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Mietkauf – vom Mieter zum Eigentümer

Reichen die finanziellen Mittel nicht aus, um eine Immobilie zu finanzieren, ist der Mietkauf eine gute Alternative. Erfahren Sie hier u.a., wie diese Art des Immobilienkaufs funktioniert und wann er sich lohnt.

Wie funktioniert ein klassischer Mietkauf?

Wer sich für ein Haus oder eine Wohnung auf Mietkauf entscheidet, schließt einen entsprechenden notariellen Miet- und Kaufvertrag. Statt des fälligen Kaufpreises zahlen Sie als Käufer zunächst für einen bestimmten Zeitraum eine Miete, die als Teil der Kaufpreiszahlung verrechnet wird und den Preis entsprechend reduziert. Ein konkretes Beispiel: Zahlt der Mieter monatlich 1.000 Euro und ein Anteil von 70 Prozent ist für die Rückzahlung bestimmt, reduziert sich der Kaufpreis jeden Monat um 700 Euro beziehungsweise in einem Jahr um 8.400 Euro. Der restliche Kaufpreis muss vom Käufer zum vereinbarten Zeitpunkt in einer Summe beglichen werden. Unter Umständen einigen sich Käufer und Verkäufer auf eine Anzahlung, die in der Regel bis zu 20 Prozent des Kaufpreises beträgt.

Hinweis

Zu unterscheiden ist beim Mietkauf das wirtschaftliche und das juristische Eigentum: Wirtschaftlich wird der Käufer mit Unterzeichnung des Mietvertrages Eigentümer der Immobilie. Juristischer Eigentumsübergang erfolgt erst mit der Eintragung ins Grundbuch, nachdem der endgültige Kaufpreis gezahlt wurde.

Spezialfall: Mietkauf mit Optionsrecht?

Handelt es sich um einen Mietkaufvertrag mit Optionsrecht, ist der Mieter nicht zum Kauf verpflichtet. Im Grundbuch der Mietkauf-Immobilie wird ein Optionsrecht zugunsten des Mieters eingetragen. Solange der Mietvertrag besteht, hat der Mieter das Recht, die Option auszuüben und die Immobilie zu kaufen, er muss es jedoch nicht tun.

Welche Vorteile bietet der Mietkauf?

Wer aufgrund einer negativen Bonität oder eines zu niedrigen Einkommens geringe Chancen auf eine Baufinanzierung bei einer Bank hat, profitiert von einem Mietkauf. Den Vertrag schließt der Käufer direkt mit dem Verkäufer ohne eine Bank einzuschalten. Als Mietkäufer haben Sie die Möglichkeit, die Immobilie zunächst genau zu prüfen und etwaige Mängel zu erkennen.

Weitere Vorteile des Mietkaufs im Überblick:

  • flexible Vertragsgestaltung möglich
  • keine Abhängigkeit von der Zinsentwicklung
  • die Mietzahlungen reduzieren den später fälligen Kaufpreis

Gerade wenn Sie sich für ein Mietkaufmodell mit einer längeren Laufzeit entscheiden, reduzieren Sie den späteren Kaufpreis durch die langjährigen Mietzahlungen deutlich.

Welche Nachteile und Risiken birgt der Mietkauf?

Wenn Sie sich für den Mietkauf entscheiden, sollten Sie die Nachteile im Blick haben: Unter Umständen rechnet der Verkäufer nicht die gesamten Mietzahlungen auf den Kaufpreis an. Unterm Strich zahlen Sie also am Ende zu viel für die Immobilie – als Käufer sollten Sie daher genau kalkulieren. Darüber hinaus müssen Sie als Käufer nicht nur die monatlichen Mietzahlungen bewältigen, sondern auch Rücklagen bilden um den späteren Kaufpreis zu finanzieren.

Weiterer Nachteil: Wirtschaftlich betrachtet geht die Immobilie direkt bei Vertragsabschluss auf den Käufer über. Damit hat der Verkäufer die Möglichkeit, den Mietkäufer zu einem großen Teil an Modernisierungskosten zu beteiligen.

Gibt es keine entsprechende vertragliche Vereinbarung und der Verkäufer wird während der Laufzeit insolvent, verliert der Käufer im schlimmsten Fall das eingezahlte Kapital. Sollte der Käufer in Zahlungsschwierigkeiten geraten, erhält er Zahlungen, die er bereits für die Immobilie geleistet hat, nicht zurück.

Wann lohnt sich der Mietkauf?

Wer über wenig oder kein Eigenkapital verfügt oder aufgrund seiner beruflichen Stellung Probleme hat, ein klassisches Bankdarlehen aufzunehmen, liegt mit dem Mietkauf richtig. Für den Verkäufer ist das Mietkaufmodell eine denkbare Variante um die Spekulationssteuer zu umgehen. Würde bei einem direkten Verkauf Spekulationssteuer fällig werden, lässt sich der Zeitpunkt des Verkaufs durch den Mietkauf nach hinten schieben. Das gilt auch, wenn der Verkäufer die Immobilie über ein Bankdarlehen finanziert hat und bei einer vorzeitigen Ablösung eine Entschädigung zu zahlen wäre. Durch den Mietkauf kann der Vertrag bis zum Ende weiterlaufen.

Wie unterscheiden sich Mietkauf und Leibrente?

Beim Mietkauf wohnt der Käufer zunächst als Mieter in der Immobilie. Handelt es sich um eine Leibrente, bleibt der Verkäufer für den vereinbarten Zeitraum in der Immobilie wohnen. In der Regel gilt das Wohnrecht bis zum Tod des Verkäufers.