Ein altes Haus kaufen: Auf diese Punkte sollten Sie achten
Die eigenwillige Architektur, die wunderschöne Fassade, der riesengroße Garten und die altehrwürdigen, mächtigen Bäume - ohne Frage, viele ältere Immobilien wissen mit einen ganz besonderen Charme zu begeistern. Nicht selten sprechen Kaufinteressierte von der sprichwörtlichen Liebe auf den ersten Blick. Bevor Sie jedoch tatsächlich ein altes Haus kaufen, sollten Sie einige Aspekte beachten, die sich eben genau aus den vielen Geburtstagen ergeben, die das Haus schon gefeiert hat. Das sind positive und negative. Im folgenden Beitrag lesen Sie, wie Sie eine kluge Entscheidung treffen.
Inhaltsverzeichnis
Welche persönlichen Fragen sollten Sie sich vor dem Kauf stellen?
Altes Haus kaufen und sanieren: Welche Fördermöglichkeiten können Sie nutzen?
Altes Haus kaufen mit Sanierungspflicht und Modernisierung: Was kostet das?
Was sollten Sie bei den Preisverhandlungen beachten, wenn Sie ein altes Haus kaufen?
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1. Ein altes Haus kaufen: Die Vor- und Nachteile im Überblick
Wichtige Anmerkung vorab: Ab wann ein Haus genau als "alt" bezeichnet werden darf oder muss, ist nicht eindeutig festgelegt. Das Mietrecht definiert eine Altbau, wenn Sie vor 1949 gebaut wurde. Das Einkommenssteuergesetz legt die Grenze gar auf das Jahr 1924 fest. Architekten orientieren sich zumeist an der durchschnittlichen Nutzungsdauer der tragenden Bauteile. Diese wird auf 80 Jahre veranschlagt, so dass im Umkehrschluss jedes Gebäude ab 50 bis 60 Jahren ein Altbau, ein altes Haus, wäre. Diese Definition darf als allgemeinverbindlich angesehen werden. Wenn Sie also ein altes Haus kaufen möchten, so sprechen wir hier über eine Bestandsimmobilie, die älter als 50 Jahre ist.
Ein altes Haus zu kaufen, kann verlockend und attraktiv sein, weil:
Der Kaufpreis fällt in der Regel günstiger aus als der einer recht "jungen" Immobilie oder eines Neubaus.
Bestandsimmobilien haben ihre gewachsene Infrastruktur schon fix und fertig dabei: Es gibt zumeist Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Ärzte in der Nähe.
Ältere Immobilien wurden zu einer Zeit gebaut, als es noch viel Platz gab: Zu ihnen gehören daher oft große Gärten mit prächtigem Baumbestand.
Ein altes Haus zu kaufen ist nachhaltiger als neu zu bauen.
Für viele Modernisierungsmaßnahmen, die die energetische Bilanz der Immobilie verbessern, erhalten Sie staatliche Förderungen und Zuschüsse.
Wenn Sie ein altes Haus kaufen, müssen Sie gleichwohl die folgenden Negativposten bedenken:
Im Haus können sich Baumängel verstecken, die zum Zeitpunkt des Kaufes noch nicht erkennbar waren.
Die Sanierung und Modernisierung eines alten Hauses kann beachtliche finanzielle Summen verschlingen und viel Zeit in Anspruch nehmen.
Aus statischen Gründen können vielleicht Grundrisse nicht so verändert werden, wie Sie sich das für Ihr zukünftiges Zuhause vorstellen.
Jede alte Immobilie muss kontinuierlich instandgesetzt werden, weil der "Zahn der Zeit" an allen Materialkomponenten nagt.
Hinweis:
Alle folgenden Ausführungen beziehen sich ausdrücklich auf ältere Immobilien, die nicht unter Denkmalschutz stehen. Denkmalschutzimmobilien unterliegen sowohl bei der Modernisierung als auch bei der steuerlichen Behandlung der Sanierungskosten anderen Vorschriften und Regeln - und stehen zudem unter dem stets wachsamen Auge der Denkmalschutzbehörde.
2. Welche persönlichen Fragen sollten Sie sich vor dem Kauf stellen?
Wie bei jedem Hauskauf sollten Sie sich natürlich vorab vergewissern, dass die Lage, die Umgebung und die Infrastruktur zur Ihren derzeitigen und zukünftigen Bedürfnissen passen. Wenn Sie ein altes Haus kaufen und sanieren wollen, sollte garantiert sein, dass Ihnen der Standort auch in 10 oder 15 Jahren noch gefällt.
Sie arbeiten viel im Home Office? Wie sieht es mit der Internetverbindung aus? Welche Möglichkeiten der Verbesserung gibt es?
Wie ausgeprägt sind Ihre handwerklichen Talente? Können Sie Eigenleistung in das Projekt altes Haus kaufen und renovieren einbringen?
Können Sie sich vorstellen, Ihre Freizeit mit Gartenarbeit zu verbringen? Mit Wiese mähen und Sträucher schneiden?
Wenn sie ein kleines altes Haus kaufen möchten: Sind Sie sicher, dass Sie sich in naher Zukunft nicht doch eine größere Wohnfläche wünschen?
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3. Ein altes Haus kaufen: Checkliste für die Besichtigungen
Der Plural im Titel dieses Kapitels ist kein Versehen: Wenn Sie ein altes Haus kaufen möchten, sind mehrere Besichtigungstermine unbedingte Pflicht. Überlisteten Sie Ihre Begeisterung der ersten Inaugenscheinnahme bei einem zweiten und dritten Vor-Ort-Termin durch einen nüchternen Blick und konkrete Nachfragen, insbesondere wenn Sie ein altes Haus von privat kaufen. Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn Sie einen Bausachverständigen oder Bauingenieur an Ihrer Seite haben, der mit geschulten Augen Baumängel entdeckt, die Ihnen überhaupt nicht auffallen. Führen Sie Protokoll, damit Sie am Ende der Tour wissen, was unmittelbar und in Zukunft auf Sie zukommt, wenn Sie sich entschließen, ein altes Haus zu kaufen.
Punkt | Erläuterung |
|---|---|
Bausubstanz: Feuchtigkeit und Risse im Mauerwerk | Feuchtigkeitsschäden im Keller und rund um die Fenster (infolge von Wärmebrücken) sind quasi der Klassiker in älteren Immobilien. Grundsätzlich besteht die Gefahr von Schimmel oder Pilz- und Schwamm-Befall. Eine Feuchtemessung gibt Aufschluss über den Schweregrad - und ob eventuell der gesamte Keller ausgeschachtet werden muss, um Horizontalsperren anzubringen. Risse im Mauerwerk können auf ein Absacken des Hauses hindeuten. Nur ein Profi kann bestimmen, ob der Prozess fortschreitet oder abgeschlossen ist. |
Fenster und Dämmung | Ein Austausch der Fenster wird im Zuge einer energetischen Sanierung der Immobilie vermutlich immer ganz oben auf der Liste erscheinen. Ebenso die Dämmung der Wände, um Heizkosten zu sparen. Beide Maßnahmen verbessern nicht nur die energetische Bilanz, sondern schützen auch vor Lärm und vor Einbrechern. |
Das Dach | Auf die allgemeine Frage: "Ein altes Haus kaufen, worauf muss ich achten?" antworten Sachverständige nahezu immer: "Unten und oben, also Keller und Dach." Tückisch ist, dass ein augenscheinlich intaktes Dach trotzdem Erneuerungsbedarf haben kann. Immer dann, wenn die Linie der Ziegel nicht mehr ganz gerade verläuft, ist dies ein Anzeichen für Schäden an den Dachlatten oder gar den Dachsparren. Grundsätzlich hält eine Dacheindeckung gut 50 bis 60 Jahre. Wurde sie bei Ihrer favorisierten Immobilie noch nicht erneuert, ist sie quasi "fällig". |
Elektrik | Stammen die Leitungen noch aus den 70ern oder davor, so kommen Sie um eine Generalüberholung nicht umhin. Erst seit 1984 ist der Einbau eines bestimmten Schutzschalters Pflicht, der den Stromkreis bei Defekten augenblicklich unterbricht. Das Fehlen dieses FI-Schalters ist gefährlich - liefert Ihnen aber gute Argumente bei den Kaufpreisverhandlungen, wenn Sie ein altes Haus kaufen wollen. Nicht nur unter Sicherheitsaspekten empfiehlt sich eine Erneuerung der Elektrik, sondern auch mit Blick auf die Anzahl der Stromkreisläufe: Die alten Leitungen sind mit der gestiegenen Anzahl elektrischer Haushaltsgeräte schlicht überfordert - mit der Folge, dass ständig die Sicherungen herausspringen und Probleme machen. |
Wasserleitungen | Je betagter ein altes Haus ist, das Sie zu kaufen überlegen, desto größer ist die Gefahr von Rohrbrüchen - sollten diese noch nicht erneuert worden sein. Bis in die 80er Jahre wurden in Deutschland Wasserrohre aus Stahl und Kupfer verlegt. Da Metall die unangenehme Eigenschaft hat, zu korrodieren, steht für gewöhnlich eine Sanierung nach 30 Jahren an. Sollten sich im Gebäude gar noch Bleileitungen finden, so müssen Sie diese ohnehin bis Januar 2026 zwingend austauschen. Das schreibt die neue Trinkwasserverordnung vor. |
Altlasten | Nur ein Sachverständiger kann zweifelsfrei bestimmen, ob in der Immobilie möglicherweise heute als gesundheitsgefährdend eingestufte Werkstoffe verbaut wurden. Der bekannteste - und am meisten gefürchtete - ist sicherlich Asbest. Aber auch Schwermetalle wie Blei, Cadmium, Chrom und Quecksilber müssen rückstandslos entfernt werden, bevor Sie in ein altes Haus, das Sie zu kaufen beabsichtigen, einziehen können. Der Aufwand kann bisweilen enorm sein. |
Heizung | Spätestens seit der hitzig geführten Diskussion um das neue "Heizungsgesetz" (eigentlich handelt es sich um eine Novelle des bereits seit 2020 geltenden Gebäudeenergiegesetzes) spielt die Heizung bei jeder Kaufentscheidung über eine Immobilie eine zentrale Rolle. Nicht nur, wenn es darum geht, ein altes Haus zu kaufen. Es gilt nicht erst seit Januar 2024, dass Sie einen Heizkessel, der seit mehr als 30 Jahren in Diensten steht, auswechseln müssen - ausgenommen sind Brennwert oder Niedertemperaturkessel. Prinzipiell können Sie zum jetzigen Zeitpunkt noch wieder eine fossile Heizung einbauen - was jedoch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten überhaupt nicht sinnvoll wäre. Zum einen verzichten Sie damit auf die großzügigen Förderungen, die es derzeit für die Umrüstung auf klimafreundliche Heizsysteme gibt, und zum anderen müssen Sie ohnehin in Etappen auf erneuerbare Energien umsteigen: 2029 sind 15 Prozent, 2035 30 Prozent und 2040 mindestens 60 Prozent erneuerbare Energien beim Heizen Pflicht. |
Baulasten oder Grunddienstbarkeiten können die geplante Nutzung des Grundstücks beeinträchtigen, eventuelle Altlasten im Garten zu noch größeren Problemen führen: Erkundigen Sie sich unbedingt beim Bau- und Grundbuchamt nach entsprechenden Einträgen, bevor Sie ein altes Haus kaufen. Sinnvoll kann es auch sein, zu überprüfen, ob für eventuelle Anbauten überhaupt eine Baugenehmigung vorhanden ist. Im schlimmsten Fall müssen diese zurückgebaut werden.
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4. Altes Haus kaufen: Sanierungspflichten und Heizungsgesetz
Unabhängig davon, ob Sie ein altes Haus kaufen oder sich für eine etwas jüngere Immobilie entscheiden: Bei jedem Eigentümerwechsel einer Immobilie, die vor dem 1. Februar 2002 gebaut wurde, schreibt der Gesetzgeber bestimmte Sanierungspflichten vor. Sie dienen dazu, die energetische Bilanz des Gebäudes zu verbessern. Sie haben zwei Jahre Zeit, ein altes Haus, das Sie zu kaufen beabsichtigen, mit den folgenden Maßnahmen energetisch fit zu machen:
Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches,
Dämmung wasserführender Rohre,
Austausch alter Öl- und Gasheizungen (die Austauschpflicht gilt für Kessel, die vor 1991 eingebaut wurden oder mindestens 30 Jahre alt sind, nicht jedoch für Brennwert- und Niedertemperaturkessel).
Insbesondere, wenn Sie ein altes Haus kaufen wollen, dass ohnehin saniert und renoviert werden muss, sollten Sie diese verpflichtenden Maßnahmen nach Möglichkeit in einen Gesamtkontext einbinden, beispielsweise die Dämmung der gesamten Gebäudehülle. So profitieren Sie vollumfänglich von den derzeit noch recht großzügigen Förderungen und Zuschüssen für energetische Einzelmaßnahmen (dazu Punkt 5.)
4.1. Altes Haus kaufen: Was schreibt das Heizungsgesetz vor?
Die als Heizungsgesetz in den allgemeinen Sprachgebrauch eingegangene Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) legt gesetzlich fest, dass zukünftig in Deutschland zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien geheizt werden soll. Allerdings bleibt diese Verpflichtung zunächst an die Vorlage einer kommunalen Wärmeplanung gekoppelt: Die Deadline in größeren Kommunen ist für den 30.06.2026 angesetzt, in kleineren Kommunen läuft die Frist bis zum 30.06.2028. Erst ab diesen Zeitpunkten darf in keine Bestandimmobilie mehr eine fossile Heizung eingebaut werden.
Wenn Sie nun ein altes Haus zu kaufen beabsichtigen, sind Sie gut beraten, sich für eine Heizung zu entscheiden, die bereits heute zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben wird - denn dann können Sie bis zu 70 Prozent Ihrer Kosten über staatliche Förderungen einsparen (dazu Punkt 5). Dass Sie damit auch einen Beitrag zum Klimaschutz leisten, kommt als Bonus obenauf.
Gut zu wissen:
Die Entscheidung, ein altes Haus zu kaufen, ist nicht (mehr) gleichbedeutend mit der Unmöglichkeit, eine Wärmepumpe zu installieren. Inzwischen haben sich einige Hersteller auf Modelle spezialisiert, die mit niedrigen Systemtemperaturen und Niedertemperatur-Heizkörpern exzellente Ergebnisse erzielen.
5. Altes Haus kaufen und sanieren: Welche Fördermöglichkeiten können Sie nutzen?
Das Wichtigste vorab: Seit dem 1. Januar 2024 stehen die Töpfe der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) an zwei verschiedenen Stellen: Die Förderung aller Einzelmaßnahmen - also beispielsweise der Arbeiten, die aufgrund der Sanierungspflichten nötig sind, wenn Sie ein altes Haus kaufen - bleibt beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) verortet. Die Heizungsförderung, die Sie in Anspruch nehmen können, falls Sie ein altes Haus kaufen und sich für eine klimafreundliche Heizung entscheiden, liegt dagegen in der Verantwortung der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).
Die wichtigsten Eckdaten für energetische Einzelmaßnahmen, die das BAFA fördert, wenn Sie ein altes Haus kaufen und sanieren:
Sie erhalten grundsätzlich Zuschüsse, die nicht zurückgezahlt werden müssen. |
Gefördert werden nicht nur bauliche Verbesserungen (Dämmung, Fenstertausch u. ä.), sondern auch Beratungsleistungen, zum Beispiel durch einen Energie-Berater. |
Sie können bis zu 20 Prozent der Kosten, die entstehen, wenn Sie ein altes Haus kaufen und renovieren, erstattet bekommen. |
Lassen Sie sich von einem Energieberater einen sogenannten individuellen Sanierungsfahrplan erstellen (iSFP), steigt Ihr förderfähiges Kostenbudget von 30.000 auf 60.000 Euro. |
Für den Heizungstausch, der ansteht, falls Sie ein altes Haus kaufen, sieht die KfW-Förderung folgendermaßen aus:
30 Prozent Basiszuschuss erhalten Sie, wenn Sie eine Heizung auswählen, die zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben wird. |
20 Prozent Klimageschwindigkeits-Bonus kommen obenauf, wenn Sie sich vor 2028 dazu entscheiden. |
30 Prozent Einkommens-Bonus stehen Ihnen zu, wenn ihr zu versteuerndes Einkommen 40.000 Euro nicht übersteigt. |
5 Prozent Effizienz-Bonus gibt es für den Einbau einer Wärmepumpe, die aus Wasser, Abwasser oder Erdreich ihre Energie bezieht, oder mit einem klimafreundlichen Kältemittel ausgerüstet ist. |
Alle Boni dürfen kombiniert werden- und zwar bis zu einer Obergrenze von 70 Prozent. |
Gut zu wissen:
Entscheiden Sie sich, ein altes Haus zu kaufen, um selbst darin zu wohnen, dann können Sie bei der KfW zudem einen zinsvergünstigten (bis zu 2,5 Prozent) Ergänzungskredit beantragen. Bedingung: Ihr Haushaltseinkommen muss unter 90.000 Euro liegen. Die Kreditsumme beläuft sich auf höchstens 120.000 Euro.
6. Altes Haus kaufen mit Sanierungspflicht und Modernisierung: Was kostet das?
Der Entschluss, ein altes Haus zu kaufen, impliziert in aller Regel selbstverständlich einige "Schönheitsreparaturen". Vermutlich werden Sie die Fliesen in Bad und Küche durch neuere Varianten ersetzen wollen, Armaturen austauschen, neue Sanitäranlagen einbauen, die Dielenböden abschleifen und ähnliches: Die Posten summieren sich - und kommen zu den puren Sanierungsarbeiten noch dazu. Die folgenden Werte geben Ihnen eine Orientierung, mit welchem Budget sie kalkulieren sollten, wenn Sie ein altes Haus kaufen:
Für ein Einfamilienhaus aus den 70er und 80er Jahren sollten sie gedanklich ein Drittel des Kaufpreises veranschlagen, um die Immobilie zeitgerecht herzurichten.
Stammt ein altes Haus, dass Sie kaufen möchten, aus den Nachkriegsjahren, so veranschlagen Experten rund 40 Prozent des Kaufpreises als zusätzliches Sanierungsbudget.
Bei Häusern, die vor 1930 gebaut wurden, erhöht sich diese Summe auf circa die Hälfte des Kaufpreises.
Hinweis:
Die genannten Werte sind Durchschnittswerte und sie berücksichtigen noch nicht die zuvor erwähnten, möglichen Förderungen und Zuschüsse.
7. Was sollten Sie bei den Preisverhandlungen beachten, wenn Sie ein altes Haus kaufen?
Je konkreter Sie die Sanierungsarbeiten, respektive deren Kosten, benennen können, die zwingend erforderlich sind, um die betagte Immobilie zeitgemäß "bewohnbar" zu machen, desto besser ist Ihre Position bei den Kaufpreisverhandlungen mit dem Verkäufer. Natürlich können Sie nicht Standards einfordern, die heute zwar gängig, im Baujahr des Hauses aber noch völlig unüblich waren. Ein altes Haus, das Sie kaufen möchten, und das 1920 errichtet wurde, kann einen feuchten Keller haben, ohne dass dies gleich in der Kategorie Mängel zu verbuchen ist - einfach, weil zu jener Zeit Horizontalsperren noch quasi unbekannt waren. Anders sieht es hingegen mit veralteten elektrischen Leitungen, einem sanierungsbedürftigem Dach oder gesundheitsgefährdeten Werkstoffen aus. Die Kosten für einen Bausachverständigen machen sich immer bezahlt, weil der Experte die notwendigen Sanierungsmaßnahmen nüchtern auflisten und deren Kosten gleich abschätzen kann. Mit dieser Aufstellung sollten Sie dann den Verkäufer konfrontieren.
8. Ein altes Haus kaufen: Wie viel Leidenschaft ist nötig?
Neben allen praktischen Erwägungen, Kostenvoranschlägen und Sanierungsarbeiten setzt die Entscheidung, ein altes Haus zu kaufen, natürlich immer auch ein gewisses Maß an Leidenschaft voraus. An ureigenem Spaß daran, historischer Bausubstanz neues Leben einzuhauchen, verfallenes oder vernachlässigtes Gemäuer wieder herzurichten, und zwar so, dass der ursprüngliche Charme erhalten bleibt, gleichzeitig aber ein gewisser Komfort einziehen kann. Oft wird als Pluspunkt einer Bestandsimmobilie angegeben, dass sie im Vergleich zum Neubau den Vorteil des schnelleren Einzugs bietet. Das ist allerdings nur die halbe Wahrheit. Ein altes Haus zu kaufen, bedeutet auch: Es gibt auf Jahre hinaus, immer etwas zu tun. Das kann befriedigend und erfüllend sein, weil es sich wie ein wunderbares Lebensprojekt anfühlt. Es passt nicht, wenn das eigene Zuhause vorrangig als Ort der Regeneration für die anderen Herausforderungen des Lebens verstanden wird.
Ein Altes Haus kaufen - FAQs
Ab welchen Alter gilt eine Immobilie als "alt"?
Eine verbindliche Definition darüber, ab wann ein Haus als "alt" oder Altbau bezeichnet werden darf, gibt es nicht. Für gewöhnlich werden Immobilien "alt" genannt, wenn das Baujahr mehr als 50 bis 60 Jahre zurückliegt.
Was kostet es ein altes Haus, das ich kaufen möchte, zu sanieren?
Das kommt natürlich auf den Zustand der Bausubstanz und den Grad der Instandhaltung an. Sehr pauschal müssen Sie für eine Immobilie aus der Nachkriegszeit etwa 40 Prozent und für ein Haus aus den 70er oder 80er Jahren ein Drittel des Kaufpreises an Sanierungs- und Modernisierungskosten kalkulieren. Liegt das Baujahr vor 1930 erhöht sich dieser Anteil auf die Hälfte des Kaufpreises.
Wie kann die Energiebilanz eines alten Hauses verbessert werden?
Mit einer fachgerechten Dämmung von Außenfassade und Dach, dem Austausch von Fenstern und Türen sowie dem Einbau einer klimafreundlichen Heizung, die mit erneuerbarer Energie arbeitet, kann auch ein altes Haus energieeffizient hergerichtet werden.
Wann macht es keinen Sinn, ein altes Haus zu kaufen?
Übersteigen die potentiellen Sanierungskosten den eigentlichen Wert des Hauses in beträchtlichem Maße, so kann es im Einzelfall sinnvoller sein, die Immobilie abzureißen und komplett neu zu bauen. Vorausgesetzt, das Grundstück ist besonders attraktiv.
Themengebiet: Immobilienkauf
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