Steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung

Die Eintragung in das Grundbuch erfolgt nur, wenn eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vorgelegt wird. Doch was verbirgt sich hinter diesem Begriff?

Clarissa Freund

Immobilienredakteurin

19. Dezember 2017 · 5 Minuten Lesezeit

Was ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung informiert darüber, ob ein Steuerpflichtiger seiner Steuererklärungspflicht nachkommt und ob er Steuerrückstände hat. Sie bezieht sich dabei auf steuerliche Fakten und ist wertfrei.

Die Bedeutung der Bescheinigung beim Immobilienverkauf

Beim Immobilienverkauf ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung erforderlich, um den Käufer als neuen Eigentümer ins Grundbuch einzutragen. Mit der Bescheinigung weist er dem Grundbuchamt nach, dass er steuerlich zuverlässig ist. Konkret belegt der Käufer damit, dass er die Grunderwerbsteuer für die Immobilie gezahlt hat.
Die Grunderwerbsteuer zählt beim Immobilienkauf zu den Kaufnebenkosten und wird einmalig erhoben. Je nach Bundesland beträgt sie zwischen 3,5 Prozent (Sachsen, Bayern) und 6,5 Prozent (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen) vom Kaufpreis. Prinzipiell sind sowohl der Verkäufer als auch der Käufer verpflichtet, die Grunderwerbsteuer zu zahlen. In der Regel vereinbaren beide Parteien jedoch im Kaufvertrag, dass der Käufer die Steuer zahlt.

Liegt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung vor, ist den Grundbuchämtern nach §22 GrEStG (Grunderwerbsteuergesetz) verboten, den Eigentümer im Grundbuch zu ändern. Das bedeutet konkret: Erst mit Zahlung der Grunderwerbsteuer und dem entsprechenden Nachweis findet der Eigentümerwechsel offiziell statt und der Verkäufer erhält den Kaufpreis.

Finanziert der Käufer den Immobilienkauf über einen Kredit, ist die Bescheinigung auch Voraussetzung dafür, dass die Bank ihre Grundschuld im Grundbuch eintragen lassen kann.

Gut zu wissen: Beim Immobilienverkauf über Homeday unterstützen wir neben dem Verkäufer einer Immobilie auch deren Käufer. So stellen wir für beide Seiten sicher, dass der Verkaufsprozess problemlos und ohne unnötige Verzögerungen abläuft.

Wird eine Immobilie vererbt, ist nach §1922 BGB übrigens keine Grunderwerbsteuer zu zahlen. Eine Änderung im Grundbuch ist daher auch ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung möglich. Die Abgabe wird außerdem hinfällig, wenn der Kaufpreis unter 2500 Euro liegt, das Haus an Verwandte erster Linie oder unter bestimmten Umständen an den Ex-Ehegatten verkauft werden. Alle Ausnahmen und ihre Bedingungen sind in §3 GrEStG geregelt.

Wie erhält man die Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Das zuständige Finanzamt stellt die “steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung” gegen eine geringe Gebühr aus. Jeder, der seinen steuerlichen Verpflichtungen nachkommt und keine Steuerrückstände hat, hat Anspruch auf die Auskunft. Dafür stellen der Steuerpflichtige oder eine von ihm bevollmächtigte Person einen entsprechenden Antrag. Die Bescheinigung erfolgt nach §22 GrEStG schriftlich, jedoch nicht auf elektronischem Weg.

Beim Immobilienverkauf holt der Notar die Bescheinigung in der Regel vom Finanzamt ein. Nach §18 Grunderwerbsteuergesetz ist er zudem dazu verpflichtet, das Finanzamt über den Immobilienverkauf und den damit verbundenen Eigentümerwechsel zu informieren. Dies muss innerhalb von zwei Wochen nach der Beurkundung des Kaufvertrags erfolgen.

Um die “Bescheinigung nach Steuersachen” schnell zu erhalten, legen Käufer den Nachweis über die Zahlung der Grunderwerbsteuer entweder bei ihrem Finanzamt oder direkt beim Grundbuchamt vor. Käufer sollten die Grundsteuer daher direkt zahlen, nachdem sie den Kaufvertrag unterzeichnet haben. Dafür haben sie nach Erhalt des entsprechenden Bescheids vom Finanzamt offiziell vier Wochen Zeit.
Wegen der Verzögerungen des Kaufprozesses wird der Notar eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch beantragen. Diese sichert die Ansprüche des Käufers bis zum Eigentümerwechsel und ist unabhängig von der Bescheinigung möglich.

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