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Hausgeld:
Die laufenden Kosten einer Eigentumswohnung
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Als Besitzer einer Eigentumswohnung zahlen Sie ein monatliches Hausgeld an den Verwalter der Immobilie. Erfahren Sie hier u.a., welche Kosten das Hausgeld beinhaltet, ob es sich auf den Mieter umlegen lässt und warum vor allem Kapitalanleger die Höhe des Hausgeldes im Blick haben sollten.

Welche Kosten beinhaltet das Hausgeld?

Rechtsgrundlage für die Ermittlung des Hausgeldes (auch: Wohngeld) ist das Wohnungseigentumsgesetz. Es regelt die Verteilung der Nutzen und Lasten einer Eigentümergemeinschaft. Das Hausgeld beinhaltet die folgenden Kosten:

  • Betriebskosten wie Abfallentsorgung, Hausstrom, Wohngebäudeversicherung, Reinigungskosten, Kosten für Hausmeister, Heizkosten
  • Verwaltungskosten
  • eine Instandhaltungsrücklage

Die Betriebskosten umfassen alle Kosten, die durch die gemeinschaftliche Nutzung des Eigentums entstehen. Als Wohnungseigentümer bzw. Vermieter legen sie die Betriebskosten auf den Mieter um. Bestimmte Kosten wie die Instandhaltungsrücklage und die Verwaltungskosten übernehmen jedoch sie als Eigentümer. Eine Umlage auf den Mieter ist nicht erlaubt. Genaue Regelungen finden sich in der Betriebskostenverordnung.

Wie wird das Hausgeld ermittelt?

Der Hausverwalter berechnet das Hausgeld und die Instandhaltungsrücklage. Im Rahmen eines Wirtschaftsplans stellt er Einnahmen und Ausgaben für das kommende Wirtschaftsjahr zusammen. Dabei berücksichtigt der Verwalter in Bezug auf die Instandhaltungsrücklage, welche Modernisierungen und Instandsetzungen in den kommenden Jahren anstehen. Auf der Eigentümerversammlung stimmen alle Eigentümer der Immobilie über den Wirtschaftsplan ab. Die einfache Mehrheit der Eigentümer reicht für die Beschlussfassung aus.

Welche Kosten entfallen auf den jeweiligen Wohnungseigentümer?

Üblicherweise verteilen sich das Hausgeld und die Instandhaltungsrücklage im Verhältnis der Miteigentumsanteile. Die Teilungserklärung gibt Auskunft darüber, welcher Eigentumsanteil auf die jeweilige Wohnung entfällt. In der Regel werden die Miteigentumsanteile als Bruchteil des gesamten Eigentums angegeben. Ein anderer Verteilerschlüssel gilt üblicherweise bei Verbrauchskosten wie den Heizkosten oder den Warmwasserkosten. Betreibt die Eigentümergemeinschaft eine gemeinsame Heizungsanlage, erfolgt die Heizkostenabrechnung auf Grundlage der Heizkostenverordnung. Gemeinsam legen die Eigentümer die Verteilerschlüssel für das gemeinschaftliche Eigentum fest. Ist eine Wohnung nicht vermietet und steht leer, hat der Eigentümer das monatliche Hausgeld ebenfalls zu zahlen. Jeder Eigentümer erhält vom Verwalter einen Einzelwirtschaftsplan, aus dem sich die monatlichen Kosten für das kommende Jahr ergeben.

Wie unterscheiden sich Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung?

Während der Wirtschaftsplan die voraussichtlichen Kosten für das Wirtschaftsjahr beinhaltet, gibt die Jahresabrechnung Aufschluss über die endgültige Hausgeldabrechnung. Der Verwalter vergleicht die tatsächlich angefallenen Kosten mit den geplanten Ausgaben für die jeweilige Wohneinheit. Haben Sie als Eigentümer jeden Monat zu wenig Hausgeld gezahlt, ergibt sich eine Nachzahlung. Eigentümer, die zu viel Hausgeld entrichtet haben, erhalten eine Erstattung des Guthabens. Als Vermieter legen Sie nun die Betriebskosten auf Basis des tatsächlichen Verbrauchs auf Ihren Mieter um. Dabei dürfen Sie nur die umlagefähigen Kosten berücksichtigen.

Was sollten Kapitalanleger in Bezug auf das Hausgeld zu beachten?

Als Kapitalanleger spielt die Höhe des Hausgeldes für Sie eine wesentliche Rolle. Beim Erwerb einer Eigentumswohnung prüfen Sie daher die letzten Jahresabrechnungen genau. Schauen Sie in die letzten Wirtschaftspläne und die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Diese geben Aufschluss über geplante Modernisierungen und Instandsetzungen und zeigen, ob anstehende Reparaturen stets rechtzeitig durchgeführt wurden. Unter Umständen wurden anstehende Arbeiten aufgeschoben um die Kosten gering zu halten. In diesen Fällen ist in den kommenden Jahren mit höheren Aufwendungen zu rechnen.

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