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Vermietete Wohnung verkaufen
Tipps zum Verkauf einer vermieteten Immobilie
Wenn Sie als Eigentümer eine vermietete Wohnung verkaufen möchten, gilt es einige Faktoren zu beachten. Erfahren Sie hier unter anderem, wie Sie mit dem Mieter umgehen und den Angebotspreis festsetzen.
Inhaltsverzeichnis
Vermietete Wohnung verkaufen – welcher Kaufpreis ist angemessen?
Eine vermietete Wohnung verkaufen Sie am besten an einen Kapitalanleger. Für den Anleger ist die Rendite der Eigentumswohnung und das Entwicklungspotenzial der Vermietung besonders interessant. Um die Höhe der Rendite zu ermitteln, werden die Investitionskosten ins Verhältnis zu den Mieteinnahmen der Wohnung gesetzt. Wenn Sie als Verkäufer einen Kaufpreis festsetzen, sollten Sie sich an den Ertragsmöglichkeiten orientieren. Denn nur wenn die Rendite stimmt, ist die Investition für den Anleger attraktiv. Eine Beispielrechnung für eine 50 qm große Wohnung verdeutlicht das:
| Kaufpreis der Wohnung | 130.000 Euro |
|---|---|
| Nebenkosten (variieren nach Bundesland) | 16.000 Euro |
| Gesamtkosten | 146.000 Euro |
| Eigenkapital | 29.200 Euro |
| Fremdkapital | 116.800 Euro |
| Zinssatz Fremdkapital | 3 Prozent |
| Zinskosten jährlich | 3.504 Euro |
| Instandhaltung jährlich | 600 Euro |
| Verwaltungskosten jährlich | 900 Euro |
| Gesamtkosten jährlich | 5.004 Euro |
| Nettokaltmiete jährlich | 6.000 Euro |
| Ergebnis vor Tilgung und Steuern | 996 Euro |
| Gebäudewert (angen. 70 Prozent des KP) | 91.000 Euro |
| 2,5 Prozent Abschreibung auf Gebäude jährlich | 2.275 Euro |
| Ergebnis vor Steuern | 996 Euro |
| steuerlicher Verlust | 1.279 Euro |
| pers- Steuersatz | 40 Prozent |
| Steuerersparnis | 512 Euro |
| Ergebnis nach Steuerersparnis vor Tilgung | 1.508 Euro |
| Anfängliche Eigenkapitalrendite | 5,16 Prozent |
| Tilgung | 1.168 Euro (1 Prozent) |
| Überschuss nach Tilgung | 340 Euro |
Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen ergibt sich für den Käufer in diesem Beispiel auf sein eingesetztes Eigenkapital eine Rendite von 5,16 Prozent, die Anlage in diese Immobilie ist also lukrativ.
In der Regel erzielen Sie beim Verkauf einer vermieteten Wohnung einen geringeren Preis als für eine leerstehende oder frei werdende Immobilie. Denn für diese gibt es einen größeren Käuferkreis und damit auch die Aussicht auf höhere Preise.
Welche Unterlagen benötige ich, wenn ich eine vermietete Wohnung verkaufen möchte?
Idealerweise halten Sie die letzten Wohngeldabrechnungen sowie Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, eine Mietaufstellung und den Wohnungsmietvertrag für Interessenten bereit. Dazu kommen weitere Unterlagen wie
- Grundbuchauszug
- Wohnflächenberechnung
- Energieausweis
- Angaben über die Bewirtschaftungskosten
Welche Rechte und Pflichten ergeben sich beim Verkauf einer vermieteten Wohnung?
Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, gilt der Grundsatz "Kauf bricht Miete nicht". Das heißt, der Käufer tritt als neuer Vermieter in alle Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses ein. Für den Mieter ändert sich durch den Verkauf nichts. Der neue Eigentümer darf das Mietverhältnis nicht einfach kündigen und auch keinen neuen Mietvertrag aufsetzen. Es besteht die Möglichkeit, das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Möglichkeiten zu kündigen. Ob eine Kündigung wegen Eigenbedarfs möglich ist, hängt vom Einzelfall ab. Der Mieter ist durch die bestehenden Gesetze gut geschützt und eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann nur innerhalb rechtlicher Möglichkeiten erfolgen. Je länger der Mieter in der Wohnung lebt, desto länger die Kündigungsfrist. Es gelten
- 3 Monate Kündigungsfrist bei 5 Jahren Mietdauer
- 6 Monate Kündigungsfrist für Mietverhältnisse zwischen 5 und 8 Jahren
- 9 Monate Kündigungsfrist ab 8 Jahren Mietdauer
Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, steht dem aktuellen Mieter unter Umständen ein Vorkaufsrecht zu. Dieses besteht immer dann, wenn Wohnungseigentum begründet wird, etwa wenn ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird.
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung muss der Mieter die Besichtigung der Wohnung erlauben. Besteht ein wichtiger Anlass, können Sie als Eigentümer verlangen, dass eine Wohnungsbesichtigung ermöglicht wird. Auf die Interessen des Mieters sollten Sie dabei Rücksicht nehmen. Mehr dazu in unserem Ratgeber-Artikel:
Wohnungsbesichtigung planen
Vermietete Wohnung verkaufen – muss der Verwalter zustimmen?
Ob eine Verwalterzustimmung erforderlich ist, ergibt sich aus der Teilungserklärung. In der Regel ist beim Verkauf einer Eigentumswohnung eine notariell beglaubigte Verwalterzustimmung einzuholen. Nach Abschluss des Kaufvertrags wird die Verwaltung daher vom Notariat aufgefordert diese Zustimmung zu erteilen. Der Vermieter übernimmt die Abrechnung der Nebenkosten für den Mieter. Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, sollten beide Parteien im Kaufvertrag genau festlegen, wann die Wohnung übergeben wird und wie die Kosten zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden.
