Ein "gebrauchtes" Haus kaufen: Was gilt es zu beachten?
Wer ein eigenes Haus besitzen möchte, muss nicht zwingend ein Haus bauen. Eine Alternative kann es sein, mit einer sogenannten Bestandsimmobilie ein gebrauchtes Haus zu kaufen. Wie Sie die passende Immobilie finden, wie Sie diese finanzieren und welche Vor- und Nachteile es haben kann, ein gebrauchtes Haus zu kaufen, lesen Sie in diesem Ratgeber.
Das Wichtigste zusammengefasst:
Um ein passendes gebrauchtes Haus zum Kauf zu finden, können verschiedene Quellen genutzt werden, wie z.B. Immobilienportale im Internet sowie die Unterstützung von Freunden, Bekannten oder Immobilienmaklern.
Es ist ratsam, das Haus gründlich zu besichtigen, den Kaufvertrag sorgfältig zu prüfen und den Modernisierungsbedarf realistisch einzuschätzen.
Zu den Vorteilen zählen in der Regel niedrigere Kosten im Vergleich zu einem Neubau, eine schnellere Verfügbarkeit und eine bereits etablierte Nachbarschaft. Allerdings kann es auch Nachteile geben, wie einen höheren Modernisierungs- und Sanierungsbedarf sowie mögliche Einschränkungen bei individuellen Gestaltungswünschen. Zudem kann die Heizungsart eine Rolle bei der Kaufentscheidung spielen.
Inhaltsverzeichnis:
Wie kommt der Verkaufspreis für ein gebrauchtes Haus zustande?
Welche Kosten entstehen, wenn Sie ein Haus gebraucht kaufen?
Was sind die häufigsten Fehler beim Kauf eines gebrauchten Hauses?
Wie finde ich ein passendes gebrauchtes Haus zum Kauf?
Um ein gebrauchtes Haus zu kaufen, gilt es zunächst, passende Immobilienangebote zu sichten. Entsprechende Inserate finden Immobilieninteressenten beispielsweise hier:
in Anzeigen in der Tagespresse und in Anzeigenblättern
über Freunde und Bekannte
auf Immobilienportalen im Internet
in Angeboten von Banken und Sparkassen
in der Übersicht zu Zwangsversteigerungen
Immobilienportale haben den Vorteil einer gezielten Suche. Suchfilter ermöglichen es, den Preis, die Ausstattung oder den Standort der Wunschimmobilie zu spezifizieren. So können Sie sich etwa nur Immobilien in ruhiger Lage oder einer bestimmten Kategorie (z. B. Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus) anzeigen lassen. Noch bequemer funktioniert die Suche, wenn Sie einen Immobilienmakler damit beauftragen. Er kennt den lokalen Markt und hat vielleicht bereits genau die gebrauchte Immobilie im Angebot, die Sie kaufen möchten.
Hinweis:
Sie möchten ein gebrauchtes Haus kaufen und suchen noch nach der passenden Immobilie? Ein großes Angebot an Bestandsimmobilien in ganz Deutschland finden Sie bei Homeday.
Wie kommt der Verkaufspreis für ein gebrauchtes Haus zustande?
Wie hoch der Verkaufspreis liegt, hängt zum einen vom Markt- bzw. Verkehrswert der Bestandsimmobilie und zum anderen von der Verkaufsstrategie des Verkäufers ab. Einige Verkäuferinnen geben einen festen Verkaufspreis vor, der bisweilen jedoch verhandelbar ist. Die Höhe des Kaufpreis einer Immobilie richtet sich dann nach dem Verhandlungsgeschick des Käufers, den Qualitätsmerkmalen der Immobilie und der Anzahl der Interessenten, die das alte Haus kaufen möchten.
Eine andere Form der Kaufpreisverhandlung stellt das Bieterverfahren dar. Hier geben potenzielle Interessenten ihr Gebot ab. Den Zuschlag erhält in der Regel derjenige, der den höchsten Kaufpreis bietet. Im Gegensatz zu einer Versteigerung sind die Gebote für die Verkäuferin jedoch nicht bindend. Das bedeutet, dass sie – unabhängig vom Gebot – frei darüber entscheiden kann, wer ihr altes Haus kaufen darf.
Anders sieht es bei einer Zwangsversteigerung aus. Die Zwangsversteigerung basiert auf dem Verkehrswert der Immobilie, welchen ein Rechtspfleger festsetzt. Was folgt, ist die sogenannte Bietzeit, in der Kaufinteressenten ihre Gebote abgeben. Das höchste Gebot ist nur wirksam, wenn der oder die Bietende eine Sicherheitsleistung erbringt, die in der Regel ein Zehntel des Verkehrswertes beträgt. Wird der Zuschlag für den Meistbietenden erteilt, ändern sich die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch entsprechend.
Gut zu wissen:
Seit dem 1. März 2007 gibt es ein Portal, auf dem von den jeweiligen Amtsgerichten Zwangsversteigerungsverfahren bekanntgegeben werden. Das ist ein zusätzliches Angebot zu den üblichen Veröffentlichungen. Sie können es kostenfrei auf zvg-portal.de besuchen.
Welche Kosten entstehen, wenn Sie ein Haus gebraucht kaufen?
Wenn Sie ein gebrauchtes Haus kaufen, fallen weitere Kosten neben dem Kaufpreis an. Dazu zählen Notarkosten, die Grunderwerbsteuer, Kosten für die Änderung im Grundbuch und gegebenenfalls Notarkosten.
Eine Beispielrechnung:
| Kostenpunkt | Immobilie am Standort Berlin |
|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 Euro |
| Grunderwerbsteuer (6 %) | 24.000 Euro |
| Grundbucheintragung (rd. 0,5 %) | 2.000 Euro |
| Notargebühren (rd. 1,5 %) | 6.000 Euro |
| Maklerprovision (häufig 3,57%) | 14.280 Euro |
| Summe Kaufnebenkosten | 39.800 Euro |
| Gesamtkosten | 48.6080 Euro |
Darüber hinaus sollten Sie auch etwaige Kosten für Sanierungs-, Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen einplanen, wenn Sie ein gebrauchtes Haus kaufen. So verpflichtet etwa das Gebäudeenergiegesetz Eigentümer von Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäusern dazu, zwei Jahre nach dem Kauf der Immobilie bestimmte Öl- und Gasheizkessel auszutauschen sowie Heizungs- und Warmwasserrohre zu dämmen.
Nicht immer entspricht ein gebrauchtes Haus zu 100 Prozent den Vorstellungen seiner neuen Eigentümerin. Schließlich wurde es ursprünglich von einem anderen Bauherrn geplant. Auch hier sollten Sie also mit weiteren Kosten rechnen – etwa für den Austausch alter Badfliesen, die Ihnen nicht gefallen, oder das Herausreißen von Wänden, wenn Sie eine andere Aufteilung der Zimmer bevorzugen.
Die Modernisierung eines Einfamilienhauses - Baujahr 1970 bis 1990 - kostet rund 30 Prozent des Kaufpreises.
Ist das Haus noch älter, steigen die Kosten entsprechend. So könnte ein Haus, das älter als 90 Jahre ist sogar rund 50 Prozent des Kaufpreises für Sanierung benötigen. Allein für eine Instandsetzung und Schönheitsreparaturen sollten Kosten in Höhe von rund 20 Prozent des Kaufpreises veranschlagt werden.
Es gilt daher, bei der Besichtigung des Hauses genau hinzusehen, um die mit dem Kauf eines gebrauchten Hauses anfallenden Kosten genau zu kalkulieren.
Gut zu wissen:
Folgekosten sollten Sie vor allem berechnen, wenn Sie ein altes Haus kaufen, das unter Denkmalschutz steht. Die Sanierung geht nicht nur ins Geld, sondern Sie benötigen auch die Zustimmung von Behörden. Dafür lassen sich viele Kosten steuerlich geltend machen. Mehr zum Thema erfahren Sie in unserem Ratgeberartikel Denkmalschutz bei Immobilien
Wie finanziere ich den Kauf eines gebrauchten Hauses?
Der Kauf eines gebrauchten Hauses steht und fällt mit der Baufinanzierung. Zahlreiche Fördermöglichkeiten bieten jedoch finanzielle Entlastung. Auch die nachfolgenden Tipps helfen, die Finanzierung zu erleichtern:
Im besten Fall können Sie bei der Kreditaufnahme Eigenkapital in Höhe von 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten aufbringen, das führt u. a. zu besseren Zinsen bei der Bank.
Achten Sie auf eine langfristige Zinsbindung, sodass das niedrige und fixierte Zinsniveau über mehrere Jahre konstant bleibt.
Vergleichen Sie Baufinanzierungsangebote, da beträchtliche Unterschiede bis in den fünfstelligen Bereich möglich sind.
Errechnen Sie die monatliche Belastung durch die Zins- und Tilgungsrate, damit ausreichend Geld zur Deckung des Lebensbedarfs vorhanden ist.
Achten Sie auf Flexibilität bei den Kreditkonditionen, zum Beispiel auf die Möglichkeit der Sondertilgung.
Sie haben bereits ein gebrauchtes Haus zum Kauf gefunden und möchten wissen, ob Sie es sich leisten können? Dann erfahren Sie hier mit wenigen Klicks, welche Finanzierungsmöglichkeiten Sie haben:
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Wie funktioniert die Finanzierung mit Homeday?
- 01
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Im persönlichen Gespräch erzählen Sie Ihrem Finanzierungsberater, was Ihnen bei der Finanzierung wichtig ist. Gemeinsam finden Sie dann das
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Ihre für die Immobilienfinanzierung notwendigen Unterlagen übermitteln Sie schnell und einfach digital. Homeday kümmert sich für Sie um alle Dokumente zur Immobilie und leitet diese automatisch an die Bank weiter. Dieser Service ist natürlich kostenlos für Sie.
- 03
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Welche Fördergelder gibt es, wenn Sie ein altes Haus kaufen?
Wer ein altes Haus kauft und saniert, muss nicht alles aus eigener Tasche zahlen. Es gibt verschiedene Fördermöglichkeiten von Bund, Ländern und Kommunen, die Eigentümer finanziell unterstützen – vor allem, wenn es um die energetische Sanierung eine Hauses geht. Attraktive Zuschüsse oder Darlehen gibt es auch von Energieversorgern. Das Förderprogramm “Bundesförderung für effiziente Gebäude” (BEG) ersetzt seit 2021 verschiedene Programme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Hier finden Sie einen Überblick des Förderprogramms des BEG. Mehr Informationen zur Förderung energetischer Sanierung in Deutschland erhalten Sie in unserem Ratgeberartikel "Energetische Sanierung".
Was sind die häufigsten Fehler beim Kauf eines gebrauchten Hauses?
Ein gebrauchtes Haus zu kaufen, bietet viele Fehlerquellen. Es sind vor allem drei Fehler, die Immobilieninteressenten machen und die mit finanziellen und rechtlichen Risiken und entsprechenden Folgekosten einhergehen: eine unzureichende Hausbesichtigung, eine fehlende Prüfung des Haus-Kaufvertrages und ein unterschätzter Modernisierungs- und Sanierungsbedarf.
Eine unzureichende Besichtigung heißt, dass Interessenten ein gebrauchtes Haus bereits nach dem ersten Besichtigungstermin kaufen. Tatsächlich vermittelt die erste Besichtigung jedoch lediglich einen ersten – positiven oder negativen – Eindruck. Bei ernsthaftem Kaufinteresse ist eine weitere Besichtigung sinnvoll, um die Beschaffenheit des gebrauchten Hauses sorgfältig zu prüfen. Dies ist vor allem wichtig, da beim Kauf einer Bestandsimmobilie der Grundsatz „gekauft wie gesehen" gilt.
Die Entscheidung für einen Immobilienkauf zieht sich durch das ganze Leben. Käuferinnen von Immobilien sollten sich daher ausreichend Zeit nehmen, den Kaufvertrag vor der Unterzeichnung zu prüfen. Meistens ist der Kaufvertrag umfassend und in Juristendeutsch verfasst. Um mögliche Risiken rechtzeitig zu erkennen, ist es ratsam, ihn einem Anwalt oder einer anderen fachlich kundigen Person, beispielsweise einer, zur Durchsicht zu geben.
Käufer unterschätzen oft den Modernisierungs- und Sanierungsbedarf eines gebrauchten Hauses. Das gilt weniger für die energetische Modernisierung, sondern insbesondere für die Instandhaltung der Immobilie. Ein gebrauchtes Haus zu kaufen, kann hohe Folgekosten verursachen. Das Dach muss erneuert, der Heizkessel ersetzt, defekte oder alte Rohrleitungen ausgetauscht oder schadhafte Bausubstanz abgedichtet werden. Das sind nur einige Beispiele, die eine hohe finanzielle Belastung nach sich ziehen können, ganz abgesehen von notwendigen Renovierungsarbeiten im Innenbereich. Wichtig ist, den Modernisierungsbedarf vor dem Kauf grob zu überschlagen. Gegebenenfalls kann es sinnvoll sein, einen Gutachter zu Rate zu ziehen.
Welche Rolle spielt die Heizungsart bei der Kaufentscheidung?
Die Heizung macht den Unterschied. 65 % der befragten Homeday-Makler geben an, dass Kaufinteressenten und Kaufinteressentinnen mittlerweile vermehrt auf die Heizungsart achten. Quelle: Homeday-Maklerumfrage 2023
Haus gebraucht kaufen – Welche Vor- und Nachteile gibt es?
Wer ein gebrauchtes Haus anstelle eines Neubaus kauft, profitiert von zahlreichen Vorteilen:
Eine Bestandsimmobilie kostet in der Regel weniger als die Immobilie vom Bauträger.
Der Bau muss nicht erst geplant und realisiert werden, sodass der Einzug in der Regel schneller erfolgt.
Der Kauf eines alten Hauses schont Ressourcen und ist damit nachhaltig.
Nachteile, wenn Sie ein Haus gebraucht kaufen, könnten diese sein:
Käufer sind in ihren Umbau und Gestaltungswünschen in der Regel eingeschränkt.
Etwaige Baumängel können sich erst auf den zweiten Blick zeigen.
Hohe Kosten für Modernisierung und Sanierung sind möglich.
Ein gebrauchtes Haus kaufen – Checkliste
Die nachfolgende Checkliste hilft, auf wichtige Punkte zu achten, damit sich der vermeintlich gute Kauf einer gebrauchten Immobilie nicht zu einem Flop entwickelt. Käufer sollten sich vor allem diese Fragen stellen, bevor sie eine gebrauchte Immobilie kaufen:
Wie alt sind Wasser- und Abwasserleitungen sowie Elektroleitungen?
Gab es in der Vergangenheit einen Wasserschaden?
Gibt es Anzeichen von Schimmelbildung oder Pilzbefall?
Ist der Keller trocken?
Ist die Bausubstanz intakt?
Wann wurden die letzten Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und welche?
Ist das Dach dicht?
Wie alt sind Fenster und Türen?
Wie alt ist die Heizungsanlage, insbesondere der Heizkessel?
Wurden wärmedämmende Maßnahmen durchgeführt?
Gibt es auf dem Grundstück Altlasten?
Wer ein gebrauchtes Haus kaufen möchte und sich ausreichend Zeit für die Suche, die Besichtigung und die Prüfung des Kaufvertrages nimmt und auf eine solide Baufinanzierung achtet, wird langfristig von der eigenen Immobilie profitieren.
Gebrauchtes Haus kaufen – FAQ
Wie finde ich ein passendes gebrauchtes Haus zum Kauf?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um ein gebrauchtes Haus zum Kauf zu finden. Sichten Sie Anzeigen in der Tagespresse und in Anzeigenblättern, sprechen Sie mit Freunden und Bekannten, durchsuchen Sie Immobilienportale im Internet, sehen Sie sich Angebote von Banken und Sparkassen an und informieren Sie sich über Zwangsversteigerungen. Mit einem Immobilienmakler sparen Sie sich die Arbeit: Der lokale Experte kennt den Markt und hat vielleicht in seinem Angebot schon ein gebrauchtes Haus, das sie kaufen möchten. Mehr dazu in unserem Ratgeber “Gebrauchtes Haus kaufen”
Wie kommt der Verkaufspreis für ein gebrauchtes Haus zustande?
Wie hoch der Verkaufspreis liegt, hängt zum einen vom Markt- bzw. Verkehrswert der Immobilie und zum anderen von der Verkaufsstrategie des Verkäufers ab. Einige Verkäuferinnen geben einen festen Verkaufspreis vor, der bisweilen jedoch verhandelbar ist. Eine andere Form der Kaufpreisverhandlung stellt das Bieterverfahren dar. Hier geben potenzielle Interessenten ihr Gebot ab. Auch bei der Zwangsversteigerung bieten Kaufinteressenten einen Preis für die Immobilie. Ausgangsbasis ist ihr Verkehrswert, den ein Rechtspfleger festsetzt.
Gebrauchte Immobilien kaufen – Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es?
Bei der Baufinanzierung eines gebrauchten Hauses gibt es zahlreiche Förder- und Entlastungsmöglichkeiten. Bei der Kreditaufnahme ist Eigenkapital in Höhe von 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten von Vorteil. Achten Sie zudem auf eine langfristige Zinsbindung und vergleichen Sie Baufinanzierungsangebote. Errechnen Sie die monatliche Belastung durch die Zins- und Tilgungsrate und achten Sie auf Flexibilität bei den Kreditkonditionen. Fördergelder für den Kauf einer gebrauchten Immobilie gibt es unter anderem von der KfW.
Was sind die häufigsten Fehler beim Kauf eines gebrauchten Hauses?
Es sind vor allem drei Fehler, die Immobilieninteressenten machen, wenn sie ein gebrauchtes Haus kaufen: Oft basiert die Kaufentscheidung auf einer unzureichenden Besichtigung. Bei ernsthaftem Kaufinteresse ist eine weitere Besichtigung sinnvoll. Dies ist vor allem wichtig, da beim Kauf einer Bestandsimmobilie der Grundsatz „gekauft wie gesehen" gilt. Häufig wird auch der Kaufvertrag nicht ausreichend geprüft. Um mögliche Risiken rechtzeitig zu erkennen, ist es ratsam, ihn einer Anwältin oder Immobilienmaklerin zur Durchsicht zu geben. Immer wieder wird bei einem gebrauchten Haus der Modernisierungs- und Sanierungsbedarf unterschätzt. Mehr zu den Kosten, wenn Sie ein gebrauchtes Haus kaufen
Gebrauchtes Haus kaufen – was ist zu beachten?
Damit sich der vermeintlich gute Kauf einer gebrauchten Immobilie nicht zu einem Flop entwickelt, sollten Sie auf bestimmte Punkte besonders achten. Dazu gehören unter anderem die Wasser-, Abwasser- und Elektroleitungen, eventuelle Wasserschäden, Schimmelbildung oder Pilzbefall und das Alter von Fenster, Türen und der Heizungsanlage. Mehr erfahren in der “Gebrauchtes Haus kaufen”-Checkliste
