Was ist eine Alterswertminderung?
Als Alterswertminderung eines Gebäudes wird der Wertverlust während der Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudes aufgrund von Abnutzung, Verschleiß oder Alterungsvorgängen definiert. Rechtliche Grundlage dafür bildet § 23 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Unterschieden wird dabei zwischen der linearen und der dynamischen Alterswertminderung:
Bei der linearen Altersabschreibung wird angenommen, dass der Wert der Immobilie bei der Entstehung zu 100 Prozent vorhanden ist und dann im Verlauf der Lebensdauer gleichmäßig abnimmt.
Formel für die lineare Altersabschreibung:
Wertminderung (in %) = Alter / Gesamtnutzungsdauer x 100
Bei der dynamischen Alterswertminderung (Ross’sche Wertminderungskurve) wird angenommen, dass die Abnutzung einer Immobilie nicht gleichmäßig verläuft, sondern sich mit fortschreitendem Alter verstärkt.
Formel für die dynamische Alterswertminderung:
Wertminderung (in %) = [1/2 x (Alter²/Gesamtnutzungsdauer² + Alter/Gesamtnutzungsdauer)] x 100
In der Praxis wird die lineare Alterswertminderung jedoch deutlich häufiger angewendet.
Bei der Berechnung des Zeitwerts einer Immobilie, wird im Zusammenhang mit der Alterswertminderung, die sogenannte Restnutzungsdauer des Gebäudes berücksichtigt.
Die Restnutzungsdauer ist in der ImmowertV definiert. Sie gibt an, wie viele Jahre eine Immobilie voraussichtlich, unter normalen Bedingungen, noch benutzt werden kann.
