Kosten für den Hausabriss: Ihr umfassender Ratgeber von Planung bis Ausführung
Das Grundstück ist super, die alte, "windschiefe" Immobilie darauf nicht. Potentielle Bauherren, die gefühlt schon eine Ewigkeit nach einem passenden Grundstück suchen, erwägen bei einem solchen Angebot - Grundstück mit Altbestand - oftmals, das alte Gebäude einfach abzureißen und neu zu bauen. Oder es wird alternativ eine sanierungsbedürftige Immobilie inseriert, deren Exposé-Bilder wie eine stumme Aufforderung zum Abriss wirken.
Doch ein Hausabriss ist immer mit Aufwand und Kosten verbunden. Lesen sie im folgenden Komplettleitfaden zu den Hausabrisskosten nicht nur mit welchen finanziellen Belastungen Sie kalkulieren sollten. Auch über wichtige Details der Planung und Durchführung sowie eventuelle Fallstricke beim Hausabriss - und die Alternative einer Sanierung - informiert Sie dieser Komplettleitfaden zu den Hausabrisskosten ausführlich.
Inhaltsverzeichnis:
Welche Gründe legen einen Hausabriss nahe und wann ist er sinnvoll?
Komplettleitfaden Hausabrisskosten: Mit diesen Posten müssen Sie kalkulieren
Hausabrisskosten: Welche Faktoren beeinflussen die Rechnung?
Welche Möglichkeiten gibt es, die Hausabrisskosten zu senken?
Rechtliche Aspekte: Brauche ich für den Hausabriss eine Genehmigung?
Haus abreißen und Kosten sparen?
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1. Welche Gründe legen einen Hausabriss nahe und wann ist er sinnvoll?
Sanierungsbedürftige Immobilien, die als solche auch angeboten werden, befinden sich zumeist in einem "erbärmlichen" Zustand, stehen aber nicht selten auf begehrtem Untergrund. Einer der Hauptgründe, warum diese Häuser dann zügig dem Erdboden gleich gemacht werden, sind altersbedingte Baumängel und eine technisch völlig überholte Ausstattung. Außerdem richtet sich das Interesse des Käufers vorrangig auf das Grundstück, nicht auf die Immobilie.
Problematische Bausubstanz
In Wohngebäuden, die 70 Jahre und älter sind, wurden regelmäßig Materialien verbaut, die heute als schädlich und gesundheitsgefährdend gelten. Allen voran Asbest, Formaldeyd und Mineralfasern. Eine hohe Konzentration dieser krankmachenden Stoffe kann eine Abriss-Entscheidung begünstigen.
Ein weiteres Motiv für den Abriss einer Immobilie liegt schließlich darin, dass sich das Gebäude im Rahmen einer Sanierung nicht in einen solchen architektonischen und energetischen Zustand versetzen ließe, der dem Neu-Eigentümer vorschwebt. Wenn der Grundriss zu eng und der Platz zu gering ist, die Mauern zu dünn und die Dachbalken morsch sind, dann bietet ein Neubau einfach die besseren Möglichkeiten.
Bebauungsplan geändert
Achten sie unbedingt darauf, ob sich der Bebauungsplan für den Standort der alten Immobilie in der Zwischenzeit möglicherweise geändert. Vergewissern Sie sich, dass Ihr Neubauvorhaben mit den aktuellen Bauvorschriften konform ist.
Generell gilt
Kostet ein für Sie akzeptables, unbebautes Grundstück mehr als ein bebautes inklusive Abriss, lohnt sich der Kauf.
2. Komplettleitfaden Hausabrisskosten: Mit diesen Posten müssen Sie kalkulieren
Bei aller Vorsicht, die bei Durchschnittswerten immer geboten ist, müssen Sie beim Abriss einer alten Wohnimmobilie mit Kosten von 85 Euro bis 200 Euro je Quadratmeter rechnen. Die Bandbreite ergibt sich aus den je speziellen Besonderheiten des Gebäudes und des Standortes (Lesen Sie dazu im Komplettleitfaden zu den Hausabrisskosten die Ausführungen unter Punkt 3). Grob überschlagen, belaufen sich die finanziellen Belastungen für ein Einfamilienhaus durchschnittlicher Größe in unproblematischer Lage und mit entsprechender Zufahrt daher auf rund 18.000 Euro bis 25.000 Euro. Die Hausabrisskosten beinhalten dabei nicht nur die Auslagen für das Abtragen der Altsubstanz, sie setzen sich aus mehreren Positionen zusammen.
2.1 Planung und Materialuntersuchung
In aller Regel empfiehlt es sich, ein erfahrenes Abriss-Unternehmen mit dem Projekt zu betrauen, das sich Haus und Grundstück zuvor genau anschaut. Fachlich qualifizierte Mitarbeiter können ziemlich treffsicher abschätzen, welcher Aufwand und welche Gerätschaften benötigt werden. Außerdem sind sie in der Lage, eventuell problematische Baustoffe wie Asbest zu erkennen und die notwendigen Maßnahmen für eine Entsorgung ohne Gesundheitsgefahren für alle Beteiligten zu veranlassen. Holen Sie sich in jedem Fall Kostenvoranschläge mehrerer Firmen ein.
Bodengutachten
Je nach Standort der alten Immobilie kann es sinnvoll sein, ein Bodengutachten in Auftrag zu geben. So sind Sie vor bösen Überraschungen durch eventuell giftige Altlasten oder problematische, geologische Verhältnisse geschützt.
2.2 Entkernung und Schadstofftrennung
Bevor der eigentliche Abriss des Hauses überhaupt beginnen kann, muss das Gebäude entkernt werden. Die Entkernung umfasst nicht nur die klassische Entrümpelung, sondern quasi die vollständige "Aushöhlung" des Hauses. Es werden alle Türen, Deckenkonstruktionen, Fenster, Bodenbeläge und nichttragenden Wänden entfernt. Bauelemente, die schadstoffbelastet sind, müssen getrennt abgebaut und entsorgt werden. So wird verhindert, dass eventuelle Partikel beim eigentlichen Abbruch unkontrolliert durch die Luft wirbeln. Im Komplettleitfaden zu den Hausabrisskosten schlagen diese Arbeiten mit rund 25 Euro je Quadratmeter zu Buche.
2.3 Erdarbeiten und Entsorgung
Ist das alte Gebäude voll unterkellert, so muss der Untergrund an dieser Stelle ausgebaggert und das entstandene Loch mit Erde aufgefüllt und "verdichtet" werden. Selbstverständlich sorgen final noch die Entsorgungskosten für den anfallenden Bauschutt für eine zusätzliche Zeile auf der Hausabrisskosten-Rechnung.
Keller behalten oder nicht?
Soll der Neubau an gleicher Stelle errichtet werden, kann es eine Überlegung wert sein, den alten Keller eventuell zu behalten: Doch Vorsicht! Dazu muss er unbedingt absolut trocken und statisch für den Neubau geeignet sein. Mit einem feuchten Keller erweisen Sie sich einen Bärendienst: Die Trockenlegung ist nicht selten teurer als direkt alles neu zu machen.
2.4 Eine Beispielrechnung
Aus der folgenden Auflistung können Sie überschlägig entnehmen, wie sich die Hausabrisskosten für ein klassisches Einfamilienhaus zusammensetzen. Bitte beachten Sie, dass die einzelnen Positionen durchaus höher oder niedriger ausfallen können, es handelt sich um Durchschnittswerte.
| Abrissplanung durch Fachunternehmen | 1.500 Euro |
| Vorarbeiten/Entrümpelung | 3.000 Euro |
| Abrisskosten | 13.000 Euro |
| Fundament ausbaggern, Erde auffüllen | 4.000 Euro |
| Entsorgung von Sondermüll | 1.500 Euro |
| Entsorgung von Schutt | 2.000 Euro |
| Gesamtkosten | 25.000 Euro |
3. Komplettleitfaden Hausabrisskosten: Welche Faktoren beeinflussen die Rechnung?
Wie in diesem Komplettleitfaden zu den Hausabrisskosten bereits erwähnt, gibt es auf die Frage nach den Kosten für einen Hausabriss keine pauschale Antwort. Einen großen Einfluss auf den Rechnungssaldo haben die spezifischen Bedingungen vor Ort. Dazu gehören:
Die Größe des Gebäudes: Die Gebäudegröße bestimmt unmittelbar, wie viel Arbeits- und auch wie viel Maschinenzeit erforderlich ist, um die Immobilie abzutragen.
Die örtlichen Gegebenheiten: Kann das Abrisshaus von allen Seiten erreicht werden oder grenzt es direkt an Nachbarhäuser? Handelt es sich um ein relativ "freiliegendes" Grundstück oder steht nur eine enge Zufahrt zur Verfügung? Was befindet sich in der näheren Umgebung? Alle diese Umstände wirken sich auf den Schwierigkeitsgrad der Arbeiten aus - und müssen daher im Komplettleitfaden zu den Hausabrisskosten entsprechend beachtet werden.
Die Baumaterialien: Die Höhe der Entsorgungskosten ist wesentlich von der Art (und dem Umfang) der verwendeten Baumaterialien abhängig. Insbesondere das bis in die 80er-Jahre häufig verbaute Asbest muss unter speziellen Vorsichtsmaßnahmen abgetragen und gesondert entsorgt werden.
Erforderliche Sicherheitsmaßnahmen: Steht die Immobilie an einer Straße oder einem Radweg? Gibt es einen angrenzenden Gehweg? Wie und in welchem Umfang muss die Baustelle abgesperrt und gesichert werden?
Der Keller: Ein unterkellertes Gebäude wird zunächst abgetragen, bevor anschließend der Keller ausgebaggert und das Loch wieder "aufgefüllt" werden kann.
Versicherung vom Abriss
Klären Sie unbedingt mit der Abriss-Firma, ob Schäden an Nachbargebäuden über diese versichert sind. Steht der Abriss in Zusammenhang mit einem Neubau, fragen Sie bei Ihrer Bauherrenhaftpflicht nach. Im Zweifelsfall müssen Sie den Abriss eigenständig versichern.
4. Welche Möglichkeiten gibt es, die Hausabrisskosten zu senken?
Es ist durchaus möglich, mit gezielten Maßnahmen einige Rechnungspositionen aus dem Komplettleitfaden der Hausabrisskosten zu drücken. An vorderster Stelle rangieren dabei natürlich Eigenleistungen, die die Arbeitszeit des Abrissunternehmens reduzieren. Einen Abriss komplett in Eigenregie zu managen, ist in aller Regel keine gute Idee. Es sei denn, es handelt sich lediglich um eine alte Scheune oder eine Holzhütte. Laien unterschätzen häufig den Aufwand, die nötige Erfahrung und auch die Art und Menge der benötigten Maschinen und Werkzeuge, wenn ein komplettes Gebäudes abgerissen werden muss.
Gefährliche Eigenleistungen
Nur Experten erkennen Gefahrenstoffe wie Asbest und giftige Lacke sofort bei Inaugenscheinnahme. Versuchen Sie sich in Eigenregie am Abbruch, setzen Sie sich und andere möglicherweise gesundheitlichen Gefahren aus. Außerdem können Sie sich strafbar machen, wenn Sie Gefahrenstoffe falsch sortieren und falsch entsorgen.
Sinnvolle Eigenleistungen
Räumen Sie das Innere des Gebäudes nach Möglichkeit komplett frei. Sprechen Sie dazu im Vorfeld bereits mit dem beauftragten Abrissunternehmen und stimmen Sie einen Zeitplan ab. Eine klassische Entrümpelung ist zwar auch kein Zuckerschlecken, für gewöhnlich jedoch nicht mit Risiken für Leib und Leben behaftet.
Zugänglichkeit verbessern
Eine klassische Maßnahme, um die Hausabrisskosten zu verringern, ist es, möglichst alle Hindernisse aus dem Weg zu räumen, die der Abrissfirma die Zufahrt zur Immobilie erschweren. Entfernen Sie Sträucher, wuchernde Büsche und Hecken, die sie ohnehin nicht behalten wollen. Auch den ramponierten Gartenzaun können Sie in Eigenregie demontieren.
5. Rechtliche Aspekte: Brauche ich für den Hausabriss eine Genehmigung?
In den allermeisten Fällen benötigen Sie für den Abriss einer Immobilie eine Abrissgenehmigung. Zuständig dafür ist jeweils das lokale Bauamt. Die genauen Regelungen zum Immobilienabriss sind in den Landesbauordnungen fixiert, die sich, der Name lässt es vermuten, in den einzelnen Bundesländern durchaus unterscheiden. Das bedeutet für Sie, dass der Aufwand, den Sie betreiben und die Vorschriften, die sie beachten müssen, um eine Abrissgenehmigung zu erhalten, je nach Standort variabel ist. Gelegentlich reicht allerdings auch eine einfache Anzeige des Abrisses.
In einigen Bundesländern benötigen Sie für den Abbruch einer Immobilie, deren Gesamtvolumen 300 Kubikmeter nicht übersteigt, grundsätzlich keine Abrissgenehmigung. Sie müssen Ihr Vorhaben in diesen Fällen nur anzeigen. Das Limit erreichen Sie beispielsweise mit 120 Quadratmetern Grundfläche bei 2,50 Metern Deckenhöhe.
Sonderfall Denkmalschutz
Ganz anders sieht die Angelegenheit aus, wenn die Immobilie, die abgerissen werden soll, unter Denkmalschutz steht - oder wenn dieser besondere Status für benachbarte Häuser gilt. Dann entscheidet die zuständige Denkmalschutzbehörde, ob eine Genehmigung für den Abriss erteilt wird. Nicht selten unterscheiden sich die behördlichen Ansichten von denen eines (potentiellen) Immobilieneigentümers. Dann muss ein Gericht klären, ob die Erhaltung des Gebäudes wirtschaftlich zumutbar ist. Erkundigen Sie sich daher unbedingt vor dem Kauf, ob Ihr "Abrisshaus" möglicherweise gar nicht abgerissen werden darf.
6. Komplettleitfaden Hausabrisskosten: Sanieren oder abreißen?
Nicht immer fällt die Entscheidung, was mit einer alten Immobilie passieren soll, leicht. Im Raum steht dann die grundsätzliche Alternative: Sanierung oder Abriss? In diesem Komplettleitfaden zu den Hausabrisskosten listen wir Ihnen folgend jeweils Argumente für beide Varianten auf - nicht jedoch ohne zuvor auf einen ausführlichen Blick auf das oft ausschlaggebende Kriterium der jeweilige Kosten zu werfen. Als Faustregel gilt gemeinhin die Maßgabe, dass es in all jenen Fällen günstiger ist, ein Haus abzureißen, wenn die Kosten für eine Sanierung die Marke von 75 Prozent der kompletten Neubaukosten überschreiten.
Sanierungskosten
Die Studie "Bestandsersatz 2.0" der Arbeitsgemeinschaft für Zeitgemäßes Bauen (ARGE e.V.) hat ausgerechnet, dass ein Abriss immer dann wirtschaftlicher ist, wenn die Modernisierungskosten 2.500 Euro je Quadratmeter übersteigen. Dieser Umstand trifft nach Aussage der Autoren in Deutschland auf rund jede zehnte Wohnimmobilie zu. Und: Die Studie wurde 2016 veröffentlicht, zu einem Zeitpunkt also, als von den aktuellen energetischen Sanierungspflichten noch keine Rede war.
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6.1. Was spricht für den Abriss einer Bestandsimmobilie?
Eine marode Bausubstanz, die die Stabilität bedroht, oder eine hohe Belastung mit Schadstoffen, lassen oft keine andere Option als den Abriss.
Die hoffnungslos veraltete Infrastruktur (Rohre, Leitungen, Kabel) kann nur durch unverhältnismäßig kostspielige Modernisierungsmaßnahmen, die jeden Komplettleitfaden üblicher Hausabrisskosten sprengen würden, auf einen zeitgemäßen Standard gebracht werden.
Eine energetische Sanierung ist unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten nicht realisierbar.
Die Statik des Gebäudes erlaubt die gewünschte Innenarchitektur mit größeren Räumen und zusätzlichem Bad oder den altersgerechten Umbau nicht.
6.2. Was spricht für die Sanierung einer Bestandsimmobilie?
Die Bausubstanz ist solide und die Raumaufteilung entspricht den Vorstellungen des Neu-Eigentümers
Das Haus versprüht einen besonderen, historischen Charme und fügt sich in seiner Optik perfekt in die Umgebung ein.
Die Vorbesitzer haben bereits einige Modernisierungsarbeiten veranlasst.
Die Immobilie kann energetisch so saniert werden, dass staatliche Fördermittel und zinsgünstige Kredite der KfW-Bank in Anspruch genommen werden können.
Die Immobilie steht unter Denkmalschutz.
Barrierefreies Wohnen
Unter einem besonderen (Kosten-) Winkel muss das Thema barrierefreies Wohnen berücksichtigt werden. Während sich der altersgerechte Standard in einen Neubau völlig problemlos integrieren lässt, stößt die Realisierung in Bestandimmobilien oft auf gravierende Probleme und verursacht (zusätzlich) hohe Kosten.
7. Marktausblick: Energieeffiziente Immobilien
Wenn Sie diesen Komplettleitfaden zu den Hausabrisskosten lesen, dann vermutlich, weil Sie sich aktuell mit der Frage nach einem konkreten Abriss oder einer denkbaren Sanierung beschäftigen. Es empfiehlt sich, in Ihre Überlegungen auch eine längerfristige Perspektive mit einzubeziehen - und zwar die der Wertstabilität beziehungsweise der Wertsteigerung Ihres Eigentums.
Das übermächtige Kriterium der Lage einer Immobilie, das über Jahre den Wert einer Immobilie wesentlich bestimmte, hat nun quasi einen "Partner" bekommen - und zwar die Energieeffizienz. Es muss daher in einem Komplettleitfaden zu den Hausabrisskosten explizit erwähnt werden, dass das Erreichen einer guten Gebäude-Energiebilanz eine gewisse Priorität bei den Optionen Sanierung oder Abriss haben sollte. Nicht nur, weil Sie dadurch Ihre zukünftigen Energiekosten senken, sondern auch weil Sie dann eine "zukunftsfitte" Immobilie Ihr Eigen nennen können.
Immobilien mit schlechter Energiebilanz
Das Immobilieninvestmentunternehmen JLL hat im Juni des Jahres eine Studie vorgestellt, die zu dem Ergebnis kommt, dass für Immobilien mit schlechter Energiebilanz derzeit bereits um 30 Prozent niedrigere Kaufpreise erzielt werden als für Wohnimmobilien mit guter Energiebilanz. Die Tendenz wird sich fortsetzen. "Gleichzeitig steigt der finanzielle Aufwand, um eine Bestandsimmobilie in einen konkurrenzfähigen Zustand zu versetzen," sagt JLL-Germany-Manager Helge Scheunemann.
Haus Abriss Kosten - FAQ
Was kostet der Abriss eines alten Hauses?
Je nach Größe der Immobilie und den Gegebenheiten vor Ort liegen die Kosten für den Hausabriss bei 85 Euro bis 200 Euro je Quadratmeter. Die Gesamtkosten für ein durchschnittliches, freistehendes Einfamilienhaus summieren sich auf plus/minus 25.000 Euro. Mehr erfahren zum Thema Haus Abriss Kosten.
Muss ich einen Hausabriss genehmigen lassen?
Die Regelungen unterscheiden sich in den einzelnen Bundesländern. In den allermeisten Fällen müssen Sie beim zuständigen Bauamt eine Abrissgenehmigung beantragen. Oft genügt es auch, dem Bauamt den geplanten Abriss nur anzuzeigen.
Wie kann ich bei den Abrisskosten sparen?
Erledigen Sie einige Vorarbeiten für den Abriss selbst, die Ihnen das Abriss-Unternehmen ansonsten in Rechnung stellt. Dazu gehören die komplette Entrümpelung des Hauses und die Beseitigung von Hindernissen, wie Sträuchern, Hecken u.ä., die die freie Zufahrt zum Haus blockieren. Von einem kompletten Abriss in Eigenregie sollten Sie dagegen Abstand nehmen, wenn Sie nicht über entsprechende Erfahrung und die benötigen Maschinen verfügen. Lesen Sie jetzt alle Informationen zu Thema Abrisskosten hier.
Wann darf eine Immobilie nicht abgerissen werden?
Wenn das Haus unter Denkmalschutz steht, dürfen Sie es normalerweise nicht abreißen. Es sei denn, ein Gericht stellt ausdrücklich fest, dass der weitere Unterhalt des Gebäudes Ihnen wirtschaftlich nicht zugemutet werden kann.
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