Fälligkeitsdarlehen: Darlehen mit fälliger Tilgung
Bei Fälligkeitsdarlehen wird das Darlehen am Laufzeitende in einer Summe getilgt. Solche Darlehen werden gerne für Zwischenfinanzierungen bei Immobilien genutzt, aber auch in anderem Zusammenhang. In diesem Beitrag befassen wir uns näher mit Fälligkeitsdarlehen und erklären, wann diese Darlehensform sinnvoll ist.
Das Wichtigste zusammengefasst:
Fälligkeitsdarlehen werden erst am Ende der Laufzeit in einer Summe getilgt.
Während der Laufzeit fallen nur regelmäßige Zinszahlungen an.
Die Darlehen werden oft mit einem Bausparvertrag, einer Kapitallebensversicherung oder Rentenversicherung kombiniert.
Fälligkeitsdarlehen eignen sich besonders für Zwischenfinanzierungen und bei Vorhaben, bei denen die Rendite über dem Darlehenszinssatz liegt.
Inhaltsverzeichnis
Alternativen zu Fälligkeitsdarlehen - Annuitätendarlehen und Tilgungsdarlehen
Fälligkeitsdarlehen: Kombination mit Lebens- oder Rentenversicherung
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Was ist ein Fälligkeitsdarlehen?
Ein Fälligkeitsdarlehen ist ein Darlehen, bei dem die Tilgung erst am Laufzeitende in einer Summe erfolgt. Während der Laufzeit fallen nur regelmäßige Zinszahlungen an. Da bis zum Ende keine Tilgung stattfindet, werden die Zinsen auf den gesamten ursprünglichen Darlehensbetrag berechnet.
Ist ein fester Zinssatz vereinbart, bleiben die Zinsraten während der Laufzeit konstant. Fälligkeitsdarlehen werden oft als endfällige Darlehen, tilgungsfreie Darlehen oder Festdarlehen bezeichnet. In Kombination mit Bausparverträgen wird auch von Bankvorausdarlehen oder Bausparsofortdarlehen (siehe Abschnitt: Fälligkeitsdarlehen: Kombination mit Bausparvertrag) gesprochen.
Beispiel für ein Fälligkeitsdarlehen:
Stellen Sie sich vor, Herr Müller erwirbt eine Immobilie und nimmt hierfür ein Fälligkeitsdarlehen in Höhe von 200.000 Euro auf.
Die Laufzeit des Darlehens beträgt 10 Jahre und der vereinbarte feste Zinssatz liegt bei 3% pro Jahr.
Während der gesamten Laufzeit von 10 Jahren zahlt Herr Müller jährlich 6.000 Euro an Zinsen.
Diese Zahlungen decken nur die Zinsen ab; der Darlehensbetrag von 200.000 Euro bleibt unberührt.
Am Ende der 10 Jahre wird dann der gesamte Darlehensbetrag fällig, und Herr Müller muss die 200.000 Euro in einer Summe zurückzahlen.
Dieses Beispiel zeigt, wie Fälligkeitsdarlehen funktionieren: Die Zinsen werden regelmäßig gezahlt, aber die Tilgung des Darlehensbetrags erfolgt erst am Laufzeitende. Für Herrn Müller bedeutet das geringere monatliche Belastungen während der Laufzeit, aber eine große Zahlung am Ende.
Alternativen zu Fälligkeitsdarlehen: Annuitätendarlehen und Tilgungsdarlehen
Neben endfälligen Darlehen findet man bei Immobilienfinanzierungen Annuitätendarlehen und Tilgungsdarlehen:
Das Annuitätendarlehen wird am häufigsten eingesetzt. Hier erfolgt die Darlehenstilgung mit konstanten Raten. Diese enthalten einen Tilgungsanteil und einen Zinsanteil. Der Tilgungsanteil erhöht sich im Zeitablauf, während der Zinsanteil sinkt. Der Grund: die Zinsen werden immer auf die jeweils offene Restschuld berechnet. Da die Restschuld mit der fortlaufenden Tilgung sinkt, sinkt auch die Zinsbelastung und ein größerer Ratenanteil kann für Tilgungszwecke eingesetzt werden.
Tilgungsdarlehen werden ebenfalls mit regelmäßigen Raten getilgt. Im Unterschied zum Annuitätendarlehen erfolgt dabei eine stets gleich hohe Tilgungszahlung. Die Zinszahlungen sinken wegen der fortlaufenden Tilgung im Zeitablauf. Die jeweils zu zahlende Raten werden entsprechend kleiner.
Vergleich Fälligkeitsdarlehen und Annuitätendarlehen
Der Zahlungsstrom bei einem endfälligen Darlehen unterscheidet sich signifikant vom Zahlungsstrom bei einem Annuitätendarlehen. Dazu folgendes Beispiel: angenommen sei ein Darlehen über 100.000 Euro. Die Laufzeit betrage sieben Jahre der Zinssatz 4,5 Prozent. Das Darlehen soll einmal als endfälliges Darlehen mit jährlicher Zinszahlung, einmal als Annuitätendarlehen mit jährlichen Raten vergeben werden. Es ergeben sich folgende Zahlungsströme:
Jahr | Fälligkeitsdarlehen | Annuitätendarlehen | Zahlung | Restschuld am Jahresende |
|---|---|---|---|---|
1 | 4.500,00€ | 100.000,00€ | 16.970,15€ | 87.529,85€ |
2 | 4.500,00€ | 100.000,00€ | 16.970,15€ | 74.498,55€ |
3 | 4.500,00€ | 100.000,00€ | 16.970,15€ | 60.880,84€ |
4 | 4.500,00€ | 100.000,00€ | 16.970,15€ | 46.650,33€ |
5 | 4.500,00€ | 100.000,00€ | 16.970,15€ | 31.779,45€ |
6 | 4.500,00€ | 100.000,00€ | 16.970,15€ | 16.239,37€ |
7 | 104.500,00€ | 0,00€ | 16.970,15€ | 0,00€ |
Beim endfälligen Darlehen fallen Zinskosten in Höhe von 31.500 Euro (7 x 4.500 Euro) an, beim Annuitätendarlehen Zinskosten in Höhe von 18.791,05 Euro (7 x 16.970,15 Euro - 100.000 Euro). Die deutlich niedrigeren Zinskosten beim Annuitätendarlehen resultieren aus der laufenden Tilgung des Darlehens. Da die Zinsen immer nur auf die jeweilige Restschuld berechnet werden, verringert sich die Zinsbelastung im Zeitablauf. Beim endfälligen Darlehen bleibt die Zinsbelastung dagegen wegen der fehlenden Tilgung vor Fälligkeit immer gleich hoch. Dafür ist die Liquiditätsbelastung beim endfälligen Darlehen vor der Fälligkeit wesentlich geringer als beim Annuitätendarlehen. In den ersten sechs Jahren sind beim endfälligen Darlehen Zahlungen in Höhe von 27.000 Euro zu leisten, bei Annuitätendarlehen Zahlungen in Höhe von 101.820,90. Dem steht die deutlich höhere Schlusszahlung gegenüber.
Was sind Vorteile von Fälligkeitsdarlehen?
niedrige Liquiditätsbelastung während der Laufzeit des Darlehens;
erst später verfügbares Kapital kann zur Darlehenstilgung eingesetzt werden;
mehr Steuerersparnis bei Anlageimmobilien als bei Annuitätendarlehen wegen der höheren ansatzfähigen Zinskosten.
Was sind Nachteile von Fälligkeitsdarlehen?
konstant hohe Zinsbelastung, deutlich höhere Zinskosten als bei Annuitätendarlehen;
Risiko, dass angespartes Kapital nicht zur Tilgung des Darlehens ausreicht;
Zinssätze sind oft höher als bei Annuitätendarlehen.
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Fälligkeitsdarlehen: Kombination mit Bausparvertrag
Endfällige Darlehen werden häufig im Zusammenhang mit Bausparverträgen aufgenommen. Das Darlehen dient dann der Vorfinanzierung des Bausparvertrages, der erst in der Zukunft zuteilungsreif wird - daher auch die Bezeichnung Bankvorausdarlehen oder Bausparsofortdarlehen. Die Baufinanzierung kann dadurch bereits heute realisiert werden, obwohl die Bausparsumme erst später zur Verfügung steht.
Sofern noch kein Bausparvertrag existiert, wird dieser zeitgleich mit der Aufnahme des Darlehens abgeschlossen. Die Höhe des Darlehens entspricht dabei der vereinbarten Bausparsumme. Die Laufzeit ist auf die voraussichtliche Zuteilungsreife des Bausparvertrages abgestellt, in der Regel ist diese bei Neuabschluss nach sieben bis acht Jahren gegeben. Während der Ansparphase des Bausparvertrags finden bei dem Darlehen nur Zinszahlungen statt, parallel dazu sind die Sparraten für den Bausparvertrag zu leisten. Bei Zuteilung des Bausparvertrags wird das Darlehen durch das angesparte Kapital und zusätzlich durch das Bauspardarlehen getilgt. Danach sind nur noch die Zins- und Tilgungsraten für das Bauspardarlehen zu leisten.
Fälligkeitsdarlehen: Kombination mit Lebens- oder Rentenversicherung
Ähnlich wie Bausparsofortdarlehen funktionieren endfällige Darlehen in Kombination mit einer privaten Lebens- oder Rentenversicherung. Hier wird parallel zum Darlehen Kapital in einer Kapitallebensversicherung oder Rentenversicherung angespart. Laufzeit von Darlehen und Versicherung sind dabei aufeinander abgestimmt. Bei Fälligkeit des Darlehens soll die Tilgung mithilfe der Ablaufleistung der Versicherung erfolgen. Bei einer Rentenversicherung muss dafür ein Kapitalwahlrecht bestehen, das eine Einmalauszahlung zulässt.
Ob die Ablaufleistung dafür ausreicht, ist bei Vertragsabschluss nicht sicher. In den vergangenen Jahren erreichten Lebens- und Rentenversicherungen aufgrund der ausgeprägten Niedrigzinssituation oft nicht ihr ursprünglich prognostiziertes Ergebnis. Die Rendite der Policen ist überdies in der Regel niedriger als der Zinssatz des Darlehens. Das Modell „Endfälliges Darlehen + Lebens- bzw. Rentenversicherung“ birgt das Risiko, dass bei Fälligkeit unter Umständen eine Deckungslücke besteht, die anderweitig zu schließen ist. Früher war das Modell steuerlich interessant, weil die Versicherungsbeiträge steuermindernd geltend gemacht werden konnten. Durch verschiedene Maßnahmen des Steuergesetzgebers ist diese „Steuersparlösung“ inzwischen weitgehend obsolet geworden. Nur für vor 2005 abgeschlossene Altverträge ist unter bestimmten Bedingungen noch ein Steuerspareffekt möglich.
Etwas anders kann das Kalkül aussehen, wenn bereits eine Kapitallebensversicherung oder Rentenversicherung existiert, die für die Immobilienfinanzierung eingesetzt werden soll, aber noch nicht fällig ist. Hier kann ein endfälliges Darlehen den Zeitraum bis zur Fälligkeit der Versicherung überbrücken. Die Ansprüche aus dem Versicherungsvertrag lassen sich gleichzeitig als Sicherheit für das Darlehen einsetzen.
Wann sind Fälligkeitsdarlehen sinnvoll?
Endfällige Darlehen kommen nur in bestimmten Situationen in Betracht. Normalerweise ist das Annuitätendarlehen die bessere Wahl. Das Darlehen eignet sich:
als Zwischenfinanzierung, wenn vorhandenes Kapital gebunden und erst in der Zukunft verfügbar ist. Das Darlehen dient bis dahin als Überbrückung;
als „Restkredit“ bei einer Anschlussfinanzierung, bei der nur noch eine geringe Restschuld besteht;
für Bauherren und Immobilienkäufer, die mit ihrem Immobilienvorhaben nicht bis zur Zuteilungsreife eines Bausparvertrages warten wollen. Mit einem Bausparsofortdarlehen lässt sich der Immobilienwunsch schon heute erfüllen;
für Immobilieninvestoren. Die Zinskosten können bei Anlageimmobilien steuerlich geltend gemacht werden. Der Steuerersparnis sind allerdings die höheren Zinskosten eines Fälligkeitsdarlehens gegenüberzustellen.
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Fälligkeitsdarlehen – FAQ
Was versteht man unter einem Fälligkeitsdarlehen?
Ein Fälligkeitsdarlehen ist ein Darlehen mit Tilgung erst bei Fälligkeit am Laufzeitende. Es wird auch als endfälliges Darlehen oder Festdarlehen bezeichnet.
Warum Fälligkeitsdarlehen?
Endfällige Darlehen können in bestimmten Konstellationen bei der Immobilienfinanzierung sinnvoll sein, zum Beispiel als Zwischenfinanzierung oder bei Anlageimmobilien.
Welche drei Arten von Darlehen gibt es?
Man unterscheidet bezüglich des Tilgungsverlaufs drei Darlehensformen: Annuitätendarlehen, Tilgungsdarlehen und Fälligkeitsdarlehen. Bei Annuitätendarlehen erfolgt die Tilgung in gleichbleibenden Raten mit sinkendem Zins- und steigendem Tilgungsanteil. Bei Tilgungsdarlehen erfolgt eine gleichbleibende regelmäßige Tilgung bei sinkenden Raten (wegen sinkender Zinsanteile). Fälligkeitsdarlehen werden mit einer Einmalzahlung am Ende der Laufzeit getilgt.
Wie funktioniert das Fälligkeitsdarlehen?
Bei einem endfälligen Darlehen findet die Tilgung erst am Schluss statt. Während Laufzeit sind nur regelmäßige Zinszahlungen zu leisten. Oft werden die Darlehen in Verbindung mit einem Bausparvertrag, einer Kapitallebensversicherung oder Rentenversicherung vereinbart. Das Darlehen soll dann mit Vertragszuteilung bzw. bei Fälligkeit der Versicherung abgelöst werden.
Themengebiet: Immobilienfinanzierung
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