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Um eine Immobilie oder ein Grundstück in Deutschland rechtskräftig zu kaufen, ist es notwendig den Immobilienkaufvertrag über einen Notar abzuwickeln. Seine Leistung kostet Gebühren, die zu den Kaufnebenkosten eines Hauskaufs gehören. Erfahren Sie hier u.a., welche Kosten für den Notar beim Hauskauf anfallen, wer die Notarkosten zahlt und welche Leistungen ein Notar dafür erbringt.

Warum fallen bei einem Hauskauf Notarkosten an?

Viele Käufer fragen sich, warum Notarkosten beim Hauskauf entstehen. Schließlich bedeutet der Hauskauf an sich bereits eine hohe finanzielle Belastung. Der Gesetzgeber hat die Notargebühren beim Hauskauf jedoch aus gutem Grund eingeführt, nämlich um Käufer und Verkäufer zu schützen. Denn bei Immobiliengeschäften handelt es sich um sehr komplexe Sachverhalte. Dementsprechend umfangreich ist auch der Kaufvertrag für ein Haus. Um den Immobilienverkauf für beide Vertragsparteien rechtssicher zu vollziehen, braucht es einen Notar, der den Kaufvertrag notariell beurkundet und ihn damit rechtskräftig macht.

Gut zu wissen:

Auch wenn Notare Freiberufler sind, üben sie nach der Bundesnotarordnung (BNotO) als unabhängige Träger ein öffentliches Amt aus. Insoweit sind sie in dieser Funktion Richter, Schöffen und Bürgermeistern gleichgestellt. Das bedeutet, dass ein Notar beim Hauskauf keine Vermittlerrolle einnimmt, sondern zur Neutralität verpflichtet ist.

Wie viel zahlt der Käufer, wie viel der Verkäufer?

Üblicherweise beauftragt der Käufer den Notar und trägt deshalb auch den überwiegenden Teil der anfallenden Notarkosten beim Wohnungskauf beziehungsweise Hauskauf. Der Verkäufer übernimmt meist nur einen Anteil der Kosten – zum Beispiel, wenn etwas im Grundbuch zu ändern ist (z.B. Löschung einer Hypothek, eines alten Vorkaufsrechts oder Rechte Dritter wie ein Nießbrauchrecht). Geht es um die Zahlung der Notarkosten beim Hausverkauf, gelten jedoch sowohl der Verkäufer als auch der Käufer als Kostenschuldner. Das heißt: Sie sind beide haftbar. Wenn der Käufer die beim Immobilienkauf anfallenden Notarkosten also nicht zahlt, ist der Verkäufer zur Zahlung verpflichtet. Verkäufer sollten daher vorm Gang zum Notar sichergehen, dass ihr Käufer sich die Notarkosten beim Hauskauf auch leisten kann.

Dass der Käufer beim Hauskauf die Notarkosten zahlt, ist steuerlich begründet. Müsste der Verkäufer die Notarkosten tragen, würde er sie höchstwahrscheinlich auf den Kaufpreis der Immobilie aufschlagen. Damit würde wiederum die Grunderwerbsteuer für den Käufer steigen.

In der Regel halten Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag fest, wer beim Immobilienkauf welche Notarkosten übernimmt.

Gut zu wissen:

Da die Kosten für den Notar beim Hauskauf nicht unerheblich sind, sollten Käufer sie auch bei ihrer Immobilienfinanzierung berücksichtigen.

Welche Notarkosten fallen bei einem Hauskauf an?

Der in der Bundesnotarordnung (BnotO) festgeschriebene Gebührensatz der Notarkosten beim Hauskauf umfasst unter anderem:

    • die Beratung durch den Notar
    • die Anfertigung eines Kaufvertragsentwurfs und
    • die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags.

Die Notargebühren beim Hauskauf orientieren sich an der Höhe des Kaufpreises und sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) detailliert festgelegt. Das heißt, sie sind auch unabhängig vom Aufwand, der Anzahl der Besprechungstermine oder vom Schwierigkeitsgrad des Kaufvertrags. Grob gerechnet belaufen sich die Notarkosten beim Hauskauf und die Grundgebühren auf 1,5 Prozent bis 2 Prozent des vereinbarten Kaufpreises der Immobilie und/beziehungsweise des Grundstücks.

Hinweis:
Zusätzlich übernimmt der Notar die Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt. Dafür fallen Grundbuchgebühren an, die ebenfalls in die Notarkosten beim Wohnungskauf oder Hauskauf einfließen. Mehr Details zur Grundschuld erhalten Sie in unserem Ratgeber-Artikel:

Zum Artikel: Grundschuld – Das steckt hinter dem Begriff

Die Berechnung der Notarkosten beim Hauskauf – eine Beispielrechnung

Auf der Grundlage eines Kaufpreises für eine Immobilie in Höhe von 150.000 Euro und einer eingetragenen Grundschuld von 125.000 Euro ergibt sich folgende Berechnung der Notarkosten beim Hauskauf:

Art der Kosten Leistung Gebühr
Notarkosten Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags 708,00 Euro
Grundbuch Eintragung der Auflassungsvormerkung 177,00 Euro
Notarkosten Grundschuldbestellung mit Vollstreckungsklausel (ZVK) 300,00 Euro
Grundbuch Eintragung der Grundschuld 300,00 Euro
Grundbuch Eintragung des Eigentümers 354,00 Euro
Grundbuch Löschung der Auflassungsvormerkung 25,00 Euro
Notarkosten Betreuungsgebühr für den Kaufvertrag 177,00 Euro
Notarkosten Betreuungsgebühr für die Grundschuld 150,00 Euro
Notarkosten Vollzugstätigkeiten 177,00 Euro
Notarkosten Abwicklung des Kaufpreises über ein Notaranderkonto 354,00 Euro
Summen:
Grundbuchkosten: 856,00 Euro
Notarkosten: 1.866,00 Euro
MwSt. für Notarkosten: 354,54 Euro
Gesamtkosten: 3.076,54 Euro

Quelle: Focus Online

Daraus ergibt sich eine Netto-Gesamtsumme der Notarkosten beim Hauskauf von 1.866 Euro. Hinzu kommen 19 Prozent Mehrwertsteuer, woraus sich eine Brutto-Gesamtsumme von 3.076,54 Euro ergibt.

Welche Leistungen erbringt der Notar beim Hauskauf?

  1. Hat der Käufer den Notar beauftragt, arbeitet er zunächst den Kaufvertrag aus. Dafür braucht er die folgenden Unterlagen bzw. Informationen:
    • Die wichtigsten Daten zum Kaufobjekt
    • Die Personendaten des aktuellen und zukünftigen Eigentümers
    • Den Kaufpreis der Immobilie
    • Informationen über Besonderheiten, wie die Höhe des Hausgeldes, Angaben zur Vermietung oder zu Mängeln
    • Den gewünschten Verkaufstermin
    • Die am Verkauf beteiligten Kreditinstitute, die als Gläubiger auftreten und
    • Die Entscheidung der Vertragsparteien über die Einrichtung eines Notaranderkontos.
  1. Den Entwurf des Kaufvertrags händigt der Notar beiden Parteien aus. Um ihn sorgfältig zu prüfen, erhalten Verkäufer und Käufer ausreichend Zeit. Ist eine der Vertragsparteien ein Unternehmen, kann der Vertrag frühestens nach 14 Tagen unterschrieben werden.
  1. Regelmäßig kümmert sich der Notar um die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt. Sie sichert eine interessengerechte Abwicklung des Immobilienkaufs und ist der erste Schritt zur Eigentumsübertragung der Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer. Sie schützt den Käufer unter anderem gegen vertragswidriges Verhalten des Verkäufers sowie gegen einen möglichen Zugriff eines Insolvenzverwalters oder Gläubigers des Verkäufers.
  1. Nach dem Baugesetzbuch (BauGB) haben Gemeinden oftmals ein Vorkaufsrecht. Deshalb holt der Notar eine Verzichtserklärung ein, in der die Gemeinde ihren Verzicht auf den Kauf der Immobilie erklärt.
  1. Sind die Parteien mit dem Kaufvertrag einverstanden, setzt der Notar einen Termin zur Vertragsunterzeichnung an. Bei diesem unterzeichnen beide den Kaufvertrag. Der Notar beurkundet diesen Vorgang. Der Kaufvertrag wird rechtskräftig.
  1. Im Anschluss informiert der Notar das zuständige Finanzamt über den Verkauf der Immobilie. Es fordert den Käufer auf, die beim Immobilienkauf anfallende Grunderwerbsteuer zu entrichten.
  1. Der Notar erhält vom Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung, durch die der Eigentümerwechsel rechtlich erst möglich wird.
  1. Ist auch der Kaufpreis gezahlt, wendet sich der Notar an das Grundbuchamt, um den neuen Eigentümer in das Grundbuch eintragen zu lassen. Der Grundbucheintragung geht die Löschung der Auflassungsvormerkung voraus. Ist der Käufer der Immobilie als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen, ist der Verkauf der Immobilie abgeschlossen.

Lassen sich Notarkosten beim Hauskauf sparen?

Die im Gerichts- und Notarkostengesetz festgeschriebenen Notarkosten beim Hauskauf sind nach §140 KostO nicht verhandelbar. In einigen Fällen können Käufer dennoch bei den Notargebühren beim Hauskauf sparen. So können Käufer sich die Hebegebühr für das Notaranderkonto sparen, indem sie die Kaufsumme direkt an den Verkäufer überweisen. Auch bei der notariellen Beurkundung der Grundschuld durch den Notar können Käufer sparen. Denn den meisten Banken reicht als Nachweis ein beglaubigter Grundschuldentwurf. Dieser kostet deutlich weniger als die Urkunde vom Notar.

Wer beispielsweise als Kapitalanleger Einkünfte mit der Immobilie erzielen, also sie vermieten möchte, kann die beim Immobilienkauf anfallenden Notarkosten als Werbungskosten ebenso wie z.B. Maklergebühren steuerlich absetzen.

Notarkosten beim Hauskauf – FAQs

Wer zahlt beim Hauskauf Notargebühren?

Da der Käufer den Notar beauftragt, trägt er in der Regel auch den überwiegenden Teil der Kosten. Der Verkäufer trägt meist nur einen kleinen Anteil – zum Beispiel, wenn eine alte Hypothek oder ein Nießbrauchrecht aus dem Grundbuch zu löschen sind. Die Verteilung der Notarkosten zwischen Käufer und Verkäufer halten die Parteien im Immobilienkaufvertrag fest.

Welche Notarkosten fallen beim Hauskauf an?

Die Notargebühren beim Hauskauf orientieren sich an der Höhe des Kaufpreises und sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) detailliert festgelegt. Grob gerechnet belaufen sich die Notarkosten auf 1,5 Prozent bis 2 Prozent des vereinbarten Kaufpreises der Immobilie.

Lassen sich Notarkosten beim Hauskauf sparen?

Die im Gerichts- und Notarkostengesetz festgeschriebenen Notarkosten beim Hauskauf sind nach §140 KostO nicht verhandelbar. In einigen Fällen können Käufer dennoch bei den Notargebühren beim Hauskauf sparen. Käufer können beispielsweise die Kaufsumme direkt an den Verkäufer überweisen und so die Hebegebühr für das Notaranderkonto sparen. Wer die Immobilie vermieten und dadurch Einkünfte mit ihr erzielen möchte, kann die anfallenden Notarkosten steuerlich als Werbungskosten absetzen.

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