• Vermietete Wohnung verkaufen: Rechte & Pflichten

    Vermietete Wohnung verkaufen:
    Tipps zum Verkauf einer vermieteten Immobilie

    Wenn Sie als Eigentümer eine vermietete Wohnung
    verkaufen möchten, gilt es einige Faktoren zu beachten. Erfahren Sie
    hier unter anderem, wie Sie mit dem Mieter umgehen und den Angebotspreis festsetzen.

    Inhaltsverzeichnis

    1. Welche Käufergruppe interessiert sich für eine vermietete Wohnung?

    2. Welcher Kaufpreis ist angemessen?

    3. Wie bereite ich mich vor, wenn ich eine vermietete Wohnung verkaufen möchte?

    4. Welche Unterlagen benötige ich für den Verkauf?

    5. Welche Rechte und Pflichten ergeben sich?

    6. Vermietete Wohnung verkaufen – muss der Verwalter zustimmen?

    7. Was gilt es bei der Vermarktung zu beachten?

    8. Was gilt es bei Besichtigungsterminen zu beachten?

    9. Welche Steuern fallen beim Verkauf einer vermieteten Wohnung an?

    Hinweis:

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    Welche Käufergruppe interessiert sich für eine vermietete Wohnung?

    Eine vermietete Wohnung verkaufen Sie am besten an Kapitalanlegende.
    Für Anlegende ist die Rendite der Eigentumswohnung und das
    Entwicklungspotenzial der Vermietung besonders interessant. Um die Höhe
    der Rendite zu ermitteln, werden die Investitionskosten ins Verhältnis
    zu den Mieteinnahmen der Wohnung gesetzt.

    Grundsätzlich ist es auch möglich, die Wohnung an einen späteren Selbstnutzer zu verkaufen. Ob jedoch eine Kündigung wegen Eigenbedarfs
    möglich ist, sofern der Mieter nicht auszieht, ist nicht genau
    einzuschätzen. Daher sind Eigennutzer meist keine geeignete Zielgruppe.

    Vermietete Wohnung verkaufen – welcher Kaufpreis ist angemessen?

    Wenn Sie als Verkäuferin einen
    Kaufpreis festsetzen, sollten Sie sich an den Ertragsmöglichkeiten
    orientieren. Denn nur wenn die Rendite stimmt, ist die Investition für
    Anlegende attraktiv. Eine Beispielrechnung für eine 50 m² große Wohnung verdeutlicht das:

    Kaufpreis der Wohnung

    130.000 Euro

    Nebenkosten (variieren nach Bundesland)

    16.000 Euro

    Gesamtkosten

    146.000 Euro

    Eigenkapital

    29.200 Euro

    Fremdkapital

    116.800 Euro

    Zinssatz Fremdkapital

    3 Prozent

    Zinskosten jährlich

    3.504 Euro

    Instandhaltung jährlich

    600 Euro

    Verwaltungskosten jährlich

    900 Euro

    Gesamtkosten jährlich

    5.004 Euro

    Nettokaltmiete jährlich

    6.000 Euro

    Ergebnis vor Tilgung und Steuern

    996 Euro

    Gebäudewert (angen. 70 Prozent des KP)

    91.000 Euro

    2,5 Prozent Abschreibung auf Gebäude jährlich

    2.275 Euro

    Ergebnis vor Steuern

    996 Euro

    steuerlicher Verlust

    1.279 Euro

    pers- Steuersatz

    40 Prozent

    Steuerersparnis

    512 Euro

    Ergebnis nach Steuerersparnis vor Tilgung

    1.508 Euro

    Anfängliche Eigenkapitalrendite

    5,16 Prozent

    Tilgung

    1.168 Euro (1 Prozent)

    Überschuss nach Tilgung

    340 Euro

    Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, ergibt sich für Kaufende in diesem Beispiel auf das eingesetztes Eigenkapital eine Rendite von 5,16 Prozent. Die Anlage in diese Immobilie ist also lukrativ.

    Gut zu wissen:

    In der Regel erzielen Sie beim Verkauf einer vermieteten Wohnung einen
    geringeren Preis als für eine leerstehende oder frei werdende Immobilie.
    Denn für diese gibt es einen größeren Käuferkreis und damit auch die
    Aussicht auf höhere Preise.

    Eine wesentliche Rolle bei der Kaufpreisfestsetzung spielt der Kaufpreisfaktor , bei dem der Kaufpreis ins Verhältnis zur Jahresnettomiete gesetzt wird. Teilen Sie den Verkaufspreis durch die jährlichen Mieteinnahmen, zeigt sich, nach wie vielen Jahren sich der Kauf amortisiert hat. Im Idealfall liegt der Wert etwa beim 25-Fachen. In Ballungsräumen und stark nachgefragten Regionen ist auch das 30-Fache realistisch.

    Wie bereite ich mich vor, wenn ich eine vermietete Wohnung verkaufen möchte?

    Planen Sie den Verkauf der vermieteten Immobilie umsichtig. Die folgende Checkliste zeigt, wie Sie am besten vorgehen:

    • Eventuell Kontaktaufnahme zu einem professionellen Makler

    • Festsetzung eines realistischen Kaufpreises

    • Wahl der richtigen Zielgruppe

    • Gespräch mit dem Mieter suchen

    • Zusammenstellung der Unterlagen

    • Planung und Start der Vermarktung

    • Prüfung der steuerlichen Situation (fällt Spekulationssteuer an?)

    Fertigen Sie in Absprache mit dem Mieter
    professionelle Fotos der Wohnung an, auf denen potenzielle Käuferinnen
    einen guten Einblick erhalten. Je umfangreicher und besser aufbereitet
    das Kaufangebot ist, desto mehr Kaufinteressierte melden sich in der
    Regel.

    Welche Unterlagen benötige ich, wenn ich eine vermietete Wohnung verkaufen möchte?

    Idealerweise halten Sie die letzten Wohngeldabrechnungen sowie Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen , eine Mietaufstellung und den Wohnungsmietvertrag für Interessenten bereit. Dazu kommen weitere Unterlagen wie

    Welche Rechte und Pflichten ergeben sich beim Verkauf einer vermieteten Wohnung?

    Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, gilt der Grundsatz "Kauf bricht Miete nicht".
    Das heißt, der Käufer tritt als neuer Vermieter in alle Rechte und
    Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses ein. Für die Mieterin ändert
    sich durch den Verkauf nichts. Der neue Eigentümer darf das
    Mietverhältnis nicht einfach kündigen und auch keinen neuen Mietvertrag
    aufsetzen. Es besteht die Möglichkeit, das Mietverhältnis nach den
    gesetzlichen Möglichkeiten zu kündigen. Ob eine Kündigung wegen Eigenbedarfs
    möglich ist, hängt vom Einzelfall ab. Die Mieterin ist durch die
    bestehenden Gesetze gut geschützt und eine Kündigung wegen Eigenbedarfs
    kann nur innerhalb rechtlicher Möglichkeiten erfolgen. Je länger der Mieter in der Wohnung lebt, desto länger die Kündigungsfrist. Es gelten

    • 3 Monate Kündigungsfrist bei 5 Jahren Mietdauer

    • 6 Monate Kündigungsfrist für Mietverhältnisse zwischen 5 und 8 Jahren

    • 9 Monate Kündigungsfrist ab 8 Jahren Mietdauer

    Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, steht der aktuellen Mieterin unter Umständen ein Vorkaufsrecht
    zu. Dieses besteht immer dann, wenn Wohnungseigentum begründet wird,
    etwa wenn ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird.

    Hinweis:

    Auch beim Verkauf von vermieteten Immobilien sorgt Homeday für eine
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    Vermietete Wohnung verkaufen – muss die Verwalterin zustimmen?

    Ob eine Verwalterzustimmung erforderlich ist, ergibt sich aus der Teilungserklärung . In der Regel ist beim Verkauf einer Eigentumswohnung eine notariell beglaubigte Verwalterzustimmung
    einzuholen. Nach Abschluss des Kaufvertrags wird die Verwaltung daher
    vom Notariat aufgefordert diese Zustimmung zu erteilen. Die Vermieterin
    übernimmt die Abrechnung der Nebenkosten für den Mieter. Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, sollten beide Parteien im Kaufvertrag genau festlegen, wann die Wohnung übergeben wird und wie die Kosten zwischen Käuferin und Verkäufer aufgeteilt werden.

    Was gilt es bei der Vermarktung zu beachten, wenn ich eine vermietete Wohnung verkaufe?

    Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, sollten Sie bei Ihrem Angebot detailliert auf die Ertragsmöglichkeiten der Immobilie
    eingehen. Vor allem Kapitalanlegende interessieren sich für eine
    vermietete Eigentumswohnung, sodass die jährlichen Mieteinnahmen und die
    Betriebskosten besonders wichtig sind. Auch Unterlagen über Rücklagen
    der Eigentümergemeinschaft und geplante Instandhaltungen oder energetische Sanierungen sollten Sie zur Hand haben.

    Was gilt es bei Besichtigungsterminen zu beachten?

    Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung muss der Mieter die Besichtigung der Wohnung erlauben.
    Besteht ein wichtiger Anlass, können Sie als Eigentümer verlangen, dass
    eine Wohnungsbesichtigung ermöglicht wird. Auf die Interessen des
    Mieters sollten Sie dabei Rücksicht nehmen. Mehr dazu in unseren
    Ratgeber-Artikeln:

    Um die
    Mieterin möglichst wenig zu belasten, empfehlen sich
    Besichtigungstermine, wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen erst,
    wenn ein ernsthaftes Kaufinteresse besteht.

    Welche Steuern fallen beim Verkauf einer vermieteten Wohnung an?

    Wenn Sie die vermietete
    Eigentumswohnung innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb verkaufen, müssen
    Sie den Veräußerungsgewinn versteuern. Die Höhe der Spekulationssteuer
    ist abhängig von Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Bei der
    Berechnung des Gewinns sind die Anschaffungskosten um die bisher geltend
    gemachten Abschreibungen zu mindern. Zudem können Sie
    Veräußerungskosten berücksichtigen und so die Spekulationssteuer
    reduzieren.

    Vermietete Wohnung verkaufen – FAQ

    Vermietete Wohnung verkaufen – worauf muss ich achten?

    Wenn Sie eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen, sollten Sie sich beim Angebot vor allem auf die Rendite fokussieren. Potenzielle Käufer haben vor allem den Ertrag der Wohnung im Blick, daher sollten darüber detaillierte Informationen vorliegen. Zudem sollten Sie die rechtlichen Bestimmungen im Blick haben. Lesen Sie mehr zum Thema vermietete Wohnung verkaufen hier

    Welche Rechte und Pflichten ergeben sich beim Verkauf einer vermieteten Wohnung?

    Der Käufer tritt als neuer Vermieter in alle Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses ein. Für den Mieter ändert sich durch den Verkauf nichts. Das bestehende Mietverhältnis darf die neue Eigentümerin nicht einfach kündigen oder ändern. Das gilt auch für die Kündigung wegen Eigenbedarfs. Hier ist immer der Einzelfall entscheidend. Wird eine vermietete Wohnung verkauft, steht der aktuellen Mieterin unter Umständen ein Vorkaufsrecht zu. Mehr zum Thema

    An wen kann ich eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen?

    Ideal ist der Verkauf an einen Kapitalanlegenden, der mit der Wohnung eine Rendite erwirtschaften möchte. Bei der Investition hat er vor allem den jährlichen Ertrag und das Entwicklungspotenzial der Wohnung im Blick. Idealerweise stimmen Sie daher den Verkaufspreis auf den Ertragswert der Immobilie ab.

    Welcher Kaufpreis ist für eine vermietete Wohnung angemessen?

    Eine vermietete Wohnung ist in erster Linie für Kapitalanlegende attraktiv. Durch diesen kleinen Käuferkreis fällt der Kaufpreis oft niedriger aus als bei einer leerstehenden Wohnung. Kapitalanlegende interessieren sich vor allem für die Rendite und das Entwicklungspotenzial der Vermietung. Nur wenn die Rendite stimmt, ist die Investition reizvoll. Um die Höhe der Rendite zu ermitteln, werden die Investitionskosten ins Verhältnis zu den Mieteinnahmen der Wohnung gesetzt. Die Ertragsmöglichkeiten geben eine gute Orientierung. Zur Beispielrechnung

    Themengebiet: Immobilienverkauf

    Hinweis:

    Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten, -Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.

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