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Eine herrschaftliche Villa, ein schnuckeliges Fachwerkhaus oder ein kleines Schloss mit historischer Vergangenheit: Es gibt zahlreiche Liebhaber von alten, denkmalgeschützten Immobilien. Erfahren Sie hier u.a., was eine Immobilie zum Denkmal macht, welche Steuervorteile der Besitzer hat und welche Vor- und Nachteile sich aus dem Besitz einer Denkmalschutz-Immobilie ergeben.

Was bedeutet der Denkmalschutz bei Immobilien?

Dass ein Gebäude viele Jahre alt ist, bedeutet nicht, dass es auch automatisch unter Denkmalschutz steht. Jedes Bundesland hat ein eigenes Denkmalschutzgesetz, das verschiedene Kriterien benennt, die ein Gebäude als schützenswert definieren. Allen voran muss ein öffentliches Interesse bestehen, welches die Sicherung und Förderung des Gebäudes als kulturelles Erbe rechtfertigt. Als Kriterien für Denkmäler gelten neben dem Baujahr beispielsweise auch eine besondere Architektur oder eine historische Bedeutung.

Eine Auswahl von Gebäudetypen, die – abhängig von den jeweiligen Landeskriterien – beispielsweise häufig unter Denkmalschutz stehen:

    • Schlösser
    • Burgen
    • Stadttore
    • Klöster
    • Kirchen und Kapellen
    • Klöster
    • Gutshäuser
    • Wassertürme
    • Windmühlen
    • Theater
    • Wohn- und/oder Geschäftshäuser
    • Kasernen
    • Fachwerkgebäude

Als Baudenkmäler ernannte Gebäude trägt die lokale Denkmalbehörde als Teil des Bauamts der Kommune oder des Landkreises in die Denkmalliste (Einsicht bei der Unteren Denkmalbehörde) ein. Die Eintragung hat den Zweck, das denkmalgeschützte Haus z.B. vor dessen Abriss oder einer baulichen Veränderung zu schützen. Das bedeutet für den Eigentümer einige Einschränkungen: Obwohl er sich mit dem Kauf verpflichtet, die Immobilie instand zu halten, hat er bei der zuständigen Behörde eine Genehmigung für sämtliche geplante Baumaßnahmen (Sanierung, Modernisierung etc.) einzuholen.

Hinweis

Auch, wenn ein Gebäude nicht in der Denkmalliste auftaucht, sollten Interessenten von potenziellen Denkmalschutz-Immobilien vor dem Kauf bei der Behörde nachfragen, ob eine Aufnahme bereits geplant beziehungsweise der entsprechende Prozess bereits im Gange ist.

Welche Maßnahmen an einer Denkmal-Immobilie sind genehmigungspflichtig?

Generell gilt: Ohne Genehmigung darf kein Umbau an einer denkmalgeschützten Immobilie erfolgen.

Vor allem bei diesen Renovierungsmaßnahmen ist eine Genehmigung dringend einzuholen (Beispiele):

    • Streichen von Außen- und Innenwänden
    • Austausch von Türen und Fenstern
    • Einbauten wie z.B. ein Aufzug
    • Erneuerung des Dachstuhls
    • Wechsel von Bodenbelägen
    • Anbauten
    • Badsanierung
    • Ausbau des Dachs
    • Abriss
    • Entkernung des Gebäudes

Wer als Eigentümer eine nicht genehmigte Änderung an der Denkmalschutz-Immobilie vornimmt, riskiert hohe Strafen (Bußgeld, Enteignung) .

Gut zu wissen: Da nicht zwangsläufig ein ganzes Gebäude, sondern auch nur bestimmte Teile unter Denkmalschutz stehen können, sollten Eigentümer sich genau erkundigen, auf welchen Bereich sich der Denkmalschutz ihres Hauses bezieht.

Welche Steuervorteile bringt der Kauf einer Denkmalschutz-Immobilie?

Obwohl der Denkmalschutz einer Immobilie den Eigentümer in seinen Gestaltungsfreiheiten teils erheblich einschränkt, reizt es dennoch viele Kaufinteressenten, ein denkmalgeschütztes Objekt zu erwerben, zu modernisieren und zu vermieten. Kein Wunder: Denn der Fiskus belohnt diese Investition mit erheblichen Steuererleichterungen. Zwar ist die Sanierung kompliziert und mit großen Kosten verbunden, dennoch kann sich der Aufwand lohnen. Je nach Verwendungszweck – ob zur Selbstnutzung oder zur Vermietung – profitieren Eigentümer von unterschiedlichen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten.

Welche Steuervorteile bietet die Denkmal-Immobilie für Vermieter?

Wer – beispielsweise als Kapitalanleger – eine denkmalgeschützte Immobilie kauft und sie vermietet, profitiert bei einer Sanierung von steuerlichen Vergünstigungen: Denn die Kosten können Sie über zwölf Jahre als Werbungskosten in der jährlichen Einkommensteuererklärung (Anlage V: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) abschreiben. Die Abschreibung verläuft in zwei Phasen: In den ersten acht Jahren können Vermieter neun Prozent der Investition für Modernisierung und Sanierung steuerlich absetzen und in den nächsten vier Jahren sieben Prozent. Nach zwölf Jahren sind die Instandhaltungskosten durch die Steuererleichterungen komplett ausgezahlt.

Gut zu wissen: Ob denkmalgeschützt oder nicht: Generell lassen sich die Anschaffungskosten von allen Mietimmobilien nach der Afa (Absetzung für Abnutzung) steuerlich absetzen. Die Abzugsfähigkeit richtet sich dabei nach dem Baujahr: Immobilien, die ab dem Jahr 1925 entstanden sind, lassen sich jährlich mit zwei Prozent ansetzen. Die Laufzeit beträgt 50 Jahre. Alle vor diesem Jahr errichteten Gebäude sind mit zweieinhalb Prozent abschreibungsfähig – Abschreibungsdauer: 40 Jahre.

Welche Steuervorteile gibt es bei der privaten Nutzung von Denkmälern?

Eigentümer, die eine Denkmalschutz-Immobilie erwerben, um darin selbst zu wohnen, können über eine Zeit von zehn Jahren neun Prozent der Investitionen für Modernisierung und Instandhaltung abschreiben. Das heißt: Über die komplette Laufzeit sind dies insgesamt 90 Prozent der Investitionen. Zum Vergleich: Käufer haben beim Erwerb „gewöhnlicher“, also nicht denkmalgeschützter Häuser, die sie selbst bewohnen, keinerlei Steuererleichterung zu erwarten.

Berechnungsbeispiel der Steuervorteile beim Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie

Für eine denkmalgeschützte Immobilie (vermietete Wohnung) zahlt Herr Maier insgesamt 300.000 Euro als Kaufpreis. Der Anteil für Grund und Boden beläuft sich auf 50.000 Euro. Somit beträgt der Wert der Immobilie selbst 250.000 Euro. Für die Sanierung werden 280.000 Euro angesetzt. Einen Teil der Kosten kann Herr Maier mittels Eigenkapital begleichen, einen anderen Teil finanziert er über ein Darlehen. Die vermietete Wohnung bringt Herrn Maier 600 Euro Kaltmiete pro Monat. Zudem fallen für die Finanzierung 750 Euro Zinsen monatlich an.

Die vereinfachte Berechnung der Gesamtsteuerlast und Ermittlung des Steuersatzes:

Herr Maiers’ Jahreseinkommen (brutto) 70.000 Euro
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Kaltmiete) 7.200 Euro
Gesamteinkünfte Herr Maier 77.200 Euro
Denkmal-Abschreibung (9 % von 450.000 € für die ersten acht Jahre) -25.200 Euro
Reguläre Gebäude-Abschreibung (2,5 % von 100.000 € für 40 Jahre) -6.250 Euro
Zinsen für Bankdarlehen pro Jahr -9.000 Euro
Verbleibendes zu versteuerndes Jahreseinkommen 36.750 Euro

Somit muss Herr Maier lediglich 36.750 Euro als zu versteuerndes Einkommen ansetzen. Da diese Summe mit einem ganz anderen Steuersatz behandelt wird als die ohne Abschreibungen angesetzten 77.200 Euro, kann Herr Maier mit großzügigen Steuerrückzahlungen rechnen.

Wird energieeffizientes Sanieren von Denkmalschutz-Bauten gefördert?

Bei denkmalgeschützten Immobilien wird die Sanierung von Dach, Fassade, Fenstern und der Einbau einer neuen Heizungseinheit steuerlich gefördert. Die Substanz kann entweder teilweise ausgebessert oder aber ganze Bauteile ersetzt werden. Eine Herausforderung für Eigentümer sind jedoch die behördlichen Auflagen, welche den oft notwendigen Modernisierungsmaßnahmen teils entgegenstehen. Sämtliche Teilbereiche sind vorgeschrieben, An- und Aufbauten oftmals verboten.

Eine positive Entwicklung gab es jedoch in Hinblick auf die Modernisierungsförderung. Seit April 2012 bietet die KfW Bank Darlehen für denkmalgeschützte Gebäude an. Unter dem Begriff “KfW-Effizienzhaus Denkmal” werden günstige Darlehen oder Zugaben vergeben, sofern es sich um die Umsetzung von Dämm-Maßnahmen handelt. Hierbei werden sowohl Sanierungen des ganzen Hauses als auch einzelne Maßnahmen gefördert. Ausgangspunkt ist der Jahresprimärbedarf der Immobilie und nicht ihr tatsächlicher Energieeffizienz-Wert. So kann eine größere Gruppe von Eigentümern von günstigen Darlehen profitieren.

Hinweis

Die Vorgaben in puncto Energieeffizienz sind bei Denkmalschutz-Immobilien nicht mit denen für andere Immobilien vergleichbar. So benötigen denkmalgeschützte Häuser beispielsweise keinen Energieausweis. Mehr Details dazu in unserem Ratgeber-Artikel:
Zum Artikel: Energieausweis: Darum ist er beim Immobilienverkauf wichtig

Welche Rolle spielt der Kaufvertrag für die Steuervorteile?

Ausgangspunkt für die Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen ist der Immobilienkaufvertrag. Der neue Eigentümer einer Denkmalschutz-Immobilie darf die Kosten für die Investitionen nur dann steuerlich geltend machen, wenn diese nach dem Immobilienkauf erfolgt sind. Andernfalls erkennt der Fiskus die betreffende Maßnahme nicht als Werbungskosten an, sondern schreibt die Kosten dem Kauf der Immobilie im Sinne von Anschaffungskosten zu.

Für wen lohnt sich der Kauf einer Denkmalschutz-Immobilie?

Bei der Frage, für wen sich der Kauf einer Denkmalschutz-Immobilie lohnt, spielt vor allem die Kaufintention des Käufers eine Rolle. Plant er, die Immobilie nach wenigen Jahren (mit Gewinn) wieder zu verkaufen, muss er möglicherweise mit Verlusten beim Wiederverkauf rechnen. Dies ist der Fall, wenn der potenzielle Käufer nicht bereit ist, genauso viel wie der Eigentümer geschweige denn noch mehr für das denkmalgeschützte Gebäude zu zahlen. Der Grund: Der nachfolgende Eigentümer profitiert nicht mehr von steuerlichen Vorteilen und ist daher höchstwahrscheinlich auch nicht gewillt, einen höheren Kaufpreis zu entrichten. Als Ergebnis lässt sich die Immobilie nur zu solch einem geringen Marktpreis verkaufen, dass der Eigentümer trotz massiver Steuererleichterungen ein Minusgeschäft macht.

Daher gilt für Interessenten: Der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie lohnt sich nur dann, wenn Sie die Immobilie für mindestens 15 Jahre behalten möchten.

Generelle Faustregel beim Immobilienkauf als Kapitalanlage: Die Kaufimmobilie sollte sich innerhalb von 24 Jahren über die Nettomieteinnahmen amortisieren lassen. In Prozent ausgedrückt: Der Quotient von Jahreskaltmiete zu Kaufpreis sollte zweieinhalb bis vier Prozent betragen. Bei Denkmalschutz-Immobilien sollte dieser Quotient höher ausfallen.

Denkmalschutz-Immobilie: Wo rentiert sich der Erwerb?

Wer Interesse daran hat, ein denkmalgeschütztes Haus zu kaufen, sollte auch die Lage der Immobilie im Blick haben. Es gibt Städte, die über viele denkmalgeschützte, zum Verkauf stehende Häuser verfügen, jedoch mit einer sinkenden Einwohnerzahl und Abwanderung kämpfen. Je nach Infrastruktur – wie viele Arbeitsplätze, Läden, Ärzte, Schulen und Freizeitangebote sind vorhanden? – kann sich ein Ort in Hinblick auf die Bevölkerungsstruktur entweder positiv oder negativ entwickeln. Dies wirkt sich auf den Kaufpreis einer Immobilie aus.

Altbauten als Kapitalanlage sind besonders in Metropolen wie Berlin, München, Hamburg oder Köln beliebt. Die Nachfrage nach Wohnraum ist groß und die Chance, einen zahlungskräftigen Mieter zu finden entsprechend. Auch schätzen Interessenten den Charme dieser Immobilienart und sind häufig bereit, dafür etwas mehr Miete zu zahlen.

Vor- und Nachteile auf einen Blick

Wer eine denkmalgeschützte Immobilie erwirbt, profitiert von zahlreichen Steuervorteilen.

    • Eigentümer besitzen eine einzigartige Immobilie mit historischer und architektonischer Bedeutung
    • Eigentümer profitieren von steuerlichen Vorteilen (v.a. Vermieter)
    • als Vermieter: hohe Mieten möglich
    • Attraktive Förderung durch den Staat
    • Immobilie rentiert sich als Langzeitinvestition (plus: Wertsteigerung)

Als Nachteile ergeben sich in Hinblick auf denkmalgeschützte Immobilien jedoch diese Punkte:

    • Strenge Sanierungsauflagen
    • Verpflichtung zur Instandhaltung
    • Aufwand und Kosten für Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen sind meist größer als bei Bestandsbauten ohne Denkmalschutz
    • Schneller Wiederverkauf führt in der Regel zu finanziellen Verlusten

Gut zu wissen: Sie planen den Verkauf einer Denkmalschutz-Immobilie? Dann sind Sie bei Homeday richtig. Ihr Homeday-Makler weiß genau, welche Zielgruppe sich für diese Art von Immobilie interessiert und findet den passenden Käufer, der Ihre Denkmalschutz-Immobilie auch zu schätzen weiß.

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