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Wenn Eigentümer nicht darüber einig werden, was mit ihrer gemeinsamen Immobilie geschehen soll, bleibt oft nur noch die Teilungsversteigerung als Lösung. Doch worum genau handelt es sich dabei? Was gibt es zu beachten und wie läuft sie ab? Antworten auf diese und weitere Fragen finden Sie hier.

Was ist eine Teilungsversteigerung?

Eine Teilungsversteigerung – auch Auseinandersetzungsversteigerung,Teilversteigerung oder Trennungsversteigerung genannt – ist eine Sonderform der Zwangsversteigerung. Sind verschiedene Personen beispielsweise Miteigentümer einer Immobilie, gilt es zu entscheiden, wie mit dem gemeinsamen Einfamilienhaus, der Wohnung oder dem Grundstück zu verfahren ist. Hierbei kann es vorkommen, dass ein Eigentümer die Immobilie verkaufen möchte, ein anderer sie aber lieber vermieten will. Einigen sich beide Eigentümer nicht, kommt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung ins Spiel.

Welchen Zweck hat die Teilungsversteigerung?

Ziel und Zweck der Teilungsversteigerung ist es, das in der Immobilie steckende Vermögen in einen teilbaren Geldbetrag umzuwandeln. Der Erlös wird dann unter den beteiligten Parteien aufgeteilt.

Was sind die Vor- und Nachteile einer Teilungsversteigerung?

Eine Teilungsversteigerung bringt einige Vor- und Nachteile mit sich. Letztendlich ist der Einzelfall entscheidend dafür, ob die Teilungsversteigerung die beste Lösung ist.

Vorteile Nachteile
Umwandlung des gebundenen Vermögens in einen teilbaren Geldbetrag Niedrigerer Verkaufspreis
Beilegung des Streits Zahlreiche gesetzliche Auflagen
Hohe Kosten
Dauer von rund einem Jahr
Gut zu wissen:

Handelt es sich bei dem Versteigerungsgegenstand um eine Immobilie, ist es oft lukrativer, diese freihändig zu verkaufen. Unsere erfahrenen Homeday-Makler helfen Ihnen bei dem Verkauf und sind persönlich für Sie vor Ort. Sie erhalten vollen Service bei deutlich weniger Provision als marktüblich.

Was ist der Unterschied zwischen Zwangsversteigerung und Teilungsversteigerung?

Auch wenn die Teilungsversteigerung eine Sonderform der Zwangsversteigerung darstellt, hat sie eine andere Ursache. Zu einer Zwangsversteigerung kommt es aufgrund finanzieller Not des Eigentümers. Kann er seine Gläubiger, zumeist Banken, nicht bezahlen, haben diese die Möglichkeit, eine Zwangsversteigerung zu beantragen.
Der Teilungsversteigerung liegt hingegen ein Streit zugrunde. Ein Miteigentümer kann mit ihrer Hilfe den Verkauf des Vermögensgegenstands erzwingen. Er braucht nicht einmal die Zustimmung der anderen Miteigentümer.

Wann kommt es zu einer Teilungsversteigerung?

Zur Teilungsversteigerung kommt es
häufig bei Scheidung oder Erbschaft.
Zur Teilungsversteigerung kommt es
häufig bei Scheidung oder Erbschaft.
Zur Teilungsversteigerung kommt es
häufig bei Scheidung oder Erbschaft.

Schaffen es verschiedene Parteien nicht, über ihr gemeinsames und nicht teilbares Vermögen übereinzukommen, besteht als letzter Weg die Möglichkeit einer Teilungsversteigerung. Häufig kommt es im Zuge einer Scheidung oder bei einer Erbschaft zu diesem Schritt.

Was ist eine Teilungsversteigerung bei einer Scheidung?

Zu einer Teilungsversteigerung im Falle einer Scheidung kann es kommen, wenn die getrennten Eheleute gemeinsam ein Haus oder eine Wohnung besitzen und darüber streiten, wie die Immobilie aufzuteilen ist. Damit ein Ehepartner die Teilungsversteigerung des Einfamilienhauses oder der Eigentumswohnung beantragen kann, müssen allerdings einige Voraussetzungen erfüllt sein:

    • Beide müssen mit je mindestens 10 Prozent Anteil als Eigentümer im Grundbuch stehen.
    • Besteht eine Zugewinngemeinschaft und die Immobilie stellt (nahezu) das gesamte Vermögen dar, bedarf es der Zustimmung des anderen Ehepartners.
    • Die Teilung der Immobilie “in Natur” ist ausgeschlossen. Das ist in der Regel der Fall, da sich Häuser, Wohnungen und selbst Grundstücke nur schwer bis gar nicht fair teilen lassen.

Was ist eine Teilungsversteigerung bei einer Erbengemeinschaft?

Wurde verschiedenen Erben ein nicht teilbares Vermögen wie ein Haus vererbt, kann es im Streitfall innerhalb der Erbengemeinschaft ebenfalls zu einer Teilungsversteigerung kommen. Auch hier gibt es Bedingungen:

    • Der Antragsteller hat einen Anteil von mindestens einem Prozent am Erbe.
    • Es greift die gesetzliche Erbfolge. Es liegt demnach kein Testament o. ä. vor, das die Verteilung des Erbes regelt.
    • Die Teilung der Immobilie in Natur ist ausgeschlossen.

Welche Alternativen zur Teilungsversteigerung gibt es für Erbengemeinschaften?

Da eine Teilungsversteigerung von z. B. einem Einfamilienhaus oft mit einem niedrigeren Verkaufspreis einhergeht, Kosten verursacht und zumeist rund ein Jahr dauert, ist sie bei weitem nicht immer die beste Option. Besonders Erbengemeinschaften stehen neben diesem Schritt als letztes Mittel Alternativen zur Verfügung:

    • Abschichtung: Der Erbe verzichtet auf seinen Erbteil und erhält dafür von den anderen Miterben eine Abfindung. Diese müssen dem Vorgang zustimmen.
    • Erbteil verkaufen: Der Erbe verkauft seinen Anteil am Erbe und steigt aus der Erbengemeinschaft aus. Dies kann er – solange es sich nicht um eine Immobilie handelt – auch ohne die Zustimmung der restlichen Miterben tun. Paragraf 2034 BGB räumt den Miterben ein Vorkaufsrecht ein.
    • Einigung: Schaffen es die Beteiligten doch, sich zu einigen, stehen ihnen weitere Möglichkeiten offen, z. B. ein freihändiger Verkauf, der deutlich mehr Geld bringt.
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Wer kann eine Teilungsversteigerung beantragen?

Jeder Miteigentümer, der die Voraussetzungen (Stichwort: Anteil) erfüllt, kann einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Dafür reicht ein formloses Anschreiben an das zuständige Amtsgericht, welchen diesen dann prüft. Handelt es sich beim Versteigerungsgegenstand um eine Immobilie, ist als Nachweis der Berechtigung ein aktueller Grundbuchauszug nötig. Dieser darf nicht älter als sechs Monate sein. Im Erbfall können ggf. auch der Erbschein oder das Testament vorgelegt werden.

Wie läuft die Teilungsversteigerung ab?

Im Vorfeld einer Teilungsversteigerung gilt es, bestimmte Vorgänge abzuwickeln. Nur so lässt sich diese am Versteigerungstermin ordnungsgemäß durchführen.

Vorbereitung der Teilungsversteigerung

Nach dem Antragseingang prüft das entsprechende Amtsgericht diesen, informiert die Miteigentümer und bittet um Stellungnahme. Per Beschluss wird die Teilungsversteigerung angeordnet und zudem im Grundbuch vermerkt. Des Weiteren ist vor der Durchführung der Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln. Dazu beauftragt entweder das Gericht einen Immobiliengutachter oder der Antragsteller gibt das Gutachten unter Zustimmung der Miteigentümer selbst in Auftrag. Liegt ein aktuelles Gutachten vor, lässt sich auch dieses nutzen

Es folgen die Festlegung des geringsten Gebots (Mindestgebot der Teilungsversteigerung) und des Versteigerungstermins. Dann wird die Versteigerung bekannt gemacht: Dies erfolgt inklusive relevanter Daten zum Versteigerungsgegenstand in der Regel über Anzeigen, Aushänge und Internetportale wie dem ZVG (Plattform zur Information über Zwangsversteigerungsverfahren der Landesjustizverwaltungen). Immobilien können auch von innen besichtigt werden, sofern die Miteigentümer dem zustimmen.

Ablauf der Teilungsversteigerung

Der Versteigerungstermin selbst teilt sich in drei Schritte: die Bekanntmachung, die Bietstunde und die Zuschlagsverhandlung. Im Bekanntmachungsteil werden die Informationen zum Versteigerungsgegenstand, die Versteigerungsbedingungen und das geringste Gebot verlesen. Zudem wird über Rechte, Pflichten und Gefahren belehrt.

In der Bietstunde, die normalerweise etwa 30 Minuten dauert, können Gebote abgegeben werden. Diese können von interessierten Dritten, Miteigentümern und auch vom Antragsteller selbst kommen.

In der Zuschlagsverhandlung wird der Zuschlag erteilt. Dieser geht normalerweise an das höchste Gebot. Ohne gültiges Gebot wird das Teilungsversteigerungsverfahren vom Gericht einstweilen eingestellt. Wurde das Mindestgebot erreicht, ist die Teilungsversteigerung beendet. Der Erlös wird unter den Miteigentümern aufgeteilt, jedoch erst ausgezahlt, wenn Einigung über die Verteilung herrscht. Erst dann kann auch die Erbengemeinschaft aufgehoben werden.

Welche Kosten fallen bei einer Teilungsversteigerung an und wer zahlt sie?

Es fallen Kosten für den Antrag, das Verfahren,
das Wertgutachten und Bekanntmachung an.
Es fallen Kosten für den Antrag,
das Verfahren, das Wertgutachten
und die Bekanntmachung an.
Es fallen Kosten für den Antrag, das Verfahren,
das Wertgutachten und die Bekanntmachung an.

Für den Antrag, das Verfahren, das Wertgutachten und die Bekanntmachung fallen bei einer Teilungsversteigerung Kosten an. Bei einer Erbengemeinschaft müssen sich die Miterben gemäß ihres jeweiligen Erbteils die Kosten teilen. Auch wenn sie gegen die Teilungsversteigerung waren. Bei einer Scheidung zahlen beide Parteien je die Hälfte.

Bei erfolgreicher Versteigerung werden die Kosten aus dem Erlös bedient. Bei Misserfolg übernimmt der Antragsteller die Kosten allein. Schaltet er einen Anwalt ein, muss er diesen ohnehin alleine bezahlen. Da sich die Gutachterkosten nach dem Verkehrswert der Immobilie richten, lässt sich nicht pauschal sagen, wie hoch die Kosten im Einzelfall ausfallen. Ein staatlich anerkannter Immobiliengutachter veranschlagt in der Regel 0,5 Prozent bis 1 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie für das Immobilienwertgutachten. So kommen schnell mehrere Tausend Euro zusammen.

Wie kann ich eine Teilungsversteigerung verhindern?

Es ist nahezu unmöglich, eine Teilungsversteigerung zu verhindern. Allerdings gibt es mehrere Möglichkeiten, diese zumindest zu verzögern. So wird Zeit gewonnen, um sich ggf. doch noch zu einigen oder aber ggf. ein neues Zuhause zu finden und umzuziehen.

    • Widerspruch einlegen: Miteigentümer können einer ihrer Meinung nach unberechtigten Teilungsversteigerung widersprechen. Wird dem Widerspruch stattgegeben, ist die Teilungsversteigerung unzulässig. Dies klappt jedoch äußerst selten, weshalb ein Widerspruch den Vorgang eher nur verzögert als verhindert.
    • Einstweilige Einstellung: In besonderen Fällen kann eine einstweilige Einstellung des Teilungsversteigerungsverfahrens erreicht werden. Anders als der Name vermuten lässt, ist aber auch hier die Teilungsversteigerung nicht verhindert, sondern nur aufgeschoben, da aktuell nicht durchführbar. Eine Einstellung von bis zu fünf Jahren ist beispielsweise möglich, wenn betroffene Kinder unter der Versteigerung und deren Konsequenzen leiden würden.
    • Vorkaufsrecht ausüben: Im Falle einer Abschichtung oder eines Erbteilverkaufs steht den übrigen Miterben ein Vorkaufsrecht zu. Nutzen sie dieses, können sie einer Teilungsversteigerung zuvorkommen. Bei sich scheidenden Eheleuten ist diese Option im Ehevertrag festzuhalten.

Teilungsversteigerung – FAQ

Was ist eine Teilungsversteigerung?

Eine Teilungsversteigerung stellt eine Sonderform der Zwangsversteigerung dar. Können sich die Miteigentümer eines nicht teilbaren Vermögens nicht darüber einigen, wie mit diesem zu verfahren ist, kommt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung ins Spiel. Ihr Zweck ist es, das gebundene Vermögen in einen teilbaren Geldbetrag umzuwandeln.

Was ist eine Teilungsversteigerung bei einer Scheidung?

Zu einer Teilungsversteigerung im Falle einer Scheidung kann es kommen, wenn die getrennten Eheleute darüber streiten, wie mit der gemeinsamen Immobilie verfahren werden soll. Damit ein Ehepartner die Teilungsversteigerung beantragen kann, müssen allerdings einige Voraussetzungen erfüllt sein. So müssen beide mit je mindestens 10 Prozent Anteil als Eigentümer im Grundbuch stehen. Mehr dazu

Was ist eine Teilungsversteigerung bei Erbengemeinschaft?

Im Streitfall innerhalb der Erbengemeinschaft über ein gemeinsames, nicht teilbares Vermögen kann es zu einer Teilungsversteigerung kommen. Dafür müssen jedoch verschiedene Bedingungen erfüllt sein, wie das Greifen der gesetzlichen Erbfolge und dass die Teilung der Immobilie “in Natur” ausgeschlossen ist.

Welche Alternativen zur Teilungsversteigerung gibt es für Erbengemeinschaften?

Als Alternative zur Teilungsversteigerung zählt die Abschichtung, bei der der Erbe auf seinen Erbteil verzichtet und von den anderen Miterben im Gegenzug eine Abfindung erhält. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, den eigenen Erbteil zu verkaufen und damit aus der Erbengemeinschaft auszutreten. Weitere Alternativen

Was passiert mit der Grundschuld bei einer Teilungsversteigerung?

Ist lediglich noch eine bereits abbezahlte Grundschuld eingetragen, empfiehlt es sich, diese vor der Teilungsversteigerung löschen zu lassen. Dies kann der neue Eigentümer auch später vornehmen lassen. Ist sie hingegen noch nicht abbezahlt, muss der Meistbietende der Teilungsversteigerung bzw. der neue Eigentümer der Immobilie die Grundschuld bei der Bank ablösen.

Kann man eine Teilungsversteigerung rückgängig machen?

Eine bereits durchgeführte Teilungsversteigerung lässt sich nicht rückgängig machen. Hat der Versteigerungstermin jedoch noch nicht stattgefunden, gibt es unter Einhaltung bestimmter Fristen verschiedene Möglichkeiten, die Teilungsversteigerung zu verzögern. Weiterlesen

Hinweis:

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