Haus überschreiben an nur ein Kind oder mehrere? Diese Dinge sollten Sie wissen
Je älter wir Menschen werden, desto mehr Gedanken machen wir uns um die Zukunft. Was soll beispielsweise mit unserem Besitz geschehen, wenn es uns irgendwann nicht mehr gibt? Das eigene Haus steht dabei häufig im Mittelpunkt der Überlegungen, ist es doch in der Regel unser wertvollster Besitz. Hierbei geht es um Themen wie: Das Haus überschreiben - an nur ein Kind oder an mehrere? Wie funktioniert dieser Prozess? Wie lässt er sich am vorteilhaftesten umsetzen? Der nachfolgende Ratgeber liefert Ihnen wichtige Informationen zu diesen Fragen, damit Sie die für sich beste Entscheidung treffen können.
Das Wichtigste zusammengefasst:
Eine Hausüberschreibung an ein Kind oder mehrere Kinder wird aus Vorsorgegründen gemacht, um den Besitz im Fall von Alterskrankheiten oder Pflegebedarf zu schützen.
Die Hausüberschreibung hat finanzielle Vorteile, da Erbschafts- und Schenkungssteuern vermieden werden können, aber es können auch emotionale Probleme auftreten und Ausgleichszahlungen für andere Kinder sind möglicherweise erforderlich.
Der Prozess der Hausüberschreibung umfasst die Auswahl der Kinder, ein Verkehrswertgutachten und die Erstellung eines Übertragungsvertrags in Anwesenheit eines Notars.
Inhaltsverzeichnis
Haus überschreiben an nur ein Kind oder mehrere: Schritt für Schritt-Vorgehensweise
Hausüberschreibung bei mehreren Kindern: Wie ist ein gerechtes Vorgehen möglich?
Haus überschreiben an ein Kind: Welche Anlässe gibt es?
Wer darüber nachdenkt, sein Haus zu überschreiben und ein Kind oder mehrere als neue Besitzer eintragen zu lassen, betrachtet das Ganze als Vorsorgemaßnahme. Altersbedingte Erkrankungen wie beispielsweise Demenz können zur Geschäftsunfähigkeit führen. Um zu verhindern, dass der eigene Besitz in einem solchen Fall in die falschen Hände gerät, macht es Sinn, ihn frühzeitig an einen oder mehrere Nachkommen zu übertragen.
Ein ähnliches Szenario ist die Angst vor einem Pflegefall. Wer im Alter der Betreuung im Heim bedarf, muss mit hohen Kosten rechnen. Sozialämter verlangen deshalb sogar, dass an Kinder verschenkte Häuser verkauft werden, bevor sie selbst bezahlen. Liegt der Übertrag allerdings wenigstens zehn Jahre zurück, besteht ein entsprechender Rückforderungsanspruch nicht mehr.
Selbstverständlich existieren aber ebenfalls deutlich erfreulichere Anlässe. Eltern, die in Rente gehen, beziehen beispielsweise einen Altersruhesitz im Süden und haben keinen Bedarf mehr als ihrer bisherigen Immobilie. Vielleicht merken Sie auch, dass Sie nicht mehr so viel Platz wie früher benötigen. Dafür hat eines Ihrer Kinder eine große Familie.
Haus überschreiben an ein Kind und von diesen Vorteilen profitieren
Wenn Sie ein Haus überschreiben und ein Kind oder mehrere als Begünstigte auswählen, hat dies finanzielle Vorteile. Allerdings nicht für Sie, sondern für den oder die neuen Eigentümer. Sie umgehen in diesem Fall die Erbschaftssteuer. Bei einem Verkauf zu einem handelsüblichen Preis entfällt auch die Schenkungssteuer. Allerdings müssen Sie dann Abgaben bezahlen.
Die Schenkungssteuer ist allerdings so gestaltet, dass es für Kinder sehr hohe Freibeträge gibt. Wir kommen weiter unten darauf noch einmal im Detail zu sprechen. Bezüglich der Vorteile sei ebenfalls genannt, dass Sie Bedingungen für die Überschreibung formulieren können. Sie können z.B. ein Nutzungsrecht festlegen.
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Diese Nachteile sind bei der Hausüberschreibung zu berücksichtigen
Echte Nachteile hat die Überschreibung nicht, wenn Sie diese richtig durchführen. Es ist die offensichtliche Schattenseite zu berücksichtigen, dass Sie nicht länger Eigentümer des Objekts sind. Wenn Sie sich für das Modell "Haus überschreiben an nur ein Kind" entscheiden, aber mehrere Nachkommen haben, müssen Sie Ihren anderen Nachwuchs zudem entschädigen. Auf diesen Aspekt gehen wir in einem der folgenden Abschnitte detaillierter ein. Zudem kann es in einem solchen Fall emotionale Probleme geben. Schließlich kann es sein, dass Sie unter interessierten Kindern wählen müssen, wer das Haus erhält.
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Haus überschreiben an nur ein Kind: Wie funktioniert das?
Wenn Sie Ihr Haus überschreiben und ein Kind oder mehrere Nachkommen die Begünstigten sind, handelt es sich um einen Rechtsakt. Es muss vertraglich festgehalten werden, dass es zu der Übertragung kommt. Das bzw. die Kinder müssen im Grundbuch als neue Besitzer eingetragen werden. Der ganze Vorgang ist notariell zu beglaubigen. Weisen Sie Ihre Kinder darauf hin, dass auch eine Schenkung die Grundsteuer nicht überflüssig macht. Der oder die Begünstigten müssen mit diesem Kostenpunkt in Zukunft rechnen.
Was ist der Übertragungsvertrag?
Der Übertragungsvertrag ist das rechtsverbindliche Dokument, mit dem Sie den Besitz des Hauses an Ihr Kind bzw. Ihre Kinder abtreten. Folgende Inhalte müssen in diesem Vertrag festgehalten werden:
Datum der Rechtsgültigkeit: Ab wann sind Ihre Kinder die neuen Besitzer?
Beschreibung des Objekts: Um welches Grundstück mit welchen Gebäuden handelt es sich? Hier muss auch der Grundbuchstand Erwähnung finden.
Kontaktdaten aller Parteien.
Art der Übertragung: Handelt es sich um eine Schenkung oder einen Verkauf? Im letzten Fall muss der Kaufpreis Erwähnung finden.
Auflagen, die mit der Übertragung verbunden sind.
gegenseitiger Forderungsverzicht: Im Zusammenhang mit der Übertragung können gegenseitige finanzielle Forderung entstehen.
Als Beispiel: Üblicherweise findet die Übertragung nicht exakt zu dem Stichtag statt, an dem die Grundsteuer zu entrichten ist. Sie müssten diese also eigentlich anteilig bezahlen. Möglicherweise befinden sich demontierbare Wertgegenstände auf dem Grundstück (z.B. Wärmepumpe), die Sie Ihrem Kind bzw. Ihren Kindern überlassen. Der Übertragungsvertrag regelt, wie solche gegenseitigen Forderungen gehandhabt werden. Üblicherweise entscheiden sich die Parteien für einen gegenseitigen Forderungsverzicht mit Eintritt der Vertragsgültigkeit.
Zu unterschreiben ist der Übertretungsvertrag von allen Parteien, die als Besitzer im Grundbuch eingetragen waren, sowie von den neuen Eigentümern, die hier eingetragen werden. Dies muss in Anwesenheit eines Notars geschehen, der den Vorgang beglaubigt und die Behörden von einer rechtsgültigen Übertragung in Kenntnis setzt. Wenn Sie Ihr Haus überschreiben und ein Kind oder mehrere Nachkommen begünstigen, verleiht dieser Schritt dem ganzen Vorgang Rechtsgültigkeit.
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Was ist das Wohn- und Nießbrauchrecht?
Das in § 1093 BGB festgelegte Wohnrecht (oft auch: Vorbehaltsnießbrauchrecht) ist die Grundlage für eine Auflage im Übertragungsvertrag, dass Sie die Immobilie bis zu Ihrem Ableben oder bis zur freiwilligen Abtretung dieses Rechts bewohnen dürfen. Das in § 1303 BGB festgelegte Nießbrauchrecht ist das Gegenstück. Sie behalten die Eigentumsrechte, aber lassen z.B. Ihr Kind in dem Haus wohnen. Sie können sich diesen Zusammenhang über die Eselbrücke "genießen" merken. Beim Nießbrauchrecht ist es Ihr Haus, aber jemand anderes kann es genießen.
Welche weiteren Inhalte können Teil des Übertragungsvertrags sein?
Weitere Regelungen, die Teil eines Übertragungsvertrages sein können, sind:
erbrechtliche Erläuterungen: Andere Kinder verzichten beispielsweise auf Ihren Pflichtteil für eine Ausgleichszahlung.
Wohnrecht für eine dritte Partei: Sie pflegen beispielsweise einen Geschwisterteil, der bei Ihnen wohnt. Als Teil der Auflagen muss auch ihr Wohnrecht bestätigt werden.
Einverständnis der neuen Besitzer für vorher definierte Umbauten: Sie legen beispielsweise fest, dass Umbauten wie die Montage eines Treppenlifts stattfinden dürfen, um das Haus auch dann noch bewohnen zu können, wenn Sie zu Pflegefällen werden sollten. Sie müssen ebenfalls festlegen, dass Sie die Kosten für die Umbauen tragen.
Kostenübernahme bei Beschädigungen: Rechtlich müssten Ihre Kinder dafür aufkommen, wenn Reparaturen durchzuführen sind. Es handelt sich schließlich um ihr Eigentum. Bei einer solchen Übertragung wird allerdings häufig festgehalten, dass Sie als Bewohner für selbstverursachte Beschädigungen oder Defekte bezahlen, die sich aus der Nutzung ergeben.
Untersagung eines Weiterverkaufs: Sie können dies generell festlegen oder nur für eine bestimmte Zeit (beispielsweise bis zur Volljährigkeit Ihrer Enkelkinder).
Rückübertragungsrecht: Sie können es sich vorbehalten, dass Sie das Haus unter gewissen Umständen zurückerhalten. Eine übliche Klausel ist beispielsweise, dass dies geschieht, weil die andere Seite gegen eine Vertragsbestimmung verstoßen hat. Sie können auch einen Rückkaufspreis vereinbaren, zu dem Sie das Objekt zurückerhalten müssen.
Als wichtiger Hinweis:
Sie können im Übertragungsvertrag keine Mietzahlungen vereinbaren. Möchten Sie entsprechende Zahlungen an Ihre Kinder entrichten, müssen Sie hierfür einen zusätzlichen Mietvertrag aufsetzen. Aus dem im Übertragungsvertrag festgelegten Wohn- oder Nießbrauchrecht erfolgt kein Anspruch auf eine Mietzahlung. Sollten Sie sich für Mietzahlungen entscheiden, schränken Sie allerdings bitte beim gegenteiligen Forderungsverzicht ein, dass ein etwaiger Mietvertrag von dieser Regelung ausgenommen ist.
Haus überschreiben an nur ein Kind oder mehrere: Schritt für Schritt-Vorgehensweise
Wählen Sie das Kind bzw. die Kinder aus, an den/die das Haus gehen soll. Besprechen Sie, ob diese das Objekt überhaupt haben möchten. Teilen Sie etwaige Auflagen mit. Versuchen Sie gemeinsam einen Zeitplan zu erstellen, der dafür gilt, dass Sie das Haus übertragen und das Kind bzw. die Kinder als neue Eigentümer eintragen lassen.
Beauftragen Sie einen Gutachter damit, ein sogenanntes Verkehrswertgutachten zu erstellen. Der Gutachter teilt Ihnen rechtsverbindlich den Marktpreis für das Objekt mit. Diesen Wert benötigen Sie für das Finanzamt, den Notar, die Grundbuchbehörde und für den Übertragungsvertrag.
Lassen Ihren Anwalt einen Übertragungsvertrag aufsetzen, der alle Regelungen enthält, die Sie mit dem oder den neuen Besitzern vereinbart haben. Eventuell ist der Notar bereit, diese Aufgabe zu übernehmen. Dies verursacht zusätzliche Kosten. Zudem sollten Sie in diesem Fall den Vertrag von Ihrem Anwalt prüfen lassen. Der oder die Begünstigten sollten die Papiere ebenfalls durch ihren Rechtsbeistand prüfen lassen.
Sind alle Parteien mit dem Vertrag zufrieden, lassen Sie vom Notar einen Termin für die Unterzeichnung des Vertrags festsetzen.
Bringen Sie bis zu dem Termin alle Dokumente bei, die der Notar von Ihnen anfragt. Der oder die Begünstigten müssen dasselbe tun. Beispielsweise müssen Sie eine Kopie des Grundbucheintrags vorlegen.
Unterschreiben Sie den Vertrag zum festgelegten Termin. Sie müssen vermutlich auch einige Formulare für die Änderung des Grundbucheintrags ausfüllen.
Bezahlen Sie die offenen Rechnungen. Wenn Sie Ihr Haus übertragen und ein Kind oder mehrere zu den neuen Besitzern machen möchten, ist der Vorgang damit abgeschlossen.
Hausüberschreibung bei mehreren Kindern: Wie ist ein gerechtes Vorgehen möglich?
Bei mehreren Kindern ist die einfachste Lösung, wenn es um Gerechtigkeit geht, dass diese das Haus zu gleichen Teilen erhalten. Bei zwei Kindern erhalten beide Seiten also 50 Prozent. Dies kann allerdings Schattenseiten im Alltag haben. Sie begründen dadurch eine Eigentümergemeinschaft Ihrer Kinder. Größere Umbauten oder Reparaturen müssen stets alle Seiten absegnen.
Haus überschreiben an nur ein Kind, aber den anderen einen Ausgleich anbieten
Aufgrund des oben geschilderten Problems ist es eher unbeliebt, dass alle Nachkommen zu neuen Besitzern werden. Stattdessen möchten viele Menschen das Haus übertragen und nur ein Kind zum Eigentümer machen. Was in diesem Fall erfolgen muss, ist die sogenannte Auszahlung: Die anderen Kinder erhalten Kompensationszahlungen im Wert ihres Hausanteils. Bei einer Übertragung müssen Sie die Kompensationszahlungen leisten. Im Erbfall "erbt" das begünstigte Kind auch diese Pflicht. Es steht Ihnen bei der Übertragung aber selbstverständlich frei, eine Übereinkunft mit dem oder den Begünstigten zu treffen, dass diese die Ausgleichszahlungen teilweise oder ganz übernehmen.
Wie funktioniert der Pflichtteilsergänzungsanspruch gemäß § 2325 BGB bei der Hausüberschreibung?
Es ist Ihnen allerdings nicht gestattet, ein Kind im Rahmen der Übertragung komplett auszuschließen. Der Gesetzgeber würde dies als Versuch werten, dass Sie den gesetzlichen Pflichtteil umgehen möchten - und deshalb das Haus im Voraus verschenken. Damit diesbezüglich keine Probleme entstehen, legt § 2325 BGB den sogenannten Pflichtteilsergänzungsanspruch fest. Ausgeschlossene Kinder müssen eine Ausgleichszahlung erhalten, die ihrem Pflichtteil entspräche, würde es sich um ein Erbe und nicht um eine vorzeitige Übertragung handeln.
Ist das Berliner Testament eine gute Lösung?
Ehepaare nutzen das Berliner Testament gerne, um frühzeitig alle Angelegenheiten zu regeln. Sie legen gemeinsam im Testament fest, dass der länger lebende Partner zuerst alles bekommt. Stirbt er ebenfalls, trifft das Testament schon jetzt Regelungen, wer was erhält. Für eine Übertragung ist das Berliner Testament allerdings ein Problem, denn es schließt diesen Vorgang faktisch aus. Es sollte deshalb schon in der Form aufgesetzt werden, dass eine Hausübertragung trotz dieses letzten Willens möglich ist. Existiert es bereits, sollte der entsprechende Hinweis nachgetragen werden.
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Welche Kosten entstehen bei der Hausüberschreibung?
Mit diesen Kosten ist grundsätzlich bei einer Hausübertragung zu rechnen:
Gebühren für den Notar, geregelt im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)
Entgelt für den Gutachter
Kosten für den juristischen Beistand für die Aufsetzung und/oder Prüfung der Dokumente.
Gebühr für die Grundbuchänderung (auch Sie richtet sich nach dem GNotKG)
optional: Ausgleichszahlungen für Partner oder andere Kinder
optional: Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen vor der Übertragung
Als Beispiel: Hat eine Immobilie einen Wert von 400.000 Euro, so beträgt die Gebühr des Notars für die Beurkundung des Übertragungsvertrags 1570 Euro. Die Änderung des Grundbucheintrags kostet 835 Euro. Die Kosten des Gutachters unterscheiden sich von Fall zu Fall. Sie können seit 2009 ihre Honorare frei verhandeln.
Wie wird die Hausüberschreibung steuerlich behandelt?
Bei einer Übertragung in der Form einer Schenkung entfällt für Ihre Kinder die Grunderwerbsteuer. Eine Abgabe ist maximal in der Form einer Schenkungsteuer einzuplanen. Sofern Sie ein Haus überschreiben und das Kind, das es erhält, nicht den Freibetrag durch den Zugewinn der Immobilie überschreitet, bleibt es dabei, dass der Vorgang steuerfrei ist. Bei einer Erbschaft sieht es ähnlich aus.
Die Höhe der Steuern in den einzelnen Steuerklassen
Die Schenkungsteuer kennt drei Steuerklassen. Wenn Sie Ihr Haus überschreiben und ein Kind oder mehrere zu neuen Eigentümern machen, ist nur die Klasse I für Sie relevant. Dies gilt für die nächsten Angehörigen - also auch für die eigenen Kinder.
Folgende Steuersätze gelten hier:
Betrag | Schenkungssteuer |
|---|---|
Wert bis zu 75.000 Euro: | 7 % |
Wert bis zu 300.000 Euro: | 11 % |
Wert bis zu 600.000 Euro: | 15 % |
Wert bis zu 6 Millionen Euro: | 19 % |
Wert bis zu 13 Millionen Euro: | 23 % |
Wert bis zu 26 Millionen Euro: | 27 % |
Wert mehr als 26 Millionen Euro: | 30 % |
Steuerfreibeträge bei Schenkungen
Diese Steuerfreibeträge gelten bei Schenkungen:
Beschenkte Person | Steuerfreibetrag bei Schenkung |
|---|---|
Ehepartner: | Bis zu 500.000 Euro sind steuerfrei. |
Eingetragene Lebenspartner: | Bis zu 500.000 Euro sind steuerfrei. |
Kind: | Bis zu 400.000 Euro sind steuerfrei. |
Kinder von bereits verstorbenen Kindern: | Bis zu 400.000 Euro sind steuerfrei. |
Enkel: | Bis zu 200.000 Euro sind steuerfrei. |
Urenkel: | Bis zu 100.000 Euro sind steuerfrei. |
Eltern (nach einem Todesfall): | Bis zu 100.000 Euro sind steuerfrei. |
Alle anderen Personen: | Bis zu 20.000 Euro sind steuerfrei. |
Einmal ausgeschöpft beginnt eine Uhr zu ticken, die zehn Jahre läuft. Ist diese Frist erreicht, können Sie erneut steuerfreie Schenkungen bis zur Freibetragsgrenze tätigen. Dies ist übrigens der wichtigste Unterschied zur Erbschaftsteuer, die ansonsten die gleichen Sätze und Freibeträge wie die Erbschaftsteuer kennt.
Haus überschreiben an nur ein Kind: Wie kann ich seine Schenkungsteuer berechnen?
Wer die Schenkungsteuer berechnen möchte, verrechnet sich schnell zu seinen Gunsten. Ein Beispiel soll dies verdeutlichen: Sie entscheiden sich, Ihr Haus zu überschreiben und nur ein Kind zum neuen Besitzer zu machen. Das Objekt hat einen Wert von 450.000 Euro. Gängig würden Sie annehmen, dass Sie die 400.000 Euro Freibetrag abziehen. Die restlichen 50.000 Euro bleiben zurück und müssten also zu sieben Prozent besteuert werden. Dies ist falsch!
Der Freibetrag bezieht sich auf die zu versteuernde Summe und nicht auf den Steuersatz. Dies bedeutet, es gilt der Steuersatz für Schenkungen bis zu einem Wert von 600.000 Euro. Schließlich liegen die 450.000 Euro zwischen den 300.000 Euro und den 600.000 Euro, die als Grenzen für die Einstufung fungieren. Die Schenkung wird deshalb mit 15 Prozent besteuert und nicht mit sieben Prozent. Allerdings muss der Begünstigte nicht den ganzen Wert versteuern, sondern nur 50.000 Euro. Der Freibetrag wird hierfür von den 450.000 Euro abgezogen. Diese korrekte Berechnung macht einen erheblichen Unterschied: Im ersten, falschen Fall betrüge die Steuer 3500 Euro. Tatsächlich liegt sie jedoch bei 7500 Euro.
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Haus überschreiben an nur ein Kind oder mehrere - FAQ
Haus überschreiben an nur ein Kind: Ist dies möglich?
Es ist möglich, dass Sie Ihr Haus überschreiben und nur ein Kind begünstigen. Ihre weiteren Nachkommen müssen allerdings ausgezahlt werden.
Wann sollte man sein an seine Kinder überschreiben?
Wenn Sie Ihr Haus überschreiben und ein Kind oder mehrere Nachkommen begünstigen möchten, sollte dies so früh wie möglich geschehen. Idealerweise können dann nochmals zehn Jahre verstreichen und Sie können eine weitere Schenkung in der Höhe des vollen Freibetrags leisten.
Schenkung oder Überschreibung: Was ist besser?
Eine Schenkung ist eine Form, wie Sie Ihr Haus überschreiben und ein Kind oder alle begünstigen können. Die alternative Überschreibungsart wäre der Verkauf.
Was ist die Zehn-Jahresfrist und warum ist sie wichtig, wenn Sie Ihr Haus überschreiben und ein Kind oder mehrere begünstigen möchten?
Die Zehn-Jahresfrist bezieht sich einerseits auf den Zeitraum, bis sie wieder eine Schenkung durchführen dürfen, die den vollen Freibetrag umfasst. Zweitens handelt es sich aber auch um den Zeitraum, für den das Finanzamt von den beschenkten Kindern verlangen darf, das Haus wieder zu verkaufen, um die Pflegekosten ihrer Eltern zu bezahlen.
Wie lässt sich die Zehn-Jahresfrist umgehen?
Bezüglich des Freibetrags bei der Schenkungsteuer ist es überhaupt nicht möglich, die Frist zu umgehen. Für das Sozialamt kann Ihnen das Wohn- und Nießbrauchrecht helfen. Sie können Ihr Haus sehr früh übertragen, aber es weiter nutzen. Sie überbrücken auf diese Weise problemlos die Frist.
Wie vererbt man sein Haus an mehrere Kinder?
Sie vererben das Haus entweder anteilig an alle Kinder. Oder Sie legen fest, dass der Haupterbe die anderen Kinder auszahlen muss. In einem solchen Fall kann er gezwungen sein, dass Haus zu verkaufen, um dies ermöglichen.
Haus überschreiben an nur ein Kind: Wie sinnvoll ist es bei einem Pflegefall?
Bei einem Pflegefall ist die Überschreibung schon zu spät, wenn es darum geht, Probleme mit dem Sozialamt zu vermeiden. Möchten Ihre Kinder Sie in Ihrem Zuhause pflegen und wollen deshalb mit ihrer ganzen Familie einziehen, kann der Vorgang Sinn machen. Dadurch, dass Sie das Haus überschreiben und das Kind begünstigen, sichert dies dessen Familie ab, dass es wirklich auch dann noch "ihr Zuhause" ist, sobald Sie sterben.
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Hinweis:
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