Sondernutzungsrecht

Sondernutzungsrecht: Die alleinige Nutzung bestimmter Gebäude- oder Grundstücksanteile

Clarissa Bethke

Immobilienredakteurin

Bestimmte Gebäudeteile eines Mehrfamilienhauses gehören zum Gemeinschaftseigentum und damit der Eigentümergemeinschaft. Alle Eigentümer haben die gleichen Rechte und Pflichten. Möchte ein Eigentümer einen bestimmten Teil des gemeinsamen Eigentums allein nutzen, kann er ein Sondernutzungsrecht beantragen. Erfahren Sie hier unter anderem, wie sich ein Sondernutzungsrecht begründen lässt und in welchen Fällen es zur Sondernutzung kommt.

Das Wichtigste zusammengefasst:

Das Sondernutzungsrecht ermöglicht einem Eigentümer innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft die exklusive Nutzung bestimmter Gemeinschaftsflächen.
Die Begründung des Sondernutzungsrechts erfolgt entweder bei Gründung der Eigentümergemeinschaft oder durch einen einstimmigen Beschluss aller Eigentümer.
Das Sondernutzungsrecht beinhaltet Rechte und Pflichten für den Berechtigten, während die Kosten für Instandhaltung und Reparaturen in der Regel von der Eigentümergemeinschaft getragen werden.

Inhaltsverzeichnis

Gut zu wissen:

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Was ist ein Sondernutzungsrecht?

Das Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG, regelt das Sondernutzungsrecht. Einem Wohnungseigentümer kann demnach innerhalb einer Eigentümergemeinschaft die Sondernutzung an einer gemeinschaftlichen Fläche eingeräumt werden. Der Eigentümer ist dann berechtigt, diese Fläche allein zu nutzen. Jegliche Form von Bebauung oder Veränderung der Fläche ist jedoch untersagt und nicht gestattet.

Auf welchen Flächen des Gemeinschaftseigentums können Sondernutzungsrechte erteilt werden?

In einer gemeinschaftlichen Wohnanlage gibt es einige Flächen und Räumlichkeiten, für die häufig ein gesondertes Nutzungsrecht für einen bestimmten Eigentümer vereinbart wird.

Grundsätzlich können für alle Bereiche, die die Eigentümergemeinschaft gemeinsam nutzt, Sondernutzungsrechte erteilt werden. Wenn ein Eigentümer bereits ein Nutzungsrecht besitzt, ist es nicht möglich, einem weiteren Eigentümer ein Sondernutzungsrecht einzuräumen. Folgende Beispiele zeigen, auf welchen Flächen ein Sondernutzungsrecht möglich ist:

Gartenanteile
Dachbodenflächen
Kfz-Stellplätze
Garagen
Kellerabteile
besondere Einbauten wie Saunen oder Schwimmbäder
Teile der Außenfassade für die Anbringung von Werbetafeln

Wie wird das Sondernutzungsrecht begründet?

Wird eine Wohnungseigentümergemeinschaft neu gegründet, kann das Sondernutzungsrecht direkt in der Teilungserklärung begründet werden. Besteht die Gemeinschaft bereits, ist es möglich, das Nutzungsrechtdurch einen Beschluss aller Eigentümer zu begründen. Wichtig ist, dass alle Wohnungseigentümer zustimmen. Ein Mehrheitsbeschluss ist in diesen Fällen nicht zulässig. Nachdem sich die Eigentümer einstimmig für die Sondernutzung ausgesprochen haben, beurkundet ein Notar die Vereinbarung notariell.

Wie wird das Sondernutzungsrecht beendet?

Ein Sondernutzungsrecht gilt grundsätzlich unbefristet. Kommt es zu Streitigkeiten, ist die Eigentümergemeinschaftberechtigt, das Nutzungsrecht zu entziehen, oder dem Berechtigten die Nutzung zu untersagen. Das ist nur möglich, wenn alle Eigentümer einverstanden sind und die Teilungserklärung, in der das Sondernutzungsrecht begründet wurde, geändert wird.

Die Vereinbarung zur Sondernutzung wird nach Absprache notariell beurkundet.

Was bedeutet das Sondernutzungsrecht bei einer Eigentumswohnung?

Über eine Sondernutzung werden Gartenanteile, Terrassen oder auch Stellplätze einem bestimmten Eigentümer zugeordnet. Der Wohnungseigentümer darf das Recht jedoch nur so ausüben, dass die anderen Eigentümer nicht über Gebühr beeinträchtigt werden. So ist es beispielsweise nicht erlaubt, eine radikale Umgestaltung der genutzten Gartenfläche vorzunehmen oder einen auffälligen Sichtschutz anzubringen. Alles, was eine deutliche Veränderung des Gesamtbilds zur Folge hat, ist nicht gestattet. Veränderungen wie das Aufstellen einer Schaukel oder einer Sandkiste sind hingegen erlaubt.

Was bedeutet das Sondernutzungsrecht für einen Stellplatz?

Besitzt ein Wohnungseigentümer das Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz, kann die Fläche nicht anderweitig genutzt werden. Der Eigentümer kann zwar auf dem Stellplatz parken, die Errichtung eines Carports oder andere bauliche Veränderungen sind jedoch nicht zulässig.

Was bedeutet das Sondernutzungsrecht für einen Garten?

Auf dem Bild ist ein Haus mit Garten für welchen ein Sondernutzungsrecht besteht, zu sehen.

Besteht das Nutzungsrecht für einen Garten, darf der berechtigte Eigentümer den Garten nutzen und bewirtschaften. Sollen bauliche Veränderungen vorgenommen werden, ist das nur mit Zustimmung der Miteigentümer möglich. Wichtig ist zudem, dass durch die Ausübung des Rechts andere Eigentümer nicht beeinträchtigt werden.

Wer trägt die Kosten für das Sondernutzungsrecht?

Trotz des Sondernutzungsrechts bleibt die Fläche oder die Räumlichkeit im Eigentum der WEG. Die Instandhaltungskosten trägt also die Gemeinschaft. In vielen Fällen wird die Kostenübernahme in der Praxis auf den Eigentümer mit dem Sondernutzungsrecht übertragen. Auch die Kosten für eine eventuelle Sanierungoder Reparatur der genutzten Fläche lassen sich nach einem gemeinschaftlichen Beschluss auf den Nutzenden übertragen. Hier kommt es auf den Einzelfall und die Absprachen in der Eigentümergemeinschaft an.

In der Praxis wird die Kostenübernahme oft auf den Eigentümer mit dem Sondernutzungsrecht übertragen.

Welche Rechte und Pflichten hat der Sondernutzungsberechtigte?

Der Sondernutzungsberechtigte hat das exklusive Nutzungsrecht an einem bestimmten Bereich des Gemeinschaftseigentums. Zudem steht ihm das Recht auf den Ertrag zu, bei einem Garten würde es sich dabei beispielsweise um dort angebautes Obst und Gemüse handeln. Handelt es sich bei dem Sondernutzungsrecht um eine Garage, ist der Eigentümer berechtigt, diese Garage zu vermieten und die Miete zu behalten.

Zu den Pflichten des nutzungsberechtigten Eigentümers gehören beispielsweise die Instandhaltung und Reinigung des Sondereigentums. Auch um die Bewirtschaftung und eventuell erforderliche Reparaturen muss der Eigentümer sich kümmern.

Eine gute Idee ist eine Nutzungsvereinbarung zwischen dem Inhaber des Sondernutzungsrechts und der Eigentümergemeinschaften über die Rechte und Pflichten des Nutzungsberechtigten.

Wie unterscheidet sich das Sondernutzungsrecht vom Sondereigentum?

Ein Sondereigentumist nur an abgeschlossenen Räumen möglich. Über das Sondereigentum entscheidet der Wohnungseigentümer allein. Die Eigentumswohnung in einer Wohnanlage steht also immer im Sondereigentum des Eigentümers, wobei Teile wie tragende Wände oder Abflussrohre auch zum Gemeinschaftseigentum gehören können. Über diese Gebäudeteile kann der Wohnungseigentümer nicht allein entscheiden und so zum Beispiel keine tragenden Wände einreißen oder versetzen.

Ein Sondereigentum an Gebäudeteilen oder Flächen, die nicht abgeschlossen sind, ist nicht möglich. Diese Flächen stehen im Gemeinschaftseigentum und alle Eigentümer entscheiden gemeinsam. Für diese Gebäudebestandteile oder Flächen ist es möglich, einem bestimmten Eigentümer ein Sondernutzungsrechts einzuräumen. Es bleibt jedoch dabei, dass alle Eigentümer gemeinsame Entscheidungen darüber treffen.

Eine Ausnahme bilden die Fenster einer Wohnanlage. Die Fenster stehen immer im Gemeinschaftseigentum, da sie einen wesentlichen Bestandteil der Immobilie ausmachen. Eine Zuschreibung zum Sondereigentum erklären Gerichte in aller Regel als nichtig.

Gut zu wissen:

Ein Sondernutzungsrecht an einem Balkon ist nicht möglich. Ist der Wohnung ein Balkon vorgelagert, gehört dieser zum Sondereigentum. Teile des Balkons, die für die Gebäudesicherheit erforderlich sind oder das Gesamtbild der Immobilie prägen, gehören zum Gemeinschaftseigentum. Ein Eigentümer allein kann seinen Balkon also nicht so umgestalten, dass sich das Erscheinungsbild der Immobilie verändert.

Was gilt beim Kauf, Verkauf und der Vermietung für das Sondernutzungsrecht?

Die Teilungserklärung, die auch die Sondernutzungsrechte regelt, wird in das Grundbucheingetragen. Bei einem Verkauf der Eigentumswohnung geht das bestehende Recht daher automatisch auf den neuen Eigentümer über. Nachträglichen Änderungen der Teilungserklärung oder der Einräumung von Nutzungsrechten sind also im Grundbuch einzutragen. Die Änderungen müssen aus diesem Grund stets in notariell beglaubigter Form erfolgen.

Besitzen Sie eine Eigentumswohnung, ist es möglich, diese inklusive des Sondernutzungsrechts (z.B. für einen Stellplatz oder eine zugehörige Garage) zu vermieten.

Hinweis:

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Wer darf die unter Sondernutzungsrecht stehende Fläche betreten?

Nur der Eigentümer, für den die Sondernutzung gilt, darf die Nutzungsfläche betreten.

Der Eigentümer, für den die Sondernutzung gilt, darf die Nutzungsfläche betreten. Für alle anderen Eigentümer ist das Betreten, sofern nichts anderes vereinbart wurde, ausgeschlossen.

Wer darf das Gemeinschaftseigentum nutzen?

Das gemeinschaftliche Eigentum kann von allen Eigentümern genutzt werden. Sinnvoll ist in diesem Zusammenhang eine Gemeinschaftsordnung, in der konkrete Regelungen zur Nutzung der gemeinschaftlichen Einrichtungen getroffen werden.

Sondernutzungsrecht – FAQ

Was ist ein Sondernutzungsrecht?

Bestimmte Gebäudeteile eines Mehrfamilienhauses gehören zum Gemeinschaftseigentum und damit der Eigentümergemeinschaft. Möchte ein Eigentümer einen bestimmten Teil des gemeinsamen Eigentums allein nutzen, kann er ein Sondernutzungsrecht beantragen. Bebauen oder anderweitig verändern darf er die Fläche allerdings nicht. Mehr zum Thema Sondernutzungsrecht

Für welche Gebäudeteile ist ein Sondernutzungsrecht möglich?

Für diese Flächen und Räumlichkeiten vereinbaren Eigentümer einer Eigentümergemeinschaft häufig ein Sondernutzungsrecht: Gartenanteile, Dachbodenflächen, Kfz-Stellplätze, Garagen, Kellerabteile, besondere Einbauten wie Saunen oder Schwimmbäder. Weitere Beispiele und Informationen zum Thema Sondernutzungsrecht erfahren.

Wie wird das Sondernutzungsrecht begründet?

Wird eine Wohnungseigentümergemeinschaft neu gegründet, lässt sich das Sondernutzungsrecht direkt in der Teilungserklärung begründet. Bei einer bereits bestehenden Gemeinschaft lässt sich das Nutzungsrecht eines Einzelnen durch einen Beschluss aller Eigentümer begründen. Die Vereinbarung muss von einem Notar beurkundet werden.

Wer trägt die Kosten für das Sondernutzungsrecht?

Trotz des Sondernutzungsrechts bleibt die Fläche oder die Räumlichkeit im Eigentum der WEG. Die Instandhaltungskosten trägt also die Gemeinschaft. In vielen Fällen wird die Kostenübernahme in der Praxis auf den Eigentümer mit dem Sondernutzungsrecht übertragen. Das Gleiche gilt bei einer Sanierung oder Reparatur. Hier kommt es auf den Einzelfall und die Absprachen in der Eigentümergemeinschaft an.

Bleibt das Sondernutzungsrecht bei Verkauf bestehen?

Die Teilungserklärung, die auch die Sondernutzungsrechte regelt, wird in das Grundbuch eingetragen. Bei einem Verkauf der Eigentumswohnung geht das bestehende Recht daher automatisch auf den neuen Eigentümer über. Nachträglichen Änderungen der Teilungserklärung oder der Einräumung von Nutzungsrechten sind also im Grundbuch einzutragen. Die Änderungen müssen aus diesem Grund stets in notariell beglaubigter Form erfolgen. Lesen Sie jetzt alle Informationen zum Thema Sondernutzungsrechte.

Themengebiet: Immobilienkauf

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