Ein altes Haus kaufen: Auf diese Punkte sollten Sie achten
Die eigenwillige Architektur, die wunderschöne Fassade, der riesengroße Garten und die altehrwürdigen, mächtigen Bäume - ohne Frage, viele ältere Immobilien wissen mit einen ganz besonderen Charme zu begeistern. Nicht selten sprechen Kaufinteressierte von der sprichwörtlichen Liebe auf den ersten Blick. Bevor Sie jedoch tatsächlich ein altes Haus kaufen, sollten Sie einige Aspekte beachten, die sich eben genau aus den vielen Geburtstagen ergeben, die das Haus schon gefeiert hat. Das sind positive und negative. Im folgenden Beitrag lesen Sie, wie Sie eine kluge Entscheidung treffen.
Inhaltsverzeichnis
Welche persönlichen Fragen sollten Sie sich vor dem Kauf stellen?
Altes Haus kaufen und sanieren: Welche Fördermöglichkeiten können Sie nutzen?
Altes Haus kaufen mit Sanierungspflicht und Modernisierung: Was kostet das?
Was sollten Sie bei den Preisverhandlungen beachten, wenn Sie ein altes Haus kaufen?
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Jetzt Angebot einholen1. Ein altes Haus kaufen: Die Vor- und Nachteile im Überblick
Wichtige Anmerkung vorab: Ab wann ein Haus als „alt“ gilt, ist nicht einheitlich festgelegt. Das Mietrecht definiert eine Altbau, wenn sie vor 1949 errichtet wurde. Das Einkommensteuergesetz setzt die Grenze sogar beim Baujahr 1924. Architekten orientieren sich meist an der durchschnittlichen Nutzungsdauer tragender Bauteile, die bei rund 80 Jahren liegt. Demnach gelten Gebäude ab einem Alter von etwa 50 bis 60 Jahren häufig als Altbau oder altes Haus. Für diesen Ratgeber verstehen wir unter einem alten Haus eine Bestandsimmobilie, die älter als 50 Jahre ist. Wenn Sie ein altes Haus kaufen möchten, finden Sie hier die wichtigsten Vor- und Nachteile.
Ein altes Haus zu kaufen, kann aus verschiedenen Gründen attraktiv und verlockend sein:
Der Kaufpreis fällt in der Regel günstiger aus als der einer recht "jungen" Immobilie oder eines Neubaus.
Bestandsimmobilien haben ihre gewachsene Infrastruktur schon fix und fertig dabei: Es gibt zumeist Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Ärzte in der Nähe.
Ältere Immobilien wurden zu einer Zeit gebaut, als es noch viel Platz gab: Zu ihnen gehören daher oft große Gärten mit prächtigem Baumbestand.
Ein altes Haus zu kaufen ist nachhaltiger als neu zu bauen.
Für viele Modernisierungsmaßnahmen, die die energetische Bilanz der Immobilie verbessern, erhalten Sie staatliche Förderungen und Zuschüsse.
Wer ein altes Haus kaufen möchte, sollte jedoch auch die folgenden Nachteile berücksichtigen:
Im Haus können sich Baumängel verstecken, die zum Zeitpunkt des Kaufes noch nicht erkennbar waren.
Die Sanierung und Modernisierung eines alten Hauses kann beachtliche finanzielle Summen verschlingen und viel Zeit in Anspruch nehmen.
Aus statischen Gründen können vielleicht Grundrisse nicht so verändert werden, wie Sie sich das für Ihr zukünftiges Zuhause vorstellen.
Jede alte Immobilie muss kontinuierlich instandgesetzt werden, weil der "Zahn der Zeit" an allen Materialkomponenten nagt.
Hinweis:
Alle folgenden Ausführungen beziehen sich ausdrücklich auf ältere Immobilien, die nicht unter Denkmalschutz stehen. Denkmalschutzimmobilien unterliegen sowohl bei der Modernisierung als auch bei der steuerlichen Behandlung der Sanierungskosten anderen Vorschriften und Regeln - und stehen zudem unter dem stets wachsamen Auge der Denkmalschutzbehörde.
2. Welche persönlichen Fragen sollten Sie sich vor dem Kauf stellen?
Bei der Entscheidung für eine Immobilie sind persönliche Fragen zu Lage, Infrastruktur, Renovierungsbereitschaft und zukünftigen Bedürfnissen wichtige Überlegungen.
Wie bei jedem Hauskauf sollten Sie vorab prüfen, ob Lage, Umgebung und Infrastruktur zu Ihren aktuellen und zukünftigen Bedürfnissen passen. Möchten Sie ein altes Haus kaufen und sanieren, sollte Ihnen der Standort auch in 10 oder 15 Jahren noch gefallen.
Sie arbeiten viel im Home Office? Wie sieht es mit der Internetverbindung aus? Welche Möglichkeiten der Verbesserung gibt es?
Wie ausgeprägt sind Ihre handwerklichen Talente? Können Sie Eigenleistung in das Projekt altes Haus kaufen und renovieren einbringen?
Können Sie sich vorstellen, Ihre Freizeit mit Gartenarbeit zu verbringen? Mit Wiese mähen und Sträucher schneiden?
Wenn sie ein kleines altes Haus kaufen möchten: Sind Sie sicher, dass Sie sich in naher Zukunft nicht doch eine größere Wohnfläche wünschen?
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3. Ein altes Haus kaufen: Checkliste für die Besichtigungen
Mehrere Besichtigungstermine und die Einbindung eines Experten sind wichtige Schritte, um bei alten Häusern potenzielle Mängel und rechtliche Rahmenbedingungen zu prüfen.
Der Plural im Titel dieses Kapitels ist kein Versehen: Wenn Sie ein altes Haus kaufen möchten, sollten Sie unbedingt mehrere Besichtigungstermine einplanen. Prüfen Sie die Immobilie bei einem zweiten und dritten Vor-Ort-Termin mit nüchternem Blick und stellen Sie konkrete Fragen – besonders, wenn Sie ein altes Haus von privat kaufen. Zusätzliche Sicherheit bietet ein Bausachverständiger oder Bauingenieur, der mit geschultem Auge Baumängel erkennt, die Laien häufig übersehen. Halten Sie Ihre Eindrücke und offenen Fragen in einem Protokoll fest. So behalten Sie im Blick, welche Maßnahmen unmittelbar anstehen und welche Kosten künftig auf Sie zukommen können.
Punkt | Erläuterung |
|---|---|
Bausubstanz: Feuchtigkeit und Risse im Mauerwerk | Feuchtigkeitsschäden im Keller und rund um die Fenster (infolge von Wärmebrücken) sind quasi der Klassiker in älteren Immobilien. Grundsätzlich besteht die Gefahr von Schimmel oder Pilz- und Schwamm-Befall. Eine Feuchtemessung gibt Aufschluss über den Schweregrad - und ob eventuell der gesamte Keller ausgeschachtet werden muss, um Horizontalsperren anzubringen. Risse im Mauerwerk können auf ein Absacken des Hauses hindeuten. Nur ein Profi kann bestimmen, ob der Prozess fortschreitet oder abgeschlossen ist. |
Fenster und Dämmung | Ein Austausch der Fenster wird im Zuge einer energetischen Sanierung der Immobilie vermutlich immer ganz oben auf der Liste erscheinen. Ebenso die Dämmung der Wände, um Heizkosten zu sparen. Beide Maßnahmen verbessern nicht nur die energetische Bilanz, sondern schützen auch vor Lärm und vor Einbrechern. |
Das Dach | Auf die allgemeine Frage: "Ein altes Haus kaufen, worauf muss ich achten?" antworten Sachverständige nahezu immer: "Unten und oben, also Keller und Dach." Tückisch ist, dass ein augenscheinlich intaktes Dach trotzdem Erneuerungsbedarf haben kann. Immer dann, wenn die Linie der Ziegel nicht mehr ganz gerade verläuft, ist dies ein Anzeichen für Schäden an den Dachlatten oder gar den Dachsparren. Grundsätzlich hält eine Dacheindeckung gut 50 bis 60 Jahre. Wurde sie bei Ihrer favorisierten Immobilie noch nicht erneuert, ist sie quasi "fällig". |
Elektrik | Stammen die Leitungen noch aus den 70ern oder davor, so kommen Sie um eine Generalüberholung nicht umhin. Erst seit 1984 ist der Einbau eines bestimmten Schutzschalters Pflicht, der den Stromkreis bei Defekten augenblicklich unterbricht. Das Fehlen dieses FI-Schalters ist gefährlich - liefert Ihnen aber gute Argumente bei den Kaufpreisverhandlungen, wenn Sie ein altes Haus kaufen wollen. Nicht nur unter Sicherheitsaspekten empfiehlt sich eine Erneuerung der Elektrik, sondern auch mit Blick auf die Anzahl der Stromkreisläufe: Die alten Leitungen sind mit der gestiegenen Anzahl elektrischer Haushaltsgeräte schlicht überfordert - mit der Folge, dass ständig die Sicherungen herausspringen und Probleme machen. |
Wasserleitungen | Je betagter ein altes Haus ist, das Sie zu kaufen überlegen, desto größer ist die Gefahr von Rohrbrüchen - sollten diese noch nicht erneuert worden sein. Bis in die 80er Jahre wurden in Deutschland Wasserrohre aus Stahl und Kupfer verlegt. Da Metall die unangenehme Eigenschaft hat, zu korrodieren, steht für gewöhnlich eine Sanierung nach 30 Jahren an. Sollten sich im Gebäude gar noch Bleileitungen finden, so müssen Sie diese ohnehin bis Januar 2026 zwingend austauschen. Das schreibt die neue Trinkwasserverordnung vor. |
Altlasten | Nur ein Sachverständiger kann zweifelsfrei bestimmen, ob in der Immobilie möglicherweise heute als gesundheitsgefährdend eingestufte Werkstoffe verbaut wurden. Der bekannteste - und am meisten gefürchtete - ist sicherlich Asbest. Aber auch Schwermetalle wie Blei, Cadmium, Chrom und Quecksilber müssen rückstandslos entfernt werden, bevor Sie in ein altes Haus, das Sie zu kaufen beabsichtigen, einziehen können. Der Aufwand kann bisweilen enorm sein. |
Heizung | Spätestens seit der hitzig geführten Diskussion um das neue "Heizungsgesetz" (eigentlich handelt es sich um eine Novelle des bereits seit 2020 geltenden Gebäudeenergiegesetzes) spielt die Heizung bei jeder Kaufentscheidung über eine Immobilie eine zentrale Rolle. Nicht nur, wenn es darum geht, ein altes Haus zu kaufen. Es gilt nicht erst seit Januar 2024, dass Sie einen Heizkessel, der seit mehr als 30 Jahren in Diensten steht, auswechseln müssen - ausgenommen sind Brennwert oder Niedertemperaturkessel. Prinzipiell können Sie zum jetzigen Zeitpunkt noch wieder eine fossile Heizung einbauen - was jedoch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten überhaupt nicht sinnvoll wäre. Zum einen verzichten Sie damit auf die großzügigen Förderungen, die es derzeit für die Umrüstung auf klimafreundliche Heizsysteme gibt, und zum anderen müssen Sie ohnehin in Etappen auf erneuerbare Energien umsteigen: 2029 sind 15 Prozent, 2035 30 Prozent und 2040 mindestens 60 Prozent erneuerbare Energien beim Heizen Pflicht. |
Baulasten oder Grunddienstbarkeiten können die geplante Nutzung des Grundstücks einschränken. Auch mögliche Altlasten im Garten können zu erheblichen Problemen führen. Erkundigen Sie sich daher vor dem Kauf eines alten Hauses beim Bauamt und Grundbuchamt nach entsprechenden Einträgen. Prüfen Sie zudem, ob für vorhandene Anbauten eine Baugenehmigung vorliegt. Fehlt diese, kann im ungünstigsten Fall ein Rückbau erforderlich sein.
Hinweis:
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4. Altes Haus kaufen: Sanierungspflichten und Heizungsgesetz
Der Abschnitt behandelt die gesetzlichen Sanierungspflichten beim Kauf älterer Immobilien sowie die zukünftigen Vorgaben des Heizungsgesetzes in Bezug auf den Einsatz erneuerbarer Energien.
Unabhängig davon, ob Sie ein altes Haus kaufen oder eine etwas jüngere Immobilie wählen: Beim Eigentümerwechsel eines vor dem 1. Februar 2002 errichteten Hauses können gesetzliche Sanierungspflichten gelten. Sie sollen die Energieeffizienz des Gebäudes verbessern. Nach dem Kauf haben Sie in der Regel zwei Jahre Zeit, die folgenden Maßnahmen energetisch umzusetzen:
Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches,
Dämmung wasserführender Rohre,
Austausch alter Öl- und Gasheizungen (die Austauschpflicht gilt für Kessel, die vor 1991 eingebaut wurden oder mindestens 30 Jahre alt sind, nicht jedoch für Brennwert- und Niedertemperaturkessel).
Wenn Sie ein altes Haus kaufen, das ohnehin saniert und renoviert werden muss, sollten Sie die verpflichtenden Maßnahmen möglichst in ein ganzheitliches Sanierungskonzept einbinden – etwa durch die Dämmung der gesamten Gebäudehülle. Dadurch können Sie energetische Einzelmaßnahmen sinnvoll aufeinander abstimmen und von den derzeit verfügbaren Förderungen und Zuschüssen profitieren (siehe Punkt 5).
4.1. Altes Haus kaufen: Was schreibt das Heizungsgesetz vor?
Die umgangssprachlich als Heizungsgesetz bezeichnete Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) sieht vor, dass neue Heizungen künftig zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden sollen. Die Vorgaben für Bestandsimmobilien sind dabei zunächst an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt: Größere Kommunen müssen diese bis zum 30.06.2026 vorlegen, kleinere Kommunen bis zum 30.06.2028. Ab diesen Zeitpunkten gelten beim Einbau neuer Heizungen in Bestandsgebäuden entsprechende Vorgaben.
Wenn Sie ein altes Haus kaufen möchten, kann es daher sinnvoll sein, eine Heizung zu wählen, die bereits heute zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben wird. Je nach Maßnahme und Fördervoraussetzungen können Sie dabei staatliche Zuschüsse von bis zu 70 Prozent der förderfähigen Kosten erhalten (siehe Punkt 5). Gleichzeitig leisten Sie einen Beitrag zum Klimaschutz.
Gut zu wissen:
Die Entscheidung, ein altes Haus zu kaufen, ist nicht (mehr) gleichbedeutend mit der Unmöglichkeit, eine Wärmepumpe zu installieren. Inzwischen haben sich einige Hersteller auf Modelle spezialisiert, die mit niedrigen Systemtemperaturen und Niedertemperatur-Heizkörpern exzellente Ergebnisse erzielen.
5. Altes Haus kaufen und sanieren: Welche Fördermöglichkeiten können Sie nutzen?
Der Abschnitt erklärt die verschiedenen Fördermöglichkeiten für die Sanierung eines alten Hauses, insbesondere die Zuständigkeiten der BAFA und KfW sowie die Voraussetzungen für zinsvergünstigte Kredite.
Das Wichtigste vorab: Seit dem 1. Januar 2024 wird die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) von zwei Stellen betreut. Förderungen für energetische Einzelmaßnahmen – etwa für Arbeiten, die beim Kauf eines alten Hauses aufgrund gesetzlicher Sanierungspflichten erforderlich sind – liegen weiterhin beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Die Förderung für den Heizungstausch ist dagegen bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) angesiedelt, wenn Sie sich nach dem Kauf eines alten Hauses für eine klimafreundliche Heizung entscheiden.
Die wichtigsten Eckdaten zur BAFA-Förderung für energetische Einzelmaßnahmen beim Kauf und der Sanierung eines alten Hauses:
Sie erhalten grundsätzlich Zuschüsse, die nicht zurückgezahlt werden müssen. |
Gefördert werden nicht nur bauliche Verbesserungen (Dämmung, Fenstertausch u. ä.), sondern auch Beratungsleistungen, zum Beispiel durch einen Energie-Berater. |
Sie können bis zu 20 Prozent der Kosten, die entstehen, wenn Sie ein altes Haus kaufen und renovieren, erstattet bekommen. |
Lassen Sie sich von einem Energieberater einen sogenannten individuellen Sanierungsfahrplan erstellen (iSFP), steigt Ihr förderfähiges Kostenbudget von 30.000 auf 60.000 Euro. |
Für den Heizungstausch nach dem Kauf eines alten Hauses gelten bei der KfW folgende Förderbedingungen:
30 Prozent Basiszuschuss erhalten Sie, wenn Sie eine Heizung auswählen, die zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben wird. |
20 Prozent Klimageschwindigkeits-Bonus kommen obenauf, wenn Sie sich vor 2028 dazu entscheiden. |
30 Prozent Einkommens-Bonus stehen Ihnen zu, wenn ihr zu versteuerndes Einkommen 40.000 Euro nicht übersteigt. |
5 Prozent Effizienz-Bonus gibt es für den Einbau einer Wärmepumpe, die aus Wasser, Abwasser oder Erdreich ihre Energie bezieht, oder mit einem klimafreundlichen Kältemittel ausgerüstet ist. |
Alle Boni dürfen kombiniert werden- und zwar bis zu einer Obergrenze von 70 Prozent. |
Gut zu wissen:
Entscheiden Sie sich, ein altes Haus zu kaufen, um selbst darin zu wohnen, dann können Sie bei der KfW zudem einen zinsvergünstigten (bis zu 2,5 Prozent) Ergänzungskredit beantragen. Bedingung: Ihr Haushaltseinkommen muss unter 90.000 Euro liegen. Die Kreditsumme beläuft sich auf höchstens 120.000 Euro.
6. Altes Haus kaufen mit Sanierungspflicht und Modernisierung: Was kostet das?
Der Abschnitt gibt eine Übersicht über die ungefähren Kosten für Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen beim Kauf alter Häuser verschiedener Baujahre und erklärt, welche Budgetrahmen typisch sind.
Wer ein altes Haus kaufen möchte, sollte neben notwendigen Sanierungsmaßnahmen auch Kosten für Modernisierungen und Schönheitsreparaturen einplanen. Häufig werden etwa Fliesen in Bad und Küche erneuert, Armaturen und Sanitäranlagen ausgetauscht oder Dielenböden abgeschliffen. Diese Maßnahmen summieren sich und kommen zusätzlich zu den eigentlichen Sanierungskosten hinzu. Die folgenden Richtwerte zeigen, mit welchem Budget Sie beim Kauf eines alten Hauses kalkulieren sollten:
Für ein Einfamilienhaus aus den 70er und 80er Jahren sollten sie gedanklich ein Drittel des Kaufpreises veranschlagen, um die Immobilie zeitgerecht herzurichten.
Stammt ein altes Haus, dass Sie kaufen möchten, aus den Nachkriegsjahren, so veranschlagen Experten rund 40 Prozent des Kaufpreises als zusätzliches Sanierungsbudget.
Bei Häusern, die vor 1930 gebaut wurden, erhöht sich diese Summe auf circa die Hälfte des Kaufpreises.
Hinweis:
Die genannten Werte sind Durchschnittswerte und sie berücksichtigen noch nicht die zuvor erwähnten, möglichen Förderungen und Zuschüsse.
7. Was sollten Sie bei den Preisverhandlungen beachten, wenn Sie ein altes Haus kaufen?
Der Abschnitt beschreibt, wie eine klare Aufstellung notwendiger Sanierungsmaßnahmen und deren Kosten die Verhandlungsposition beim Kauf eines alten Hauses verbessern kann.
Je genauer Sie notwendige Sanierungsmaßnahmen und die voraussichtlichen Kosten beziffern können, desto besser ist Ihre Verhandlungsposition beim Kaufpreis. Maßgeblich sind Arbeiten, die erforderlich sind, um die alte Immobilie zeitgemäß bewohnbar zu machen. Moderne Standards, die zum Baujahr des Hauses noch nicht üblich waren, können Sie allerdings nicht ohne Weiteres als Mangel anführen. So ist ein feuchter Keller bei einem 1920 errichteten Haus nicht zwangsläufig ein Mangel, da Horizontalsperren damals kaum verbreitet waren. Anders verhält es sich beispielsweise bei veralteten Elektroleitungen, einem sanierungsbedürftigen Dach oder gesundheitsschädlichen Baustoffen. Ein Bausachverständiger kann die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen sachlich beurteilen, dokumentieren und die Kosten grob einschätzen. Diese Aufstellung bietet eine fundierte Grundlage für die Preisverhandlungen mit dem Verkäufer.
8. Ein altes Haus kaufen: Wie viel Leidenschaft ist nötig?
Der Kauf eines alten Hauses erfordert neben praktischen Überlegungen auch eine gewisse Leidenschaft, da es kontinuierliche Sanierungs- und Pflegearbeiten mit sich bringt und das eigene Engagement fördert.
Neben praktischen Erwägungen, Kostenvoranschlägen und Sanierungsarbeiten erfordert die Entscheidung, ein altes Haus zu kaufen, auch ein gewisses Maß an Leidenschaft. Wer Freude daran hat, historischer Bausubstanz neues Leben einzuhauchen und verfallenes oder vernachlässigtes Gemäuer behutsam herzurichten, kann darin ein erfüllendes Lebensprojekt finden. Dabei gilt es, den ursprünglichen Charme des Hauses zu bewahren und zugleich modernen Wohnkomfort zu schaffen. Als Vorteil einer Bestandsimmobilie gegenüber einem Neubau wird häufig der schnellere Einzug genannt. Das ist jedoch nur die halbe Wahrheit: Wer ein altes Haus kauft, wird meist über Jahre hinweg immer wieder etwas renovieren, sanieren oder instand halten müssen. Das kann sehr befriedigend sein – passt aber weniger gut, wenn das eigene Zuhause vor allem ein Ort der Ruhe und Regeneration sein soll.
Ein Altes Haus kaufen - FAQs
Ab welchen Alter gilt eine Immobilie als "alt"?
Eine verbindliche Definition darüber, ab wann ein Haus als "alt" oder Altbau bezeichnet werden darf, gibt es nicht. Für gewöhnlich werden Immobilien "alt" genannt, wenn das Baujahr mehr als 50 bis 60 Jahre zurückliegt.
Was kostet es ein altes Haus, das ich kaufen möchte, zu sanieren?
Das kommt natürlich auf den Zustand der Bausubstanz und den Grad der Instandhaltung an. Sehr pauschal müssen Sie für eine Immobilie aus der Nachkriegszeit etwa 40 Prozent und für ein Haus aus den 70er oder 80er Jahren ein Drittel des Kaufpreises an Sanierungs- und Modernisierungskosten kalkulieren. Liegt das Baujahr vor 1930 erhöht sich dieser Anteil auf die Hälfte des Kaufpreises.
Wie kann die Energiebilanz eines alten Hauses verbessert werden?
Mit einer fachgerechten Dämmung von Außenfassade und Dach, dem Austausch von Fenstern und Türen sowie dem Einbau einer klimafreundlichen Heizung, die mit erneuerbarer Energie arbeitet, kann auch ein altes Haus energieeffizient hergerichtet werden.
Wann macht es keinen Sinn, ein altes Haus zu kaufen?
Übersteigen die potentiellen Sanierungskosten den eigentlichen Wert des Hauses in beträchtlichem Maße, so kann es im Einzelfall sinnvoller sein, die Immobilie abzureißen und komplett neu zu bauen. Vorausgesetzt, das Grundstück ist besonders attraktiv.
Themengebiet: Immobilienkauf
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