Notaranderkonto oder Direktzahlung
Bei einem Immobilienverkauf ist
viel Geld im Spiel. In einigen Fällen vertrauen Verkäufer und Käufer
daher auf den Geldtransfer über ein Notaranderkonto. Erfahren Sie u.a.,
was sich dahinter verbirgt und welche Vor- und Nachteile es gibt.
Inhaltsverzeichnis
Welche Kosten fallen für ein Notaranderkonto an und wer zahlt sie?
Welche Vor- und Nachteile ergeben sich durch ein Notaranderkonto?
Wie unterscheidet sich die Direktzahlung des Kaufpreises vom Notaranderkonto?
Was ist ein Notaranderkonto?
Ein Notaranderkonto ist ein
eigens für Immobilien und Grundstücke eingerichtetes Girokonto. Wie
seine Bezeichnung zeigt, wird es im Namen des beauftragten Notars
geführt. Auch Rechtsanwälte und Insolvenzverwalter machen von dieser
rechtlichen Möglichkeit Gebrauch. Im Auftrag ihrer Mandanten vollziehen
sie damit die Zahlung und Eigentumsübertragung von Immobilien korrekt
und fristgerecht. Laut aktueller Rechtslage ist ein Notaranderkonto
jedoch nur dann zu verwenden, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse
besteht. Das ist beispielsweise der Fall, wenn der Verkäufer im Rahmen
eines Insolvenzverfahrens
Gläubiger
bedienen muss. Oder wenn ein
frühzeitiger
Besitzübergang
stattfinden soll. Das Beurkundungsgesetz
sieht Notare jedoch in der Pflicht, statt einer treuhänderischen
Verwaltung prioritär Direktzahlungen zu erwirken.
Wie läuft der Verkauf über ein Notaranderkonto?
Jeder Kauf oder Verkauf einer
Immobilie oder eines Grundstückes muss durch einen Notar beurkundet
werden. Er beantragt nach Vertragsabschluss eine Vormerkung des Käufers
beim Grundbuchamt. Außerdem prüft der Notar, ob ein
gesetzliches Vorkaufsrecht
besteht und vormundschaftsgerichtliche Genehmigungen erforderlich sind.
Im nächsten Zuge informiert er den Käufer schriftlich über die
Kaufpreisfälligkeit. Allein zu diesem Zweck richtet der Notar ein
treuhänderisches Sonderkonto ein. Das Geld verbleibt so lange auf dem
Notaranderkonto, bis alle vereinbarten Verpflichtungen aus dem
Kaufvertrag
erfüllt sind. Anschließend erfolgt die Überweisung des Kaufpreises –
abzüglich etwaiger Zahlungen an berechtigte Gläubiger – an den
Verkäufer. Der Notar ist auch dafür zuständig, dass bestehende
Belastungen des Verkäufers im Grundbuch gelöscht werden.
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Welche Kosten fallen für ein Notaranderkonto an und wer zahlt sie?
Die Kosten für ein
Notaranderkonto hängen von zwei Faktoren ab: dem Geschäftswert und dem
Hebesatz der Gebührenordnung. Grundlagen sind das Gerichts- und
Notarkostengesetz §§ 3, 34 (Tabelle B) sowie § 149 der Gebührenordnung.
Im Allgemeinen übernimmt der Käufer diese. Es ist auch möglich, dass
sich die beiden Vertragsparteien die Kosten teilen.
Kostenbeispiele
Die Hebesätze der Gebührenordnung setzen sich wie folgt zusammen:
bis 2.500 Euro: 1,0 %
ab 2.501 bis 10.000 Euro: 0,5 %
ab 10.001 Euro: 0,25 %.
Bemerkenswert dabei ist, dass diese Hebesätze nicht pauschal erhoben
werden, sondern als Einzelsummen berechnet werden. Bei einem
Immobilienpreis von 150.000 Euro ergibt sich folgende Kostenkalkulation
für das Notaranderkonto:
2.500 Euro x 1 % = 25 Euro
7.500 Euro x 0,5 % = 37,50 Euro (Differenz zu 10.000 Euro)
140.00 Euro x 0,25 % = 350 Euro (Differenz zwischen 10.001 und 150.000 Euro)
Gesamtkosten: 412,50 Euro.
Zinsen Notaranderkonto
Das entstehende Zinsguthaben ist abhängig vom aktuellen Habenzinssatz. Der Habenzinssatz sind die Zinsen, die eine Bank an den Anleger zahlen müssen. Sollte die EZB weiterhin die Zinsen anheben, wird das langfristig auch wieder höhere Habenzinsen nach sich ziehen. Welche Vertragspartei das Zinsguthaben erhält, wird bereits im Kaufvertrag vereinbart. In der Regel stehen die Zinsen dem Verkäufer zu. Eine Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer ist ebenfalls legitim.
Gut zu wissen:
Ein Notaranderkonto ist ein reines Guthabenkonto. Sollzinsen entstehen auf dieser Basis nicht.
Welche Vor- und Nachteile ergeben sich durch ein Notaranderkonto?
Ein großer Vorteil des
Notaranderkontos besteht darin, dass der Notar die gesamte
Kaufabwicklung tätigt. Er überwacht die Zahlungseingänge und veranlasst
die Grundbucheintragungen. Bleibt die vereinbarte Summe durch den Käufer
aus, sorgt er für eine rasche Rückabwicklung des Kaufvertrages.
Die relativ hohen Kosten, die in der Regel der Käufer trägt, stellen
einen Nachteil des Notaranderkontos dar. Einige Verkäufer sehen auf der
anderen Seite einen Nachteil, weil sie den Kaufpreis vom Notar relativ
spät im Abwicklungsprozess erhalten.
Gut zu wissen:
Ein Notaranderkonto ist nicht der Regelfall, sondern eine begründete Ausnahme bei Sicherungsinteressen. Zu ihnen zählen:
Verdacht auf illegale Geschäftspraktiken
Zwangsverwaltungen im Falle von Insolvenz
Kaufpreisfinanzierung über mehr als ein Kreditinstitut
begründete rasche und sichere Abwicklung zu Nutzen beider Vertragsparteien
Das Notaranderkonto stellt daher keine gängige Praxis dar, sondern wird nur noch in seltenen Ausnahmefällen angewandt.
Wie unterscheidet sich die Direktzahlung des Kaufpreises vom Notaranderkonto?
Bei der Direktzahlung besteht
eine enge Kommunikation zwischen den beiden Vertragsparteien und dem
Notar. Nach Vertragsabschluss und Einsetzen der vereinbarten
Fälligkeitsvoraussetzung erhält der Käufer eine schriftliche
Fälligkeitsmitteilung zur Kaufpreiszahlung vom Notar. Darin ist
ebenfalls erläutert, welcher Betrag wohin zu zahlen ist. Sind
beispielsweise noch Gläubiger des Verkäufers zu bedienen, hat diese
Zahlung Vorrang. Der Rest des Kaufpreises ist an den Verkäufer zu
überweisen. Sobald der Verkäufer die Kaufpreissumme erhalten hat,
informiert er hierüber den Notar. Bei Direktzahlungen sind entsprechende
Auflassungsvormerkung
im Grundbuch erforderlich, damit die Immobilien nicht anderweitig veräußert werden können.
Da viele Immobilienkäufe über Darlehen finanziert werden, dient die
Auflassungsvormerkung explizit zur Sicherheit der finanzierenden Bank.
Fazit
Ein Notaranderkonto bietet
Vorteile, aber auch Nachteile für Verkäufer und Käufer. Deshalb ist es
ratsam, dieses nur in Ausnahmefällen zu verwenden. Auch bei der
Direktzahlung vom Käufer an den Verkäufer übernimmt der Notar eine
wichtige und steuernde Rolle, indem er die Abwicklung in allen Schritten
begleitet. Die Fälligkeitsvoraussetzungen für die Kaufpreiszahlung
können im Kaufvertrag klar definiert werden und bieten somit ausreichend
Sicherheiten für Käufer und Verkäufer.
Notaranderkonto – FAQ
Was ist ein Notaranderkonto?
Ein Notaranderkonto ist ein eigens für Immobilien und Grundstücke eingerichtetes Girokonto. Es im Namen des beauftragten Notars, Rechtsanwalt oder Insolvenzverwalter geführt. Im Auftrag ihrer Mandanten vollziehen sie damit die Zahlung und Eigentumsübertragung von Immobilien korrekt und fristgerecht. Laut aktueller Rechtslage ist ein Notaranderkonto jedoch nur dann zu verwenden, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht. Mehr zum Thema
Wie läuft der Verkauf über ein Notaranderkonto?
Sind sich Käufer und Verkäufer einig und ist der Kaufvertrag unterschrieben, informiert der Notar den Käufer schriftlich über die Kaufpreisfälligkeit. Allein zu diesem Zweck richtet der Notar ein treuhänderisches Sonderkonto ein. Das Geld verbleibt so lange auf dem Notaranderkonto, bis alle vereinbarten Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag erfüllt sind. Anschließend erfolgt die Überweisung des Kaufpreises an den Verkäufer.
Welche Kosten fallen für ein Notaranderkonto an und wer zahlt sie?
Die Kosten für ein Notaranderkonto hängen von dem Geschäftswert und dem Hebesatz der Gebührenordnung ab. Grundlagen sind das Gerichts- und Notarkostengesetz §§ 3, 34 (Tabelle B) sowie § 149 der Gebührenordnung. Im Allgemeinen trägt der Käufer die Kosten, es ist auch möglich, dass sich die beiden Vertragsparteien die Kosten teilen. Zu den Kostenbeispielen
Welche Vor- und Nachteile ergeben sich durch ein Notaranderkonto?
Ein großer Vorteil des Notaranderkontos besteht darin, dass der Notar die gesamte Kaufabwicklung tätigt. Bleibt die vereinbarte Summe durch den Käufer aus, sorgt der Notar für eine rasche Rückabwicklung des Kaufvertrages. Ein Nachteil sind die relativ hohen Kosten, die in der Regel der Käufer trägt. Einige Verkäufer sehen einen Nachteil darin, dass sie den Kaufpreis vom Notar erst relativ spät im Abwicklungsprozess erhalten. Weiterlesen
Wie unterscheidet sich die Direktzahlung des Kaufpreises vom Notaranderkonto?
Bei der Direktzahlung besteht eine enge Kommunikation zwischen den beiden Vertragsparteien und dem Notar. Nach Vertragsabschluss erhält der Käufer eine schriftliche Fälligkeitsmitteilung zur Kaufpreiszahlung vom Notar. Der Kaufpreis ist dann an den Verkäufer zu überweisen. Sobald der Verkäufer die Kaufpreissumme erhalten hat, informiert er hierüber den Notar.
Themengebiet: Immobilienverkauf
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