro. Informieren Sie sich jetzt über die möglichen Gutachterkosten.
Wie lange ist ein Verkehrsgutachten gültig?
Ein Verkehrsgutachten verliert seine Gültigkeit an sich nicht. Es kann jedoch sinnvoll sein, ein neues Gutachten erstellen zu lassen, wenn sich wichtige Faktoren, die in die Wertermittlung einfließen, geändert haben. Wurde seit Erstellung des letzten Gutachtens beispielsweise in direkter Nähe eine Autobahn gebaut, liegt der Wert der Immobilie nun möglicherweise niedriger als vorher. Wurden in der Zwischenzeit Sanierungen oder bestimmte Anbauten vorgenommen, ist die Immobilie mittlerweile vielleicht deutlich mehr wert.
Was ist der Sachwert einer Immobilie?
Der Sachwert einer Immobilie basiert auf den Herstellungskosten eines Hauses. Um den Sachwert zu ermitteln, addiert man zu diesen Kosten noch den Wert des Grundstücks. Die Sachwertberechnung eignet sich, um den Verkehrswert für ein Haus ohne Mietertrag zu ermitteln. Einen präzisen Wert erhalten Sie, wenn Sie zudem die Restnutzungsdauer der Immobilie berücksichtigt. Informieren Sie sich über die einzelnen Wege zur Berechnung.
Ist Verkehrswert gleich Kaufpreis?
Der Verkehrswert von einem Haus kann dem Kaufpreis entsprechen, muss es aber nicht. Will man auf der Grundlage des Marktpreises den Verkehrswert ermitteln, können die Werte identisch sein. Liegt das Ertragswertverfahren der Berechnung des Verkehrswerts zugrunde, gibt es Abweichungen. Der Verkehrswert kann auch vom Kaufpreis abweichen, wenn das Sachwertverfahren genutzt wird. Dieses berücksichtigt nicht die Preisbildung durch Angebot und Nachfrage. Lesen Sie hier, wie Sie den Verkehrswert berechnen.
Wie errechnet man den Verkehrswert einer Immobilie selbst?
Den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, ist eine komplexe Angelegenheit, bei der viele Faktoren berücksichtigt werden müssen - dementsprechend ist es für Laien oder Eigentümer recht schwierig, verlässliche Ergebnisse zu erzielen. Einen recht belastbaren Orientierungswert erhalten Sie hingegen, wenn Sie einen der kosten Online-Wertrechner nutzen. Bei Homeday ist der Algorithmus mit konkreten Daten aus dem Umfeld Ihres Hauses hinterlegt, so dass Ihr Ergebnis noch aussagekräftiger wird. Trotzdem: Eine fundierte Verkehrswertermittlung erfordert immer die Vor-Besichtigung durch einen qualifizierten Makler, der sich mit den anerkannten Verfahren auskennt, mit denen der Verkehrswert einer Immobilie nachprüfbar berechnet werden kann.
Wie wirkt sich eine Modernisierung auf den Verkehrswert einer Immobilie aus?
Je nach Art und Umfang können Sie mit Modernisierungsarbeiten deutliche "Sprünge" beim Verkehrswert Ihrer Immobilie erzielen. Das gilt aktuell besonders für alle Maßnahmen, die die energetische Bilanz Ihres Hauses verbessern. Lassen Sie Dach und Außenwände dämmen, tauschen Sie Fenster und Balkontüren aus und ersetzen Sie eventuell die betagte fossile Heizung durch eine Wärmepumpe oder eine andere Heizung, die mit erneuerbaren Energien arbeitet, so rutscht der Pfeil in Ihrem Energieausweis deutlich in den grünen Bereich. Potentielle Käufer sind - in der Gewissheit, dass die Energiekosten in Zukunft weiter steigen werden - auf breiter Front bereit, für energetisch sanierte Immobilie einen höheren Preis zu bezahlen. Zum einen, weil sie dann selbst nicht mehr Hand anlegen müssen und zum anderen, weil sie langfristig Energiekosten sparen.
Wie lange ist ein Verkehrsgutachten gültig?
Im Grundsatz wird ein Verkehrsgutachten niemals "ungültig" - aber es ist stets auf den Ermittlungsstichtag ausgelegt. Das heißt: Je älter es ist, desto geringer wird seine Aussagekraft, weil sich viele Bedingungen, die für den Verkehrswert der Immobilie, maßgeblich sind, geändert haben können. Wird beispielsweise der öffentliche Nahverkehr in Ihrer unmittelbaren Nachbarschaft optimiert, siedelt sich ein großer Supermarkt an oder eröffnet eine neue Kinderganztagsbetreuung, so profitiert auch Ihre Lage. Wird dagegen direkt hinter Ihrem Haus ein Autobahnzubringer gebaut, meldet der größte Arbeitgeber des Ortes Insolvenz an, steigen Arbeitslosigkeit und Abwanderung, so wirken sich diese Umstände negativ auf den Verkehrswert Ihr Immobilie aus.
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