Sondernutzungsrecht: Die alleinige Nutzung bestimmter Gebäude- oder Grundstücksanteile

Bestimmte Gebäudeteile eines Mehrfamilienhauses gehören zum Gemeinschaftseigentum und damit der Eigentümergemeinschaft. Alle Eigentümer haben die gleichen Rechte und Pflichten. Möchte ein Eigentümer einen bestimmten Teil des gemeinsamen Eigentums allein nutzen, kann er ein Sondernutzungsrecht beantragen. Erfahren Sie hier unter anderem, wie sich ein Sondernutzungsrecht begründen lässt und in welchen Fällen es zur Sondernutzung kommt.

Inhaltsverzeichnis

1. Was ist ein Sondernutzungsrecht?
2. Für welche Gebäudeteile ist ein Sondernutzungsrecht möglich?
3. Wie wird das Sondernutzungsrecht begründet?
4. Was bedeutet das Sondernutzungsrecht bei einer Eigentumswohnung?
5. Was bedeutet das Sondernutzungsrecht für einen Stellplatz?
6. Wer trägt die Kosten für das Sondernutzungsrecht?
7. Wie unterscheidet sich das Sondernutzungsrecht vom Sondereigentum?
8. Was ist bei einem Verkauf oder einer Vermietung zu beachten?
9. Wer darf die unter Sondernutzungsrecht stehende Fläche betreten?
10. Wer darf das Gemeinschaftseigentum nutzen?

Das Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG, regelt das Sondernutzungsrecht. Einem Wohnungseigentümer kann demnach innerhalb einer Eigentümergemeinschaft die Sondernutzung an einer gemeinschaftlichen Fläche eingeräumt werden. Der Eigentümer ist dann berechtigt, diese Fläche allein zu nutzen. Eine Bebauung oder anderweitige Veränderung der Fläche ist jedoch nicht zulässig.

In einer gemeinschaftlichen Wohnanlage gibt es einige Flächen und Räumlichkeiten, für die häufig ein gesondertes Nutzungsrecht für einen bestimmten Eigentümer vereinbart wird. Dazu zählen beispielsweise:

Wird eine Wohnungseigentümergemeinschaft neu gegründet, kann das Sondernutzungsrecht direkt in der Teilungserklärung begründet werden. Besteht die Gemeinschaft bereits, ist es möglich, das Nutzungsrecht durch einen Beschluss aller Eigentümer zu begründen. Wichtig ist, dass alle Wohnungseigentümer zustimmen. Ein Mehrheitsbeschluss ist in diesen Fällen nicht zulässig. Nachdem sich die Eigentümer einstimmig für die Sondernutzung ausgesprochen haben, beurkundet ein Notar die Vereinbarung notariell.

Über eine Sondernutzung werden Gartenanteile, Terrassen oder auch Stellplätze einem bestimmten Eigentümer zugeordnet. Der Wohnungseigentümer darf das Recht jedoch nur so ausüben, dass die anderen Eigentümer nicht über Gebühr beeinträchtigt werden. So ist es beispielsweise nicht erlaubt, eine radikale Umgestaltung der genutzten Gartenfläche vorzunehmen oder einen auffälligen Sichtschutz anzubringen. Alles, was eine deutliche Veränderung des Gesamtbilds zur Folge hat, ist nicht gestattet. Veränderungen wie das Aufstellen einer Schaukel oder einer Sandkiste sind hingegen erlaubt.

Besitzt ein Wohnungseigentümer das Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz, kann die Fläche nicht anderweitig genutzt werden. Der Eigentümer kann zwar auf dem Stellplatz parken, die Errichtung eines Carports oder andere bauliche Veränderungen sind jedoch nicht zulässig.

Trotz des Sondernutzungsrechts bleibt die Fläche oder die Räumlichkeit im Eigentum der WEG. Die Instandhaltungskosten trägt also die Gemeinschaft. In vielen Fällen wird die Kostenübernahme in der Praxis auf den Eigentümer mit dem Sondernutzungsrecht übertragen. Auch die Kosten für eine eventuelle Sanierung oder Reparatur der genutzten Fläche lassen sich nach einem gemeinschaftlichen Beschluss auf den Nutzenden übertragen. Hier kommt es auf den Einzelfall und die Absprachen in der Eigentümergemeinschaft an.

Ein Sondereigentum ist nur an abgeschlossenen Räumen möglich. Über das Sondereigentum entscheidet der Wohnungseigentümer allein. Die Eigentumswohnung in einer Wohnanlage steht also immer im Sondereigentum des Eigentümers, wobei Teile wie tragende Wände oder Abflussrohre auch zum Gemeinschaftseigentum gehören können. Über diese Gebäudeteile kann der Wohnungseigentümer nicht allein entscheiden und so zum Beispiel keine tragenden Wände einreißen oder versetzen.

Ein Sondereigentum an Gebäudeteilen oder Flächen, die nicht abgeschlossen sind, ist nicht möglich. Diese Flächen stehen im Gemeinschaftseigentum und alle Eigentümer entscheiden gemeinsam. Für diese Gebäudebestandteile oder Flächen ist es möglich, einem bestimmten Eigentümer ein Sondernutzungsrechts einzuräumen. Es bleibt jedoch dabei, dass alle Eigentümer gemeinsame Entscheidungen darüber treffen.

Eine Ausnahme bilden die Fenster einer Wohnanlage. Die Fenster stehen immer im Gemeinschaftseigentum, da sie einen wesentlichen Bestandteil der Immobilie ausmachen. Eine Zuschreibung zum Sondereigentum erklären Gerichte in aller Regel als nichtig.

Die Teilungserklärung, die auch die Sondernutzungsrechte regelt, wird in das Grundbuch eingetragen. Bei einem Verkauf der Eigentumswohnung geht das bestehende Recht daher automatisch auf den neuen Eigentümer über. Nachträglichen Änderungen der Teilungserklärung oder der Einräumung von Nutzungsrechten sind also im Grundbuch einzutragen. Die Änderungen müssen aus diesem Grund stets in notariell beglaubigter Form erfolgen.

Besitzen Sie eine Eigentumswohnung, ist es möglich, diese inklusive des Sondernutzungsrechts (z.B. für einen Stellplatz oder eine zugehörige Garage) zu vermieten.

Der Eigentümer, für den die Sondernutzung gilt, darf die Nutzungsfläche betreten. Für alle anderen Eigentümer ist das Betreten, sofern nichts anderes vereinbart wurde, ausgeschlossen.

Das gemeinschaftliche Eigentum kann von allen Eigentümern genutzt werden. Sinnvoll ist in diesem Zusammenhang eine Gemeinschaftsordnung, in der konkrete Regelungen zur Nutzung der gemeinschaftlichen Einrichtungen getroffen werden.

Themengebiet: Immobilienkauf