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Abgeschlossenheitsbescheinigung

– rechtliche Trennung von Wohneinheiten

Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung belegt, dass eine Eigentumswohnung in einer Immobilie baulich ausreichend von den anderen Gebäudeteilen getrennt ist. Das Dokument ist damit eine wesentliche Voraussetzung für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum. Sie benötigen es, wenn Sie als Besitzer eines Mehrfamilienhauses die Immobilie in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen und verkaufen möchten. Denn nur wenn die Abgeschlossenheitserklärung vorliegt, kann das Wohneigentum ins Grundbuch eingetragen werden. Dabei ist es möglich, auch Sondernutzungsrechte zu bilden und einzuräumen. Das heißt: Räumlichkeiten wie Keller oder Dachböden können einer bestimmten Wohneinheit zugeordnet werden.

Auch wenn Sie beabsichtigen eine Eigentumswohnung zu kaufen, ist die Bescheinigung erforderlich. In der Regel verlangen Banken für eine Finanzierungszusage die Vorlage der Abgeschlossenheitserklärung.

Übrigens: Gesetzliche Grundlage für die Abgeschlossenheitsbescheinigung bildet §3 des Wohneigentumsgesetzes.

Wie erhalte ich eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

In der Regel stellt die örtliche Baubehörde den Nachweis aus. In einigen Bundesländern sind auch öffentlich anerkannte Sachverständige zuständig.

Welche Unterlagen Sie zur Beantragung benötigen, ist von der jeweiligen Behörde abhängig. Idealerweise erkundigen Sie sich, welche Dokumente notwendig sind. In der Regel verlangen die Behörden:

Besonders wichtig ist dabei der Aufteilungsplan, der Bestandteil der Teilungserklärung ist. Jede Einheit, für die im Rahmen der Aufteilung ein eigenes Grundbuchblatt erstellt werden soll, muss hier mit einer eigenen Ziffer benannt werden. In dem Plan sind alle Wohneinheiten mit Grundrissen enthalten und genau bezeichnet. Auch Abstellräume oder andere Nebengebäude, die einer Wohnung zugeordnet werden sollen, sind hier verzeichnet. Darüber hinaus gibt der Aufteilungsplan Auskunft über Gebäudeteile, die sich im Gemeinschaftseigentum befinden.

Wie viel kostet eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Die Kosten für die Abgeschlossenheitsbescheinigung sind von der jeweiligen Gemeinde abhängig. Genaues regeln die Aufsichtsbehörden der Kommunen in der Verordnung über die Baugebührenordnung. In der Regel müssen Sie mit Gebühren zwischen 30 und 150 Euro für jede Einheit rechnen. Erstellen die Behörden zusätzlich noch einen Aufteilungsplan werden dafür rund 40 Euro fällig.

Welche Voraussetzungen gelten für die Erteilung der Bescheinigung?

Damit eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt wird, muss es sich um Wohnraum handeln. Zudem muss eine „normale“ Haushaltsführung in den Räumen sichergestellt sein. Wichtig ist, dass die betreffende Einheit durch Wände und Decken, die einen Schall- und Wärmeschutz gewährleisten, baulich von anderen Wohneinheiten getrennt ist. Ein eigener abschließbarer Zugang ist ebenso erforderlich wie eine Wasser- und Abwasserversorgung sowie Bad, WC und Küche. Werden einzelne Räume in der jeweiligen Einheit für gewerbliche oder berufliche Zwecke genutzt, gilt immer noch der Wohnzweck. Sollen die Räume ausschließlich oder überwiegend gewerblich genutzt werden, werden sie als Teileigentum begründet und dienen damit nicht zu Wohnzwecken. Dies gilt beispielsweise für Einzelhandelsflächen, Praxen oder Werkstätten.

Erhalte ich die Bescheinigung auch ohne Baugenehmigung?

Sollen bei einem Neubauvorhaben Eigentumswohnungen errichtet werden, ist eine Baugenehmigung erforderlich, um die Abgeschlossenheitserklärung zu erteilen. In bestimmten Fällen, etwa wenn in einem Einfamilienhaus eine Wohnung abgeteilt werden soll, ist die Genehmigung auch ohne Baugenehmigung möglich.
Unter Umständen erteilt die Baubehörde eine Bescheinigung mit dem Hinweis, dass keine bauaufsichtliche Genehmigung vorliegt. Dies kann zu Problemen führen, wenn diese Immobilie später veräußert werden soll. Idealerweise erkundigen Sie sich in Zweifelsfällen bei der zuständigen Behörde.

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