Enteignung von Immobilien – Kann mir der Staat mein Haus wegnehmen?
Dmitri Uvarovski
Gründer & CMO
23. März 2023
6 Minuten Lesezeit
Immobilien zu enteignen ist ein gängiges Vorgehen in Deutschland und im Grundgesetz verankert. Vor allem im Hinblick auf den immer enger werdenden Wohnraum haben viele Immobilieneigentümer Angst vor einer Zwangsversteigerung und stellen sich die Frage: “Kann mich die Gemeinde enteignen?” Erfahren Sie in diesem Ratgeber, wann Privateigentum enteignet werden kann, wie Sie sich dagegen wehren können und wie hoch die Entschädigung ausfallen sollte.
Unter einer Enteignung versteht man den gesetzeskonformen Entzug des Eigentums an einer beweglichen oder unbeweglichen Sache durch den Staat gegen eine Entschädigung. Im Fall von Immobilien heißt dies, dass die Bundesrepublik Deutschland bzw. deren Institutionen der öffentlichen Hand die Eigentümer von Grundstücken, Wohnungen und Häusern enteignen können. Allerdings nur, wenn dafür ein Grund vorliegt, der dem Allgemeinwohl dient und eine Entschädigung gemäß des
Immobilienwerts
angeboten wird. Eine entschädigungslose Enteignung ist nicht möglich. Die juristische Grundlage dafür bildet Artikel 14 Absatz 3 des Grundgesetzes.
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Wann kann ein Immobilieneigentümer enteignet werden?
Immobilieneigentümer können enteignet werden, wenn es dem Wohl der Allgemeinheit dient. Dies ist jedoch Auslegungssache. In der Regel fallen Infrastrukturmaßnahmen wie der Bau von Straßen oder Schienenstrecken, aber auch der Braunkohletagebau darunter. Wichtig ist, dass die Enteignung nur als letztes Mittel in Frage kommt. Vorab muss geprüft werden, ob das Allgemeinwohl nicht auf andere Weise erreicht werden kann.
Neben einer endgültigen Enteignung ist auch eine vorübergehende Enteignung möglich, beispielsweise wenn Eigentümer Jahre oder gar Jahrzehnte lang ihre Immobilie nicht instand halten. Denn:
Eigentum verpflichtet
. Ähnlich verhält es sich mit Immobilien unter
Denkmalschutz
. Sorgt der Eigentümer eines denkmalgeschützten Gebäudes nicht für die angemessene Pflege und Instandhaltung, kann er ebenfalls enteignet werden. Für Schlagzeilen sorgte hier ein Präzedenzfall aus Thüringen. Die thüringische Landesregierung enteignete den Eigentümer des Schlosses Reinhardsbrunn, da dieser das historisch wertvolle Gebäude zunehmend verfallen ließ. Dies könnte eine wegweisende Entscheidung gewesen sein.
Wann ist eine Enteignung rechtmäßig?
Damit eine Haus Enteignung, Wohnungs Enteignung oder Grundstücks Enteignung rechtmäßig ist, sind gewisse Voraussetzungen zu erfüllen:
Als Grundlage der Enteignung muss ein Bundes- oder Landesgesetz dienen.
Es muss sich vorab ernsthaft darum bemüht werden, das Grundstück auf regulärem Weg zu erwerben.
Es muss glaubhaft nachgewiesen werden, dass das Grundstück in absehbarer Zeit für den geplanten Zweck benötigt wird.
Wenn möglich, muss als Entschädigung geeignetes Ersatzland angeboten werden.
Liegen zwingende Gründe des Städtebaus vor, beispielsweise wenn innerorts auf
Bauland
Baulücken geschlossen werden sollen, sind die Regeln abgeschwächt.
Wie läuft ein Enteignungsverfahren ab?
Wenn Angebote für eine Entschädigung abgelehnt werden, wird das Enteignungsverfahren eingeleitet.
Dem eigentlichen Enteignungsverfahren gehen angemessene Angebote für Entschädigung oder Ersatzland voraus. Erst wenn diese abgelehnt werden, also keine Einigung zwischen Enteigner und Immobilieneigentümer erreicht werden kann, wird das Enteignungsverfahren eingeleitet. Dazu stellt die Behörde, in deren Interesse die Enteignung liegt, einen Enteignungsantrag nach Paragraf 104 Baugesetzbuch bei der ihr übergeordneten Verwaltungsbehörde. Das sind in den meisten Fällen die Bezirksregierungen. Diese beraumen als nächstes einen Termin zur mündlichen Verhandlung zwischen Antragsteller und betroffenem Eigentümer sowie ggf. weiteren Personen, die Rechte an der Immobilie haben, an. Vorab können alle Parteien ihre Sicht der Dinge schildern. Können sich die Verfahrensbeteiligten in der mündlichen Verhandlung einigen, wird das Verfahren an dieser Stelle beendet. Sind sich die Parteien uneins und gibt die Behörde dem Antrag auf Enteignung statt, erlässt sie einen Enteignungsbeschluss.
Was ist ein Enteignungsbeschluss?
Der Enteignungsbeschluss muss allen Beteiligten zugestellt werden und bestimmte Angaben enthalten. Dazu gehören unter anderem:
die Namen der von der Enteignung Betroffenen und des Enteignungsbegünstigten
die Namen der sonstigen Beteiligten
der Enteignungszweck und die Frist, innerhalb der das Grundstück zu dem vorgesehenen Zweck zu verwenden ist
der Gegenstand der Enteignung (z.B. Haus Enteignung, Wohnungs Enteignung)
die Eigentums- und sonstigen Rechtsverhältnisse vor und nach der Enteignung
die Art und Höhe der Entschädigungen sowie die Höhe der Ausgleichszahlungen
Der Enteignungsbeschluss muss zudem eine Rechtsbelehrung enthalten.
Was kann ein Betroffener gegen eine Enteignung unternehmen?
Ist der zu enteignende Immobilieneigentümer mit der Wohnungsenteignung bzw. dem Beschluss nicht einverstanden, kann er sich juristisch wehren. Er kann Klage erheben und so versuchen, über den Rechtsweg sein Interesse durchzusetzen. Eine andere Möglichkeit, der Enteignung zu entgehen, besteht darin, sein
Grundstück vorher zu verkaufen
oder das Entschädigungsangebot anzunehmen.
„Das Entschädigungsangebot gilt übrigens nur als angemessen wenn es den Entschädigungswert um nicht mehr als 25 % unterschreitet.“
Wie erfolgt bei einer Enteignung die Entschädigung?
Werden Immobilien enteignet, erfolgt die Entschädigung meistens in Form von Geld. Im Baugesetzbuch (BGB) sind neben der Entschädigung durch Geld auch die Entschädigung durch Land und durch die Gewährung anderer Rechte vorgesehen. Ebenso ist es also möglich, dass wertgleiche oder wertähnliche Grundstücke als Entschädigung eingesetzt werden. Um den Wert der Entschädigung festzulegen, wird der
Verkehrswert der Immobilie
(auch: Marktwert) herangezogen. Dieser bezeichnet den derzeit am Markt erzielbaren Preis einer Immobilie.
Demnach gibt es keine entschädigungslose Enteignung – dieses Vorgehen wird Konfiskation oder Entzug genannt.
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Was bedeutet “kalte Enteignung”?
Als “kalte Enteignung” wird gemeinhin eine Zwangsenteignung bezeichnet, bei der die Immobilie unter Wert und zwangsweise verkauft wird. Der Begriff wird ebenso verwendet, wenn Grundstücke durch öffentliche Entscheidungen an Wert verlieren. Das ist zum Beispiel bei in der Nähe des Grundstücks stehenden Windparks oder Ähnlichem der Fall. Auch wenn auf die Immobilieneigentümer durch Gesetzesänderungen plötzlich deutlich höhere Steuern zukommen, fällt oft das Stichwort “kalte Enteignung”.
Neue Gesetzesentwürfe zur Energieeffizienz sorgen bei Immobilieneigentümern für Aufruhr: Droht Enteignung bei Nicht-Einhaltung?
Nein. Wie in den obigen Abschnitten beschrieben, ist eine Enteignung nicht so einfach und wird nicht ohne weiteres über Immobilieneigentümer hinweg entschieden. Da sich zum Thema energieeffiziente Sanierungen für Immobilien auf politischer Ebene momentan einiges tut, lösen die ersten Gesetzesentwürfe an manchen Stellen voreilige Panik bei Immobilieneigentümern aus.
Die bisherige Lage sieht wie folgt aus: Im März 2023 sorgen zwei Gesetzesentwürfe für Aufruhr bei Immobilieneigentümern. Seit dem ist in den Medien ist die Rede von Zwangssanierungen und passiver Enteignung von Immobilien.
Was wurde von der Politik vorgestellt?
Laut eines EU-Richtlinienentwurfs sollen bis 2033 alle Wohngebäude einen höheren Energiestandard erreichen.
Eigentümer und Eigentümerinnen sollen demnach in den kommenden Jahren Ihre Gebäude energieineffiziente renovieren – und das verpflichtend.
Deutschlands Häuser und Wohnungen sollen mit neuen Vorgaben für Heizungen bis 2045 klimaneutral werden.
Wirtschaftsminister Robert Habeck (Grüne) plant, keine neuen Erdgas- und Ölheizungen mehr einzubauen, um die Abkehr von fossilen Rohstoffen voranzutreiben.
Einige Experten befürchten eine Quasi-Enteignung, da
energieeffiziente Sanierungen
oder eine
modernen Heizungsanlage
viel Geld kosten. Ein Großteil an Eigenheimbesitzern haben ihr gesamtes Vermögen in ihre Immobilie investiert und kein Geld für Habecks Pläne. Außerdem haben vor allem ältere Immobilieneigentümer weniger Chancen, Kredite zu bekommen.
Was sollten Immobilieneigentümer jetzt beachten?
Es ist wichtig zu beachten, dass die Gesetze, über die diskutiert wird, noch nicht verabschiedet wurden und dass Änderungen im Laufe des Prozesses vorgenommen werden können. Daher ist es derzeit noch unklar, welche spezifischen Anforderungen und Fristen gelten werden. Es ist auch noch unklar, welche Art von Förderungen für energieeffiziente Sanierungen von Gebäuden zur Verfügung gestellt werden. Die Details hierzu müssen noch von den zuständigen Behörden ausgearbeitet werden und könnten von Bundesland zu Bundesland variieren.
Enteignung von Immobilien – FAQ
Was ist eine Enteignung von Immobilien?
Eine Enteignung ist der gesetzeskonforme Entzug des Eigentums an einer beweglichen oder unbeweglichen Sache durch den Staat gegen eine Entschädigung. Immobilieneigentümer können also durch die Bundesrepublik Deutschland bzw. deren Institutionen der öffentlichen Hand enteignet werden. Der Grund dafür muss allerdings dem Allgemeinwohl dienen und es muss eine angemessene Entschädigung angeboten werden.
Wann kann ein Immobilieneigentümer enteignet werden?
Immobilieneigentümer können enteignet werden, wenn es dem Wohl der Allgemeinheit dient. Dies sind Infrastrukturmaßnahmen wie der Bau von Straßen oder Schienenstrecken, aber auch der Braunkohletagebau. Ebenso kann es zur (vorübergehenden) Enteignung von Privateigentum kommen, wenn Gebäude nicht ordentlich instand gehalten werden. Dies ist vor allem für unter Denkmalschutz stehende Immobilien relevant.
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Wann ist eine Enteignung rechtmäßig?
Damit eine Enteignung ist rechtmäßig ist, muss sie auf einem Bundes- oder Landesgesetz basieren und es muss vorab versucht werden, das Grundstück auf regulärem Weg zu erwerben. Wenn möglich, muss als Entschädigung geeignetes Ersatzland angeboten werden.
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Wie läuft ein Enteignungsverfahren ab?
Kann durch angemessene Entschädigungsangebote keine Einigung zwischen Enteigner und Immobilieneigentümer erreicht werden, wird das Enteignungsverfahren eingeleitet. Dazu wird ein Enteignungsantrag bei der Bezirksregierung gestellt. Es folgt ein Termin zur mündlichen Verhandlung zwischen Antragsteller und betroffenem Eigentümer. Bei Einigung wird das Verfahren an dieser Stelle beendet. Sind sich die Parteien uneins, erlässt die Behörde einen Enteignungsbeschluss.
Was kann ein Betroffener gegen eine Enteignung unternehmen?
Ist der Immobilieneigentümer mit der Enteignung nicht einverstanden, kann er Klage erheben und so versuchen, über den Rechtsweg sein Interesse durchzusetzen. Um der Enteignung zu entgehen, kann das betroffene Grundstück auch vorher verkauft werden. Am einfachsten ist es natürlich, das Entschädigungsangebot anzunehmen.
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Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten, -Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.
