Sie haben eine Frage?

Das haben unsere Kunden oft gefragt
Fragen und Antworten - FAQ

Rückruftermin vereinbaren
Sie können uns unter 0800 5 800 550 anrufen oder besser noch, einen
Rückruftermin vereinbaren.

Rückruf vereinbaren
Ihr Bewertungsformular wurde minimiert. Sie können es jederzeit wieder aufrufen.
Ihr Bewertungsformular wurde minimiert. Sie können es jederzeit wieder aufrufen.
Ihr Formular wurde minimiert. Sie können es jederzeit wieder aufrufen.
Ihr Maklervergleich wurde minimiert. Sie können es jederzeit wieder aufrufen.

Immobilien zu enteignen ist ein gängiges Vorgehen in Deutschland und im Grundgesetz verankert. Vor allem im Hinblick auf den immer enger werdenden Wohnraum haben viele Immobilieneigentümer Angst vor einer Zwangsversteigerung und stellen sich die Frage: “Kann mich die Gemeinde enteignen?” Erfahren Sie in diesem Ratgeber, wann Privateigentum enteignet werden kann, wie Sie sich dagegen wehren können und wie hoch die Entschädigung ausfallen sollte.

Was ist eine Enteignung von Immobilien?

Unter einer Enteignung versteht man den gesetzeskonformen Entzug des Eigentums an einer beweglichen oder unbeweglichen Sache durch den Staat gegen eine Entschädigung. Im Fall von Immobilien heißt dies, dass die Bundesrepublik Deutschland bzw. deren Institutionen der öffentlichen Hand die Eigentümer von Wohnungen, Häusern und Grundstücken enteignen können. Allerdings nur, wenn dafür ein Grund vorliegt, der dem Allgemeinwohl dient und eine Entschädigung gemäß des Immobilienwerts angeboten wird. Eine entschädigungslose Enteignung ist nicht möglich. Die juristische Grundlage dafür bildet Artikel 14 Absatz 3 des Grundgesetzes.

Hinweis:

Sie möchten wissen, wie viel Ihre Immobilie aktuell wert ist? Mit der kostenlosen Immobilienbewertung finden Sie es schnell und unverbindlich heraus.

Wann kann ein Immobilieneigentümer enteignet werden?

Immobilieneigentümer können enteignet werden, wenn es dem Wohl der Allgemeinheit dient. Dies ist jedoch Auslegungssache. In der Regel fallen Infrastrukturmaßnahmen wie der Bau von Straßen oder Schienenstrecken, aber auch der Braunkohletagebau darunter. Wichtig ist, dass die Enteignung nur als letztes Mittel in Frage kommt. Vorab muss geprüft werden, ob das Allgemeinwohl nicht auf andere Weise erreicht werden kann.

Neben einer endgültigen Enteignung ist auch eine vorübergehende Enteignung möglich, beispielsweise wenn Eigentümer Jahre oder gar Jahrzehnte lang ihre Immobilie nicht instand halten. Denn: Eigentum verpflichtet. Ähnlich verhält es sich mit Immobilien unter Denkmalschutz. Sorgt der Eigentümer eines denkmalgeschützten Gebäudes nicht für die angemessene Pflege und Instandhaltung, kann er ebenfalls enteignet werden. Für Schlagzeilen sorgte hier ein Präzedenzfall aus Thüringen. Die thüringische Landesregierung enteignete den Eigentümer des Schlosses Reinhardsbrunn, da dieser das historisch wertvolle Gebäude zunehmend verfallen ließ. Dies könnte eine wegweisende Entscheidung gewesen sein.

Wann ist eine Enteignung rechtmäßig?

Damit eine Enteignung rechtmäßig ist, sind gewisse Voraussetzungen zu erfüllen:

    • Als Grundlage der Enteignung muss ein Bundes- oder Landesgesetz dienen.
    • Es muss sich vorab ernsthaft darum bemüht werden, das Grundstück auf regulärem Weg zu erwerben.
    • Es muss glaubhaft nachgewiesen werden, dass das Grundstück in absehbarer Zeit für den geplanten Zweck benötigt wird.
    • Wenn möglich, muss als Entschädigung geeignetes Ersatzland angeboten werden.

Liegen zwingende Gründe des Städtebaus vor, beispielsweise wenn innerorts auf Bauland Baulücken geschlossen werden sollen, sind die Regeln abgeschwächt.

Wie läuft ein Enteignungsverfahren ab?

Wenn Angebote für eine Entschädigung abgelehnt werden, wird das Enteignungsverfahren eingeleitet.Wenn Angebote für eine Entschädigung abgelehnt werden, wird das Enteignungsverfahren eingeleitet.Wenn Angebote für eine Entschädigung abgelehnt werden,
wird das Enteignungsverfahren eingeleitet.

Dem eigentlichen Enteignungsverfahren gehen angemessene Angebote für Entschädigung oder Ersatzland voraus. Erst wenn diese abgelehnt werden, also keine Einigung zwischen Enteigner und Immobilieneigentümer erreicht werden kann, wird das Enteignungsverfahren eingeleitet. Dazu stellt die Behörde, in deren Interesse die Enteignung liegt, einen Enteignungsantrag nach Paragraf 104 Baugesetzbuch bei der ihr übergeordneten Verwaltungsbehörde. Das sind in den meisten Fällen die Bezirksregierungen. Diese beraumen als nächstes einen Termin zur mündlichen Verhandlung zwischen Antragsteller und betroffenem Eigentümer sowie ggf. weiteren Personen, die Rechte an der Immobilie haben, an. Vorab können alle Parteien ihre Sicht der Dinge schildern. Können sich die Verfahrensbeteiligten in der mündlichen Verhandlung einigen, wird das Verfahren an dieser Stelle beendet. Sind sich die Parteien uneins und gibt die Behörde dem Antrag auf Enteignung statt, erlässt sie einen Enteignungsbeschluss.

Was ist ein Enteignungsbeschluss?

Der Enteignungsbeschluss muss allen Beteiligten zugestellt werden und bestimmte Angaben enthalten. Dazu gehören unter anderem:

    • die Namen der von der Enteignung Betroffenen und des Enteignungsbegünstigten
    • die Namen der sonstigen Beteiligten
    • der Enteignungszweck und die Frist, innerhalb der das Grundstück zu dem vorgesehenen Zweck zu verwenden ist
    • der Gegenstand der Enteignung
    • die Eigentums- und sonstigen Rechtsverhältnisse vor und nach der Enteignung
    • die Art und Höhe der Entschädigungen sowie die Höhe der Ausgleichszahlungen

Der Enteignungsbeschluss muss zudem eine Rechtsbelehrung enthalten.

Was kann ein Betroffener gegen eine Enteignung unternehmen?

Ist der zu enteignende Immobilieneigentümer mit der Wohnungsenteignung bzw. dem Beschluss nicht einverstanden, kann er sich juristisch wehren. Er kann Klage erheben und so versuchen, über den Rechtsweg sein Interesse durchzusetzen. Eine andere Möglichkeit, der Enteignung zu entgehen, besteht darin, sein Grundstück vorher zu verkaufen oder das Entschädigungsangebot anzunehmen.

Gut zu wissen:

Das Entschädigungsangebot gilt nur als angemessen, wenn es den Entschädigungswert um nicht mehr als 25 % unterschreitet.

Wie erfolgt bei einer Enteignung die Entschädigung?

Werden Immobilien enteignet, erfolgt die Entschädigung meistens in Form von Geld. Im Baugesetzbuch (BGB) sind neben der Entschädigung durch Geld auch die Entschädigung durch Land und durch die Gewährung anderer Rechte vorgesehen. Ebenso ist es also möglich, dass wertgleiche oder wertähnliche Grundstücke als Entschädigung eingesetzt werden. Um den Wert der Entschädigung festzulegen, wird der Verkehrswert (auch: Marktwert) herangezogen. Dieser bezeichnet den derzeit am Markt erzielbaren Preis einer Immobilie.

Demnach gibt es keine entschädigungslose Enteignung – dieses Vorgehen wird Konfiskation oder Entzug genannt.

Hinweis:

Sie möchten wissen, wie viel Ihre Immobilie aktuell wert ist? Mit der kostenlosen Immobilienbewertung finden Sie es schnell und unverbindlich heraus.

Was bedeutet “kalte Enteignung”?

Als “kalte Enteignung” wird gemeinhin eine Zwangsenteignung bezeichnet, bei der die Immobilie unter Wert und zwangsweise verkauft wird. Der Begriff wird ebenso verwendet, wenn Grundstücke durch öffentliche Entscheidungen an Wert verlieren. Das ist zum Beispiel bei in der Nähe des Grundstücks stehenden Windparks oder Ähnlichem der Fall. Auch wenn auf die Immobilieneigentümer durch Gesetzesänderungen plötzlich deutlich höhere Steuern zukommen, fällt oft das Stichwort “kalte Enteignung”.

Enteignung von Immobilien – FAQ

Was ist eine Enteignung von Immobilien?

Eine Enteignung ist der gesetzeskonforme Entzug des Eigentums an einer beweglichen oder unbeweglichen Sache durch den Staat gegen eine Entschädigung. Immobilieneigentümer können also durch die Bundesrepublik Deutschland bzw. deren Institutionen der öffentlichen Hand enteignet werden. Der Grund dafür muss allerdings dem Allgemeinwohl dienen und es muss eine angemessene Entschädigung angeboten werden.

Wann kann ein Immobilieneigentümer enteignet werden?

Immobilieneigentümer können enteignet werden, wenn es dem Wohl der Allgemeinheit dient. Dies sind Infrastrukturmaßnahmen wie der Bau von Straßen oder Schienenstrecken, aber auch der Braunkohletagebau. Ebenso kann es zur (vorübergehenden) Enteignung von Privateigentum kommen, wenn Gebäude nicht ordentlich instand gehalten werden. Dies ist vor allem für unter Denkmalschutz stehende Immobilien relevant. Mehr dazu

Wann ist eine Enteignung rechtmäßig?

Damit eine Enteignung ist rechtmäßig ist, muss sie auf einem Bundes- oder Landesgesetz basieren und es muss vorab versucht werden, das Grundstück auf regulärem Weg zu erwerben. Wenn möglich, muss als Entschädigung geeignetes Ersatzland angeboten werden. Weiterlesen

Wie läuft ein Enteignungsverfahren ab?

Kann durch angemessene Entschädigungsangebote keine Einigung zwischen Enteigner und Immobilieneigentümer erreicht werden, wird das Enteignungsverfahren eingeleitet. Dazu wird ein Enteignungsantrag bei der Bezirksregierung gestellt. Es folgt ein Termin zur mündlichen Verhandlung zwischen Antragsteller und betroffenem Eigentümer. Bei Einigung wird das Verfahren an dieser Stelle beendet. Sind sich die Parteien uneins, erlässt die Behörde einen Enteignungsbeschluss.

Was kann ein Betroffener gegen eine Enteignung unternehmen?

Ist der Immobilieneigentümer mit der Enteignung nicht einverstanden, kann er Klage erheben und so versuchen, über den Rechtsweg sein Interesse durchzusetzen. Um der Enteignung zu entgehen, kann das betroffene Grundstück auch vorher verkauft werden. Am einfachsten ist es natürlich, das Entschädigungsangebot anzunehmen. Weitere Informationen

Wir haben noch etwas für Sie...
Sichern Sie sich jetzt Ihre kostenlose Immobilienbewertung.