Baugenehmigungen: Das müssen Sie wissen.
Eine Baugenehmigung zu beantragen ist ein komplexer Prozess, der einem ganz bestimmten Schema folgt. Eine sorgfältige Planung und Vorbereitung stellen sicher, dass die Antragstellung reibungslos verläuft. Sobald der Bauantrag und alle notwendigen Unterlagen sowie keine Einwände seitens der Baubehörde vorliegen, wird die Baugenehmigung erteilt. Wie die Erteilung der Baugenehmigung im Detail abläuft, und worauf Sie achten müssen - das und mehr erfahren Sie hier.
Das Wichtigste zusammengefasst:
Eine Baugenehmigung ist die Erlaubnis, ein Gebäude zu errichten, es zu verändern oder abzureißen.
Rechtsgrundlage für Baugenehmigungen sind bundes- und landesrechtliche Vorschriften, die je nach Bundesland variieren können.
Baugenehmigungen sind mit Kosten verbunden, für die das Architektenhonorar und die erhobenen Gebühren maßgeblich sind.
Das sorgfältige Zusammenstellen der für die Erteilung der Baugenehmigung notwendigen Unterlagen stellt sicher, dass das Baugenehmigungsverfahren reibungslos verläuft.
Inhaltsverzeichnis:
Baugenehmigungen beantragen: Der Ablauf des Baugenehmigungsverfahrens
Zeitplanung: Wie lange dauert die Erteilung von Baugenehmigungen?
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1. Was ist eine Baugenehmigung?
Die Baugenehmigung ist Teil des Baurechts und beinhaltet die Erlaubnis der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, bauliche Änderungen vorzunehmen. Solche baulichen Änderungen sind die Errichtung einer baulichen Anlage beziehungsweise ein Neubau, die Beseitigung von Anlagen, also ihr Abriss, sowie die Änderung der Nutzung einer baulichen Anlage.
Regelmäßig sind es die Bauherren selbst oder Architekten, die Baugenehmigungen bei der Kreis- oder Gemeindeverwaltung beantragen. Voraussetzung ist, einen Bauantrag zu stellen, der gebührenpflichtig ist. Die Baugenehmigung wird von der zuständigen Behörde schriftlich erteilt. Sie enthält die Bestätigung, dass das vom Bauherrn geplante Bauvorhaben in Bezug auf die Einhaltung baurechtlicher Vorschriften unbedenklich ist. Der Behörde steht es frei, Baugenehmigungen mit Auflagen zu erteilen. Sie sind außerdem befristet. Das bedeutet, dass ihre Gültigkeitsdauer auf ein bis vier Jahre begrenzt ist.
2. Was sind die rechtlichen Grundlagen einer Baugenehmigung?
Baugenehmigungen basieren auf gesetzlichen Regelungen und Vorschriften. Das Recht zu bauen und bauliche Veränderungen vorzunehmen ist ein Grundrecht und durch die in Art. 14 GG (Grundgesetz) normierte Eigentumsfreiheit garantiert. Dieses Grundrecht wird durch das Baurecht eingeschränkt mit dem Ziel, Gefahren zu vermeiden. Insoweit ist das Baurecht ein klassisches Gefahrenabwehrrecht. Ein großer Teil des Baurechts befasst sich mit Fragen, wo gebaut werden darf, und welche Anforderungen erfüllt sein müssen. Das heißt, dass es grundsätzlich verboten ist, auf einem Grundstück eine bauliche Anlage zu errichten, abzureißen oder in Bezug auf ihre Nutzung zu ändern, es sei denn, es liegt eine Baugenehmigung vor.
Baugenehmigungen basieren auf bundesrechtlichen und landesrechtlichen Vorschriften. Zu den wichtigsten Vorschriften des Bundesrechts gehört das Baugesetzbuch (BauGB), während die landesrechtlichen Vorschriften Sache der einzelnen Bundesländer sind und insoweit voneinander abweichen können. Dementsprechend obliegt die Ausgestaltung des Baugenehmigungsverfahrens den einzelnen Bundesländern. So stellen beispielsweise Baubehörden sicher, das bei genehmigungspflichtigen Bauvorhaben das Genehmigungsverfahren ordnungsgemäß und unter Einhaltung der einschlägigen baurechtlichen Vorschriften durchgeführt wird. Ist das nicht der Fall, schreiten die Baubehörden ein.
3. Bauantrag: Wann sind Baugenehmigungen notwendig?
Es gibt Bauvorhaben, für die Baugenehmigungen beantragt werden müssen und solche, die genehmigungsfrei sind.
Genehmigungspflichtige Bauvorhaben | Genehmigungsfreie Bauvorhaben |
|---|---|
Errichtung eines Gebäudes: Neubau oder Wiederaufbau | Terrassenüberdachungen, Garagen, Carports |
Änderung eines Gebäudes: z.B. Dachgeschossausbau, Balkonanbau | Sonnenkollektoren, Photovoltaikanlagen |
Nutzungsänderung des Gebäudes: Änderung der bisherigen Nutzung | Wasserbecken, Gartenhäuschen |
Abbruch eines Gebäudes: Abriss von Strukturen über 300 Quadratmeter | Instandhaltungsmaßnahmen: Keine Baugenehmigung erforderlich, sofern die Statik des Gebäudes unverändert bleibt |
Zusätzliche Hinweise: Gesetze variieren je nach Bundesland, Bauvoranfragen können sinnvoll sein. | Zusätzliche Hinweise: Anforderungen des öffentlichen Baurechts müssen erfüllt sein, z.B. Abstandsvorschriften. |
Hinweis:
Wichtig zu wissen ist, dass es grundsätzlich im Verantwortungsbereich des Bauherrn liegt, dass Anlagen nicht gegen bauordnungs- und bauplanungsrechtliche Bestimmungen verstoßen.
4. Baugenehmigungen beantragen: Der Ablauf des Baugenehmigungsverfahrens
Baugenehmigungen sind ein wichtiger Schritt auf dem Weg zum Eigenheim. Wie Sie eine Baugenehmigung erhalten, und welche Unterlagen Sie benötigen, erfahren Sie in unserer Schritt-für-Schritt-Anleitung.
4.1 Erforderlichkeit der Baugenehmigung
Ist für die bauliche Veränderung eine Baugenehmigung erforderlich? Auskunft geben Architekten oder die örtliche Bauaufsichtsbehörde.
4.2 Wahl eines qualifizierten Partners
Wer eine Baugenehmigung benötigt, sollte einen qualifizierten Partner suchen und diesen mit dem Bauantrag beauftragen. Auf diese Weise werden im Zusammenhang mit dem Baugenehmigungsverfahren Fehler vermieden, die sich später als kostspielig entpuppen. Qualifizierte Partner können Architekten, ein Bauunternehmen oder auch Ingenieure sein.
4.3 Zusammenstellen der erforderlichen Unterlagen
Um einen Bauantrag stellen zu können, müssen bestimmte Unterlagen mit eingereicht werden, wobei die genauen Anforderungen je nach Bundesland variieren. Zweck der Unterlagen ist, dass die Baubehörde Informationen über den Umfang und die Art des geplanten Bauvorhabens erhält. Möglich ist das mithilfe von Plänen, Zeichnungen und Berechnungen.
Für den Bauantrag werden diese Unterlagen benötigt:
Lageplan, der vom Vermessungsingenieur anhand von Informationen aus dem Liegenschaftskataster sowie auf der Grundlage von Messungen erstellt wird
Baubeschreibung, die die Leistungspflicht des Bauunternehmers detailliert und ausführlich regelt
Berechnungen zur bebauten und unbebauten Grundstücksfläche
Bauzeichnungen, nämlich ein genauer Plan mit Grundrissen, Ansichten, Maßen und Schnitte
Sicherheitsnachweise, unter anderem zur statischen Standsicherheit sowie Nachweise in Bezug auf den Wärme-, Brand- und Schallschutz
Berechnung der Rohbau- und Gesamtkosten
Welche Unterlagen konkret erforderlich sind, geht aus der Baulagenverordnung des jeweiligen Bundeslandes hervor. Für den eigentlichen Bauantrag gibt es ein amtliches Formular, das bei der zuständigen Behörde erhältlich ist oder online abgerufen werden kann. Dem unterschriebenen Bauantrag werden die notwendigen Unterlagen in dreifacher Ausführung beigefügt.
4.4 Einreichen des Bauantrags
Sind alle Unterlagen zusammengestellt, wird der Bauantrag bei der örtlich zuständigen Behörde persönlich oder per Einschreiben eingereicht. Mit der Einreichung beginnt das eigentliche Genehmigungsverfahren. Fehlen Unterlagen und müssen diese nachgereicht werden, kann das zu einer Verzögerung des Genehmigungsverfahrens und damit auch des Bauvorhabens führen.
4.5 Prüfung des Bauantrags
Im nächsten Schritt wird der Bauantrag von der örtlich zuständigen Baubehörde auf Vollständigkeit geprüft. Bei Unvollständigkeit fordert die Behörde diese Informationen im Rahmen der Eingangsbestätigung und unter Fristsetzung nach, wobei diese Frist auf Antrag verlängert werden kann. Werden die Unterlagen nicht fristgemäß nachgereicht und auch keine Verlängerung beantragt, gilt der Antrag als zurückgenommen. Sind alle Unterlagen vollständig, prüft die Behörde den Bauantrag auf Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften und Bestimmungen. Je besser die Beantragung der Baugenehmigung vorbereitet wird, umso reibungsloser kann die Bearbeitung und Prüfung des Bauantrags erfolgen.
4.6 Entscheidung über die Baugenehmigung
Ist der Bauantrag vollständig und korrekt eingereicht worden, und werden seitens der Behörde keine Einwände erhoben, wird die Baugenehmigung erteilt. Dazu ergeht ein Bescheid, aus dem hervorgeht, dass das beantragte Bauvorhaben durchgeführt werden kann. Die Gültigkeitsdauer von Baugenehmigungen ist auf einen bestimmten Zeitraum begrenzt, wobei es auch hier Unterschiede zwischen den einzelnen Bundesländern gibt. Innerhalb der jeweiligen Frist muss das Bauvorhaben beginnen und auch abgeschlossen werden. Kann dieser Zeitraum nicht eingehalten werden, muss eine Verlängerung der Baugenehmigung beantragt werden.
4.7 Beendigung des Bauvorhabens
Mit Erteilung der Baugenehmigung kann die Umsetzung des Bauvorhabens beginnen. Werden mögliche Auflagen nicht beachtet oder wird gegen weitere Vorschriften und Bedingungen der Baugenehmigung verstoßen, kann seitens der Baubehörde die Rücknahme oder der Widerruf der Baugenehmigung veranlasst werden. Auch während der Bauphase können weitere Genehmigungen oder Prüfungen notwendig sein. Sobald das Bauvorhaben abgeschlossen ist, muss die Baubehörde darüber informiert werden. Anschließend führt sie eine Endabnahme des Bauvorhabens durch und erteilt abschließend einen Fertigstellungsbescheid.
5. Wie hoch sind die Kosten für Baugenehmigungen?
Die Kosten für das Baugenehmigungsverfahren setzen sich regelmäßig aus zwei Hauptposten zusammen, aus dem Architektenhonorar und aus den von der Baubehörde erhobenen Gebühren.
Im Zusammenhang mit Baugenehmigungen fallen Kosten für den Architekten an. Er ist dafür verantwortlich, die Unterlagen zusammenzustellen und den Bauantrag einzureichen. Insoweit sind diese Kosten abhängig vom Projekt beziehungsweise der Art des Baus, dem Bundesland, in dem sich das Projekt befindet, von den angeforderten Unterlagen und von den durch den Architekten erbrachten Leistungen. Einen festen Orientierungswert gibt es nicht. Grob kann das Architektenhonorar mit 0,5 Prozent der Gesamtbaukosten kalkuliert werden.
Die Gebühren für den Bauantrag umfassen die Bearbeitung des Antrags und die Erteilung der Baugenehmigung. Sie werden von der zuständigen Baubehörde erhoben und können je nach Bundesland unterschiedlich hoch ausfallen. Im Allgemeinen ist von Kosten in Höhe von 0,5 bis 1,0 Prozent der Gesamtbaukosten auszugehen. Handelt es sich um ein Bauvorhaben mit niedrigen Baukosten, wird ein Mindestbetrag fällig, der meist zwischen 100 und 200 Euro liegt.
Für die Berechnung der Kosten für Baugenehmigungen gibt es eine Faustformel. Danach wird die in Kubikmeter angegebene Baufläche mit dem Bauwert in Euro multipliziert und durch den Gebührensatz der Bauaufsichtsbehörde, der ebenfalls mit der Baufläche in Kubikmeter multipliziert wird, dividiert. Danach ergibt sich folgende Gleichung:
Kosten für eine Baugenehmigung =
Baufläche in Kubikmeter x Bauwert in Euro / Baufläche in Kubikmeter x Gebührensatz der Bauaufsichtsbehörde
6. Zeitplanung: Wie lange dauert die Erteilung von Baugenehmigungen?
„Das Warten auf die Baugenehmigung war eine Geduldsprobe. Jeden Tag habe ich darauf gehofft, grünes Licht für mein Traumhaus zu bekommen. Jetzt, wo ich sie endlich habe, fühle ich mich, als könnte ich Berge versetzen.“
Eine schnelle Bearbeitung des Bauantrags ist deshalb wünschenswert, weil zum einen Zahlungen an den Bauträger fällig werden und zum anderen noch Kosten für das aktuelle Zuhause anfallen können. Insoweit kann eine Verzögerung der Erteilung der Baugenehmigung zu höheren finanziellen Belastungen führen. Einheitliche Vorschriften gibt es in Bezug auf die Erteilung einer Baugenehmigung nicht. Allein für die Bearbeitungsdauer des Bauantrags sollten drei bis vier Monate eingeplant werden, wobei das Baugenehmigungsverfahren in Einzelfällen auch mehr Zeit in Anspruch nehmen kann. Bauherren können die Bearbeitungszeit unter Umständen verkürzen, wenn alle, für den Bauantrag erforderlichen Unterlagen vollständig sind. Erst wenn die Behörde die Baugenehmigung bewilligt hat, kann mit den Bauarbeiten begonnen werden.
Anderes gilt für das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren, bei dem regelmäßig Bearbeitungszeiten von ein bis drei Monaten vorgesehen sind. Darüber hinaus gibt es Bundesländer, in denen im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren Genehmigungen automatisch als erteilt gelten, wenn innerhalb einer Frist von drei Monaten keine Entscheidung seitens der Baubehörde getroffen wird. Im Unterschied zum normalen Verfahren ist bei einem vereinfachten Baugenehmigungsverfahren der Bauherr oder Architekt für die Einhaltung des Baurechts verantwortlich.
7. Baugenehmigungsverfahren - verschiedene Arten
Neben dem normalen Baugenehmigungsverfahren gibt es das vereinfachte Verfahren, den Bauvorbescheid und die Teilbaugenehmigung.
7.1 Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren
Im Gegensatz zum normalen Baugenehmigungsverfahren soll das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren helfen, Bürokratie abzubauen und die Erteilung von Baugenehmigungen zu beschleunigen. Grundsätzlich müssen Baugenehmigungen erteilt werden, wenn keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Beim vereinfachten Baugenehmigungsverfahren werden lediglich die §§ 29 bis 35 BauGB (Baugesetzbuch) überprüft, nicht jedoch die Einhaltung von Vorschriften über den Brand-, Schall- und Wärmeschutz. Anderes gilt für das normale Baugenehmigungsverfahren, bei dem weitere Vorschriften geprüft werden, unter anderem die Vorschriften des Bauordnungsrechts. Treten keine Widersprüche oder Probleme auf, wird die Baugenehmigung erteilt. Durch den geringeren Prüfungsumfang und die damit verbundene schnellere Bearbeitung beim vereinfachten Baugenehmigungsverfahren kann das Bauvorhaben zeitnah beginnen. Festzuhalten ist, dass dieses Verfahren lediglich bei der Prüfung grundlegender Aspekte zur Anwendung kommt.
7.2 Bauvorbescheid
Der Bauvorbescheid wird vor der Einreichung eines Bauantrags beantragt. Dabei handelt es sich um eine verbindliche Entscheidung der Baugenehmigungsbehörde in Bezug auf einzelne Fragen, die eigentlich im Baugenehmigungsverfahren zu entscheiden wären, die jedoch selbstständig beurteilt werden können. Oftmals bezieht sich der Bauvorbescheid auf die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines Bauvorhabens, oder er beinhaltet die Frage, ob ein bestimmtes Maß oder eine bestimmte Art der baulichen Nutzung zulässig ist. Rechtlich gesehen ist der Bauvorbescheid ein feststellender Verwaltungsakt und eine vorweggenommene Entscheidung, die nur bei Vorliegen der Voraussetzungen der §§ 48, 49 VwVfG (Verwaltungsverfahrensgesetz) wieder aufgehoben werden kann.
7.3 Teilbaugenehmigung
Die Teilbaugenehmigung ist eine verbindliche Entscheidung der Baugenehmigungsbehörde, nachdem der Bauantrag eingereicht worden ist. Sie betrifft einzelne Teile eines Bauvorhabens, zum Beispiel das Ausheben einer Baugrube, die Errichtung des Rohbaus oder die Durchführung einzelner Bauabschnitte, wenn es sich um ein größeres Bauvorhaben handelt. Ebenso wie das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren dient auch die Teilbaugenehmigung der Beschleunigung des Bauvorhabens, wobei ihre Ausgestaltung den Bundesländern obliegt. Die Teilbaugenehmigung erfolgt auf Antragstellung. Festgestellt wird die grundsätzliche Baurechtskonformität des gesamten Vorhabens, wobei lediglich die teilweise Aufhebung des präventiven Bauverbots verfügt wird. Insoweit ist die Teilbaugenehmigung ein Verwaltungsakt mit einem feststellenden und einem verfügenden Element. Ebenso wie die eigentliche Baugenehmigung berechtigt auch die Teilbaugenehmigung zum Bauen.
8. Nachbarn und Ihr Bauvorhaben - Einfluss und Strategien
Im Zusammenhang mit Baugenehmigungen stellt sich die Frage, welche Rechte Nachbarn haben, denn von einer Baumaßnahme ist immer auch das Umfeld betroffen. Werden die Vorgaben des Bebauungsplans sowie der jeweiligen Landesbauordnung eingehalten, wird eine Baugenehmigung erteilt. Dabei ist es unerheblich, wie Nachbarn zu diesem Projekt stehen. Die Meinung der Nachbarn wird interessant, sobald die Behörde Befreiungen von Festsetzungen des Bebauungsplans oder Ausnahmen bewilligen soll. Diese Entscheidung liegt im Ermessen der Behörde. Dieser fällt die Entscheidung leichter, wenn der Bauherr eine von den Nachbarn unterschriebene schriftliche Zustimmung vorlegen kann.
Nachbarn haben die Möglichkeit, innerhalb einer Frist von einem Monat gegen eine bereits erteilte Baugenehmigung vorzugehen. Diese Frist verlängert sich ausnahmsweise auf ein Jahr, wenn der Nachbar vorab nicht informiert wurde. Die Frist beginnt, sobald der Nachbar Kenntnis von dem Bauvorhaben erlangt. Weist die Behörde den von den Nachbarn eingereichten Widerspruch ab, können diese Klage vor dem Verwaltungsgericht erheben. Aussicht auf Erfolg hat die Klage, wenn die erteilte Baugenehmigung gegen nachbarschützende Vorschriften verstößt.
Drittschützende und damit nachbarschützende Wirkung haben unter anderem diese Regelungen:
Vorschriften über die Einhaltung von Abstandsflächen zu Außenwänden von Gebäuden
Bauplanungsrechtliches Rücksichtnahmegebot
Bauplanungsrechtlicher Gebietserhaltungsanspruch
Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
Brandschutzbestimmungen
Regelungen über die Standfestigkeit baulicher Anlagen
Diese Regelungen, die den sogenannten Drittschutz betreffen, sind im Baurecht alle Verbote und Gebote, die sicherstellen sollen, dass durch die bauliche Nutzung eines Grundstücks Dritte nicht in unzumutbarer Weise beeinträchtigt werden.
9. Baugenehmigung wird abgelehnt - was tun?
Wird eine Baugenehmigung abgelehnt, bedeutet das nicht zwangsläufig das Aus für das Bauvorhaben. Mögliche Gründe, die eine Ablehnung von Baugenehmigungen bedingen, sind diese:
Der vorgesehene Bauplatz steht unter Denkmal- oder Naturschutz.
Die Behörde ist der Auffassung, dass das Grundstück nicht für eine Bebauung geeignet ist.
Die architektonische Gestaltung der Immobilie passt nicht in die Umgebung oder wird von der Öffentlichkeit als störend empfunden.
Insoweit ist es sinnvoll, im Vorfeld abzuklären, ob es Gründe gibt, die gegen eine Bebauung des Grundstücks sprechen.
Gegen die Ablehnung des Bauantrags kann der Bauherr innerhalb einer Frist von vier Wochen ab Zustellung des ablehnenden Bescheids Widerspruch einlegen. Auch wenn eine schriftliche Begründung des Widerspruchs nicht zwingend erforderlich ist, ist es sinnvoll, eine Begründung vorzulegen. Zum Inhalt des Widerspruchs gehören Name und Anschrift des Widerspruchführers sowie das Aktenzeichen und die Bezeichnung des Bauvorhabens. Das in einem Satz formulierte Widerspruchsbegehren sowie die Begründung enden mit der Unterschrift und dem Erstellungsdatum. Wird der Widerspruch negativ beschieden, besteht die Möglichkeit, zur Durchsetzung des Bauantrags Klage beim zuständigen Verwaltungsgericht einzureichen.
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