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Steuerliche Unbedenklichkeits-
bescheinigung
Steuerliche UnbedenklichkeitsbescheinigungSteuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung

Darum ist sie beim Immobilienverkauf wichtig

Clarissa Freund

Immobilienredakteurin

04. Januar 2019 ·  7 Minuten Lesezeit

Um den neuen Eigentümer nach einem Immobilienverkauf in das Grundbuch eintragen zu lassen, ist eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung notwendig. Erfahren Sie hier unter anderem, warum sie wichtig ist und wer sie ausstellt.

Was ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung (offizieller Begriff: „Bescheinigung nach Steuersachen“) informiert über das Steuerverhalten einer Person. Das heißt, sie gibt Auskunft darüber, ob ein Steuerpflichtiger regelmäßig seine Steuererklärung einreicht oder ob er Steuerrückstände hat. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung bezieht sich auf steuerliche Fakten und ist generell wertfrei.

Warum ist die Bescheinigung beim Immobilienverkauf wichtig?

Um einen Immobilienverkauf erfolgreich abzuschließen, ist die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung von entscheidender Bedeutung. Denn sie ist die Voraussetzung dafür, dass das Grundbuchamt den Käufer einer Immobilie im Grundbuch als neuen Eigentümer eintragen kann. Der Grund: Mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung weist der Käufer nach, dass er in steuerlicher Hinsicht zuverlässig ist. Konkret belegt er damit, dass er die Grunderwerbsteuer für die Immobilie gezahlt hat.

In §22 GrEStG (Grunderwerbsteuergesetz), der gesetzlichen Grundlage für die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung, klingt das so:

„Das Finanzamt hat die Bescheinigung zu erteilen, wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet worden ist oder wenn Steuerfreiheit gegeben ist.“

Die Grunderwerbsteuer zählt genau wie beispielsweise die Kosten für den Notar zu den Erwerbsnebenkosten beim Immobilienkauf und wird einmalig erhoben. Je nach Bundesland beträgt sie zwischen 3,5 Prozent (Sachsen, Bayern) und 6,5 Prozent (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen) des Kaufpreises. Prinzipiell sind sowohl der Verkäufer als auch der Käufer verpflichtet, die Grunderwerbsteuer zu zahlen. In der Regel vereinbaren beide Parteien jedoch im Kaufvertrag der Immobilie, dass der Käufer die Steuer zahlt.

Gibt es Fälle, in denen ich keine Unbedenklichkeitsbescheinigung brauche?

Liegt der Kaufpreis für eine Immobilie unter 2.500 Euro, hat der Käufer keine Grunderwerbsteuer zu zahlen. In diesem Fall ist die Änderung der Besitzverhältnisse im Grundbuch auch ohne die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung möglich. Das Gleiche gilt, wenn die Immobilie an Verwandte in gerader Linie (Eltern, Kinder, Enkelkinder, Großeltern) oder unter bestimmten Umständen an Ex-Ehegatten verkauft wird. §3 GrEStG regelt dabei alle Ausnahmen und ihre Bedingungen.

Auch bei der Erbschaft einer Immobilie, fällt nach §1922 BGB übrigens keine Grunderwerbsteuer an.

Wie kann ich die Unbedenklichkeitsbescheinigung beantragen?

Das zuständige Finanzamt stellt die “steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung” gegen eine geringe Gebühr aus. Jeder, der seinen steuerlichen Verpflichtungen nachkommt und keine Steuerrückstände hat, hat Anspruch auf die Auskunft. Dafür stellen der Steuerpflichtige oder eine von ihm bevollmächtigte Person einen entsprechenden Antrag. Die Bescheinigung erfolgt nach §22 GrEStG schriftlich, jedoch nicht auf elektronischem Weg.

Beim Immobilienverkauf holt der Notar die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung in der Regel vom Finanzamt ein. Nach §18 Grunderwerbsteuergesetz ist er zudem dazu verpflichtet, das Finanzamt über den Immobilienverkauf und den damit verbundenen Eigentümerwechsel zu informieren. Dies muss innerhalb von zwei Wochen nach der Beurkundung des Kaufvertrags erfolgen. Die Gebühren für die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung sind in der Regel in den Notarkosten enthalten.

Kann ich den Erhalt der Bescheinigung beschleunigen?

Um die “Bescheinigung nach Steuersachen” schnell zu erhalten, legen Käufer den Nachweis über die Zahlung der Grunderwerbsteuer entweder bei ihrem Finanzamt oder direkt beim Grundbuchamt vor. Käufer sollten die Grundsteuer daher direkt zahlen, nachdem sie den Kaufvertrag unterzeichnet haben. Dafür haben sie nach Erhalt des entsprechenden Bescheids vom Finanzamt offiziell vier Wochen Zeit.
Wegen der Verzögerungen des Kaufprozesses wird der Notar eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch beantragen. Diese sichert die Ansprüche des Käufers bis zum Eigentümerwechsel und ist unabhängig von der Bescheinigung möglich.

Platzt der Immobilienkauf ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Liegt keine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vor, ist es den Grundbuchämtern nach §22 GrEStG (Grunderwerbsteuergesetz) verboten, den Eigentümer im Grundbuch zu ändern. Das bedeutet konkret: Erst wenn der Käufer mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt die Zahlung der Grunderwerbsteuer nachweist, findet der Eigentümerwechsel offiziell statt. Der Verkauf beziehungsweise Immobilienkauf kann ohne die Unbedenklichkeitsbescheinigung also nicht vollständig abgeschlossen werden.

Finanziert der Käufer den Immobilienkauf über einen Immobilienkredit, ist die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung übrigens auch Voraussetzung dafür, dass die Bank ihre Grundschuld im Grundbuch eintragen lassen kann.

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