Vermietete Wohnung verkaufen: Tipps zum Verkauf einer vermieteten Immobilie
Wenn Sie als Eigentümer eine vermietete Wohnung verkaufen möchten, gilt es einige Faktoren zu beachten. Erfahren Sie hier unter anderem, wie Sie mit dem Mieter umgehen und den Angebotspreis festsetzen.
Inhaltsverzeichnis
Welche Käufergruppe interessiert sich für eine vermietete Wohnung?
Wie bereite ich mich vor, wenn ich eine vermietete Wohnung verkaufen möchte?
Vermietete Wohnung verkaufen – muss der Verwalter zustimmen?
Welche Steuern fallen beim Verkauf einer vermieteten Wohnung an?
Hinweis:
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Welche Käufergruppe interessiert sich für eine vermietete Wohnung?
Eine vermietete Wohnung verkaufen Sie am besten an Kapitalanlegende. Für Anlegende ist die Rendite der Eigentumswohnung und das Entwicklungspotenzial der Vermietung besonders interessant. Um die Höhe der Rendite zu ermitteln, werden die Investitionskosten ins Verhältnis zu den Mieteinnahmen der Wohnung gesetzt.
Grundsätzlich ist es auch möglich, die Wohnung an einen späteren Selbstnutzer zu verkaufen. Ob jedoch eine Kündigung wegen Eigenbedarfs möglich ist, sofern der Mieter nicht auszieht, ist nicht genau einzuschätzen. Daher sind Eigennutzer meist keine geeignete Zielgruppe.
Vermietete Wohnung verkaufen – welcher Kaufpreis ist angemessen?
Wenn Sie als Verkäuferin einen Kaufpreis festsetzen, sollten Sie sich an den Ertragsmöglichkeiten orientieren. Denn nur wenn die Rendite stimmt, ist die Investition für Anlegende attraktiv. Eine Beispielrechnung für eine 50 m² große Wohnung verdeutlicht das:
| Kaufpreis der Wohnung | 130.000 Euro |
|---|---|
| Nebenkosten (variieren nach Bundesland) | 16.000 Euro |
| Gesamtkosten | 146.000 Euro |
| Eigenkapital | 29.200 Euro |
| Fremdkapital | 116.800 Euro |
| Zinssatz Fremdkapital | 3 Prozent |
| Zinskosten jährlich | 3.504 Euro |
| Instandhaltung jährlich | 600 Euro |
| Verwaltungskosten jährlich | 900 Euro |
| Gesamtkosten jährlich | 5.004 Euro |
| Nettokaltmiete jährlich | 6.000 Euro |
| Ergebnis vor Tilgung und Steuern | 996 Euro |
| Gebäudewert (angen. 70 Prozent des KP) | 91.000 Euro |
| 2,5 Prozent Abschreibung auf Gebäude jährlich | 2.275 Euro |
| Ergebnis vor Steuern | 996 Euro |
| steuerlicher Verlust | 1.279 Euro |
| pers- Steuersatz | 40 Prozent |
| Steuerersparnis | 512 Euro |
| Ergebnis nach Steuerersparnis vor Tilgung | 1.508 Euro |
| Anfängliche Eigenkapitalrendite | 5,16 Prozent |
| Tilgung | 1.168 Euro (1 Prozent) |
| Überschuss nach Tilgung | 340 Euro |
Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, ergibt sich für Kaufende in diesem Beispiel auf das eingesetztes Eigenkapital eine Rendite von 5,16 Prozent. Die Anlage in diese Immobilie ist also lukrativ.
Gut zu wissen:
In der Regel erzielen Sie beim Verkauf einer vermieteten Wohnung einen geringeren Preis als für eine leerstehende oder frei werdende Immobilie. Denn für diese gibt es einen größeren Käuferkreis und damit auch die Aussicht auf höhere Preise.
Eine wesentliche Rolle bei der Kaufpreisfestsetzung spielt der Kaufpreisfaktor, bei dem der Kaufpreis ins Verhältnis zur Jahresnettomiete gesetzt wird. Teilen Sie den Verkaufspreis durch die jährlichen Mieteinnahmen, zeigt sich, nach wie vielen Jahren sich der Kauf amortisiert hat. Im Idealfall liegt der Wert etwa beim 25-Fachen. In Ballungsräumen und stark nachgefragten Regionen ist auch das 30-Fache realistisch.
Wie bereite ich mich vor, wenn ich eine vermietete Wohnung verkaufen möchte?
Planen Sie den Verkauf der vermieteten Immobilie umsichtig. Die folgende Checkliste zeigt, wie Sie am besten vorgehen:
Eventuell Kontaktaufnahme zu einem professionellen Makler
Festsetzung eines realistischen Kaufpreises
Wahl der richtigen Zielgruppe
Gespräch mit dem Mieter suchen
Zusammenstellung der Unterlagen
Planung und Start der Vermarktung
Prüfung der steuerlichen Situation (fällt Spekulationssteuer an?)
Fertigen Sie in Absprache mit dem Mieter professionelle Fotos der Wohnung an, auf denen potenzielle Käuferinnen einen guten Einblick erhalten. Je umfangreicher und besser aufbereitet das Kaufangebot ist, desto mehr Kaufinteressierte melden sich in der Regel.
Welche Unterlagen benötige ich, wenn ich eine vermietete Wohnung verkaufen möchte?
Idealerweise halten Sie die letzten Wohngeldabrechnungen sowie Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, eine Mietaufstellung und den Wohnungsmietvertrag für Interessenten bereit. Dazu kommen weitere Unterlagen wie
Welche Rechte und Pflichten ergeben sich beim Verkauf einer vermieteten Wohnung?
Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, gilt der Grundsatz "Kauf bricht Miete nicht". Das heißt, der Käufer tritt als neuer Vermieter in alle Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses ein. Für die Mieterin ändert sich durch den Verkauf nichts. Der neue Eigentümer darf das Mietverhältnis nicht einfach kündigen und auch keinen neuen Mietvertrag aufsetzen. Es besteht die Möglichkeit, das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Möglichkeiten zu kündigen. Ob eine Kündigung wegen Eigenbedarfs möglich ist, hängt vom Einzelfall ab. Die Mieterin ist durch die bestehenden Gesetze gut geschützt und eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann nur innerhalb rechtlicher Möglichkeiten erfolgen. Je länger der Mieter in der Wohnung lebt, desto länger die Kündigungsfrist. Es gelten
3 Monate Kündigungsfrist bei 5 Jahren Mietdauer
6 Monate Kündigungsfrist für Mietverhältnisse zwischen 5 und 8 Jahren
9 Monate Kündigungsfrist ab 8 Jahren Mietdauer
Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, steht der aktuellen Mieterin unter Umständen ein Vorkaufsrecht zu. Dieses besteht immer dann, wenn Wohnungseigentum begründet wird, etwa wenn ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird.
Hinweis:
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Vermietete Wohnung verkaufen – muss die Verwalterin zustimmen?
Ob eine Verwalterzustimmung erforderlich ist, ergibt sich aus der Teilungserklärung. In der Regel ist beim Verkauf einer Eigentumswohnung eine notariell beglaubigte Verwalterzustimmung einzuholen. Nach Abschluss des Kaufvertrags wird die Verwaltung daher vom Notariat aufgefordert diese Zustimmung zu erteilen. Die Vermieterin übernimmt die Abrechnung der Nebenkosten für den Mieter. Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, sollten beide Parteien im Kaufvertrag genau festlegen, wann die Wohnung übergeben wird und wie die Kosten zwischen Käuferin und Verkäufer aufgeteilt werden.
Was gilt es bei der Vermarktung zu beachten, wenn ich eine vermietete Wohnung verkaufe?
Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, sollten Sie bei Ihrem Angebot detailliert auf die Ertragsmöglichkeiten der Immobilie eingehen. Vor allem Kapitalanlegende interessieren sich für eine vermietete Eigentumswohnung, sodass die jährlichen Mieteinnahmen und die Betriebskosten besonders wichtig sind. Auch Unterlagen über Rücklagen der Eigentümergemeinschaft und geplante Instandhaltungen oder energetische Sanierungen sollten Sie zur Hand haben.
Was gilt es bei Besichtigungsterminen zu beachten?
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung muss der Mieter die Besichtigung der Wohnung erlauben. Besteht ein wichtiger Anlass, können Sie als Eigentümer verlangen, dass eine Wohnungsbesichtigung ermöglicht wird. Auf die Interessen des Mieters sollten Sie dabei Rücksicht nehmen. Mehr dazu in unseren Ratgeber-Artikeln:
Um die Mieterin möglichst wenig zu belasten, empfehlen sich Besichtigungstermine, wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen erst, wenn ein ernsthaftes Kaufinteresse besteht.
Welche Steuern fallen beim Verkauf einer vermieteten Wohnung an?
Wenn Sie die vermietete Eigentumswohnung innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb verkaufen, müssen Sie den Veräußerungsgewinn versteuern. Die Höhe der Spekulationssteuer ist abhängig von Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Bei der Berechnung des Gewinns sind die Anschaffungskosten um die bisher geltend gemachten Abschreibungen zu mindern. Zudem können Sie Veräußerungskosten berücksichtigen und so die Spekulationssteuer reduzieren.
Vermietete Wohnung verkaufen – FAQ
Vermietete Wohnung verkaufen – worauf muss ich achten?
Wenn Sie eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen, sollten Sie sich beim Angebot vor allem auf die Rendite fokussieren. Potenzielle Käufer haben vor allem den Ertrag der Wohnung im Blick, daher sollten darüber detaillierte Informationen vorliegen. Zudem sollten Sie die rechtlichen Bestimmungen im Blick haben. Lesen Sie mehr zum Thema vermietete Wohnung verkaufen hier
Welche Rechte und Pflichten ergeben sich beim Verkauf einer vermieteten Wohnung?
Der Käufer tritt als neuer Vermieter in alle Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses ein. Für den Mieter ändert sich durch den Verkauf nichts. Das bestehende Mietverhältnis darf die neue Eigentümerin nicht einfach kündigen oder ändern. Das gilt auch für die Kündigung wegen Eigenbedarfs. Hier ist immer der Einzelfall entscheidend. Wird eine vermietete Wohnung verkauft, steht der aktuellen Mieterin unter Umständen ein Vorkaufsrecht zu. Mehr zum Thema
An wen kann ich eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen?
Ideal ist der Verkauf an einen Kapitalanlegenden, der mit der Wohnung eine Rendite erwirtschaften möchte. Bei der Investition hat er vor allem den jährlichen Ertrag und das Entwicklungspotenzial der Wohnung im Blick. Idealerweise stimmen Sie daher den Verkaufspreis auf den Ertragswert der Immobilie ab.
Welcher Kaufpreis ist für eine vermietete Wohnung angemessen?
Eine vermietete Wohnung ist in erster Linie für Kapitalanlegende attraktiv. Durch diesen kleinen Käuferkreis fällt der Kaufpreis oft niedriger aus als bei einer leerstehenden Wohnung. Kapitalanlegende interessieren sich vor allem für die Rendite und das Entwicklungspotenzial der Vermietung. Nur wenn die Rendite stimmt, ist die Investition reizvoll. Um die Höhe der Rendite zu ermitteln, werden die Investitionskosten ins Verhältnis zu den Mieteinnahmen der Wohnung gesetzt. Die Ertragsmöglichkeiten geben eine gute Orientierung. Zur Beispielrechnung
Themengebiet: Immobilienverkauf
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