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Leibrente:
Die andere Art, eine Immobilie zu verkaufen
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Bei einer Leibrente erhält ein Immobilienverkäufer statt einer einmaligen Kaufpreiszahlung eine monatliche Zahlung. Mit einem lebenslangen Wohnrecht sichert er sich die Möglichkeit, bis zu seinem Tod in der Immobilie wohnen zu bleiben.

Für welche Immobilienbesitzer eignet sich die Leibrente?

Eine abbezahlte Immobilie dient als ideale Altersvorsorge. Doch auch wenn keine monatlichen Raten mehr für das Eigentum zu entrichten sind, reicht die Rente häufig nicht aus, um den finanziellen Alltag zu bewältigen. Für Senioren, die weiter in ihrer Immobilie wohnen möchten und ihre monatlichen Einkünfte aufbessern wollen, bietet sich die Leibrente an.

Wie funktioniert die Leibrente?

Ein Eigentümer verkauft sein Haus oder seine Wohnung. Vom Käufer erhält er den Kaufpreis nicht in einer Summe, sondern als monatliche Rentenzahlung. Die Leibrente sieht eine lebenslange Zahlung an den Verkäufer vor. Durch die Vereinbarung einer Rentengarantiezeit ist es möglich, dass sich die Parteien auf eine bestimmte Mindestlaufzeit für die Leibrente einigen. Stirbt der Verkäufer früher, erhalten seine Erben die vereinbarten Rentenzahlungen. Durch eine einmalige Abschlagszahlung am Anfang der Laufzeit kann die monatliche Rente reduziert werden. In der Regel vereinbaren die Parteien zudem ein lebenslanges Wohnrecht des Verkäufers in der Immobilie.

Wie lässt sich die Leibrente berechnen?

Wie hoch die monatliche Rente bzw. der Kaufpreis ausfällt, hängt von diesen Faktoren ab:

  • dem Wert der Immobilie
  • der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten

In der Regel lassen die Parteien den Verkehrswert einer Immobilie durch einen Sachverständigen feststellen. Um die Leibrente zu berechnen, wird die statistische Lebenserwartung des Verkäufers zugrunde gelegt. Auskunft geben hier Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes. Auch der Gegenwert des Wohnrechts sowie die vereinbarte Verzinsung fließen in die Berechnung ein.

Ein Beispiel für die Berechnung der Leibrente:

Berechnung des Wohnrechts:

Mietwert: 600 Euro monatlich, 7.200 Euro jährlich
Leibrentenfaktor: 11,75 (für einen 75-jährigen Mann auf Basis der statistischen Lebenserwartung)

7.200 x 11,75 = rund 84.600 Euro

Der Wert des Wohnrechts beträgt 84.600 Euro

Berechnung des zu verrentenden Betrags:

Immobilienwert: 200.000 Euro
abzgl. Wohnrecht 84.600 Euro
ergibt: 115.400 Euro

Berechnung der Leibrente:

115.400 Euro : 12 Monate : 11,75 = 818,44 Euro

Der 75-jährige Mann würde in diesem Beispiel eine monatliche Rente von 818,44 Euro erhalten.

Wie wird ein Vertrag über die Leibrente geschlossen?

Der Vertrag über die Leibrente wird über einen Notar geschlossen. Es handelt sich um einen notariellen Kaufvertrag, in dem die Parteien die Zahlung der Leibrente vereinbaren. Als Sicherheit für den Verkäufer wird im Grundbuch eine Reallast eingetragen. Leistet der Käufer die vereinbarten Rentenzahlungen nicht vertragsgemäß, hat der Verkäufer das Recht, die Immobilie zu verwerten. Zudem erhält er ein lebenslanges Wohnrecht.

Welche Vor- und Nachteile hat die Leibrente?

Die Zahlungsmodalitäten der Leibrente sind für den Käufer vorteilhaft: Er muss den Kaufpreis für die Immobilie nicht in einer Summe begleichen. Stattdessen übernimmt er eine monatliche Rentenzahlung. Ein Darlehen für die Finanzierung ist daher nicht notwendig, auch Eigenkapital muss der Käufer nicht einsetzen. Nachteilig ist das lebenslange Wohnrecht des Verkäufers: Der Käufer kann die Immobilie zunächst nicht oder nur zum Teil nutzen. Darüber hinaus ist der genaue Preis letztlich abhängig von der Lebenserwartung des Verkäufers, lebt dieser länger als kalkuliert, steigt der Kaufpreis.

Vorteilhaft für den Verkäufer ist die Möglichkeit, eine lebenslange Leibrente durch den Verkauf zu erhalten. Er bleibt wie gewohnt in seiner Immobilie wohnen. Nachteilig ist der Verlust des Eigentums, das durch den Vertragsabschluss auf den Käufer übergeht. Darüber hinaus ist der Kaufpreis bei Vereinbarung der Leibrente in der Regel deutlich geringer als der Preis, der sich bei einem unmittelbaren Verkauf erzielen ließe. Zudem fließt das Eigentum nicht in die Erbmasse ein.

Was passiert mit der Leibrente beim Todesfall?

Mit dem Tod des Rentenberechtigten endet die Pflicht zur Zahlung der Leibrente für den Käufer in der Regel. Nur wenn die Parteien vertraglich eine bestimmte Laufzeit festgelegt haben, muss der Käufer weitere Zahlungen an die Erben des Verkäufers leisten.
Der Käufer kann nach dem Tod des Rentenberechtigten über die Immobilie verfügen. Hat auch der Ehepartner im Haus gelebt, ist es üblich, dass dieser ein lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie erhält. Hier kommt es auf die jeweiligen Vereinbarungen an.

Was ist der Unterschied der Leibrente zur Umkehrhypothek?

Eine Umkehrhypothek erhalten Sie als Darlehensnehmer von einer Bank. Die Bank zahlt eine monatlich vereinbarte Rente an Sie aus. Als Sicherheit dient die Immobilie, die im Todesfall zur weiteren Verwertung an die Bank fällt. Bei der Umkehrhypothek bleiben Sie also Eigentümer Ihrer Immobilie. Im Unterschied dazu steht die Leibrente bei der Sie Ihre Immobilie verkaufen und nicht mehr Eigentümer sind.

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