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Umbaumaßnahmen:
Was Vermieter wissen müssen
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Umbaumaßnahmen: Was Vermieter wissen müssen

Um die Mietwohnung nach den persönlichen Vorstellungen zu gestalten, nehmen Mieter oft Umbaumaßnahmen in Eigenregie vor. Erfahren Sie hier, was Mieter verändern dürfen und wann sie die Zustimmung ihres Vermieters einholen müssen.

Welche Umbaumaßnahmen dürfen Mieter ohne Einwilligung des Vermieters vornehmen?

Grundsätzlich wird im Mietrecht zwischen Einrichtungen und An- und Umbauten unterschieden. Der Begriff Einrichtungen umfasst dabei bauliche Veränderungen durch Mieter, die sich nach Ende des Mietverhältnisses problemlos entfernen lassen. Sie bedürfen keiner Zustimmung des Vermieters.

Zu den Einrichtungen, für die Mieter keine Zustimmung des Vermieters benötigen, zählen unter anderem:

  • Einbauküchen
  • Waschbecken, Toiletten, Badewannen
  • Spiegelschränke und Regale
  • Beleuchtungssysteme
  • Türschlösser
  • Hochbetten
Hinweis

Wird eine Mietwohnung inklusive Teppichboden vermietet, ist ein Austausch des Bodenbelags durch den Mieter nur mit Einverständnis des Vermieters möglich. Die entstehenden Kosten trägt der Mieter.

Welche baulichen Veränderungen durch Mieter erfordern eine Erlaubnis?

Um- und Anbauten bezeichnen laut Gesetz Modernisierungsarbeiten, die sich später schwer beseitigen lassen und die Immobilie grundsätzlich verändern. Sie benötigen das Einverständnis des Vermieters. Dazu zählt etwa der Einbau neuer Fenster und Türen. Beim begründeten Verdacht, dass die Umbauten die Bausubstanz gefährden, hat der Eigentümer das Recht, seine Zustimmung zu verweigern. Er ist auch berechtigt, eine angemessene Sicherheitszahlung zu fordern, um die Kosten für den Rückbau zu decken.

Zu Um- und Einbauten, für die die Zustimmung des Vermieters notwendig ist, zählen unter anderem:

  • Veränderungen am Mauerwerk
  • Einziehen von Zwischendecken
  • Legen von Elektroleitungen, Steckdosen
  • Verlegen von Parkettböden, Fliesen
  • Einbau neuer Bäder
  • Dach- oder Kellerausbau
  • Einbau von Katzenklappen

Welche Rechte hat der Vermieter, wenn der Mieter ohne Zustimmung Umbaumaßnahmen vornimmt?

Nimmt ein Mieter ohne Absprache mit dem Eigentümer bauliche Veränderungen an der Immobilie vor, hat der Vermieter das Recht, den sofortigen Rückbau vom Mieter zu verlangen. Rückbau bedeutet die Wiederherstellung des früheren Zustandes der vermieteten Immobilie. Kommt der Mieter seinen Rückbaupflichten nicht nach, darf der Vermieter Schadensersatz fordern. Entstehen dem Eigentümer durch die Umbaumaßnahmen an seinem Wohnungseigentum erhebliche Nachteile, ist dies im Einzelfall ein Kündigungsgrund.

Hinweis

Ausnahme Barrierefreiheit: Bei berechtigtem Interesse kann der Mieter § 554 a BGB ohne Genehmigung des Vermieters Umbaumaßnahmen zur behindertengerechten Nutzung der Mietsache einfordern. Erfahren Sie mehr zum Thema Barrierefreiheit einer Immobilie in unserem Ratgeber-Artikel:
Zum Artikel: Wohnen im Alter- Barrierefreiheit einer Immobilie

Hat der Vermieter ein Recht auf Rückbau beim Auszug?

Vermieter haben einen Anspruch auf Rückgabe der vermieteten Immobilie im ursprünglichen Zustand. Egal, ob es sich um kleinere oder größere bauliche Veränderungen durch Mieter handelt: Vor Ende des Mietverhältnisses sind alle Umbaumaßnahmen zu beseitigen. Darunter fallen auch genehmigte Modernisierungen, die den Wohnungswert steigern. Übernimmt der Wohnungseigentümer die Einbauten vom Mieter, entfällt die Rückgabepflicht. Viel Ärger lässt sich vermeiden, wenn Mieter und Vermieter bauliche Veränderungen vorab schriftlich fixieren.

Tipp: Bei Homeday finden Vermieter wichtige Unterlagen rund um die Vermietung und Verwaltung von Immobilien zum kostenlosen Download.

Müssen Vermieter ihre Umbaumaßnahmen schriftlich ankündigen?

Ob der Einbau einer neuen Heizung zur Energieersparnis oder der Ausbau des Dachgeschosses zur Vergrößerung der Wohnfläche: Wer Umbauten an seiner Mietsache plant, ist verpflichtet, den Mieter über die Modernisierungsarbeiten zu informieren. Die Ankündigung muss dem Mieter mindestens drei Monate vor Beginn der Umbaumaßnahmen schriftlich vorliegen.

Die Modernisierungsankündigung enthält:

  • Die detaillierte Darstellung der Arbeiten
  • Beginn und Dauer der Modernisierung
  • Die daraus resultierende Mieterhöhung
  • Die voraussichtlichen neuen Betriebskosten

Was ist eine Duldungspflicht bei Umbaumaßnahmen?

Grundsätzlich besteht für Mieter laut Gesetz eine Duldungspflicht bei Instandsetzungen oder Modernisierungen durch den Vermieter. Der Mieter ist verpflichtet die Arbeiten in seiner gemieteten Wohnung zu dulden und z. B. Handwerkern Einlass zu gewähren.

Doch es gibt Ausnahmen: Hat der Vermieter den Mieter nicht korrekt über Umfang und Dauer der Modernisierungsarbeiten aufgeklärt, muss dieser die Umbauten nicht dulden. Auch im Falle einer unzumutbaren Härte haben Mieter das Recht, sich gegen die Umbaumaßnahmen zu wehren. Ob im Einzelfall die Duldungspflicht entfällt, entscheidet das Gericht.

Sind Mieterhöhungen nach Umbauten erlaubt?

Nach Abschluss der Umbaumaßnahmen durch den Vermieter ist eine Mieterhöhung möglich. Dafür kann der Eigentümer maximal 11 % der Modernisierungskosten auf die jährliche Miete umlegen. Voraussetzung für eine Mieterhöhung nach Modernisierungen ist die Vorlage einer detaillierten Kostenaufstellung. Instandhaltungskosten und die Aufwendung zur Kapitalbeschaffung sind nicht auf die Miete umlegbar. Hat der Vermieter Drittmittel erhalten, werden diese von der Mieterhöhung abgezogen.

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