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Bei einer Leibrente (auch: Immobilienrente) erhält ein Immobilienverkäufer statt einer einmaligen Kaufpreiszahlung eine monatliche Zahlung. Erfahren Sie hier unter anderem, wie Sie eine Immobilie auf Leibrentenbasis verkaufen und wie sich die Immobilien-Leibrente anhand eines Beispiels berechnen lässt.

Wie funktioniert der Hausverkauf auf Leibrente?

Der Begriff Leibrente bezeichnet eine besondere Form des Immobilienverkaufs beziehungsweise der privaten Altersvorsorge. Ein Eigentümer verkauft sein Haus oder seine Wohnung. Vom Käufer erhält er den Kaufpreis nicht in einer Summe, sondern als monatliche Rentenzahlung (Immobilienrente). Die Leibrente für ein Haus sieht eine lebenslange Zahlung an den Verkäufer vor. Durch die Vereinbarung einer Rentengarantiezeit ist es möglich, dass sich die Parteien auf eine bestimmte Mindestlaufzeit für die Leibrente einigen. Stirbt der Verkäufer früher, erhalten seine Erben die vereinbarten Ratenzahlungen der Immobilienrente. Durch eine einmalige Abschlagszahlung am Anfang der Laufzeit kann die monatliche Rente reduziert werden. In der Regel vereinbaren die Parteien beim Hausverkauf per Leibrente zudem ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht des Verkäufers in der Immobilie.

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Wie wird ein Vertrag über die Leibrente geschlossen?

Der Vertrag über die Leibrente wird über einen Notar geschlossen. Es handelt sich um einen notariellen Kaufvertrag, in dem die Parteien die Zahlung der Leibrente beim Hausverkauf vereinbaren. Als Sicherheit für den Verkäufer wird im Grundbuch eine Reallast für die Leibrente eingetragen. Leistet der Käufer die vereinbarten Zahlungen der Immobilienrente nicht vertragsgemäß, hat der Verkäufer das Recht, die Immobilie zu verwerten. Zudem erhält der Verkäufer beim Hausverkauf per Leibrente ein lebenslanges Wohnrecht. Einen Kaufvertrag per Leibrente als Muster finden Sie auf verschiedenen Plattformen im Internet.

Gut zu wissen:

Der Käufer der Immobilie muss nicht immer ein Fremder sein. Soll die Immobilie in Familienbesitz bleiben, ist es auch möglich, dass die Kinder der Eigentümer das Haus oder die Wohnung auf Leibrentenbasis kaufen.

Was passiert mit der Leibrente im Todesfall?

Mit dem Tod des Rentenberechtigten endet die Pflicht zur Zahlung der Leibrente für den Käufer in der Regel. Nur wenn die Parteien vertraglich eine bestimmte Laufzeit für die Leibrente festgelegt haben, muss der Käufer weitere Zahlungen an die Erben des Verkäufers leisten.
Der Käufer kann nach dem Tod des Rentenberechtigten über die Immobilie verfügen. Hat auch der Ehepartner im Haus gelebt, ist es üblich, dass dieser im Rahmen der Leibrente ein lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie erhält. Hier kommt es auf die jeweiligen Vereinbarungen an.

Welche Vor- und Nachteile hat die Leibrente?

Vorteil(e) Nachteil(e)
Für den Käufer Die Zahlungsmodalitäten der Leibrente: Der Käufer muss den Kaufpreis für die Immobilie nicht in einer Summe begleichen. Stattdessen übernimmt er eine monatliche Rentenzahlung. Ein Darlehen für die Finanzierung ist – abhängig von der Höhe der monatlichen Leibrente – daher nicht zwingend notwendig, auch Eigenkapital muss der Käufer nicht einsetzen. Das lebenslange Wohnrecht des Verkäufers: Der Käufer kann die Immobilie zunächst nicht oder nur zum Teil nutzen. Darüber hinaus ist der genaue Preis letztlich abhängig von der Lebenserwartung des Verkäufers, lebt dieser länger als kalkuliert, steigt der Kaufpreis.
Für den Verkäufer Die Möglichkeit, durch den Verkauf eine Leibrente auf Lebenszeit zu erhalten. Der Eigentümer bleibt, wie gewohnt, in seiner Immobilie wohnen. Der Verlust des Eigentums (die Immobilie wechselt in den Besitz des Käufers). Der Kaufpreis ist bei Vereinbarung der Leibrente in der Regel deutlich geringer als der Preis, der sich bei einem unmittelbaren Verkauf erzielen ließe. Das Eigentum fließt nicht in die Erbmasse ein.

Für welche Immobilieneigentümer eignet sich die Leibrente?

Eine abbezahlte Immobilie dient als ideale Altersvorsorge. Doch auch wenn keine monatlichen Raten mehr für das Eigentum (z.B. eine barrierefreie Wohnung) zu entrichten sind, reicht die Rente häufig nicht aus, um den finanziellen Alltag zu bewältigen. Für Senioren, die weiter in ihrer Immobilie wohnen möchten und ihre monatlichen Einkünfte aufbessern wollen, bietet sich als Alternative zum klassischen Verkauf die Leibrente an.

Wie lässt sich die Leibrente beim Hausverkauf berechnen?

Wie hoch die monatliche Rente bzw. der Kaufpreis ausfällt, hängt von diesen Faktoren ab:

    • Der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten

In der Regel lassen die Parteien den Verkehrswert einer Immobilie per Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen wie einen Immobiliengutachter feststellen. Um die Leibrente zu berechnen, wird die statistische Lebenserwartung des Verkäufers zugrunde gelegt. Auskunft geben hier Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes. Auch der Gegenwert des Wohnrechts sowie die vereinbarte Verzinsung fließen in die Berechnung ein, wie diese Berechnung der Immobilien-Leibrente als Beispiel zeigt:

Immobilien-Leibrente: Ein Beispiel für die Berechnung

Berechnung des Wohnrechts:

Mietwert: 600 Euro monatlich, 7.200 Euro jährlich
Leibrentenfaktor: 11,75 (für einen 75-jährigen Mann auf Basis der statistischen Lebenserwartung)

7.200 x 11,75 = rund 84.600 Euro

Der Wert des Wohnrechts beträgt 84.600 Euro

Berechnung des zu verrentenden Betrags:

Immobilienwert: 200.000 Euro
abzgl. Wohnrecht 84.600 Euro
ergibt: 115.400 Euro

Berechnung der Leibrente für die Immobilie:

115.400 Euro : 12 Monate : 11,75 = 818,44 Euro

Der 75-jährige Mann würde in diesem Beispiel eine monatliche Rente von 818,44 Euro erhalten.

Ist eine Leibrente steuerpflichtig?

Bei der Leibrente für Immobilien unterliegt nur der sogenannte Ertragsanteil der Besteuerung. Wie hoch der Ertragsanteil ist, richtet sich laut § 22 Nr. 1 Satz 3 EStG nach dem Alter des Empfänger bei Rentenbeginn. Je älter der Berechtigte, desto kleiner ist der Ertragsanteil. So liegt der Ertragsanteil der Immobilienrente bei einem 65-Jährigen beispielsweise bei 18 Prozent, bei einem 75-Jährigen bei 11 Prozent. Bei einem 85-Jährigen sind lediglich 5 Prozent der Rentenzahlung steuerpflichtig. Ob die Steuer auf die Leibrente zu zahlen ist, hängt zudem davon ab, welche anderen Einkünfte der Empfänger noch hat.

Steuerpflichtige Ertragsanteile bei Leibrenten

Vollendetes Lebensjahr bei Rentenbeginn Ertragsanteil in %
60-61 22
62 21
63 20
64 19
65-66 18
67 17
68 16
69-70 15
71 14
72-73 13
74 12
75 11
76-77 10
78-79 9
80 8
81-82 7
83-84 6
85-87 5
88-91 4
92-93 3
94-96 2
Ab 97 1
Quelle: Einkommensteuergesetz (EStG) § 22 Arten der sonstigen Einkünfte

Ist eine Leibrente eine Zeitrente?

Nein, Leibrente und Zeitrente sind nicht miteinander identisch. Zwar ist die Zeitrente auch eine Form der Immobilienverrentung inklusive lebenslangem Wohnrecht. Für die Zahlung des Kaufpreises wird jedoch ein bestimmter Zeitraum per Vertrag vereinbart. Ist dieser abgelaufen, ist auch der Kaufpreis vollständig abgezahlt. Bei der Leibrente hingegen enden die Kaufpreiszahlungen in der Regel mit dem Tod des Verkäufers und nicht an einem zuvor festgelegten Datum.

Was ist der Unterschied der Leibrente zur Umkehrhypothek?

Eine Umkehrhypothek erhalten Sie als Darlehensnehmer von einer Bank. Die Bank zahlt eine monatlich vereinbarte Rente an Sie aus. Als Sicherheit dient die Immobilie, die im Todesfall zur weiteren Verwertung an die Bank fällt. Bei der Umkehrhypothek bleiben Sie also Eigentümer Ihrer Immobilie. Im Unterschied dazu steht die Leibrente, bei der Sie Ihre Immobilie verkaufen und nicht mehr Eigentümer sind.

Mehr zum Thema “Immobilie im Alter” erfahren Sie in unserem gleichnamigen Ratgeberartikel. Diese Artikel könnten Sie auch interessieren: Erbschaft, Erbschaftssteuer, Schenkung Haus.

Leibrente – FAQ

Was bedeutet Leibrente?

Der Begriff Leibrente (auch: Immobilienrente) bezeichnet eine besondere Form des Immobilienverkaufs beziehungsweise der privaten Altersvorsorge. Dabei verkauft ein Eigentümer sein Haus oder seine Wohnung, erhält den Kaufpreis vom Käufer jedoch nicht in einer Summe, sondern als monatliche Ratenzahlung. Die Leibrente sieht eine lebenslange Zahlung an den Verkäufer vor, sie endet also mit dessen Tod. Mehr zum Thema “Verkauf von Immobilien auf Leibrentenbasis”

Wie lässt sich die Leibrente berechnen?

Wie hoch die monatliche Immobilienrente bzw. der Kaufpreis ausfällt, hängt vom Wert der Immobilie und von der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten ab. In der Regel lassen die Parteien den Verkehrswert einer Immobilie durch einen Sachverständigen feststellen. Auskunft über die Lebenserwartung geben Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes. Zur Berechnung der Immobilien-Leibrente mit Beispiel

Wie passiert mit der Leibrente im Todesfall?

Stirbt der Immobilienverkäufer, ist der Käufer nicht mehr zur Zahlung der Leibrente verpflichtet. Eine Ausnahme besteht, wenn die Parteien vertraglich eine bestimmte Laufzeit festgelegt haben. In diesem Fall muss der Käufer weitere Zahlungen an die Erben des Verkäufers leisten. Der Käufer kann in der Regel nach dem Tod des Rentenberechtigten über die Immobilie verfügen. Es sei denn, es gibt anderslautende Vereinbarungen.

Haus verkaufen per Leibrente: Wie wir der Vertrag geschlossen?

Der Vertrag über die Leibrente wird über einen Notar geschlossen. Es handelt sich um einen notariellen Kaufvertrag, in dem die Parteien die Zahlung der Immobilienrente vereinbaren. Ein Kaufvertrag per Leibrente als Muster findet sich auf verschiedenen Plattformen im Internet.

Was unterscheidet die Leibrente von der Immobilienrente?

Die Begriffe Leibrente und Immobilienrente bezeichnen die gleiche Sache: eine besondere Form des Immobilienverkaufs beziehungsweise der privaten Altersvorsorge, bei der der Verkäufer den Kaufpreis bis zu seinem Ableben in Raten erhält. Sie interessieren sich für das Thema “Haus verkaufen per Leibrente”? Dann informieren Sie sich hier über die Berechnung der Immobilien-Leibrente mit Beispiel

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