Enteignung von Immobilien – Kann mir der Staat mein Haus wegnehmen?

Immobilien zu enteignen ist ein gängiges Vorgehen in Deutschland und im Grundgesetz verankert. Vor allem im Hinblick auf den immer enger werdenden Wohnraum haben viele Immobilieneigentümer Angst vor einer Zwangsversteigerung und stellen sich die Frage: “Kann mich die Gemeinde enteignen?” Erfahren Sie in diesem Ratgeber, wann Privateigentum enteignet werden kann, wie Sie sich dagegen wehren können und wie hoch die Entschädigung ausfallen sollte.

Inhaltsverzeichnis:

1. Was ist eine Enteignung von Immobilien?
2. Wann kann ein Immobilieneigentümer enteignet werden?
3. Wann ist eine Enteignung rechtmäßig?
4. Wie läuft ein Enteignungsverfahren ab?
5. Was kann ein Betroffener gegen eine Enteignung unternehmen?
6. Wie erfolgt bei einer Enteignung die Entschädigung?
7. Was bedeutet “kalte Enteignung”?

Unter einer Enteignung versteht man den gesetzeskonformen Entzug des Eigentums an einer beweglichen oder unbeweglichen Sache durch den Staat gegen eine Entschädigung. Im Fall von Immobilien heißt dies, dass die Bundesrepublik Deutschland bzw. deren Institutionen der öffentlichen Hand die Eigentümer von Wohnungen, Häusern und Grundstücken enteignen können. Allerdings nur, wenn dafür ein Grund vorliegt, der dem Allgemeinwohl dient und eine Entschädigung gemäß des Immobilienwerts angeboten wird. Eine entschädigungslose Enteignung ist nicht möglich. Die juristische Grundlage dafür bildet Artikel 14 Absatz 3 des Grundgesetzes.

Immobilieneigentümer können enteignet werden, wenn es dem Wohl der Allgemeinheit dient. Dies ist jedoch Auslegungssache. In der Regel fallen Infrastrukturmaßnahmen wie der Bau von Straßen oder Schienenstrecken, aber auch der Braunkohletagebau darunter. Wichtig ist, dass die Enteignung nur als letztes Mittel in Frage kommt. Vorab muss geprüft werden, ob das Allgemeinwohl nicht auf andere Weise erreicht werden kann.

Neben einer endgültigen Enteignung ist auch eine vorübergehende Enteignung möglich, beispielsweise wenn Eigentümer Jahre oder gar Jahrzehnte lang ihre Immobilie nicht instand halten. Denn: Eigentum verpflichtet. Ähnlich verhält es sich mit Immobilien unter Denkmalschutz. Sorgt der Eigentümer eines denkmalgeschützten Gebäudes nicht für die angemessene Pflege und Instandhaltung, kann er ebenfalls enteignet werden. Für Schlagzeilen sorgte hier ein Präzedenzfall aus Thüringen. Die thüringische Landesregierung enteignete den Eigentümer des Schlosses Reinhardsbrunn, da dieser das historisch wertvolle Gebäude zunehmend verfallen ließ. Dies könnte eine wegweisende Entscheidung gewesen sein.

Damit eine Enteignung rechtmäßig ist, sind gewisse Voraussetzungen zu erfüllen:

Liegen zwingende Gründe des Städtebaus vor, beispielsweise wenn innerorts auf Bauland Baulücken geschlossen werden sollen, sind die Regeln abgeschwächt.

Dem eigentlichen Enteignungsverfahren gehen angemessene Angebote für Entschädigung oder Ersatzland voraus. Erst wenn diese abgelehnt werden, also keine Einigung zwischen Enteigner und Immobilieneigentümer erreicht werden kann, wird das Enteignungsverfahren eingeleitet. Dazu stellt die Behörde, in deren Interesse die Enteignung liegt, einen Enteignungsantrag nach Paragraf 104 Baugesetzbuch bei der ihr übergeordneten Verwaltungsbehörde. Das sind in den meisten Fällen die Bezirksregierungen. Diese beraumen als nächstes einen Termin zur mündlichen Verhandlung zwischen Antragsteller und betroffenem Eigentümer sowie ggf. weiteren Personen, die Rechte an der Immobilie haben, an. Vorab können alle Parteien ihre Sicht der Dinge schildern. Können sich die Verfahrensbeteiligten in der mündlichen Verhandlung einigen, wird das Verfahren an dieser Stelle beendet. Sind sich die Parteien uneins und gibt die Behörde dem Antrag auf Enteignung statt, erlässt sie einen Enteignungsbeschluss.

Der Enteignungsbeschluss muss allen Beteiligten zugestellt werden und bestimmte Angaben enthalten. Dazu gehören unter anderem:

Der Enteignungsbeschluss muss zudem eine Rechtsbelehrung enthalten.

Ist der zu enteignende Immobilieneigentümer mit der Wohnungsenteignung bzw. dem Beschluss nicht einverstanden, kann er sich juristisch wehren. Er kann Klage erheben und so versuchen, über den Rechtsweg sein Interesse durchzusetzen. Eine andere Möglichkeit, der Enteignung zu entgehen, besteht darin, sein Grundstück vorher zu verkaufen oder das Entschädigungsangebot anzunehmen.

Werden Immobilien enteignet, erfolgt die Entschädigung meistens in Form von Geld. Im Baugesetzbuch (BGB) sind neben der Entschädigung durch Geld auch die Entschädigung durch Land und durch die Gewährung anderer Rechte vorgesehen. Ebenso ist es also möglich, dass wertgleiche oder wertähnliche Grundstücke als Entschädigung eingesetzt werden. Um den Wert der Entschädigung festzulegen, wird der Verkehrswert (auch: Marktwert) herangezogen. Dieser bezeichnet den derzeit am Markt erzielbaren Preis einer Immobilie.

Demnach gibt es keine entschädigungslose Enteignung – dieses Vorgehen wird Konfiskation oder Entzug genannt.

Als “kalte Enteignung” wird gemeinhin eine Zwangsenteignung bezeichnet, bei der die Immobilie unter Wert und zwangsweise verkauft wird. Der Begriff wird ebenso verwendet, wenn Grundstücke durch öffentliche Entscheidungen an Wert verlieren. Das ist zum Beispiel bei in der Nähe des Grundstücks stehenden Windparks oder Ähnlichem der Fall. Auch wenn auf die Immobilieneigentümer durch Gesetzesänderungen plötzlich deutlich höhere Steuern zukommen, fällt oft das Stichwort “kalte Enteignung”.