Schaffen es verschiedene Parteien nicht, über ihr gemeinsames und nicht teilbares Vermögen übereinzukommen, besteht als letzter Weg die Möglichkeit einer Teilungsversteigerung. Häufig kommt es im Zuge einer Scheidung oder bei einer
Erbschaft
zu diesem Schritt.
Was ist eine Teilungsversteigerung bei einer Scheidung?
Zu einer Teilungsversteigerung im Falle einer Scheidung kann es kommen, wenn die getrennten Eheleute gemeinsam ein Haus oder eine Wohnung besitzen und darüber streiten, wie die Immobilie aufzuteilen ist. Damit ein Ehepartner die Teilungsversteigerung des Einfamilienhauses oder der Eigentumswohnung beantragen kann, müssen allerdings einige Voraussetzungen erfüllt sein:
Beide müssen mit je mindestens 10 Prozent Anteil als Eigentümer im Grundbuch stehen.
Besteht eine
Zugewinngemeinschaft
und die Immobilie stellt (nahezu) das gesamte Vermögen dar, bedarf es der Zustimmung des anderen Ehepartners.
Die Teilung der Immobilie “in Natur” ist ausgeschlossen. Das ist in der Regel der Fall, da sich Häuser, Wohnungen und selbst Grundstücke nur schwer bis gar nicht fair teilen lassen.
Was ist eine Teilungsversteigerung bei einer Erbengemeinschaft?
Wurde verschiedenen Erben ein nicht teilbares Vermögen wie ein Haus vererbt, kann es im Streitfall innerhalb der Erbengemeinschaft ebenfalls zu einer Teilungsversteigerung kommen. Auch hier gibt es Bedingungen:
Der Antragsteller hat einen Anteil von mindestens einem Prozent am Erbe.
Es greift die
gesetzliche Erbfolge
. Es liegt demnach kein Testament o. ä. vor, das die Verteilung des Erbes regelt.
Die Teilung der Immobilie in Natur ist ausgeschlossen.
Welche Alternativen zur Teilungsversteigerung gibt es für Erbengemeinschaften?
Da eine Teilungsversteigerung von z. B. einem Einfamilienhaus oft mit einem niedrigeren
Verkaufspreis
einhergeht, Kosten verursacht und zumeist rund ein Jahr dauert, ist sie bei weitem nicht immer die beste Option. Besonders Erbengemeinschaften stehen neben diesem Schritt als letztes Mittel Alternativen zur Verfügung:
Abschichtung: Der Erbe verzichtet auf seinen Erbteil und erhält dafür von den anderen Miterben eine Abfindung. Diese müssen dem Vorgang zustimmen.
Erbteil verkaufen
: Der Erbe verkauft seinen Anteil am Erbe und steigt aus der Erbengemeinschaft aus. Dies kann er – solange es sich nicht um eine Immobilie handelt – auch ohne die Zustimmung der restlichen Miterben tun. Paragraf 2034 BGB räumt den Miterben ein
Vorkaufsrecht
ein.
Einigung: Schaffen es die Beteiligten doch, sich zu einigen, stehen ihnen weitere Möglichkeiten offen, z. B. ein freihändiger Verkauf, der deutlich mehr Geld bringt.
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Wer kann eine Teilungsversteigerung beantragen?
Jeder Miteigentümer, der die Voraussetzungen (Stichwort: Anteil) erfüllt, kann einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Dafür reicht ein formloses Anschreiben an das zuständige Amtsgericht, welchen diesen dann prüft. Handelt es sich beim Versteigerungsgegenstand um eine Immobilie, ist als Nachweis der Berechtigung ein aktueller Grundbuchauszug nötig. Dieser darf nicht älter als sechs Monate sein. Im Erbfall können ggf. auch der Erbschein oder das Testament vorgelegt werden.
Wie läuft die Teilungsversteigerung ab?
Im Vorfeld einer Teilungsversteigerung gilt es, bestimmte Vorgänge abzuwickeln. Nur so lässt sich diese am Versteigerungstermin ordnungsgemäß durchführen.
Vorbereitung der Teilungsversteigerung
Nach dem Antragseingang prüft das entsprechende Amtsgericht diesen, informiert die Miteigentümer und bittet um Stellungnahme. Per Beschluss wird die Teilungsversteigerung angeordnet und zudem im Grundbuch vermerkt. Des Weiteren ist vor der Durchführung der Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln. Dazu beauftragt entweder das Gericht einen
Immobiliengutachter
oder der Antragsteller gibt das Gutachten unter Zustimmung der Miteigentümer selbst in Auftrag. Liegt ein aktuelles Gutachten vor, lässt sich auch dieses nutzen
Es folgen die Festlegung des geringsten Gebots (Mindestgebot der Teilungsversteigerung) und des Versteigerungstermins. Dann wird die Versteigerung bekannt gemacht: Dies erfolgt inklusive relevanter Daten zum Versteigerungsgegenstand in der Regel über Anzeigen, Aushänge und Internetportale wie dem ZVG (Plattform zur Information über Zwangsversteigerungsverfahren der Landesjustizverwaltungen). Immobilien können auch von innen besichtigt werden, sofern die Miteigentümer dem zustimmen.
Ablauf der Teilungsversteigerung
Der Versteigerungstermin selbst teilt sich in drei Schritte: die Bekanntmachung, die Bietstunde und die Zuschlagsverhandlung. Im Bekanntmachungsteil werden die Informationen zum Versteigerungsgegenstand, die Versteigerungsbedingungen und das geringste Gebot verlesen. Zudem wird über Rechte, Pflichten und Gefahren belehrt.
In der Bietstunde, die normalerweise etwa 30 Minuten dauert, können Gebote abgegeben werden. Diese können von interessierten Dritten, Miteigentümern und auch vom Antragsteller selbst kommen.
In der Zuschlagsverhandlung wird der Zuschlag erteilt. Dieser geht normalerweise an das höchste Gebot. Ohne gültiges Gebot wird das Teilungsversteigerungsverfahren vom Gericht einstweilen eingestellt. Wurde das Mindestgebot erreicht, ist die Teilungsversteigerung beendet. Der Erlös wird unter den Miteigentümern aufgeteilt, jedoch erst ausgezahlt, wenn Einigung über die Verteilung herrscht. Erst dann kann auch die Erbengemeinschaft aufgehoben werden.
Welche Kosten fallen bei einer Teilungsversteigerung an und wer zahlt sie?
