Teilungsversteigerung –
Die Lösung beim Streitfall Immobilie?Teilungsversteigerung –
Die Lösung beim Streitfall Immobilie?Teilungsversteigerung –
Die Lösung beim Streitfall Immobilie?

Wenn Eigentümer nicht darüber einig werden, was mit ihrer gemeinsamen Immobilie geschehen soll, bleibt oft nur noch die Teilungsversteigerung als Lösung. Doch worum genau handelt es sich dabei? Was gibt es zu beachten und wie läuft sie ab? Antworten auf diese und weitere Fragen finden Sie hier.

Inhaltsverzeichnis:

1. Was ist eine Teilungsversteigerung?
2. Was ist der Unterschied zwischen Zwangsversteigerung und Teilungsversteigerung?
3. Wann kommt es zu einer Teilungsversteigerung?
4. Welche Alternativen zur Teilungsversteigerung gibt es für Erbengemeinschaften?
5. Wer kann eine Teilungsversteigerung beantragen?
6. Wie läuft die Teilungsversteigerung ab?
7. Welche Kosten fallen bei einer Teilungsversteigerung an?
8. Wie kann ich eine Teilungsversteigerung verhindern?

Eine Teilungsversteigerung – auch Auseinandersetzungsversteigerung, Teilversteigerung oder Trennungsversteigerung genannt – ist eine Sonderform der Zwangsversteigerung. Sind verschiedene Personen beispielsweise Miteigentümer einer Immobilie, gilt es zu entscheiden, wie mit dem gemeinsamen Einfamilienhaus, der Wohnung oder dem Grundstück zu verfahren ist. Hierbei kann es vorkommen, dass ein Eigentümer die Immobilie verkaufen möchte, ein anderer sie aber lieber vermieten will. Einigen sich beide Eigentümer nicht, kommt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung ins Spiel.

Ziel und Zweck der Teilungsversteigerung ist es, das in der Immobilie steckende Vermögen in einen teilbaren Geldbetrag umzuwandeln. Der Erlös wird dann unter den beteiligten Parteien aufgeteilt.

Eine Teilungsversteigerung bringt einige Vor- und Nachteile mit sich. Letztendlich ist der Einzelfall entscheidend dafür, ob die Teilungsversteigerung die beste Lösung ist.

Auch wenn die Teilungsversteigerung eine Sonderform der Zwangsversteigerung darstellt, hat sie eine andere Ursache. Zu einer Zwangsversteigerung kommt es aufgrund finanzieller Not des Eigentümers. Kann er seine Gläubiger, zumeist Banken, nicht bezahlen, haben diese die Möglichkeit, eine Zwangsversteigerung zu beantragen.
Der Teilungsversteigerung liegt hingegen ein Streit zugrunde. Ein Miteigentümer kann mit ihrer Hilfe den Verkauf des Vermögensgegenstands erzwingen. Er braucht nicht einmal die Zustimmung der anderen Miteigentümer.

Schaffen es verschiedene Parteien nicht, über ihr gemeinsames und nicht teilbares Vermögen übereinzukommen, besteht als letzter Weg die Möglichkeit einer Teilungsversteigerung. Häufig kommt es im Zuge einer Scheidung oder bei einer Erbschaft zu diesem Schritt.

Zu einer Teilungsversteigerung im Falle einer Scheidung kann es kommen, wenn die getrennten Eheleute gemeinsam ein Haus oder eine Wohnung besitzen und darüber streiten, wie die Immobilie aufzuteilen ist. Damit ein Ehepartner die Teilungsversteigerung des Einfamilienhauses oder der Eigentumswohnung beantragen kann, müssen allerdings einige Voraussetzungen erfüllt sein:

Wurde verschiedenen Erben ein nicht teilbares Vermögen wie ein Haus vererbt, kann es im Streitfall innerhalb der Erbengemeinschaft ebenfalls zu einer Teilungsversteigerung kommen. Auch hier gibt es Bedingungen:

Da eine Teilungsversteigerung von z. B. einem Einfamilienhaus oft mit einem niedrigeren Verkaufspreis einhergeht, Kosten verursacht und zumeist rund ein Jahr dauert, ist sie bei weitem nicht immer die beste Option. Besonders Erbengemeinschaften stehen neben diesem Schritt als letztes Mittel Alternativen zur Verfügung:

Jeder Miteigentümer, der die Voraussetzungen (Stichwort: Anteil) erfüllt, kann einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Dafür reicht ein formloses Anschreiben an das zuständige Amtsgericht, welchen diesen dann prüft. Handelt es sich beim Versteigerungsgegenstand um eine Immobilie, ist als Nachweis der Berechtigung ein aktueller Grundbuchauszug nötig. Dieser darf nicht älter als sechs Monate sein. Im Erbfall können ggf. auch der Erbschein oder das Testament vorgelegt werden.

Im Vorfeld einer Teilungsversteigerung gilt es, bestimmte Vorgänge abzuwickeln. Nur so lässt sich diese am Versteigerungstermin ordnungsgemäß durchführen.

Nach dem Antragseingang prüft das entsprechende Amtsgericht diesen, informiert die Miteigentümer und bittet um Stellungnahme. Per Beschluss wird die Teilungsversteigerung angeordnet und zudem im Grundbuch vermerkt. Des Weiteren ist vor der Durchführung der Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln. Dazu beauftragt entweder das Gericht einen Immobiliengutachter oder der Antragsteller gibt das Gutachten unter Zustimmung der Miteigentümer selbst in Auftrag. Liegt ein aktuelles Gutachten vor, lässt sich auch dieses nutzen

Es folgen die Festlegung des geringsten Gebots (Mindestgebot der Teilungsversteigerung) und des Versteigerungstermins. Dann wird die Versteigerung bekannt gemacht: Dies erfolgt inklusive relevanter Daten zum Versteigerungsgegenstand in der Regel über Anzeigen, Aushänge und Internetportale wie dem ZVG (Plattform zur Information über Zwangsversteigerungsverfahren der Landesjustizverwaltungen). Immobilien können auch von innen besichtigt werden, sofern die Miteigentümer dem zustimmen.

Der Versteigerungstermin selbst teilt sich in drei Schritte: die Bekanntmachung, die Bietstunde und die Zuschlagsverhandlung. Im Bekanntmachungsteil werden die Informationen zum Versteigerungsgegenstand, die Versteigerungsbedingungen und das geringste Gebot verlesen. Zudem wird über Rechte, Pflichten und Gefahren belehrt.

In der Bietstunde, die normalerweise etwa 30 Minuten dauert, können Gebote abgegeben werden. Diese können von interessierten Dritten, Miteigentümern und auch vom Antragsteller selbst kommen.

In der Zuschlagsverhandlung wird der Zuschlag erteilt. Dieser geht normalerweise an das höchste Gebot. Ohne gültiges Gebot wird das Teilungsversteigerungsverfahren vom Gericht einstweilen eingestellt. Wurde das Mindestgebot erreicht, ist die Teilungsversteigerung beendet. Der Erlös wird unter den Miteigentümern aufgeteilt, jedoch erst ausgezahlt, wenn Einigung über die Verteilung herrscht. Erst dann kann auch die Erbengemeinschaft aufgehoben werden.

Für den Antrag, das Verfahren, das Wertgutachten und die Bekanntmachung fallen bei einer Teilungsversteigerung Kosten an. Bei einer Erbengemeinschaft müssen sich die Miterben gemäß ihres jeweiligen Erbteils die Kosten teilen. Auch wenn sie gegen die Teilungsversteigerung waren. Bei einer Scheidung zahlen beide Parteien je die Hälfte.

Bei erfolgreicher Versteigerung werden die Kosten aus dem Erlös bedient. Bei Misserfolg übernimmt der Antragsteller die Kosten allein. Schaltet er einen Anwalt ein, muss er diesen ohnehin alleine bezahlen. Da sich die Gutachterkosten nach dem Verkehrswert der Immobilie richten, lässt sich nicht pauschal sagen, wie hoch die Kosten im Einzelfall ausfallen. Ein staatlich anerkannter Immobiliengutachter veranschlagt in der Regel 0,5 Prozent bis 1 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie für das Immobilienwertgutachten. So kommen schnell mehrere Tausend Euro zusammen.

Es ist nahezu unmöglich, eine Teilungsversteigerung zu verhindern. Allerdings gibt es mehrere Möglichkeiten, diese zumindest zu verzögern. So wird Zeit gewonnen, um sich ggf. doch noch zu einigen oder aber ggf. ein neues Zuhause zu finden und umzuziehen.

Themengebiet: Immobilienverkauf