Auf dem Bild sehen Sie die Dokumente, die Notarkosten beim Hauskauf enthalten.

Notarkosten beim Hauskauf: Mit dieser Summe müssen Sie rechnen

Um eine Immobilie oder ein Grundstück in Deutschland rechtskräftig zu kaufen, ist es notwendig, den Immobilienkaufvertragüber einen Notar abzuwickeln. Seine Leistung kostet Gebühren, die zu den Kaufnebenkosten eines Hauskaufs gehören. Erfahren Sie hier u. a., welche Kosten für den Notar beim Hauskauf anfallen, wer die Notarkosten zahlt und welche Leistungen ein Notar dafür erbringt.

Das Wichtigste zusammengefasst:

  • Beim Hauskauf in Deutschland fallen Notarkosten an, die gesetzlich geregelt sind und sich nach dem Wert des Hauses richten.

  • Die Kosten betragen in der Regel etwa 0,8 bis 1,2 Prozent des Kaufpreises bei einem Haus bis zu 500.000 Euro.

  • Zusätzlich können Gebühren für das Eintragen des Eigentums im Grundbuch anfallen, etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises.

Inhaltsverzeichnis:

  1. Was kostet ein Notar beim Hauskauf?

  2. Warum fallen bei einem Hauskauf Notarkosten an?

  3. Wie viel zahlt der Käufer, wie viel der Verkäufer?

  4. Welche Notarkosten fallen bei einem Hauskauf an?

  5. Beispielrechnung

  6. Lassen sich beim Hauskauf Notarkosten sparen?

  7. Welche Leistungen erbringt der Notar beim Hauskauf?

  8. Notarkosten steuerlich absetzen - welche Möglichkeiten gibt es?

  9. Notarkosten bei Sonderfällen

  10. Notarkosten beim Hauskauf – FAQ

Hinweis:

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Was kostet ein Notar beim Hauskauf?

Beim Hauskauf in Deutschland fallen Notarkosten an, die sich nach dem Wert des zu kaufenden Hauses richten. Die genauen Kosten sind gesetzlich geregelt und werden in der Regel auf Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

Gemäß dem Gerichts- und Notarkostengesetz berechnet der Notar einen Grundtarif sowie eine Gebühr für jede angefangene Seite des Kaufvertrags. Die Höhe dieser Gebühren ist gestaffelt und beträgt bei einem Kaufpreis von bis zu 500.000 Euro in der Regel etwa 0,8 bis 1,2 Prozent des Kaufpreises. Bei einem höheren Kaufpreis sinkt der prozentuale Anteil der Notarkosten.

Zusätzlich zu den Notarkosten können auch Gebühren für das Eintragen des Eigentums im Grundbuchanfallen. Diese betragen in der Regel etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises. Hierbei handelt es sich um Kosten, die direkt an das Grundbuchamt zu entrichten sind und nicht Teil der Notarkosten sind.

Es ist zu beachten, dass die genauen Kosten für den Notar und das Grundbuchamt je nach Einzelfall variieren können, da sie von verschiedenen Faktoren wie der Komplexität des Kaufvertrags oder der Region abhängig sind. Eine genaue Kostenaufstellung kann daher erst nach einer individuellen Beratung durch den Notar erstellt werden.

Um unliebsame Überraschungen bei den Notarkosten zu vermeiden, ist es empfehlenswert, sich vor dem Hauskaufüber die zu erwartenden Kosten zu informieren und diese in die Finanzplanung mit einzubeziehen.

Warum fallen bei einem Hauskauf Notarkosten an?

Viele Käufer fragen sich, warum Notarkosten beim Hauskauf entstehen. Schließlich bedeutet der Hauskauf an sich bereits eine hohe finanzielle Belastung. Der Gesetzgeber hat die Notargebühren beim Hauskauf jedoch aus gutem Grund eingeführt, nämlich um Käufer und Verkäufer zu schützen. Denn bei Immobiliengeschäften handelt es sich um sehr komplexe Sachverhalte. Dementsprechend umfangreich ist auch der Kaufvertrag für ein Haus. Um den Immobilienverkauf für beide Vertragsparteien rechtssicher zu vollziehen, braucht es einen Notar, der den Kaufvertrag notariell beurkundet und ihn damit rechtskräftig macht.

Gut zu wissen:
Auch wenn Notare Freiberufler sind, üben sie nach der Bundesnotarordnung (BNotO) als unabhängige Träger ein öffentliches Amt aus. Insoweit sind sie in dieser Funktion Richter, Schöffen und Bürgermeistern gleichgestellt. Das bedeutet, dass ein Notar beim Hauskauf keine Vermittlerrolle einnimmt, sondern zur Neutralität verpflichtet ist.

Wie viel zahlt der Käufer, wie viel der Verkäufer?

Üblicherweise beauftragt der Käufer den Notar und trägt deshalb auch den überwiegenden Teil der anfallenden Notarkosten beim Wohnungskauf beziehungsweise Hauskauf. Der Verkäufer übernimmt meist nur einenAnteil der Kosten – zum Beispiel, wenn etwas im Grundbuch zu ändern ist (z. B. Löschung einer Hypotheken, eines alten Vorkaufsrechts oder Rechte Dritter wie ein Nießbrauchrecht bei Immobilien). Geht es um die Zahlung der Notarkosten beim Hausverkauf, gelten jedoch sowohl der Verkäufer als auch der Käufer als Kostenschuldner. Das heißt: Sie sind beide haftbar. Wenn der Käufer die beim Immobilienkauf anfallenden Notarkosten also nicht zahlt, ist der Verkäufer zur Zahlung verpflichtet. Verkäufer sollten daher vorm Gang zum Notar sichergehen, dass ihr Käufer sich die Notarkosten beim Hauskauf auch leisten kann.

Auf diesem Foto würden sie eine Person sehen, die die beim Hauskauf angefallenden Kosten berechnet.

Hier sehen Sie die Berechnung der Notarkosten beim Hausverkauf.

Dass der Käufer beim Hauskauf die Notarkosten zahlt, ist steuerlich begründet. Müsste der Verkäufer die Notarkosten tragen, würde er sie höchstwahrscheinlich auf den Kaufpreis der Immobilie aufschlagen. Damit würde wiederum die Grunderwerbsteuer für den Käufer steigen.

In der Regel halten Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag fest, wer beim Immobilienkauf welche Notarkosten übernimmt.

Gut zu wissen:

Da die Kosten für den Notar beim Hauskauf nicht unerheblich sind, sollten Käufer sie auch bei ihrer Immobilienfinanzierung berücksichtigen.

Welche Notarkosten fallen bei einem Hauskauf an?

Der in der Bundesnotarordnung (BnotO) festgeschriebene Gebührensatz der Notarkosten beim Hauskauf umfasst unter anderem:

  • die Beratung durch den Notar

  • die Anfertigung eines Kaufvertragsentwurfs und

  • die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags.

Die Notargebühren beim Hauskauf orientieren sich an der Höhe des Kaufpreises und sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) detailliert festgelegt. Das heißt, sie sind auch unabhängig vom Aufwand, der Anzahl der Besprechungstermine oder vom Schwierigkeitsgrad des Kaufvertrags. Grob gerechnet belaufen sich die Notarkosten beim Hauskauf und die Grundgebühren auf 1,5 Prozent bis 2 Prozent des vereinbarten Kaufpreises der Immobilie und/beziehungsweise des Grundstücks.

Hinweis:

Zusätzlich übernimmt der Notar die Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt. Dafür fallen Grundbuchgebühren an, die ebenfalls in die Notarkosten beim Wohnungskauf oder Hauskauf einfließen. Mehr Details zur Grundschuld erhalten Sie in unserem Ratgeber-Artikel:

Zum Artikel: Grundschuld – Das steckt hinter dem Begriff

Die Berechnung der Notarkosten beim Hauskauf – eine Beispielrechnung

Auf der Grundlage eines Kaufpreises für eine Immobilie in Höhe von 150.000 Euro und einer eingetragenen Grundschuld von 125.000 Euro ergibt sich folgende Berechnung der Notarkosten beim Hauskauf:

Notarkosten Tabelle 2023

Art der Kosten

Leistung

Gebühr

Notarkosten

Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags

708,00 Euro

Grundbuch

Eintragung der Auflassungsvormerkung

177,00 Euro

Notarkosten

Grundschuldbestellung mit Vollstreckungsklausel (ZVK)

300,00 Euro

Grundbuch

Eintragung der Grundschuld

300,00 Euro

Grundbuch

Eintragung des Eigentümers

354,00 Euro

Grundbuch

Löschung der Auflassungsvormerkung

25,00 Euro

Notarkosten

Betreuungsgebühr für den Kaufvertrag

177,00 Euro

Notarkosten

Betreuungsgebühr für die Grundschuld

150,00 Euro

Notarkosten

Vollzugstätigkeiten

177,00 Euro

Notarkosten

Abwicklung des Kaufpreises über ein Notaranderkonto

354,00 Euro

Summen:

Grundbuchkosten:

-

856,00 Euro

Notarkosten:

-

1.866,00 Euro

MwSt. für Notarkosten:

-

354,54 Euro

Gesamtkosten:

-

3.076,54 Euro

Quelle: Focus Online

Daraus ergibt sich eine Netto-Gesamtsumme der Notarkosten beim Hauskauf von 1.866 Euro. Hinzu kommen 19 Prozent Mehrwertsteuer, woraus sich eine Brutto-Gesamtsumme von 3.076,54 Euro ergibt.

Lassen sich beim Hauskauf Notarkosten sparen?

In einigen Fällen können Käufer bei den Notargebühren beim Hauskauf sparen. So können Käufer sich die Hebegebühr für das Notaranderkonto sparen, indem sie die Kaufsumme direkt an den Verkäufer überweisen. Auch bei der notariellen Beurkundung der Grundschuld durch den Notar können Käufer sparen. Denn den meisten Banken reicht als Nachweis ein beglaubigter Grundschuldentwurf. Dieser kostet deutlich weniger als die Urkunde vom Notar.

Wer beispielsweise als Kapitalanleger Einkünfte mit der Immobilie erzielen, also sie vermieten möchte, kann die beim Immobilienkauf anfallenden Notarkosten als Werbungskosten ebenso wie z. B. Maklergebühren steuerlich absetzen.

Notarkosten verringern - mit diesen Tipps:

1. IMMOBILIE UND GRUNDSTÜCK BEIM KAUF TRENNEN: Wer ein Haus bauen möchte, für den kann es sinnvoll sein, das Grundstück separat zu kaufen. Grund ist, dass ein unbebautes Grundstück sehr viel kostengünstiger ist als ein bebautes Grundstück. Die Kaufnebenkosten, zu denen auch die Notarkosten gehören, orientieren sich an der Höhe des Kaufpreises. Danach gilt: Je niedriger der Kaufpreis ist, umso geringer fallen die Kaufnebenkostenund damit auch die Notargebühren aus.

2. AUF DIE EINRICHTUNG EINES NOTARANDERKONTOS VERZICHTEN: Beim Notaranderkonto handelt es sich um ein Konto, das vom Notar treuhänderisch geführt und das eigens für die Zahlungsabwicklung beim Immobilienkaufeingerichtet wird. Darauf zahlt der Käufer den Kaufpreis für die Immobilie. Der Notar leitet dieses Geld erst dann an den Verkäufer weiter, wenn alle Bedingungen des Kaufvertrages erfüllt sind. Mit der Einzahlung gehen gleichzeitig Nutzen und Lasten vom Verkäufer auf den Käufer über. Das gilt auch dann, wenn dieser noch nicht im Grundbuch eingetragen ist. Funktion und Aufgabe des Notaranderkontos besteht darin, dass es vom Notar eingerichtet wird und dass es sich um die sicherste Form der Kaufpreisabwicklung handelt. Die dafür anfallenden Notarkosten orientieren sich an den gesetzlichen Vorgaben des GNotKG, wobei die Höhe der Auszahlungsbeträge maßgeblich ist, die über das Anderkonto ausgekehrt werden.

Auch hier gibt es für Käufer Einsparpotenzial. So können die Zahlungsbedingungen direkt im Kaufvertrag vereinbart werden. Dadurch wird das Notaranderkonto entbehrlich. Der Notar prüft lediglich die Einhaltung der Zahlungsbedingungen, ohne dass weitere Notarkosten entstehen.

3. SINN UND ZWECK EINER AUFLASSUNGSVORMERKUNG: Die Auflassungsvormerkung beim Immobilienkauf ist eine Garantie für den Käufer, dass der Verkäufer das Haus oder die Eigentumswohnung nicht auch anderen Interessenten anbietet. Diese rechtliche Absicherung für den Käufer erfolgt durch seine Eintragung als Eigentümer im Grundbuch. Durch die Auflassungsvormerkung kann der Verkäufer die Immobilie keinen anderen Personen mehr anbieten und sie auch nicht als finanzielle Sicherheit nutzen. Ab dem Zeitpunkt der Eintragung der Auflassungsvormerkung ist das nur noch mit Zustimmung des potenziellen Käufers, des sogenannten Auflassungsberechtigten, möglich. Insoweit erfolgt die Auflassungsvormerkung durch einen Notar, unmittelbar nach Unterzeichnung des Kaufvertrags durch beide Vertragsparteien. Dafür sieht das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) den Satz einer halben Gebühr, nämlich 0,5, vor.

Eine Auflassungsvormerkung ist jedoch nicht verpflichtend. Auf sie kann verzichtet werden, wenn das Haus oder die Eigentumswohnung an eine Vertrauensperson verkauft wird, zum Beispiel innerhalb der Familie oder des Freundes- und Bekanntenkreises den Eigentümer wechselt. Allerdings sollte diese Entscheidung wohlüberlegt sein und nur dann erfolgen, wenn der Vertragspartner absolut vertrauenswürdig ist.

4. GRUNDSCHULDABTRETUNG ALS PREISWERTE LÖSUNG: Bei einer Umschuldung oder im Zusammenhang mit einer Anschlussfinanzierung und dem damit verbundenen Bankenwechsel kann es sinnvoll sein, die Grundschuld abzutreten. Das bedeutet, dass die Grundschuld von der bisherigen Bank an die neue Bank weiter gereicht wird. Die Grundschuldabtretung wird im Grundbuch der Immobilie eingetragen. Die Grundschuld bei der alten Bank könnte auch einfach gelöscht werden, während bei einer neuen Bank eine Grundschuld für den künftigen Finanzierungspartner eingetragen wird.

Die Grundschuldabtretung ist jedoch die preiswertere Variante. Auf diese Weise sparen Kreditnehmer die hohen Kosten einer erneuten Grundschuldeintragung. Denn durch die Löschung im Grundbuch und die notarielle Beglaubigung der Löschungsbewilligung fallen Kosten an. Gleiches gilt für die Eintragung und Beurkundung einer neuen Grundschuld, für die weitere Kosten entstehen. Insoweit verdient die Grundschuldabtretung den Vorzug.

5. BEGLAUBIGUNG DER GRUNDSCHULD ERSETZT BEURKUNDUNG DER GRUNDSCHULD: Die Beurkundung einer Grundschuld durch einen Notar ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Und so gibt es manche Banken, die auf die Beurkundung einer Grundschuldverzichten. Dann reicht eine Beglaubigung der Grundschuld aus. Doch was ist der Unterschied zwischen einer Beurkundung und einer Beglaubigung? Bei einer Beglaubigung durch den Notar prüft dieser lediglich die Echtheit der Unterschrift. Dies geschieht mithilfe eines Identitätsnachweises, einem Personalausweis oder Reisepass. Neben der Unterschriftenprüfung kontrolliert der Notar bei einer Beglaubigung auch, ob sich im Dokument möglicherweise strafbare Inhalte befinden.

Anderes gilt für die Beurkundung, bei der der Notar den gesamten Inhalt einer Prüfung unterzieht. Auf diese Weise und durch die Beratung stellt er sicher, dass alle Beteiligten den Inhalt nicht nur verstehen, sondern auch die damit verbundenen Konsequenzen kennen. Wer als Käufer einer Immobilie die Beurkundung einer Grundschuld durch eine Beglaubigung ersetzt, kann die Notarkosten beim Hauskauf um mehrere hundert Euro reduzieren.

Welche Leistungen erbringt der Notar beim Hauskauf?

1. Hat der Käufer den Notar beauftragt, arbeitet er zunächst den Kaufvertrag aus. Dafür braucht er die folgenden Unterlagen bzw. Informationen:

  • Den Grundbuchauszug

  • Die wichtigsten Daten zum Kaufobjekt

  • Die Personendaten des aktuellen und zukünftigen Eigentümers

  • Den Kaufpreis der Immobilie

  • Informationen über Besonderheiten, wie die Höhe des Hausgeldes, Angaben zur Immobilienvermietung oder zu Mängeln

  • Den gewünschten Verkaufstermin

  • Die am Verkauf beteiligten Kreditinstitute, die als Gläubiger auftreten und

  • Die Entscheidung der Vertragsparteien über die Einrichtung eines Notaranderkontos.

2. Den Entwurf des Kaufvertrags händigt der Notar beiden Parteien aus. Um ihn sorgfältig zu prüfen, erhalten Verkäufer und Käufer ausreichend Zeit. Ist eine der Vertragsparteien ein Unternehmen, kann der Vertrag frühestens nach 14 Tagen unterschrieben werden.

3. Regelmäßig kümmert sich der Notar um die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt. Sie sichert eine interessengerechte Abwicklung des Immobilienkaufs und ist der erste Schritt zur Eigentumsübertragung der Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer. Sie schützt den Käufer unter anderem gegen vertragswidriges Verhalten des Verkäufers sowie gegen einen möglichen Zugriff eines Insolvenzverwalters oder Gläubigers des Verkäufers.

4. Nach dem Baugesetzbuch (BauGB) haben Gemeinden oftmals ein Vorkaufsrecht. Deshalb holt der Notar eine Verzichtserklärung ein, in der die Gemeinde ihren Verzicht auf den Kauf der Immobilie erklärt.

5. Sind die Parteien mit dem Kaufvertrag einverstanden, setzt der Notar einen Termin zur Vertragsunterzeichnung an. Bei diesem unterzeichnen beide den Kaufvertrag. Der Notar beurkundet diesen Vorgang. Der Kaufvertrag wird rechtskräftig.

6. Im Anschluss informiert der Notar das zuständige Finanzamt über den Verkauf der Immobilie. Es fordert den Käufer auf, die beim Immobilienkauf anfallende Grunderwerbsteuer zu entrichten.

7. Der Notar erhält vom Finanzamt eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung, durch die der Eigentümerwechsel rechtlich erst möglich wird.

8. Ist auch der Kaufpreis gezahlt, wendet sich der Notar an das Grundbuchamt, um den neuen Eigentümer in das Grundbuch eintragen zu lassen. Der Grundbucheintragung geht die Löschung der Auflassungsvormerkung voraus. Ist der Käufer der Immobilie als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen, ist der Verkauf der Immobilie abgeschlossen.

Notarkosten steuerlich absetzen - welche Möglichkeiten gibt es?

Sind Notarkosten beim Hauskauf steuerlich absetzbar, ist eine Frage, die sich die meisten Immobilienkäufer stellen. Notarkosten können steuerlich abgesetzt werden, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Zunächst einmal müssen die Aufwendungen einer von zwei Kategorien zuordenbar sein, nämlich Anschaffungskosten oder Finanzierungskosten.

Anschaffungskosten

Finanzierungskosten

Notarkosten beim Hauskauf zählen zu den Anschaffungskosten, wenn sie in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie stehen. Bei Immobiliengeschäften ist die Beteiligung eines Notars zwingend vorgeschrieben, sodass die dabei entstehenden Kosten den Anschaffungskosten zugeordnet werden.

In den meisten Fällen bedarf ein Immobilienkauf einer Baufinanzierung, wobei meistens als Sicherheit eine Hypothekins Grundbuch eingetragen wird. In diesen Vorgang ist ein Notar involviert, der dafür Notarkosten in Rechnung stellt. Da diese Kosten mit einer Finanzierung in Verbindung stehen, gehören sie zu den Finanzierungskosten.

Sowohl die Anschaffungskosten als auch die Finanzierungskosten sind steuerlich absetzbar, wenn der Käufer das Ziel verfolgt, nach dem Kauf mit dieser Immobilie Einkünfte zu erzielen. Das ist der Fall, wenn der Käufer die Immobilie - Haus oder Eigentumswohnung - vermietet. Wer im Gegensatz dazu eine gekaufte Immobilie selbst bewohnt, kann die Notarkosten nicht steuerlich geltend machen. Bei einer Selbstnutzung der Immobilie trägt der Käufer die Kosten für den Notar vollständig selbst.

Notarkosten bei Sonderfällen

Bei besonderen Gestaltungen, wie beispielsweise einer Schenkung, einer Erbauseinandersetzung oder einer GmbH-Gründung, können die Notarkosten höher ausfallen als bei einem regulären Hauskauf. Die Höhe der Kosten hängt dabei von der Komplexität der Gestaltung und dem Arbeitsaufwand des Notars ab.

Für eine Schenkung können beispielsweise zusätzliche Kosten für die Bewertung des geschenkten Vermögens anfallen, während bei einer Erbauseinandersetzungzusätzliche Kosten für die Klärung von Erbansprüchen anfallen können. Auch bei einer GmbH-Gründung können die Kosten höher ausfallen, da hierfür umfangreiche Verträge und Satzungen erstellt werden müssen.

Es ist daher empfehlenswert, sich vorab über die zu erwartenden Notarkosten bei besonderen Gestaltungen zu informieren und diese in die Finanzplanungmit einzubeziehen. Der Notar wird in der Regel vor Beginn seiner Tätigkeit eine Kostenaufstellung erstellen, aus der die genauen Kosten hervorgehen. So können unerwartete Kosten vermieden werden.

Notarkosten beim Hauskauf – FAQ

Wer zahlt Notarkosten beim Hauskauf?

Da der Käufer den Notar beauftragt, trägt er in der Regel auch den überwiegenden Teil der Kosten. Der Verkäufer trägt meist nur einen kleinen Anteil – zum Beispiel, wenn eine alte Hypothek oder ein Nießbrauchrecht aus dem Grundbuch zu löschen sind. Die Verteilung der Notarkosten zwischen Käufer und Verkäufer halten die Parteien im Immobilienkaufvertrag fest.

Wie hoch sind Notarkosten beim Hauskauf?

Die Notargebühren beim Hauskauf orientieren sich an der Höhe des Kaufpreises und sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) detailliert festgelegt. Grob gerechnet belaufen sich die Notarkosten auf 1,5 Prozent bis 2 Prozent des vereinbarten Kaufpreises der Immobilie.

Lassen sich Notarkosten beim Hauskauf sparen?

Die im Gerichts- und Notarkostengesetz festgeschriebenen Notarkosten beim Hauskauf sind nach § 140 KostO nicht verhandelbar. In einigen Fällen können Käufer dennoch bei den Notargebühren beim Hauskauf sparen. Käufer können beispielsweise die Kaufsumme direkt an den Verkäufer überweisen und so die Hebegebühr für das Notaranderkonto sparen. Wer die Immobilie vermieten und dadurch Einkünfte mit ihr erzielen möchte, kann die anfallenden Notarkosten steuerlich als Werbungskosten absetzen.

Sind Notarkosten steuerlich absetzbar?

Um Notarkosten steuerlich absetzen zu können, muss eine wichtige Voraussetzung erfüllt sein: Mit der Immobilie müssen Einkünfte erzielt werden. Das heißt, sie muss vermietet werden. Nur dann können die beim Hauskauf entstehenden Notarkosten steuerlich geltend gemacht werden. Dann gelten die für den Notar anfallenden Kosten als Teil der steuerlich relevanten Anschaffungskosten. Wer die gekaufte Immobilie - Haus oder Eigentumswohnung - jedoch selbst bewohnt, muss als Käufer die Notarkosten allein tragen.

Themengebiet: Immobilienkauf

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