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Wer den Miet- oder Kaufpreis für seine Immobilie ermitteln möchte, kommt an der Berechnung der Nutzfläche nicht vorbei. Hier erfahren Sie, was sich genau hinter dem Begriff Nutzfläche verbirgt, wie sich die Nutzfläche von der Wohnfläche unterscheidet und was bei der Nutzflächenberechnung zu beachten ist.

Was ist die Nutzfläche?

Nach der DIN-Norm DIN 277 gibt es in einem Gebäude drei Arten von Flächen: die Nutzfläche, die Funktionsfläche und die Verkehrsfläche. Als Nutzfläche werden die Flächen der Immobilie bezeichnet, die zwar zu einem bestimmten Zweck genutzt, aber nicht unbedingt bewohnt werden. Die Wohnfläche ist jedoch immer Teil der Nutzfläche.

Daneben gibt es in Deutschland noch die landwirtschaftliche Nutzfläche. Darunter fallen Acker-, Weiden- und Wiesenflächen sowie Wein- und Obstbauland landwirtschaftlicher Betriebe. Auch Moore, Heiden und Brachland können landwirtschaftliche Nutzfläche sein.

Was ist der Unterschied zwischen Nutzfläche, Wohnfläche und Grundfläche?

Nutz-, Wohn- und Grundfläche einer Immobilie werden häufig synonym verwendet, unterscheiden sich jedoch deutlich voneinander. Unter der Grundfläche versteht man die Fläche eines Gebäudes, die den Boden berührt. Sie wird oft mit der “bebauten Fläche” gleichgesetzt. Im weiteren Sinne umfasst die Grundfläche auch die Fußbodenflächen der oberen Stockwerke und ist damit mit der Geschossfläche vergleichbar.

Die Wohnfläche ist die Fläche einer Immobilie, die bewohnt werden kann. Klassischerweise gehören dazu die Wohn- und Schlafzimmer, Küchen, Bäder, Kinder- und Arbeitszimmer, aber auch Speisekammern und Abstellräume. Ebenso zählen Loggien, Balkone, Wintergärten und Schwimmbäder dazu, oft jedoch nur zu 25 Prozent oder 50 Prozent.

Um Nutzfläche eines Hauses oder einer Wohnung handelt es sich, wenn die Räume zwar einen bestimmten Nutzen haben, allerdings nicht zwangsweise bewohnt werden. Beispiele sind neben der Wohnfläche etwa Büroräume, Wartezimmer oder Labore.

Hinweis:

Die Nutzfläche beeinflusst auch den Immobilienwert. Mit einer detaillierten Immobilienbewertung durch einen Profi finden Sie zuverlässig heraus, zu welchem Preis sich Ihr Haus verkaufen lässt. Die Homeday-Makler bewerten Ihr Haus kostenlos und unverbindlich vor Ort.

Was genau gehört zur Nutzfläche?

Die DIN 277 gliedert die Nutzfläche nach ihrer Funktion in sieben Kategorien:

    • Wohnen und Aufenthalt (Wohn-, Warte-, Speise-, Pausen-, Haft- und Gemeinschaftsräume)
    • Büroarbeit (Büro-, Besprechungs- und Schalterräume, Großraumbüros, Räume für die Bürotechnik)
    • Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Experimente (Küchen, Werkhallen, Labore, Räume für Tier- und Pflanzenzucht)
    • Lagern, Verteilen, Verkaufen (Archive, Lager-, Kühl- und Verkaufsräume, Ausstellungs-, Annahme- und Ausgaberäume)
    • Bildung, Unterricht, Kultur (Unterrichts-, Bibliotheks- und Sporträume, Aulas, auch Bühnen, Schauräume und Studios)
    • Heilen und Pflegen (Operationsräume, Räume für Reha sowie Physio- oder Strahlentherapie)
    • Sonstige Nutzflächen (Sanitär- und Schutzräume, Garderoben und Abstellräume, unter Umständen auch Parkplätze)

Was gehört weder zur Wohnfläche, noch zur Nutzfläche?

Treppen und Aufzüge gehören weder
zur Nutzfläche, noch zur Wohnfläche

Es gibt Räume, die weder zur Wohn- noch zur Nutzfläche gehören. Dabei handelt es sich zum einen um die Verkehrsfläche. Dazu zählen Treppen, Flure, Eingänge, Hallen und Aufzüge. Zum anderen gibt es noch die Funktionsfläche, die betriebstechnische Anlagen wie Heizungs- und Betriebsräume sowie Maschinenräume umfasst.

Übersicht: Welcher Raum zählt zu was?

Manchmal ist es gar nicht so einfach, den Überblick zu behalten, welcher Raum zu welcher Art von Fläche gehört. Besonders der Unterschied zwischen Wohn- und Nutzfläche ist nicht immer sofort klar. Die folgende Übersicht schafft Abhilfe und zeigt, welche Räume Sie berücksichtigen müssen, wenn Sie die Nutzfläche berechnen:

Raum Nutzfläche Wohnfläche Verkehrsfläche Funktionsfläche
Wohnzimmer
Schlafzimmer
Kinderzimmer
Arbeitszimmer
Küche
Bad
Flur
Balkon ✔ (aber nur anteilig)
Abstellkammer (innerhalb der Wohnung)
Abstellkammer (außerhalb der Wohnung)
Keller
unausgebauter Dachboden
ausgebauter Dachboden / Räume mit Dachschrägen ✔ (bei Deckenhöhe höher als 2,00 Meter, darunter nur anteilig)
beheizter Wintergarten
unbeheizter Wintergarten
Treppenhaus
Heizungsraum

Wann wird Nutzfläche zu Wohnfläche?

Nutzfläche, die noch nicht zur Wohnfläche gehört, lässt sich unter gewissen Umständen zu Wohnfläche umnutzen. Zumeist ist für die Nutzungsänderung eine Genehmigung erforderlich. Dies hängt sowohl von der Landesbauordnung als auch vom Umfang des Aus- oder Umbaus ab. Auskunft gibt die Bauaufsichtsbehörde. Um Nutzfläche zu Wohnfläche machen zu können, müssen außerdem bestimmte Auflagen erfüllt werden. Wesentliche Rollen spielen dabei die Mindestraumhöhe und die Größe der Fensterflächen. Zudem müssen gegebenenfalls Heizungen installiert, Wasser- und Elektroleitungen verlegt und die Wände gedämmt werden. Die genauen Anforderungen variieren jedoch von Bundesland zu Bundesland.

Wie erfolgt die Nutzflächenberechnung nach DIN 277?

Wenn feststeht, was zur Nutzfläche gehört, ist die Nutzflächenberechnung nach DIN 277 ganz einfach. Um die Nutzfläche des Hauses oder der Wohnung zu ermitteln, werden die Quadratmeterzahlen der einzelnen Flächen miteinander addiert. Die Summe ergibt die Nutzfläche des Gebäudes, der Wohnung oder des Hauses. Andere Faktoren wie die Deckenhöhe sind im Gegensatz zur Wohnfläche nicht relevant.

Ein Beispiel für einen Bungalow mit vier Zimmern und Keller:

Raum Quadratmeter
Wohnzimmer 25
Küche 11
Bad 6
Schlafzimmer 15
Kinderzimmer 12
Arbeitszimmer 12
Flur (keine Nutz-, sondern Verkehrsfläche) 4
Abstellraum 2
Keller 25
Terrasse 33
Gesamtnutzfläche 141

In diesem Beispiel unterscheiden sich Grund- und Nutzfläche um vier Quadratmeter, da der Flur als Verkehrsfläche zählt und dadurch nicht mitgerechnet wird.

Welchen Einfluss hat die Nutzfläche auf den Immobilienwert?

Auch wenn bei einem Immobilienverkauf oder einer Immobilienbewertung in erster Linie die Wohnfläche wichtig ist, sollten Käufer und Verkäufer über die Nutzfläche gut informiert sein. Diese ist für den Immobilienwert relevant. Da falsche Angaben den Miet- oder Kaufpreis einer Immobilie beeinflussen, ist es wichtig, die Nutzfläche genau zu bestimmen. Hier kommt es natürlich auf die Art der Nutzfläche an: Ein ausgebauter Dachboden ist sehr viel mehr wert als ein feuchter Keller. Auch wenn Räume nur zur Nutzfläche, nicht aber offiziell zur Wohnfläche gehören, können sie wertsteigernd sein. Berechnet man hier den Preis nur anhand der Quadratmeter der Wohnfläche, wird die Immobilie mitunter zu niedrig eingewertet und es werden zu geringe Kosten veranschlagt. Wurde hingegen zu viel Fläche zur Wohnfläche gezählt, obwohl es sich nach DIN 277 nur um Nutzfläche handelt, können Mieter zum Beispiel eine Mietminderung durchsetzen. Eine genaue Wohn- und Nutzflächenberechnung für den Hausverkauf bzw. Kauf ist ratsam. Finden Sie hier ein Musterdokument dazu.

Hinweis:

Ein erfahrener Makler kennt sich mit der Berechnung der Nutzfläche und ihrem Einfluss auf den Immobilienwert genau aus. Die Homeday-Makler bewerten Ihr Haus kostenlos und unverbindlich vor Ort.

Nutzfläche – FAQ

Was ist die Nutzfläche?

Als Nutzfläche werden in Deutschland die Flächen der Immobilie bezeichnet, die zwar zu einem bestimmten Zweck genutzt, aber nicht unbedingt bewohnt werden. Die Wohnfläche ist jedoch immer Teil der Nutzfläche. Die Nutzfläche wird in der DIN-Norm DIN 277 geregelt und in sieben Kategorien eingeteilt. Unter anderem zählen demnach Warteräume, Lagerhallen, Klassenzimmer und Räume für beispielsweise Physiotherapie dazu. Mehr zu den Kategorien

Was ist der Unterschied zwischen Nutzfläche, Wohnfläche und Grundfläche?

Unter der Grundfläche versteht man die Fläche eines Gebäudes, die den Boden berührt. Im weiteren Sinne umfasst die Grundfläche auch die Fußbodenflächen der oberen Stockwerke. Als Wohnfläche bezeichnet man die Flächen der Immobilie, die bewohnt werden können. Klassischerweise gehören dazu die Wohn- und Schlafzimmer, Küchen, Bäder, Kinder- und Arbeitszimmer. Um Nutzfläche eines Hauses oder einer Wohnung handelt es sich, wenn die Räume zwar einen bestimmten Nutzen haben, allerdings nicht zwangsweise bewohnt werden.

Wie erfolgt die Nutzflächenberechnung nach DIN 277?

Vor der Berechnung muss ermittelt werden, welche Räume der Immobilie zur Nutzfläche gehören. Bei Wohnungen und Häusern sind das im Regelfall alle, die nicht zu Verkehrs- oder Funktionsfläche gezählt werden. Um die Nutzfläche des Hauses oder der Wohnung zu ermitteln, werden die Quadratmeterzahlen der einzelnen Flächen miteinander addiert. Die Summe ergibt die Nutzfläche des Gebäudes, der Wohnung oder des Hauses. Andere Faktoren wie die Deckenhöhe sind im Gegensatz zur Wohnfläche nicht relevant. Zur Beispielrechnung

Welchen Einfluss hat die Nutzfläche auf den Immobilienwert?

Da falsche Angaben über die Wohn- oder Nutzfläche den Miet- oder Kaufpreis beeinflussen, ist es wichtig, die Nutzfläche genau zu bestimmen. Auch wenn Räume nur zur Nutzfläche, nicht aber offiziell zur Wohnfläche gehören, können sie wertsteigernd sein. Ein ausgebauter Dachboden ist sehr viel mehr wert als ein feuchter Keller. Berechnet man hier den Preis nur anhand der Quadratmeter der Wohnfläche, wird die Immobilie mitunter zu niedrig eingewertet und es werden zu geringe Kosten veranschlagt. Mehr dazu

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