Notarkosten beim Hauskauf: Mit dieser Summe müssen Sie rechnen

Um eine Immobilie oder ein Grundstück in Deutschland rechtskräftig zu kaufen, ist es notwendig, den Immobilienkaufvertrag über einen Notar abzuwickeln. Seine Leistung kostet Gebühren, die zu den  Kaufnebenkosten  eines Hauskaufs gehören. Erfahren Sie hier u. a., welche Kosten für den Notar beim Hauskauf anfallen, wer die Notarkosten zahlt und welche Leistungen ein Notar dafür erbringt.

Inhaltsverzeichnis:

1. Was kostet ein Notar beim Hauskauf?

2. Warum fallen bei einem Hauskauf Notarkosten an?

3. Wie viel zahlt der Käufer, wie viel der Verkäufer?

4. Welche Notarkosten fallen bei einem Hauskauf an?

5. Beispielrechnung

6. Lassen sich beim Hauskauf Notarkosten sparen?

7. Welche Leistungen erbringt der Notar beim Hauskauf?

8. Notarkosten steuerlich absetzen - welche Möglichkeiten gibt es?

9. Notarkosten bei Sonderfällen

10. Notarkosten beim Hauskauf – FAQ

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Was kostet ein Notar beim Hauskauf?

Beim Hauskauf in Deutschland fallen Notarkosten an, die sich nach dem Wert des zu kaufenden Hauses richten. Die genauen Kosten sind gesetzlich geregelt und werden in der Regel auf Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

Gemäß dem Gerichts- und Notarkostengesetz berechnet der Notar einen Grundtarif sowie eine Gebühr für jede angefangene Seite des Kaufvertrags . Die Höhe dieser Gebühren ist gestaffelt und beträgt bei einem Kaufpreis von bis zu 500.000 Euro in der Regel etwa 0,8 bis 1,2 Prozent des Kaufpreises. Bei einem höheren Kaufpreis sinkt der prozentuale Anteil der Notarkosten.

Zusätzlich zu den Notarkosten können auch Gebühren für das Eintragen des Eigentums im Grundbuch anfallen. Diese betragen in der Regel etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises. Hierbei handelt es sich um Kosten, die direkt an das Grundbuchamt zu entrichten sind und nicht Teil der Notarkosten sind.

Es ist zu beachten, dass die genauen Kosten für den Notar und das Grundbuchamt je nach Einzelfall variieren können, da sie von verschiedenen Faktoren wie der Komplexität des Kaufvertrags oder der Region abhängig sind. Eine genaue Kostenaufstellung kann daher erst nach einer individuellen Beratung durch den Notar erstellt werden.

Um unliebsame Überraschungen bei den Notarkosten zu vermeiden, ist es empfehlenswert, sich vor dem Hauskauf über die zu erwartenden Kosten zu informieren und diese in die Finanzplanung mit einzubeziehen.

Warum fallen bei einem Hauskauf Notarkosten an?

Viele Käufer fragen sich, warum Notarkosten beim Hauskauf entstehen. Schließlich bedeutet der Hauskauf an sich bereits eine hohe finanzielle Belastung. Der Gesetzgeber hat die Notargebühren beim Hauskauf jedoch aus gutem Grund eingeführt, nämlich um Käufer und Verkäufer zu schützen. Denn bei Immobiliengeschäften handelt es sich um sehr komplexe Sachverhalte. Dementsprechend umfangreich ist auch der  Kaufvertrag für ein Haus . Um den Immobilienverkauf für beide Vertragsparteien rechtssicher zu vollziehen, braucht es einen Notar, der den Kaufvertrag notariell beurkundet und ihn damit rechtskräftig macht.

Wie viel zahlt der Käufer, wie viel der Verkäufer?

Üblicherweise beauftragt der Käufer den Notar und trägt deshalb auch den überwiegenden Teil der anfallenden Notarkosten beim Wohnungskauf beziehungsweise Hauskauf. Der Verkäufer übernimmt meist nur einenAnteil der Kosten – zum Beispiel, wenn etwas im Grundbuch zu ändern ist (z. B. Löschung einer Hypotheken , eines alten  Vorkaufsrechts oder Rechte Dritter wie ein Nießbrauchrecht bei Immobilien ). Geht es um die Zahlung der Notarkosten beim  Hausverkauf , gelten jedoch sowohl der Verkäufer als auch der Käufer als Kostenschuldner. Das heißt: Sie sind beide haftbar. Wenn der Käufer die beim Immobilienkauf anfallenden Notarkosten also nicht zahlt, ist der Verkäufer zur Zahlung verpflichtet. Verkäufer sollten daher vorm Gang zum Notar sichergehen, dass ihr Käufer sich die Notarkosten beim Hauskauf auch leisten kann.

Hier sehen Sie die Berechnung der Notarkosten beim Hausverkauf.

Dass der Käufer beim Hauskauf die Notarkosten zahlt, ist steuerlich begründet. Müsste der Verkäufer die Notarkosten tragen, würde er sie höchstwahrscheinlich auf den Kaufpreis der Immobilie aufschlagen. Damit würde wiederum die Grunderwerbsteuer für den Käufer steigen.

In der Regel halten Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag fest, wer beim Immobilienkauf welche Notarkosten übernimmt.

Welche Notarkosten fallen bei einem Hauskauf an?

Der in der Bundesnotarordnung (BnotO) festgeschriebene Gebührensatz der Notarkosten beim Hauskauf umfasst unter anderem:

Die Notargebühren beim Hauskauf orientieren sich an der Höhe des Kaufpreises und sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) detailliert festgelegt. Das heißt, sie sind auch unabhängig vom Aufwand, der Anzahl der Besprechungstermine oder vom Schwierigkeitsgrad des Kaufvertrags. Grob gerechnet belaufen sich die Notarkosten beim Hauskauf und die Grundgebühren auf 1,5 Prozent bis 2 Prozent des vereinbarten Kaufpreises der Immobilie und/beziehungsweise des Grundstücks.

Die Berechnung der Notarkosten beim Hauskauf – eine Beispielrechnung

Auf der Grundlage eines Kaufpreises für eine Immobilie in Höhe von 150.000 Euro und einer eingetragenen Grundschuld von 125.000 Euro ergibt sich folgende Berechnung der Notarkosten beim Hauskauf:

Notarkosten Tabelle 2023

Quelle: Focus Online

Daraus ergibt sich eine Netto-Gesamtsumme der Notarkosten beim Hauskauf von 1.866 Euro. Hinzu kommen 19 Prozent Mehrwertsteuer, woraus sich eine Brutto-Gesamtsumme von 3.076,54 Euro ergibt.

Lassen sich beim Hauskauf Notarkosten sparen?

In einigen Fällen können Käufer bei den Notargebühren beim Hauskauf sparen. So können Käufer sich die Hebegebühr für das Notaranderkonto sparen, indem sie die Kaufsumme direkt an den Verkäufer überweisen. Auch bei der notariellen Beurkundung der Grundschuld durch den Notar können Käufer sparen. Denn den meisten Banken reicht als Nachweis ein beglaubigter Grundschuldentwurf. Dieser kostet deutlich weniger als die Urkunde vom Notar.

Wer beispielsweise als Kapitalanleger Einkünfte mit der Immobilie erzielen, also sie vermieten möchte, kann die beim Immobilienkauf anfallenden Notarkosten als Werbungskosten ebenso wie z. B. Maklergebühren steuerlich absetzen.

Notarkosten verringern - mit diesen Tipps:

1. IMMOBILIE UND GRUNDSTÜCK BEIM KAUF TRENNEN: Wer ein Haus bauen möchte, für den kann es sinnvoll sein, das Grundstück separat zu kaufen. Grund ist, dass ein unbebautes Grundstück sehr viel kostengünstiger ist als ein bebautes Grundstück. Die Kaufnebenkosten, zu denen auch die Notarkosten gehören, orientieren sich an der Höhe des Kaufpreises. Danach gilt: Je niedriger der Kaufpreis ist, umso geringer fallen die Kaufnebenkosten und damit auch die Notargebühren aus.

2. AUF DIE EINRICHTUNG EINES NOTARANDERKONTOS VERZICHTEN: Beim Notaranderkonto handelt es sich um ein Konto, das vom Notar treuhänderisch geführt und das eigens für die Zahlungsabwicklung beim Immobilienkauf eingerichtet wird. Darauf zahlt der Käufer den Kaufpreis für die Immobilie. Der Notar leitet dieses Geld erst dann an den Verkäufer weiter, wenn alle Bedingungen des Kaufvertrages erfüllt sind. Mit der Einzahlung gehen gleichzeitig Nutzen und Lasten vom Verkäufer auf den Käufer über. Das gilt auch dann, wenn dieser noch nicht im Grundbuch eingetragen ist. Funktion und Aufgabe des Notaranderkontos besteht darin, dass es vom Notar eingerichtet wird und dass es sich um die sicherste Form der Kaufpreisabwicklung handelt. Die dafür anfallenden Notarkosten orientieren sich an den gesetzlichen Vorgaben des GNotKG, wobei die Höhe der Auszahlungsbeträge maßgeblich ist, die über das Anderkonto ausgekehrt werden.

Auch hier gibt es für Käufer Einsparpotenzial. So können die Zahlungsbedingungen direkt im Kaufvertrag vereinbart werden. Dadurch wird das Notaranderkonto entbehrlich. Der Notar prüft lediglich die Einhaltung der Zahlungsbedingungen, ohne dass weitere Notarkosten entstehen.

3. SINN UND ZWECK EINER AUFLASSUNGSVORMERKUNG: Die Auflassungsvormerkung beim Immobilienkauf ist eine Garantie für den Käufer, dass der Verkäufer das Haus oder die Eigentumswohnung nicht auch anderen Interessenten anbietet. Diese rechtliche Absicherung für den Käufer erfolgt durch seine Eintragung als Eigentümer im Grundbuch. Durch die Auflassungsvormerkung kann der Verkäufer die Immobilie keinen anderen Personen mehr anbieten und sie auch nicht als finanzielle Sicherheit nutzen. Ab dem Zeitpunkt der Eintragung der Auflassungsvormerkung ist das nur noch mit Zustimmung des potenziellen Käufers, des sogenannten Auflassungsberechtigten, möglich. Insoweit erfolgt die Auflassungsvormerkung durch einen Notar, unmittelbar nach Unterzeichnung des Kaufvertrags durch beide Vertragsparteien. Dafür sieht das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) den Satz einer halben Gebühr, nämlich 0,5, vor.

Eine Auflassungsvormerkung ist jedoch nicht verpflichtend. Auf sie kann verzichtet werden, wenn das Haus oder die Eigentumswohnung an eine Vertrauensperson verkauft wird, zum Beispiel innerhalb der Familie oder des Freundes- und Bekanntenkreises den Eigentümer wechselt. Allerdings sollte diese Entscheidung wohlüberlegt sein und nur dann erfolgen, wenn der Vertragspartner absolut vertrauenswürdig ist.

4. GRUNDSCHULDABTRETUNG ALS PREISWERTE LÖSUNG: Bei einer Umschuldung oder im Zusammenhang mit einer Anschlussfinanzierung und dem damit verbundenen Bankenwechsel kann es sinnvoll sein, die Grundschuld abzutreten. Das bedeutet, dass die Grundschuld von der bisherigen Bank an die neue Bank weiter gereicht wird. Die Grundschuldabtretung wird im Grundbuch der Immobilie eingetragen. Die Grundschuld bei der alten Bank könnte auch einfach gelöscht werden, während bei einer neuen Bank eine Grundschuld für den künftigen Finanzierungspartner eingetragen wird.

Die Grundschuldabtretung ist jedoch die preiswertere Variante. Auf diese Weise sparen Kreditnehmer die hohen Kosten einer erneuten Grundschuldeintragung. Denn durch die Löschung im Grundbuch und die notarielle Beglaubigung der Löschungsbewilligung fallen Kosten an. Gleiches gilt für die Eintragung und Beurkundung einer neuen Grundschuld, für die weitere Kosten entstehen. Insoweit verdient die Grundschuldabtretung den Vorzug.

5. BEGLAUBIGUNG DER GRUNDSCHULD ERSETZT BEURKUNDUNG DER GRUNDSCHULD: Die Beurkundung einer Grundschuld durch einen Notar ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Und so gibt es manche Banken, die auf die Beurkundung einer Grundschuld verzichten. Dann reicht eine Beglaubigung der Grundschuld aus. Doch was ist der Unterschied zwischen einer Beurkundung und einer Beglaubigung? Bei einer Beglaubigung durch den Notar prüft dieser lediglich die Echtheit der Unterschrift. Dies geschieht mithilfe eines Identitätsnachweises, einem Personalausweis oder Reisepass. Neben der Unterschriftenprüfung kontrolliert der Notar bei einer Beglaubigung auch, ob sich im Dokument möglicherweise strafbare Inhalte befinden.

Anderes gilt für die Beurkundung, bei der der Notar den gesamten Inhalt einer Prüfung unterzieht. Auf diese Weise und durch die Beratung stellt er sicher, dass alle Beteiligten den Inhalt nicht nur verstehen, sondern auch die damit verbundenen Konsequenzen kennen. Wer als Käufer einer Immobilie die Beurkundung einer Grundschuld durch eine Beglaubigung ersetzt, kann die Notarkosten beim Hauskauf um mehrere hundert Euro reduzieren.

Welche Leistungen erbringt der Notar beim Hauskauf?

• Den Grundbuchauszug

• Die wichtigsten Daten zum Kaufobjekt

• Die Personendaten des aktuellen und zukünftigen Eigentümers

• Den Kaufpreis der Immobilie

• Informationen über Besonderheiten, wie die Höhe des Hausgeldes , Angaben zur Immobilienvermietung oder zu Mängeln

• Den gewünschten Verkaufstermin

• Die am Verkauf beteiligten Kreditinstitute, die als Gläubiger auftreten und

• Die Entscheidung der Vertragsparteien über die Einrichtung eines Notaranderkontos .

Notarkosten steuerlich absetzen - welche Möglichkeiten gibt es?

Sind Notarkosten beim Hauskauf steuerlich absetzbar, ist eine Frage, die sich die meisten Immobilienkäufer stellen. Notarkosten können steuerlich abgesetzt werden, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Zunächst einmal müssen die Aufwendungen einer von zwei Kategorien zuordenbar sein, nämlich Anschaffungskosten oder Finanzierungskosten.

Sowohl die Anschaffungskosten als auch die Finanzierungskosten sind steuerlich absetzbar, wenn der Käufer das Ziel verfolgt, nach dem Kauf mit dieser Immobilie Einkünfte zu erzielen. Das ist der Fall, wenn der Käufer die Immobilie - Haus oder Eigentumswohnung - vermietet. Wer im Gegensatz dazu eine gekaufte Immobilie selbst bewohnt, kann die Notarkosten nicht steuerlich geltend machen. Bei einer Selbstnutzung der Immobilie trägt der Käufer die Kosten für den Notar vollständig selbst.

Notarkosten bei Sonderfällen

Bei besonderen Gestaltungen, wie beispielsweise einer Schenkung, einer Erbauseinandersetzung oder einer GmbH-Gründung, können die Notarkosten höher ausfallen als bei einem regulären Hauskauf. Die Höhe der Kosten hängt dabei von der Komplexität der Gestaltung und dem Arbeitsaufwand des Notars ab.

Für eine Schenkung können beispielsweise zusätzliche Kosten für die Bewertung des geschenkten Vermögens anfallen, während bei einer Erbauseinandersetzung zusätzliche Kosten für die Klärung von Erbansprüchen anfallen können. Auch bei einer GmbH-Gründung können die Kosten höher ausfallen, da hierfür umfangreiche Verträge und Satzungen erstellt werden müssen.

Es ist daher empfehlenswert, sich vorab über die zu erwartenden Notarkosten bei besonderen Gestaltungen zu informieren und diese in die Finanzplanung mit einzubeziehen. Der Notar wird in der Regel vor Beginn seiner Tätigkeit eine Kostenaufstellung erstellen, aus der die genauen Kosten hervorgehen. So können unerwartete Kosten vermieden werden.

Notarkosten beim Hauskauf – FAQ

Themengebiet: Immobilienkauf

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