Was bedeutete die zunächst geltende Wohnimmobilienkreditrichtlinie für Verbraucher in der Praxis?
Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie machte bzw. macht sich in der Praxis wie folgt bemerkbar:
Der Kreditgeber ist verpflichtet, den Antragsteller umfassend über die Kreditaufnahme zu beraten und ihm die Klauseln des
Kreditvertrages
zu erklären.
Damit der Kreditgeber den Verbraucher entsprechend beraten kann, ist bereits bei der Vertragsanbahnung die spätere Art des Vertrags festzulegen.
Der zukünftige Kreditnehmer muss durch Unterzeichnung zweier Merkblätter bestätigen, dass er über die Risiken einer
Immobilienfinanzierung
beziehungsweise Baufinanzierung aufgeklärt wurde.
Bei der Vergabe von Immobilienkrediten benötigt der Kreditvermittler eine Erlaubnis nach § 34i Gewerbeordnung.
Der Kreditnehmer hat der Bank seinen Rentenbescheid vorzulegen.
Banken gewähren seltener einen Kredit mit einem Tilgungssatz unter 2 Prozent. Mit der hohen Tilgung soll erreicht werden, dass der Kreditnehmer das Darlehen schnell zurückzahlt.
Um sicherzugehen, dass der Kreditnehmer das Darlehen auch unter geänderten Lebensumständen zurückzahlen kann, ist bei der Vergabe des Kredits neben dem aktuellen Einkommen auch die zukünftige Lebenssituation des Kreditnehmers relevant.
Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2021: Welche Fragen spielten bei der Kreditvergabe eine Rolle?
Wer nach Einführung der ersten Fassung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie einen
Kredit
aufnehmen wollte, musste sich in einem Beratungsgespräch einer eingehenden Prüfung stellen. Dabei waren vor allem diese Fragen von entscheidender Bedeutung. (Einige von ihnen sind noch immer Teil der Kreditwürdigkeitsprüfung):
Wie viel verdient der Antragsteller?
Wie alt ist der Antragsteller? Ist er als Kreditnehmer in der Lage,
das Darlehen während der vorgesehenen Laufzeit zurückzuzahlen?
Welche Lebensplanung hat der Antragsteller? Plant er, eine Familie zu gründen, sodass mit Verdienstausfällen zu rechnen ist?
In welcher Branche ist der potenzielle Kreditnehmer tätig? Bleibt sein Einkommen auf dem bisherigen Niveau?
Wie entwickelt sich der Wert der Immobilie in der Zukunft voraussichtlich?
Für wen hat es die Wohnimmobilienkreditrichtlinie erschwert, einen Kredit zu bekommen?
Drei verschiedene Personengruppen hatten oder haben es durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie schwerer, einen Kredit zu erhalten:
Rentner
Junge Familien
EU-Bürger aus dem Nicht-Euro-Raum
Was bedeutete die Wohnimmobilienkreditrichtlinie konkret für Rentner?
Das Alter der potenziellen Kreditnehmer spielte für Kreditinstitute bei ihrer Entscheidung eine wesentliche Rolle: Nur wenn sichergestellt war, dass der oder die Antragsteller das Darlehen noch zu Lebzeiten zurückzahlen können, gewährten sie einen Kredit. Grundlage war dabei die statistische Lebenserwartung. Damit haben die Vorgaben der ersten Version der WIKR besonders älteren Rentnern die Kreditaufnahme erschwert.
Die Finanzierung einer Immobilie war für Ältere buchstäblich ausgeschlossen. Selbst wer seine Immobilie im Rentenalter
modernisieren
wollte, hatte kaum Chancen, dafür einen Kredit zu erhalten.
Was bedeutete die Wohnimmobilienkreditrichtlinie für junge Familien?
Auch junge Familien, die sich den Wunsch vom eigenen Heim erfüllen wollten, hatten es wegen der durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie vorgeschriebene Kreditwürdigkeitsprüfung schwer, einen entsprechenden Kredit zu erhalten. Banken bezogen etwaige Verdienstausfälle durch Elternzeit immer in ihre Berechnungen mit ein. Wer als Antragsteller nicht belegen konnte, dass er die Annuitäten für ein Darlehen langfristig zahlen kann, bekam keinen Kredit – ein Problem vor allem für junge Familien, bei denen die Familienplanung noch nicht abgeschlossen war.
Was bedeutete die Wohnimmobilienkreditrichtlinie für Immobilienkäufer aus dem Ausland?
Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie hat auch Auswirkungen auf ausländische Immobilienkäufer, die in Deutschland einen Kredit aufnehmen wollen. Denn die Kreditrichtlinie sieht eine Haftung der Banken für Fremdwährungsrisiken vor. EU-Bürger aus Nicht-Euro-Staaten können in Deutschland zwar einen Kredit in Euro aufnehmen. Verändert sich der Wechselkurs jedoch um mehr als 20 Prozent, sind Banken verpflichtet, den Kredit in die jeweilige Heimatwährung umzuwandeln. Durch diese Vorgaben sind Banken bei Kreditentscheidungen für diese EU-Bürger restriktiv und lehnen die Kreditgesuche ab.
WoKri: Wie wirkt sich die Richtlinie auf Kreditvermittler aus?
Kreditvermittler benötigen durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie eine Erlaubnis für ihre Tätigkeit. Sie brauchen einen Sachkundenachweis ebenso wie geordnete Vermögensverhältnisse und eine Berufshaftpflichtversicherung. Weitere Voraussetzung: Sie müssen ihre Tätigkeit in Deutschland ausüben. Anders sieht es bei Kreditinstituten aus. Da sie dem Kreditwesengesetz unterliegen, benötigen sie keine separate Erlaubnis.
WIKR: Hat die Wohnimmobilienkreditrichtlinie auch Einfluss auf alte Darlehensverträge?
Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie hat keinen Einfluss auf alte
Darlehensverträge
beziehungsweise Darlehensnehmer, die einen laufenden Immobilienkredit mit Restschuldabsicherung haben. Die anfängliche Fassung des Wohnimmobilienkreditrichtlinien-Gesetzes sah jedoch vor, dass Banken die Kreditwürdigkeit ihres Kreditnehmers für die
Anschlussfinanzierung
noch einmal neu prüft. Dies hätte – bei negativem Ergebnis – dazu
führen können, dass der Kreditnehmer die Anschlussfinanzierung nicht erhalten hätte. Mit der neuen Fassung ist eine erneute Prüfung jedoch nur notwendig, falls der Netto-Darlehensbetrag mehr als zehn Prozent steigt.
Was hat sich bei der Wohnimmobilienkreditrichtlinie inzwischen geändert?
Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie wurde im März 2016 eingeführt. Aufgrund unklarer Auslegungen hat sie jedoch zu Unzufriedenheit bei Banken und Verbrauchern und damit zu strengeren Anforderungen geführt.
Infolge der Unklarheiten wurde der Verbraucherschutz für viele potenzielle Immobilienkäufer, insbesondere ältere Kreditnehmer, erheblich beeinträchtigt.
Im Oktober 2016 haben mehrere Mitgliedstaaten der EU, nämlich Baden-Württemberg, Hessen und später Bayern beschlossen, dem Bundesrat einen Reformentwurf vorzulegen. Der Entwurf soll für eine Vereinfachung der Vergaberichtlinien sorgen. Daraufhin erarbeitete die Bundesregierung im Dezember 2016 einen Gesetzentwurf, der am 12. Mai 2017 vom Bundesrat verabschiedet wurde. Dabei wurden insbesondere die meisten Verbesserungsvorschläge der Bundesländer berücksichtigt und im Gesetz implementiert. Seit dem gilt:
Anders als bisher dient der Immobilienwert als ein Hauptkriterium, um die Kreditwürdigkeit eines Verbrauchers in Hinblick auf die Kreditvergabe einzuschätzen.
Für Kredite, die ausschließlich für den Umbau oder die Sanierung einer Immobilie aufgenommen werden, ist der Immobilienwert das einzige Kriterium bei der Kreditprüfung. Voraussetzung ist jedoch, dass der Immobilienwert nach den Maßnahmen über deren Kosten liegt.
Ist die
Sollzinsbindung
abgelaufen, muss die Bonität des Kreditnehmers bei der Aufnahme einer Anschlussfinanzierung nicht erneut geprüft werden.
Bundestag ermöglicht älteren Kreditnehmern durch neues Gesetz Unterstützung bei Kreditaufnahme
Darüber hinaus hat der Bundestag im April 2018 ein neues Gesetz verabschiedet, das es älteren Kreditnehmern ermöglicht, eine jüngere Person zur Kreditaufnahme hinzuzuziehen. Damit sollen besonders ältere Kreditnehmer, die aufgrund des Alters und/oder gesundheitlicher Probleme ein schlechteres Kreditrating haben, bei der Kreditaufnahme unterstützt werden.
Außerdem wurden am 1. Juni 2018 neue „Richtlinien zur Beurteilung der Kreditwürdigkeit von Immobiliendarlehen“ entwickelt und umgesetzt. Damit kann nun neben dem Einkommen des Antragstellers auch der Immobilienwert bei der Kreditbeurteilung berücksichtigt werden. Dies wirkt sich insbesondere bei Krediten für Anschlussfinanzierungen oder Modernisierungen positiv aus.
Erfolgreiche Reform der Wohnimmobilienkreditrichtlinie verbessert Verbraucherschutz und Rechte von Kreditnehmern
Die Reform der Wohnimmobilienkreditrichtlinie kann somit als Erfolg gewertet werden, da sich der Verbraucherschutz und die Rechte der Kreditnehmer deutlich verbessert haben. Die Kreditaufnahme wurde erleichtert und die Kreditvergabe wurde transparenter und gerechter gestaltet. Der neue Gesetzentwurf und die Richtlinien des Bundesrates tragen dazu bei, dass potenzielle Immobilienkäufer, primär ältere Kreditnehmer, besser unterstützt werden.
Wohnimmobilienkreditrichtlinie – FAQ
Was ist die Wohnimmobilienkreditrichtlinie?
Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist eine EU-Richtlinie, die Verbraucher davor schützen soll, sich mit der Aufnahme eines Kredites zu übernehmen. Sie trat im März 2016 mit dem “Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und zur Änderung handelsrechtlicher Vorschriften” in Deutschland in Kraft. Wegen erheblicher Kritik an der Richtlinie wurden sie 2017 in Teilen geändert.
Mehr zum Wohnimmobilienkreditlinien-Gesetz erfahren
Wie wirkt sich die Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2023 auf die Kreditvergabe aus?
Beraten Banken einen Kunden falsch, können sie nach den Regelungen des Wohnimmobilienkreditrichtlinien-Gesetzes haftbar gemacht werden und müssen Schadenersatz leisten. Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie wirkt sich auf die Kreditwürdigkeitsprüfung aus. Banken prüfen seither die finanzielle Situation potenzieller Kreditnehmer sehr viel genauer, bevor sie einen Kredit vergeben.
Zur Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2023
Für wen gilt die Wohnimmobilienkreditrichtlinie?
Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (kurz WIKR oder auch WoKri) gilt allgemein für potenzielle Bauträger und Immobilienkäufer, die einen Immobilienkredit aufnehmen möchten. Diese Richtlinie ist auf alle Immobiliendarlehen anwendbar. Je nach Höhe des Darlehensbetrags, wird die Bonitätsprüfung potenzieller Kaufinteressenten jedoch strenger oder nachsichtiger ausfallen.
Was bedeutet die Wohnimmobilienkreditrichtlinie für die Anschlussfinanzierung?
Laut der ersten Fassung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie mussten Kreditnehmer eine weitere, umfassende Prüfung Ihrer Kreditwürdigkeit über sich ergehen lassen, wenn sie nach Ablauf der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung mit der Bank vereinbaren wollten. Diese Prüfung entfällt nun mit der Änderung der Richtlinien aus dem Jahr 2017 – mit einer Ausnahme. Denn entscheidet sich der Kreditnehmer für die Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank ist diese verpflichtet, seine Bonität gemäß der Wohnimmobilienkreditrichtlinie zu prüfen.
Wann ist die Wohnimmobilienkreditrichtlinie anzuwenden?
Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist bei der Vergabe von Krediten an Immobilienkäufer durch Banken anzuwenden. Die Kreditrichtlinie muss bei allen Kreditverträgen, die nach dem 20. März 2016 abgeschlossen werden, eingehalten werden.
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