Denkmalschutz einer Immobilie

Viele Interessenten überlegen, ihr Kapital in ein Baudenkmal zu investieren. Der Staat lockt mit Fördergeldern und erheblichen Steuervorteilen.

Ausgangslage

Ein denkmalgeschütztes Objekt zu erwerben, zu modernisieren und zu vermieten, scheint viele Kaufinteressenten zu reizen. Kein Wunder, da der Fiskus diese Investition mit erheblichen Steuererleichterungen belohnt. Zwar ist die Sanierung kompliziert und mit großen Kosten verbunden, dennoch kann sich der Aufwand lohnen. Je nach Verwendungszweck, ob zur Selbstnutzung oder zur Vermietung, kommen unterschiedliche steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten zum Tragen.

Kapitalanlage

Entscheidet man sich zu vermieten, können die Kosten der Sanierung über zwölf Jahre als Werbungskosten mittels Anlage V - Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung - der jährlichen Einkommenssteuererklärung abgeschrieben werden. Die Abschreibung verläuft in zwei Phasen. In den ersten acht Jahren können neun Prozent der Investition steuerlich abgesetzt werden und in den nächsten vier Jahren sieben Prozent. Nach zwölf Jahren hat sich die Investition als Kapitalanlage mittels Steuererleichterungen komplett ausgezahlt.

Hiervon profitieren Immobilienkäufer mit hohen Einkommen und auch Paare mit etwa gleich hohem Verdienst (Steuerklasse IV) am meisten.

Bei allen Mietobjekten, richtet sich die steuerliche Abzugsfähigkeit nach dem Baujahr.

Immobilien, die ab dem Jahr 1925 erbaut wurden, dürfen mit zwei Prozent angesetzt werden. Die Laufzeit beträgt fünfzig Jahre. Alle zuvor erbauten Gebäude profitieren von zweieinhalb Prozent. Die Abschreibungsdauer beträgt hier jedoch vierzig Jahre.

Private Nutzung

Wohnen Immobilieneigentümer selbst in der Immobilie, können sie zehn Jahre lang neun Prozent der Investitionen abschreiben. Über die komplette Laufzeit kommt man zu einer Steuererleichterung in Höhe von neunzig Prozent der getätigten Investitionen. Zum Vergleich: Käufer können beim Erwerb gewöhnlicher Immobilien zur persönlichen Nutzung keinerlei Steuererleichterung erwarten.

Allein der Umstand, dass eine Immobilie zu Steuerbegünstigungen führt, sollte nicht den Ausschlag geben, diese zu Vermietungszwecken zu erwerben.

Auch müssen bestimmte Faktoren in die Bewertung der Immobilie hineinspielen.

Makro- und Mikrolage

Generell sollten sich Immobilienkäufer beim Erwerb einer Immobilie immer die Gesamtsituation anschauen. Es gibt Städte, die über viele denkmalgeschützte Häuser verfügen, jedoch mit einer sinkenden Einwohnerzahl und Abwanderung zu kämpfen haben. Je nach Infrastruktur - ob Arbeitsplätze, Läden, Ärzte, Schulen und Freizeitangebote vorhanden sind - können diese Orte einer positiven Zukunft entgegensehen oder stagnieren. Dies wirkt sich auf Immobilienverkaufspreise aus.

Altbauten als Kapitalanlage sind besonders in Metropolen wie Berlin, München, Hamburg oder Köln beliebt. Die Nachfrage nach Wohnraum ist groß und die Chance, einen zahlungskräftigen Mieter zu finden, riesig. Auch schätzen Interessenten den Charme dieser Immobilien und sind gern bereit ein wenig mehr Miete zu bezahlen.

Doch wirken sich hier die Abschreibungsmöglichkeiten direkt auf den Kaufpreis aus. Die Steuererleichterungen werden nämlich oftmals mit eingerechnet und der Kaufpreis nach oben korrigiert. Daher empfiehlt sich gerade in diesen Städten die Bewertung des tatsächlichen Immobilienwertes durch einen Sachverständigen.

Voraussetzung der Förderung und Beachtenswertes

Wichtig in diesem Zusammenhang ist, dass die betreffende Immobilie beim Amt für Denkmalschutz als “Baudenkmal” deklariert sein muss. Dies ist auch die Behörde, die für sämtliche Genehmigungen in Sachen Renovierung und Sanierung zuständig ist.

Ausgangspunkt jeglicher Maßnahme ist die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags. Nur alle danach entstandenen Investitionen können steuerlich geltend gemacht werden. Ansonsten erkennt der Fiskus die betreffende Maßnahme nicht als Werbungskosten an, sondern schreibt die Kosten dem Kauf der Immobilie im Sinne von Anschaffungskosten zu.

Auch ist es ratsam, bei der zuständigen Behörde für Denkmalschutz, diese ist meist Teil des Bauamtes der Kommune oder des Landkreises, Genehmigungen für sämtliche geplante Baumaßnahmen einzuholen. Die Auflagen sind von Ort zu Ort verschieden, da das Thema Denkmalschutz Ländersache ist. Ohne Genehmigung darf keinerlei Umbau erfolgen.

Energiesparende Sanierungsmaßnahmen

Die Vorgaben in puncto Energieeffizienz sind bei Denkmalbauten nicht mit denen für andere Immobilien vergleichbar. Ein Energieausweis ist beispielsweise komplett nicht notwendig.

Steuerlich gefördert wird die Sanierung von Dach, Fassade, Fenstern und der Einbau einer neuen Heizungseinheit. Die Substanz kann entweder teilweise ausgebessert oder aber ganze Bauteile ersetzt werden. Jedoch sollte in Sachen Wärmedämmung bedacht werden, dass historische Häuser in der Regel nicht hundertprozentig isoliert sind und nach einem Wechsel zu neuen Feuchtigkeitsprobleme auftreten können.

Jedoch gelten bei jeder Modernisierungsmaßnahme strenge Regeln. Sämtliche Teilbereiche sind vorgeschrieben, An- und Aufbauten oftmals verboten.

Günstige Darlehen von der KfW Bank

Zumindest hat sich im Hinblick auf das Thema Modernisierungsförderung etwas getan. Seit April 2012 bietet die KfW Bank Darlehen für denkmalgeschützte Gebäude an. Unter dem Begriff “KfW-Effizienzhaus Denkmal” werden günstige Darlehen oder Zugaben vergeben, sofern es sich um die Umsetzung von Dämm-Maßnahmen handelt. Hierbei werden sowohl Sanierungen des ganzen Hauses als auch einzelne Maßnahmen gefördert. Ausgangspunkt ist der Jahresprimärbedarf der Immobilie und nicht ihr tatsächlicher Energieeffizienz-Wert. So kann eine größere Gruppe von Eigentümern von günstigen Darlehen profitieren.

Lohnender Kauf einer Denkmalimmobilie

Es kommt drauf an. Es ist zunächst genau zu unterscheiden, zu welchem Zwecke Immobilienkäufer sich eine denkmalgeschützte Immobilie zulegen.

Ist geplant, diese nur wenige Jahre zu besitzen, können Verluste beim Wiederverkauf drohen. Dies ist der Fall, wenn Eigentümer den erhöhten Kaufpreis nicht vom Zweitkäufer im Rahmen der Preisverhandlungen zurück bekommen. Der Grund hierfür ist simpel: Der neue Eigentümer kann nicht mehr von steuerlichen Vorteilen profitieren. Daher ist er auch nicht gewillt, den höheren Kaufpreis zu entrichten. Als Ergebnis kann die Immobilie nur zu solch einem geringen Marktpreis verkauft werden, dass der Eigentümer, trotz massiver Steuererleichterungen, ein Minusgeschäft macht.

Daher gilt für Interessenten: Ein Erwerb eines denkmalgeschützten Objektes macht nur Sinn, wenn angedacht ist, die Immobilie für fünfzehn bis zwanzig Jahre zu behalten.

Generelle Faustregel beim Kauf als Kapitalanlage: Das Objekt sollte sich innerhalb von 24 Jahren mittels Nettomieteinnahmen amortisiert haben. In Prozent ausgedrückt, sollte der Quotient von Jahreskaltmiete zu Kaufpreis zweieinhalb bis vier Prozent betragen. Bei Immobilien, die dem Denkmalschutz unterliegen, sollte dieser Quotient höher ausfallen.

Berechnung der Steuervorteile beim Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie

Für eine denkmalgeschützte Immobilie zahlt Herr Maier insgesamt 150.000 Euro. Der Anteil für Grund und Boden beläuft sich auf 50.000 Euro. Somit beträgt der Wert der Immobilie selbst 100.000 Euro. Für die Sanierung werden 450.000 Euro angesetzt. Einen Teil der Kosten kann Herr Maier mittels Eigenkapital begleichen, einen anderen Teil lässt er sich über ein Darlehen finanzieren. Die vermietete Wohnung bringt Herr Maier 400 Euro Kaltmiete pro Monat. Zudem fallen für die Finanzierung 750 Euro Zinsen monatlich an.

Die Berechnung der Gesamtsteuerlast und Ermittlung des Steuersatzes:

Herr Maiers’ Jahreseinkommen (brutto) 70.000 Euro
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Kaltmiete) 4.800 Euro
Gesamteinkünfte Herr Maier 74.800 Euro
Denkmal-Abschreibung (9 % von 450.000 € für die ersten acht Jahre) -40.500 Euro
Reguläre Gebäude-Abschreibung (2,5 % von 100.000 € für 40 Jahre) -2.500 Euro
Zinsen für Bankdarlehen pro Jahr -9.000 Euro
Verbleibendes zu versteuerndes Jahreseinkommen 22.800 Euro

Somit muss Herr Maier lediglich 22.800 Euro als zu versteuerndes Einkommen ansetzen. Da diese Summe mit einem ganz anderen Steuersatz behandelt wird als 74.500 Euro, kann Herr Maier mit großzügigen Steuerrückzahlungen rechnen.

Handlungsempfehlung

Alle Interessenten, die den Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie in Betracht ziehen, sollten nicht planen, bald wieder zu veräußern. Der Grund ist simpel: Die erwartete Steuererleichterung fließt in die Berechnung des ursprünglichen Immobilienpreises ein. Leider kann der Zweitkäufer nicht mehr von diesen steuerlichen Vergünstigung profitieren. Als Ergebnis fällt es schwer, das Objekt zum Einkaufspreis wieder zu verkaufen.

Darüberhinaus müssen Eigentümer damit rechnen, dass Sanierungsmaßnahmen aufwändiger, kostspieliger und mit mehr Abstimmungsaufwand mit den Behörden verbunden sind als dies bei herkömmlichen Objekten der Fall ist. Sie können sich direkt auf einen regen Austausch mit der Denkmalschutzbehörde einstellen.

Eine solide Kalkulation ist Basis eines jeden Immobilienkaufes. Selbstverständlich ist beim Kauf ein Sachverständiger hilfreich, der den tatsächlichen Immobilienwert ermittelt, Tipps in puncto Denkmalschutz gibt und gegebenenfalls geeignete Handwerker zur Hand hat. Abschließend ist Eigentümern anzuraten, sich bei der jährlichen Einkommenssteuererklärung professionelle Unterstützung zu holen, um alle denkbaren Möglichkeiten auszuschöpfen.

Alles in allem kann ein Denkmalobjekt eine lohnende Investition sein, Eigentümer sollten sich jedoch bewusst sein, dass solch eine Immobilie auch enorm viel Zeit, Mühe und Geld beansprucht.