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Wohnimmobilien-
kreditrichtlinie 2021:
Das bedeutet sie für die
Kreditaufnahme
Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2021:
Das bedeutet sie für die Kreditaufnahme
Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2021:
Das bedeutet sie für die Kreditaufnahme

Um Verbraucher davor zu schützen, sich mit einem Immobilienkredit finanziell zu übernehmen, hat die Bundesregierung 2016 die Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Kraft gesetzt. Erfahren Sie hier, was sich hinter dem Begriff verbirgt, welche Auswirkungen die Richtlinie auf die Kreditvergabe hat und was sich seit Inkrafttreten des Gesetzes geändert hat.

Was ist unter der Wohnimmobilienkreditrichtlinie zu verstehen?

Die EU-Richtlinie soll Verbraucher bei der
Aufnahme von Krediten schützen
Die EU-Richtlinie soll Verbraucher
bei der Aufnahme von Krediten schützen
Die EU-Richtlinie soll Verbraucher
bei der Aufnahme von Krediten schützen

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist eine EU-Richtlinie, die Verbraucher bei der Aufnahme von Krediten schützen soll. Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (Abkürzung: WoKri) schreibt vor, dass Kreditinstitute Verbraucher bei der Kreditaufnahme besser aufzuklären und die Kreditwürdigkeit der Darlehensnehmer genau zu prüfen haben. Die Richtlinie ist im März 2016 mit dem “Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und zur Änderung handelsrechtlicher Vorschriften” in Deutschland in Kraft getreten.

Allerdings stand die Wohnimmobilienkreditrichtlinie in der Kritik, einige Bevölkerungsgruppen bei der Kreditvergabe zu benachteiligen. 2017 wurden einige ihrer Punkte daher entschärft.

Welche Auswirkungen hat die Wohnimmobilienkreditrichtlinie auf die Kreditvergabe?

Die Umsetzung der Kreditrichtlinie obliegt den Kreditinstituten. Beraten Banken einen Kunden falsch, können sie nach den Regelungen des Gesetzes haftbar gemacht werden und müssen Schadenersatz leisten. Seit Inkrafttreten des Wohnimmobilienkreditrichtlinien-Gesetzes beleuchten Banken die finanzielle Situation potenzieller Kreditnehmer genauer. Bevor sie einen Kredit vergeben, prüfen sie Vermögen und Einkommen im Detail. Das heißt: Neben der Ist-Situation des potenziellen Kreditnehmers wird auch berücksichtigt, ob der Darlehensnehmer die Raten für seinen Kredit auch nach Änderung seiner aktuellen Lebensumstände (z. B. bei Jobverlust, Scheidung, Renteneintritt) aufbringen kann. Diese Prüfung erfolgte vor Lockerung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im Jahr 2017 sogar noch strenger und hatte zur Folge, dass deutlich weniger Kaufinteressenten die Bewilligung für einen Kredit erhielten als vor Inkrafttreten der Richtlinie.

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Was bedeutete die zunächst geltende Wohnimmobilienkreditrichtlinie für Verbraucher in der Praxis?

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie machte bzw. macht sich in der Praxis wie folgt bemerkbar:

    • Der Kreditgeber ist verpflichtet, den Antragsteller umfassend über die Kreditaufnahme zu beraten und ihm die Klauseln des Kreditvertrags zu erklären.
    • Damit der Kreditgeber den Verbraucher entsprechend beraten kann, ist bereits bei der Vertragsanbahnung die spätere Art des Vertrags festzulegen.
    • Der zukünftige Kreditnehmer muss durch Unterzeichnung zweier Merkblätter bestätigen, dass er über die Risiken einer Immobilienfinanzierung beziehungsweise Baufinanzierung aufgeklärt wurde.
    • Bei der Vergabe von Immobilienkrediten benötigt der Kreditvermittler eine Erlaubnis nach § 34i Gewerbeordnung.
    • Der Kreditnehmer hat der Bank seinen Rentenbescheid vorzulegen.
    • Banken gewähren seltener einen Kredit mit einem Tilgungssatz unter 2 Prozent. Mit der hohen Tilgung soll erreicht werden, dass der Kreditnehmer das Darlehen schnell zurückzahlt.
    • Um sicherzugehen, dass der Kreditnehmer das Darlehen auch unter geänderten Lebensumständen zurückzahlen kann, ist bei der Vergabe des Kredits neben dem aktuellen Einkommen auch die zukünftige Lebenssituation des Kreditnehmers relevant.

Welche Fragen spielten bei der Kreditvergabe eine Rolle?

Wer nach Einführung der ersten Fassung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie einen Kredit aufnehmen wollte, musste sich in einem Beratungsgespräch einer eingehenden Prüfung stellen. Dabei waren vor allem diese Fragen von entscheidender Bedeutung. (Einige von ihnen sind noch immer Teil der Kreditwürdigkeitsprüfung):

    • Wieviel verdient der Antragsteller?
    • Wie alt ist der Antragsteller? Ist er als Kreditnehmer in der Lage, das Darlehen während der vorgesehenen Laufzeit zurückzuzahlen?
    • Welche Lebensplanung hat der Antragsteller? Plant er, eine Familie zu gründen, sodass mit Verdienstausfällen zu rechnen ist?
    • In welcher Branche ist der potentielle Kreditnehmer tätig? Bleibt sein Einkommen auf dem bisherigen Niveau?
    • Wie entwickelt sich der Wert der Immobilie in der Zukunft voraussichtlich?

Für wen hat es die Wohnimmobilienkreditrichtlinie erschwert, einen Kredit zu bekommen?

Drei verschiedene Personengruppen hatten oder haben es durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie schwerer, einen Kredit zu erhalten:

    • Rentner
    • Junge Familien
    • EU-Bürger aus dem Nicht-Euro-Raum

Was bedeutete die Wohnimmobilienkreditrichtlinie konkret für Rentner?

Das Alter der potentiellen Kreditnehmer spielte für Kreditinstitute bei ihrer Entscheidung eine wesentliche Rolle: Nur wenn sichergestellt war, dass der oder die Antragsteller das Darlehen noch zu Lebzeiten zurückzahlen können, gewährten sie einen Kredit. Grundlage war dabei die statistische Lebenserwartung. Damit haben die Vorgaben der ersten Version der Wohnimmobilienkreditrichtlinie besonders älteren Rentnern die Kreditaufnahme erschwert. Die Finanzierung einer Immobilie war für Ältere buchstäblich ausgeschlossen. Selbst wer seine Immobilie im Rentenalter modernisieren wollte, hatte kaum Chancen, dafür einen Kredit zu erhalten.

Was bedeutete die Wohnimmobilienkreditrichtlinie für junge Familien?

Auch junge Familien, die sich den Wunsch vom eigenen Heim erfüllen wollten, hatten es wegen der durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie vorgeschriebene Kreditwürdigkeitsprüfung schwer, einen entsprechenden Kredit zu erhalten. Banken bezogen etwaige Verdienstausfälle durch Elternzeit immer in ihre Berechnungen mit ein. Wer als Antragsteller nicht belegen konnte, dass er die Annuitäten für ein Darlehen langfristig zahlen kann, bekam keinen Kredit – ein Problem vor allem für junge Familien, bei denen die Familienplanung noch nicht abgeschlossen war.

Was bedeutete die Wohnimmobilienkreditrichtlinie für Immobilienkäufer aus dem Ausland?

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie hat auch Auswirkungen auf ausländische Immobilienkäufer, die in Deutschland einen Kredit aufnehmen wollen. Denn die Kreditrichtlinie sieht eine Haftung der Banken für Fremdwährungsrisiken vor. EU-Bürger aus Nicht-Euro-Staaten können in Deutschland zwar einen Kredit in Euro aufnehmen. Verändert sich der Wechselkurs jedoch um mehr als 20 Prozent, sind Banken verpflichtet, den Kredit in die jeweilige Heimatwährung umzuwandeln. Durch diese Vorgaben sind Banken bei Kreditentscheidungen für diese EU-Bürger restriktiv und lehnen die Kreditgesuche ab.

Wie wirkt sich die Richtlinie auf Kreditvermittler aus?

Kreditvermittler benötigen durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie eine Erlaubnis für ihre Tätigkeit. Sie brauchen einen Sachkundenachweis ebenso wie geordnete Vermögensverhältnisse und eine Berufshaftpflichtversicherung. Weitere Voraussetzung: Sie müssen ihre Tätigkeit in Deutschland ausüben. Anders sieht es bei Kreditinstituten aus. Da sie dem Kreditwesengesetz unterliegen, benötigen sie keine separate Erlaubnis.

Hat die Wohnimmobilienkreditrichtlinie auch Einfluss auf alte Darlehensverträge?

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie hat keinen Einfluss auf alte Darlehensverträge beziehungsweise Darlehensnehmer, die einen laufenden Immobilienkredit mit Restschuldabsicherung haben. Die anfängliche Fassung des Wohnimmobilienkreditrichtlinien-Gesetzes sah jedoch vor, dass Banken die Kreditwürdigkeit ihres Kreditnehmers für die Anschlussfinanzierung noch einmal neu prüft. Dies hätte – bei negativem Ergebnis – dazu führen können, dass der Kreditnehmer die Anschlussfinanzierung nicht erhalten hätte. Mit der neuen Fassung ist eine erneute Prüfung jedoch nur notwendig, falls der Netto-Darlehensbetrag mehr als zehn Prozent steigt.

Was hat sich bei der Wohnimmobilienkreditrichtlinie inzwischen geändert?

Um die Kreditaufnahme vor allem für junge Familien und Ältere zu erleichtern, hat die Bundesregierung 2017 beim Gesetzestext zur Wohnimmobilienkreditrichtlinie nachgebessert. Seit dem gilt:

    • Anders als bisher dient der Immobilienwert als ein Hauptkriterium, um die Kreditwürdigkeit eines Verbrauchers in Hinblick auf die Kreditvergabe einzuschätzen.
    • Für Kredite, die ausschließlich für den Umbau oder die Sanierung einer Immobilie aufgenommen werden, ist der Immobilienwert das einzige Kriterium bei der Kreditprüfung. Voraussetzung ist jedoch, dass der Immobilienwert nach den Maßnahmen über deren Kosten liegt.
    • Ist die Sollzinsbindung abgelaufen, muss die Bonität des Kreditnehmers bei der Aufnahme einer Anschlussfinanzierung nicht erneut geprüft werden.

Wohnimmobilienkreditrichtlinie – FAQ

Was ist die Wohnimmobilienkreditrichtlinie?

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist eine EU-Richtlinie, die Verbraucher davor schützen soll, sich mit der Aufnahme eines Kredites zu übernehmen. Sie trat im März 2016 mit dem “Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und zur Änderung handelsrechtlicher Vorschriften” in Deutschland in Kraft. Wegen erheblicher Kritik an der Richtlinie wurden sie 2017 in Teilen geändert. Mehr zum Wohnimmobilienkreditlinien-Gesetz erfahren

Wie wirkt sich die Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2021 auf die Kreditvergabe aus?

Beraten Banken einen Kunden falsch, können sie nach den Regelungen des Wohnimmobilienkreditrichtlinien-Gesetzes haftbar gemacht werden und müssen Schadenersatz leisten. Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie wirkt sich auf die Kreditwürdigkeitsprüfung aus. Banken prüfen seither die finanzielle Situation potenzieller Kreditnehmer sehr viel genauer, bevor sie einen Kredit vergeben. Zur Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2021

Was bedeutet die Wohnimmobilienkreditrichtlinie für die Anschlussfinanzierung?

Laut der ersten Fassung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie mussten Kreditnehmer eine weitere, umfassende Prüfung Ihrer Kreditwürdigkeit über sich ergehen lassen, wenn sie nach Ablauf der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung mit der Bank vereinbaren wollten. Diese Prüfung entfällt nun mit der Änderung der Richtlinien aus dem Jahr 2017 – mit einer Ausnahme. Denn entscheidet sich der Kreditnehmer für die Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank ist diese verpflichtet, seine Bonität gemäß der Wohnimmobilienkreditrichtlinie zu prüfen.

Welchen Einfluss hat die Wohnimmobilienkreditrichtlinie auf die Finanzierung gewerblicher Immobilien?

Wie der Name bereits sagt, bezieht sich die Wohnimmobilienkreditrichtlinie auf Wohnimmobilien. Gewerbeimmobilien hingegen werden in der Regel gewerblich genutzt, dienen also etwa als Laden- oder Bürofläche. Die Finanzierung von Gewerbeimmobilien ist daher von der Wohnimmobilienkreditrichtlinie nicht betroffen.

Hinweis:

Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten und -Artikel keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.

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