Unbedenklichkeitsbescheinigung: Neu-Eigentümer aufgepasst

Die Eintragung in das Grundbuch erfolgt nur, wenn eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vorgelegt wird. Doch was verbirgt sich hinter diesem Begriff?

Die Bescheinigung in Steuersachen

In Deutschland muss jeder Verkauf einer Immobilie notariell beurkundet sein. Dafür muss dem Grundbuchamt eine Bescheinigung in Steuersachen, früher als steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung bezeichnet, vorgelegt werden. Das heißt also: ohne Bescheinigung kein Eintrag in das Grundbuch und damit kein Eigentumsübergang. Die Bezeichnung rührt daher, dass bescheinigt wird, dass keine steuerlichen Bedenken hinsichtlich der Eintragung ins Grundbuch bestehen. Hinter dieser Regelung verbirgt sich die Absicht des Staates, sich keine Steuern entgehen zu lassen.

Wie und wo erhält man die Bescheinigung in Steuersachen?

Die Immobilie geht nur an Sie als neuen Eigentümer über, wenn der Kaufvertrag von einem Notar unterzeichnet wird. Während des Notartermins ist der Notar nach § 18 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) verpflichtet, den beurkundeten Kaufvertrag und eine Veräußerungsanzeige bei der Grunderwerbsteuerstelle einzureichen. Diese versendet innerhalb von 14 Tagen nach Vorlage der Dokumente einen Steuerbescheid an den neuen Eigentümer.

Anders als üblicherweise ist der Kaufvertrag einer Immobilie erst nach notarieller Beurkundung rechtskräftig.

Nach Zahlungseingang des vereinbarten Betrags wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt (§22 GrEStG). Das Finanzamt erklärt darin, dass Sie Ihrer steuerlichen Pflicht im vollen Umfang nachgekommen sind. Die Ausstellung erfolgt nach schriftlichem Antrag unter Beilage eines Kontoauszuges oder des Überweisungsbeleges. Für den Antrag werden Kosten in Höhe von 5 bis 15 Euro fällig. Diese Kosten sind als Kaufnebenkosten (Erwerbsnebenkosten) einzustufen. Allgemeine Fragen werden von den Behörden in der Regel kostenlos beantwortet. Erst nachdem die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt wurde, können alle weiteren Schritte des Immobiliengeschäfts durchgeführt werden.

Wie hoch ist die Grunderwerbssteuer?

Der Wert der Immobilie bestimmt die Höhe der Grunderwerbssteuer. In den einzelnen Bundesländern gelten unterschiedliche Steuersätze. Die Grunderwerbssteuer beträgt zwischen 4,5 und 5,0 Prozent. Mit Hilfe einer Online-Immobilienbewertung lässt sich schnell und kostenlos erfahren wie hoch die Steuer in etwa ausfallen wird.

Kein Gesetz ohne Ausnahme: Die Eigentumsumschreibung ist auch ohne Bescheinigung in Steuersachen möglich, wenn die Zahlung der Grunderwerbssteuer zweifelsfrei nachgewiesen werden kann. Wird eine Immobilie vererbt, ist nach § 1922 BGB keine Grunderwerbssteuer zu zahlen, dementsprechend ist zur Korrektur des Grundbuchs keine Bescheinigung notwendig.

Die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung als Sicherheit

Eine weitere Bedeutung erhält sie bei der Grundstücks- bzw. Immobilienfinanzierung durch Banken. Banken fordern entsprechende Sicherheiten bei der Kreditvergabe. Neben der – auch kostenlos erhältlichen – Schufa-Auskunft, kann durch eine Unbedenklichkeitsbescheinigung eine Sicherheit erbracht werden. Die finanzierende Bank, wird die Zahlung des Kaufpreises erst durchführen, wenn alle anderen Formalitäten abgewickelt wurden. Der Bank wird eine Grundschuld eingetragen, nachdem der neue Immobilieneigentümer ins Grundbuch eingetragen wurde. Während des gesamten Prozesses treten Verzögerungen auf. Daher ist es zu empfehlen, sofort nachdem der Kaufvertrag geschlossen wurde, den bestehenden Übereignungsanspruch durch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu sichern.