Vermietete Wohnung verkaufen: Tipps zum Verkauf einer vermieteten ImmobilieVermietete Wohnung verkaufen:
Tipps zum Verkauf einer vermieteten ImmobilieVermietete Wohnung verkaufen:
Tipps zum Verkauf einer vermieteten Immobilie

Wenn Sie als Eigentümer eine vermietete Wohnung verkaufen möchten, gilt es einige Faktoren zu beachten. Erfahren Sie hier unter anderem, wie Sie mit dem Mieter umgehen und den Angebotspreis festsetzen.

Inhaltsverzeichnis

1. Welche Käufergruppe interessiert sich für eine vermietete Wohnung?
2. Welcher Kaufpreis ist angemessen?
3. Wie bereite ich mich vor, wenn ich eine vermietete Wohnung verkaufen möchte?
4. Welche Unterlagen benötige ich für den Verkauf?
5. Welche Rechte und Pflichten ergeben sich?
6. Vermietete Wohnung verkaufen – muss der Verwalter zustimmen?
7. Was gilt es bei der Vermarktung zu beachten?
8. Was gilt es bei Besichtigungsterminen zu beachten?
9. Welche Steuern fallen beim Verkauf einer vermieteten Wohnung an?

Eine vermietete Wohnung verkaufen Sie am besten an Kapitalanlegende. Für Anlegende ist die Rendite der Eigentumswohnung und das Entwicklungspotenzial der Vermietung besonders interessant. Um die Höhe der Rendite zu ermitteln, werden die Investitionskosten ins Verhältnis zu den Mieteinnahmen der Wohnung gesetzt.

Grundsätzlich ist es auch möglich, die Wohnung an einen späteren Selbstnutzer zu verkaufen. Ob jedoch eine Kündigung wegen Eigenbedarfs möglich ist, sofern der Mieter nicht auszieht, ist nicht genau einzuschätzen. Daher sind Eigennutzer meist keine geeignete Zielgruppe.

Wenn Sie als Verkäuferin einen Kaufpreis festsetzen, sollten Sie sich an den Ertragsmöglichkeiten orientieren. Denn nur wenn die Rendite stimmt, ist die Investition für Anlegende attraktiv. Eine Beispielrechnung für eine 50 m² große Wohnung verdeutlicht das:

Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, ergibt sich für Kaufende in diesem Beispiel auf das eingesetztes Eigenkapital eine Rendite von 5,16 Prozent. Die Anlage in diese Immobilie ist also lukrativ.

Eine wesentliche Rolle bei der Kaufpreisfestsetzung spielt der Kaufpreisfaktor, bei dem der Kaufpreis ins Verhältnis zur Jahresnettomiete gesetzt wird. Teilen Sie den Verkaufspreis durch die jährlichen Mieteinnahmen, zeigt sich, nach wie vielen Jahren sich der Kauf amortisiert hat. Im Idealfall liegt der Wert etwa beim 25-Fachen. In Ballungsräumen und stark nachgefragten Regionen ist auch das 30-Fache realistisch.

Planen Sie den Verkauf der vermieteten Immobilie umsichtig. Die folgende Checkliste zeigt, wie Sie am besten vorgehen:

Fertigen Sie in Absprache mit dem Mieter professionelle Fotos der Wohnung an, auf denen potenzielle Käuferinnen einen guten Einblick erhalten. Je umfangreicher und besser aufbereitet das Kaufangebot ist, desto mehr Kaufinteressierte melden sich in der Regel.

Idealerweise halten Sie die letzten Wohngeldabrechnungen sowie Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, eine Mietaufstellung und den Wohnungsmietvertrag für Interessenten bereit. Dazu kommen weitere Unterlagen wie

Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, gilt der Grundsatz "Kauf bricht Miete nicht". Das heißt, der Käufer tritt als neuer Vermieter in alle Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses ein. Für die Mieterin ändert sich durch den Verkauf nichts. Der neue Eigentümer darf das Mietverhältnis nicht einfach kündigen und auch keinen neuen Mietvertrag aufsetzen. Es besteht die Möglichkeit, das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Möglichkeiten zu kündigen. Ob eine Kündigung wegen Eigenbedarfs möglich ist, hängt vom Einzelfall ab. Die Mieterin ist durch die bestehenden Gesetze gut geschützt und eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann nur innerhalb rechtlicher Möglichkeiten erfolgen. Je länger der Mieter in der Wohnung lebt, desto länger die Kündigungsfrist. Es gelten

Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, steht der aktuellen Mieterin unter Umständen ein Vorkaufsrecht zu. Dieses besteht immer dann, wenn Wohnungseigentum begründet wird, etwa wenn ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird.

Ob eine Verwalterzustimmung erforderlich ist, ergibt sich aus der Teilungserklärung. In der Regel ist beim Verkauf einer Eigentumswohnung eine notariell beglaubigte Verwalterzustimmung einzuholen. Nach Abschluss des Kaufvertrags wird die Verwaltung daher vom Notariat aufgefordert diese Zustimmung zu erteilen. Die Vermieterin übernimmt die Abrechnung der Nebenkosten für den Mieter. Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, sollten beide Parteien im Kaufvertrag genau festlegen, wann die Wohnung übergeben wird und wie die Kosten zwischen Käuferin und Verkäufer aufgeteilt werden.

Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, sollten Sie bei Ihrem Angebot detailliert auf die Ertragsmöglichkeiten der Immobilie eingehen. Vor allem Kapitalanlegende interessieren sich für eine vermietete Eigentumswohnung, sodass die jährlichen Mieteinnahmen und die Betriebskosten besonders wichtig sind. Auch Unterlagen über Rücklagen der Eigentümergemeinschaft und geplante Instandhaltungen oder energetische Sanierungen sollten Sie zur Hand haben.

Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung muss der Mieter die Besichtigung der Wohnung erlauben. Besteht ein wichtiger Anlass, können Sie als Eigentümer verlangen, dass eine Wohnungsbesichtigung ermöglicht wird. Auf die Interessen des Mieters sollten Sie dabei Rücksicht nehmen. Mehr dazu in unseren Ratgeber-Artikeln:

Um die Mieterin möglichst wenig zu belasten, empfehlen sich Besichtigungstermine, wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen erst, wenn ein ernsthaftes Kaufinteresse besteht.

Wenn Sie die vermietete Eigentumswohnung innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb verkaufen, müssen Sie den Veräußerungsgewinn versteuern. Die Höhe der Spekulationssteuer ist abhängig von Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Bei der Berechnung des Gewinns sind die Anschaffungskosten um die bisher geltend gemachten Abschreibungen zu mindern. Zudem können Sie Veräußerungskosten berücksichtigen und so die Spekulationssteuer reduzieren.

Themengebiet: Vermietete Immobilie verkaufen