Wie ist die Belastungsvollmacht rechtlich abgesichert?
Klare Regelungen im notariellen Kaufvertrag begrenzen die Vollmacht und schützen Verkäufer:innen vor einer zweckwidrigen Belastung des Kaufobjekts.
Was ist eine Belastungsvollmacht im Kaufvertrag? Sie ist eine vertraglich geregelte Ermächtigung, mit der Verkäufer:innen die für die Finanzierung erforderliche Grundschuldbestellung ermöglichen. Der Notar nimmt die vereinbarten Regelungen in die notarielle Urkunde auf und beurkundet den Kaufvertrag einschließlich der Vollmacht.
Zum Schutz der verkaufenden Partei kann die Vollmacht inhaltlich begrenzt werden. Entscheidend ist, dass die konkrete Klausel nachvollziehbar festlegt, zu welchem Zweck und unter welchen Voraussetzungen Käufer:innen oder die finanzierende Bank die Belastung veranlassen dürfen. Die Reichweite richtet sich immer nach dem individuellen Kaufvertrag.
Die Vollmacht kann auf die Finanzierung des vereinbarten Kaufpreises beschränkt werden.
Eine Sicherungsabrede kann die Verwertung der Grundschuld an den Einsatz der Darlehensmittel koppeln.
Auszahlungswege können so geregelt werden, dass Mittel nicht frei an Käufer:innen fließen.
Beschränkung auf die Kaufpreisfinanzierung
Eine Beschränkung auf die Kaufpreisfinanzierung soll verhindern, dass die Vollmacht für andere Kredite oder Zwecke genutzt wird. Die Belastung darf dann nur zur Absicherung des Darlehens dienen, das für den im Kaufvertrag vereinbarten Erwerb vorgesehen ist. Eine zu weit gefasste Vollmacht kann den Schutz der Verkäufer:innen verringern.
Sicherungsabrede und Auszahlung der Darlehensmittel
Eine Sicherungsabrede kann vorsehen, dass die Bank die Immobilie nur insoweit als Sicherheit verwerten darf, wie Darlehensmittel tatsächlich für die Kaufpreiszahlung verwendet wurden. In einer solchen Gestaltung werden Darlehensmittel regelmäßig unmittelbar an Verkäufer:innen oder zur Ablösung vereinbarter Verbindlichkeiten ausgezahlt. Das reduziert das Risiko, dass die Finanzierungssicherheit ohne entsprechenden Nutzen für die verkaufende Partei besteht.
