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Die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung ist eine der wichtigsten Unterlagen beim Immobilienverkauf. Erfahren Sie hier unter anderem, was das Dokument beinhaltet, wer es ausstellt und wann Sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung nicht brauchen.

Was ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung (offizieller Begriff: „Bescheinigung nach Steuersachen“) informiert über das Steuerverhalten einer Person. Das heißt, sie gibt Auskunft darüber, ob ein Steuerpflichtiger regelmäßig seine Steuererklärung einreicht oder ob er Steuerrückstände hat. Die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung bezieht sich auf steuerliche Fakten und ist generell wertfrei.

Warum ist die Bescheinigung beim Immobilienverkauf wichtig?

Um einen Immobilienverkauf erfolgreich abzuschließen, ist die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung von entscheidender Bedeutung. Denn sie ist die Voraussetzung dafür, dass das Grundbuchamt den Käufer einer Immobilie im Grundbuch als neuen Eigentümer eintragen kann. Der Grund: Mit der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung weist der Käufer nach, dass er in steuerlicher Hinsicht zuverlässig ist. Konkret belegt er damit, dass er die Grunderwerbsteuer für die Immobilie gezahlt hat.

In §22 GrEStG (Grunderwerbsteuergesetz), der gesetzlichen Grundlage für die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung, klingt das so:

„Das Finanzamt hat die Bescheinigung zu erteilen, wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet worden ist oder wenn Steuerfreiheit gegeben ist.“

Die Grunderwerbsteuer zählt genau wie beispielsweise die Kosten für den Notar zu den Erwerbsnebenkosten beim Immobilienkauf und wird einmalig erhoben. Je nach Bundesland beträgt sie zwischen 3,5 Prozent (Sachsen, Bayern) und 6,5 Prozent (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen) des Kaufpreises. Prinzipiell sind sowohl der Verkäufer als auch der Käufer verpflichtet, die Grunderwerbsteuer zu zahlen. In der Regel vereinbaren beide Parteien jedoch im Kaufvertrag der Immobilie, dass der Käufer die Steuer zahlt.

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Gibt es Fälle, in denen ich keine Unbedenklichkeitsbescheinigung brauche?

In einigen Ausnahmefällen brauchen Immobilienkäufer keine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt:

Kaufpreis der Immobilie

Wenn der Kaufpreis der Immobilie unter 2.500 Euro liegt hat der Käufer keine Grunderwerbsteuer zu zahlen. Dann können die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung geändert werden.

Eigentümer die Immobilie

Wenn der Eigentümer die Immobilie an Verwandte in gerader Linie (Eltern, Kinder, Enkelkinder, Großeltern) oder – unter bestimmten Umständen – an Ex-Ehegatten verkauft.

Alle Ausnahmen und ihre Bedingungen regelt §3 GrEStG.

Gut zu wissen:

Auch wer eine Immobilie erbt, muss nach §1922 BGB für die Erbschaft übrigens keine Grunderwerbsteuer zahlen. Mehr Details dazu:
Zum Artikel: Erbschaft – Was tun, wenn Sie ein Haus erben?

Ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung für das Darlehen wichtig?

Indirekt spielt die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt auch für das Darlehen eine Rolle, das ein Käufer für die Immobilienfinanzierung von einer Bank erhält. Denn die Bank überweist den Kaufpreis erst dann, wenn ihre Grundschuld als Sicherheit im Grundbuch vermerkt ist. Der Eintrag ist jedoch erst dann möglich, wenn der Käufer selbst als Eigentümer im Grundbuch steht. Und dafür setzt das Grundbuchamt wiederum die Unbedenklichkeitsbescheinigung voraus.

Wie kann ich die Unbedenklichkeitsbescheinigung beantragen?

Das zuständige Finanzamt stellt die “steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung” gegen eine geringe Gebühr aus. Jeder, der seinen steuerlichen Verpflichtungen nachkommt und keine Steuerrückstände hat, hat Anspruch auf die Auskunft. Um die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt zu beantragen, stellen der Steuerpflichtige oder eine von ihm bevollmächtigte Person einen entsprechenden Antrag. Die Bescheinigung erfolgt nach §22 GrEStG schriftlich, jedoch nicht auf elektronischem Weg.
Der Notar holt in der Regel die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt beim Hauskauf oder Wohnungskauf ein.

Fallen für die Unbedenklichkeitsbescheinigung Kosten an?

Für eine Unbedenklichkeitsbescheinigung fallen Kosten in Form von Gebühren an. Diese sind jedoch in der Regel in den Notarkosten enthalten. Die Notarkosten beim Hauskauf oder Wohnungskauf übernimmt üblicherweise der Käufer der Immobilie.

Kann ich den Erhalt der Bescheinigung beschleunigen?

Um die “Bescheinigung nach Steuersachen” schnell zu erhalten, legen Käufer den Nachweis über die Zahlung der Grunderwerbsteuer entweder bei ihrem Finanzamt oder direkt beim Grundbuchamt vor. Käufer sollten die Grundsteuer daher direkt zahlen, nachdem sie den Kaufvertrag unterzeichnet haben. Dafür haben sie nach Erhalt des entsprechenden Bescheids vom Finanzamt offiziell vier Wochen Zeit.
Wegen der Verzögerungen des Kaufprozesses wird der Notar eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch beantragen. Diese sichert die Ansprüche des Käufers bis zum Eigentümerwechsel und ist unabhängig von der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung möglich.

Was ist unter einer Veräußerungsanzeige beim Immobilienerwerb zu verstehen?

Jeder Immobilienerwerb (Kauf, Zwangsversteigerung, Immobilientausch) ist dem Finanzamt anzuzeigen, da in diesem Fall Grunderwerbsteuer fällig wird. Die entsprechende Veräußerungsanzeige ist nach § 18 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) vorgeschrieben. Sie erfolgt durch den Notar, das zuständige Gericht oder die Behörde – je nachdem, wer den Erwerb beurkundet. Die Veräußerungsanzeige hat bei einem Immobilienkauf spätestens zwei Wochen nach der Beurkundung des Kaufvertrags zu erfolgen. Für die Anzeige gibt es einen amtlichen Vordruck.

Platzt der Immobilienkauf ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Liegt keine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vor, ist es den Grundbuchämtern nach §22 GrEStG (Grunderwerbsteuergesetz) verboten, den Eigentümer im Grundbuch zu ändern. Das bedeutet konkret: Erst wenn der Käufer mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt die Zahlung der Grunderwerbsteuer nachweist, findet der Eigentümerwechsel offiziell statt. Der Verkauf beziehungsweise Immobilienkauf kann ohne die Unbedenklichkeitsbescheinigung also nicht vollständig abgeschlossen werden.

Finanziert der Käufer den Immobilienkauf über einen Immobilienkredit, ist die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung, wie bereits erwähnt, auch Voraussetzung dafür, dass die Bank ihre Grundschuld im Grundbuch eintragen lassen kann.

Gut zu wissen:

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Steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung – FAQs

Was ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung (offizieller Begriff: „Bescheinigung nach Steuersachen“) informiert über das Steuerverhalten einer Person. Das heißt, sie gibt Auskunft darüber, ob ein Steuerpflichtiger regelmäßig seine Steuererklärung einreicht oder ob er Steuerrückstände hat. Die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung bezieht sich auf steuerliche Fakten und ist generell wertfrei. Mehr zum Thema erfahren Sie hier.

Warum ist die Bescheinigung beim Immobilienverkauf wichtig?

Die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung ist Voraussetzung dafür, den Käufer einer Immobilie als neuen Eigentümer im Grundbuch einzutragen. Mit der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung weist der Käufer nach, dass er in steuerlicher Hinsicht zuverlässig ist. Konkret belegt er damit, dass er die Grunderwerbsteuer für die Immobilie gezahlt hat. Jetzt mehr dazu lesen.

Wo erhalte ich die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Das zuständige Finanzamt stellt die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung gegen eine geringe Gebühr aus. Jeder, der seinen steuerlichen Verpflichtungen nachkommt und keine Steuerrückstände hat, hat Anspruch auf die Auskunft. Um die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt zu beantragen, stellen der Steuerpflichtige oder eine von ihm bevollmächtigte Person einen entsprechenden Antrag. Weitere Informationen finden Sie hier.

Fallen für die Unbedenklichkeitsbescheinigung Kosten an?

Für eine Unbedenklichkeitsbescheinigung fallen Kosten in Form von Gebühren an. Diese sind jedoch sind in der Regel in den Notarkosten enthalten. Die Notarkosten beim Hauskauf oder Wohnungskauf übernimmt üblicherweise der Käufer der Immobilie.

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