Haus überschreiben an nur ein Kind oder mehrere? Diese Dinge sollten Sie wissen
Ein Haus überschreiben an nur ein Kind stellt viele Eigentümer vor komplexe rechtliche und familiäre Fragen. Während die Übertragung an ein einzelnes Kind steuerliche Vorteile bieten kann, entstehen oft Konflikte mit Geschwistern und deren Pflichtteilsansprüchen.
Die Entscheidung, ein Haus an kinder überschreiben oder gezielt nur einem Kind zu übertragen, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Familiäre Strukturen, finanzielle Verhältnisse und steuerliche Überlegungen spielen eine zentrale Rolle. Besonders wichtig wird die 10-Jahresfrist bei möglichen Pflegekosten und die Frage nach einem lebenslangen Wohnrecht für die Eltern.
Kurzantwort:
Ein Haus auf kinder überschreiben ist sowohl an ein einzelnes als auch an mehrere Kinder möglich. Bei der Übertragung an nur ein Kind müssen jedoch Pflichtteilsansprüche der Geschwister beachtet werden.
Rechtlich unterscheidet sich die Hausüberschreibung an ein Kind nicht grundsätzlich von der Übertragung an mehrere Erben. Der Prozess erfordert in beiden Fällen eine notarielle Beurkundung und einen Grundbucheintrag. Entscheidend sind die individuellen Familienverhältnisse und steuerlichen Auswirkungen der gewählten Lösung.
Das Wichtigste zusammengefasst:
Eine Hausüberschreibung an ein Kind oder mehrere Kinder wird aus Vorsorgegründen gemacht, um den Besitz im Fall von Alterskrankheiten oder Pflegebedarf zu schützen.
Die Hausüberschreibung hat finanzielle Vorteile, da Erbschafts- und Schenkungssteuern vermieden werden können, aber es können auch emotionale Probleme auftreten und Ausgleichszahlungen für andere Kinder sind möglicherweise erforderlich.
Der Prozess der Hausüberschreibung umfasst die Auswahl der Kinder, ein Verkehrswertgutachten und die Erstellung eines Übertragungsvertrags in Anwesenheit eines Notars.
Inhaltsverzeichnis
Haus überschreiben mit lebenslangem Wohnrecht: Vorteile und rechtliche Aspekte
Pflichtteilsansprüche der Geschwister: Wann müssen andere Kinder ausgezahlt werden?
Haus überschreiben an nur ein Kind oder mehrere: Schritt für Schritt-Vorgehensweise
Hausüberschreibung bei mehreren Kindern: Wie ist ein gerechtes Vorgehen möglich?
Haus überschreiben an ein Kind: Welche Anlässe gibt es?
Häufige Anlässe sind die Pflege der Eltern durch ein Kind, die Weiterführung eines Familienbetriebs oder die finanzielle Notlage eines einzelnen Kindes. Auch steuerliche Optimierung spielt oft eine Rolle.
Die Gründe für eine Hausüberschreibung an nur ein Kind sind vielfältig und oft emotional geprägt. Ein klassisches Szenario entsteht, wenn ein Kind die Eltern pflegt und im Familienhaus wohnt. Diese besondere Leistung rechtfertigt häufig eine bevorzugte Behandlung bei der Erbfolge.
Ein ähnliches Szenario ist die Angst vor einem Pflegefall. Wer im Alter der Betreuung im Heim bedarf, muss mit hohen Kosten rechnen. Sozialämter verlangen deshalb sogar, dass an Kinder verschenkte Häuser verkauft werden, bevor sie selbst bezahlen. Liegt der Übertrag allerdings wenigstens zehn Jahre zurück, besteht ein entsprechender Rückforderungsanspruch nicht mehr.
Selbstverständlich existieren aber ebenfalls deutlich erfreulichere Anlässe. Eltern, die in Rente gehen, beziehen beispielsweise einen Altersruhesitz im Süden und haben keinen Bedarf mehr als ihrer bisherigen Immobilie. Vielleicht merken Sie auch, dass Sie nicht mehr so viel Platz wie früher benötigen. Dafür hat eines Ihrer Kinder eine große Familie.
Haus überschreiben an ein Kind und von diesen Vorteilen profitieren
Typische Situationen für die Einzelübertragung:
Ein Kind übernimmt die Pflege der Eltern und wohnt bereits im Haus
Weiterführung eines Familienbetriebs oder landwirtschaftlichen Hofs
Finanzielle Notlage eines Kindes, während Geschwister gut situiert sind
Geografische Nähe: Ein Kind lebt in der Region, andere sind weggezogen
Steuerliche Überlegungen verstärken oft diese Entscheidung. Die Schenkungssteuer-Freibeträge können bei einer gezielten Übertragung optimal genutzt werden. Gleichzeitig vermeiden Eltern die Aufteilung des Eigentums und damit mögliche Streitigkeiten zwischen den Kindern über Nutzung und Verkauf.
Emotionale Aspekte dürfen nicht unterschätzt werden. Manche Eltern bevorzugen das Kind, das die stärkste Bindung zum Familienhaus zeigt oder sich am meisten um die Familie kümmert. Diese Entscheidungen bergen jedoch Konfliktpotential und sollten transparent kommuniziert werden.
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Diese Nachteile sind bei der Hausüberschreibung zu berücksichtigen
Echte Nachteile hat die Überschreibung nicht, wenn Sie diese richtig durchführen. Es ist die offensichtliche Schattenseite zu berücksichtigen, dass Sie nicht länger Eigentümer des Objekts sind. Wenn Sie sich für das Modell "Haus überschreiben an nur ein Kind" entscheiden, aber mehrere Nachkommen haben, müssen Sie Ihren anderen Nachwuchs zudem entschädigen. Auf diesen Aspekt gehen wir in einem der folgenden Abschnitte detaillierter ein. Zudem kann es in einem solchen Fall emotionale Probleme geben. Schließlich kann es sein, dass Sie unter interessierten Kindern wählen müssen, wer das Haus erhält.
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Haus überschreiben mit lebenslangem Wohnrecht: Vorteile und rechtliche Aspekte
Das lebenslange Wohnrecht sichert Eltern ab, auch nach der Hausüberschreibung bis zum Tod in der Immobilie wohnen zu bleiben. Es wird im Grundbuch eingetragen und reduziert den steuerpflichtigen Schenkungswert.
Ein lebenslanges Wohnrecht bietet Eltern maximale Sicherheit bei der Hausüberschreibung. Dieses Recht wird notariell beurkundet und im Grundbuch als Belastung eingetragen. Das beschenkte Kind kann die Immobilie weder verkaufen noch vermieten, ohne das Wohnrecht zu berücksichtigen.
Rechtliche Ausgestaltung des Wohnrechts:
Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs als dingliches Recht
Umfasst meist die gesamte Immobilie oder bestimmte Räume
Berechtigung zur Nutzung von Garten und Nebengebäuden
Übertragung auf Ehepartner möglich
Der steuerliche Vorteil ist erheblich. Das Finanzamt zieht den Kapitalwert des Wohnrechts vom Immobilienwert ab. Bei einer 70-jährigen Person und einem Haus im Wert von 500.000 Euro reduziert sich der steuerpflichtige Schenkungswert um etwa 200.000 Euro. Diese Berechnung basiert auf der statistischen Lebenserwartung und einem Zinssatz von 5,5 Prozent.
Das Wohnrecht unterscheidet sich vom Nießbrauch durch seinen begrenzteren Umfang. Während der Nießbraucher die Immobilie vermieten und Mieteinnahmen erzielen darf, beschränkt sich das Wohnrecht auf die eigene Nutzung. Dafür ist es steuerlich günstiger bewertet.
Praktische Vorteile für Eltern:
Absolute Sicherheit vor Kündigung oder Verkauf
Keine Mietzahlungen an das Kind erforderlich
Schutz vor Gläubigern des Kindes
Erhalt der gewohnten Lebensumgebung
Konflikte entstehen häufig bei Renovierungen oder Modernisierungen. Das beschenkte Kind trägt als Eigentümer die Kosten für Instandhaltung und Reparaturen. Größere Umbauten erfordern jedoch die Zustimmung der wohnberechtigten Eltern. Eine klare vertragliche Regelung dieser Punkte verhindert spätere Streitigkeiten.
Die Kombination aus Hausüberschreibung und Wohnrecht eignet sich besonders für Familien, in denen die Eltern dauerhaft in der Immobilie bleiben möchten. Sie bietet finanzielle Vorteile bei maximaler Absicherung der älteren Generation.
Die 10-Jahresfrist bei Pflegekosten: Was Sie wissen müssen
Schenkungen innerhalb von zehn Jahren vor Pflegebedürftigkeit können vom Sozialamt zurückgefordert werden. Dies gilt auch für Hausüberschreibungen, wenn die Pflegekosten nicht selbst getragen werden können.
Die 10-Jahresfrist schützt das Sozialamt vor Vermögensverschiebungen kurz vor der Pflegebedürftigkeit. Wer sein Haus an nur ein Kind überschreibt und binnen zehn Jahren pflegebedürftig wird, riskiert die Rückforderung des Geschenks. Das Sozialamt prüft alle Schenkungen der letzten Dekade, wenn Sozialhilfe für Pflegekosten beantragt wird.
Rechtliche Grundlagen der Rückforderung:
Schenkungen gelten als verwertbares Vermögen
Rückforderung erfolgt gegen den Beschenkten (das Kind)
Auch teilweise Rückgabe ist möglich
Verjährung erst nach 30 Jahren
Die Berechnung erfolgt zeitanteilig. Bei einer Schenkung vor fünf Jahren kann das Sozialamt noch 50 Prozent des Wertes zurückfordern. Diese Regelung betrifft sowohl Geld- als auch Sachschenkungen wie Immobilien.
Bestimmte Schenkungen sind von der Rückforderung ausgenommen. Angemessene Gelegenheitsgeschenke zu Geburtstag oder Hochzeit fallen nicht unter die Frist. Auch Schenkungen an den Ehepartner oder zur Ausbildungsfinanzierung der Kinder bleiben meist unberücksichtigt.
Strategien zur rechtssicheren Gestaltung:
Frühzeitige Übertragung mit ausreichendem Zeitpuffer
Vereinbarung eines Nießbrauchs statt vollständiger Schenkung
Pflegeversicherung als Alternative zur Vermögensübertragung
Rechtliche Beratung vor der Überschreibung
Ein praktisches Beispiel verdeutlicht die Problematik: Familie Schmidt überschreibt 2021 ihr Haus im Wert von 400.000 Euro an den Sohn. 2026 wird der Vater pflegebedürftig und benötigt Sozialhilfe. Das Sozialamt kann noch 200.000 Euro vom Sohn zurückfordern, da erst fünf Jahre vergangen sind.
Die Planung einer Hausüberschreibung sollte daher langfristig erfolgen. Eine Übertragung im Alter von 60 Jahren bietet deutlich mehr Sicherheit als eine kurzfristige Entscheidung bei bereits bestehenden Gesundheitsproblemen.
Pflichtteilsansprüche der Geschwister: Wann müssen andere Kinder ausgezahlt werden?
Geschwister haben nach dem Tod der Eltern Anspruch auf ihren Pflichtteil, auch wenn ein Haus nur an ein Kind überschrieben wurde. Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils und muss ausgezahlt werden.
Eine Hausüberschreibung an nur ein Kind löst nicht automatisch Pflichtteilsansprüche aus. Diese entstehen erst beim Tod des Schenkers. Dann können die anderen Kinder ihren Pflichtteil vom beschenkten Geschwister verlangen. Der Pflichtteil umfasst die Hälfte des gesetzlichen Erbteils und wird in Geld ausgezahlt.
Berechnung des Pflichtteilsanspruchs:
Bei drei Kindern erbt jedes normalerweise ein Drittel. Der Pflichtteil beträgt somit ein Sechstel des Nachlasswerts. Hat ein Kind bereits das Haus erhalten, wird dessen Wert zum Nachlass hinzugerechnet. Die Geschwister können dann ein Sechstel dieser Gesamtsumme fordern.
Ein Beispiel: Das überschriebene Haus ist 600.000 Euro wert, der sonstige Nachlass beträgt 150.000 Euro. Der Gesamtnachlass umfasst 750.000 Euro. Jedes der beiden anderen Kinder kann 125.000 Euro (ein Sechstel) vom beschenkten Geschwister verlangen.
Besonderheiten bei der Pflichtteilsberechnung:
Schenkungen der letzten zehn Jahre werden vollständig angerechnet
Ältere Schenkungen werden jährlich um zehn Prozent abgeschmolzen
Wertermittlung erfolgt zum Zeitpunkt des Erbfalls
Auch Nießbrauch und Wohnrecht mindern den Pflichtteil
Die Ausgleichung kann das beschenkte Kind vor erhebliche finanzielle Probleme stellen. Oft muss die Immobilie verkauft oder beliehen werden, um die Pflichtteilsansprüche zu erfüllen. Eine vorherige Vereinbarung über Ratenzahlungen oder andere Lösungen ist daher sinnvoll.
Möglichkeiten zur Reduzierung der Pflichtteilslast:
Pflichtteilsverzicht gegen Abfindung zu Lebzeiten
Schenkungen auch an die anderen Kinder zur Ausgleichung
Lebensversicherung zur Finanzierung der Pflichtteilsansprüche
Nießbrauch statt vollständiger Übertragung
Der Pflichtteilsverzicht ist die sicherste Lösung. Die anderen Kinder verzichten notariell auf ihre Ansprüche, meist gegen eine sofortige Abfindung. Diese fällt oft geringer aus als der spätere Pflichtteil, da der Immobilienwert bis zum Erbfall weiter steigen kann.
Wichtig: Der Pflichtteil verjährt drei Jahre nach Kenntnis des Erbfalls. Geschwister müssen also zeitnah nach dem Tod der Eltern ihre Ansprüche geltend machen. Eine frühzeitige Klärung der Familienverhältnisse verhindert langwierige Erbstreitigkeiten und bewahrt den Familienfrieden.
Alternativen zur Hausüberschreibung: Testament vs. Schenkung im Vergleich
Ein Testament ist flexibler und günstiger als eine Schenkung, bietet aber weniger Steuersparmöglichkeiten. Die Schenkung zu Lebzeiten sichert die Übertragung ab, bindet aber unwiderruflich.
Die Entscheidung zwischen Testament und Schenkung hängt von persönlichen Prioritäten ab. Ein Testament lässt sich jederzeit ändern und verursacht zunächst keine Kosten. Die Erbschaftssteuer fällt erst beim Tod an, dann gelten dieselben Freibeträge wie bei der Schenkungsteuer.
Vorteile des Testaments:
Vollständige Flexibilität bis zum Tod
Keine sofortigen Notarkosten
Eltern behalten Kontrolle über die Immobilie
Einfache Anpassung bei veränderten Familienverhältnissen
Die Schenkung bietet dagegen Planungssicherheit für alle Beteiligten. Das beschenkte Kind erhält sofort Rechtssicherheit und kann langfristig planen. Steuerlich lassen sich durch wiederholte Schenkungen alle zehn Jahre die Freibeträge mehrfach nutzen.
Steuerliche Unterschiede im Überblick:
| Aspekt | Testament/Erbschaft | Schenkung |
|---|---|---|
| Freibetrag | 400.000 € pro Kind | 400.000 € alle 10 Jahre |
| Steuersatz | 7–30 % je nach Wert | 7–30 % je nach Wert |
| Bewertung | Verkehrswert | Verkehrswert minus Wohnrecht |
| Flexibilität | Hoch | Gering |
Haus überschreiben an nur ein Kind: Wie funktioniert das?
Bei der Hausüberschreibung an ein Kind entsteht ein rechtlich bindender Vertrag, der die Eigentumsübertragung sowie wichtige Rechte und Pflichten beider Seiten festlegt.
Wenn Sie Ihr Haus überschreiben und ein Kind oder mehrere Nachkommen die Begünstigten sind, handelt es sich um einen Rechtsakt. Es muss vertraglich festgehalten werden, dass es zu der Übertragung kommt. Das bzw. die Kinder müssen im Grundbuch als neue Besitzer eingetragen werden. Der ganze Vorgang ist notariell zu beglaubigen. Weisen Sie Ihre Kinder darauf hin, dass auch eine Schenkung die Grundsteuer nicht überflüssig macht. Der oder die Begünstigten müssen mit diesem Kostenpunkt in Zukunft rechnen.
Was ist der Übertragungsvertrag?
Der Übertragungsvertrag ist das rechtsverbindliche Dokument, mit dem Sie den Besitz des Hauses an Ihr Kind bzw. Ihre Kinder abtreten. Folgende Inhalte müssen in diesem Vertrag festgehalten werden:
Datum der Rechtsgültigkeit: Ab wann sind Ihre Kinder die neuen Besitzer?
Beschreibung des Objekts: Um welches Grundstück mit welchen Gebäuden handelt es sich? Hier muss auch der Grundbuchstand Erwähnung finden.
Kontaktdaten aller Parteien.
Art der Übertragung: Handelt es sich um eine Schenkung oder einen Verkauf? Im letzten Fall muss der Kaufpreis Erwähnung finden.
Auflagen, die mit der Übertragung verbunden sind.
gegenseitiger Forderungsverzicht: Im Zusammenhang mit der Übertragung können gegenseitige finanzielle Forderung entstehen.
Als Beispiel: Üblicherweise findet die Übertragung nicht exakt zu dem Stichtag statt, an dem die Grundsteuer zu entrichten ist. Sie müssten diese also eigentlich anteilig bezahlen. Möglicherweise befinden sich demontierbare Wertgegenstände auf dem Grundstück (z.B. Wärmepumpe), die Sie Ihrem Kind bzw. Ihren Kindern überlassen. Der Übertragungsvertrag regelt, wie solche gegenseitigen Forderungen gehandhabt werden. Üblicherweise entscheiden sich die Parteien für einen gegenseitigen Forderungsverzicht mit Eintritt der Vertragsgültigkeit.
Zu unterschreiben ist der Übertretungsvertrag von allen Parteien, die als Besitzer im Grundbuch eingetragen waren, sowie von den neuen Eigentümern, die hier eingetragen werden. Dies muss in Anwesenheit eines Notars geschehen, der den Vorgang beglaubigt und die Behörden von einer rechtsgültigen Übertragung in Kenntnis setzt. Wenn Sie Ihr Haus überschreiben und ein Kind oder mehrere Nachkommen begünstigen, verleiht dieser Schritt dem ganzen Vorgang Rechtsgültigkeit.
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Was ist das Wohn- und Nießbrauchrecht?
Das in § 1093 BGB festgelegte Wohnrecht (oft auch: Vorbehaltsnießbrauchrecht) ist die Grundlage für eine Auflage im Übertragungsvertrag, dass Sie die Immobilie bis zu Ihrem Ableben oder bis zur freiwilligen Abtretung dieses Rechts bewohnen dürfen. Das in § 1303 BGB festgelegte Nießbrauchrecht ist das Gegenstück. Sie behalten die Eigentumsrechte, aber lassen z.B. Ihr Kind in dem Haus wohnen. Sie können sich diesen Zusammenhang über die Eselbrücke "genießen" merken. Beim Nießbrauchrecht ist es Ihr Haus, aber jemand anderes kann es genießen.
Welche weiteren Inhalte können Teil des Übertragungsvertrags sein?
Weitere Regelungen, die Teil eines Übertragungsvertrages sein können, sind:
erbrechtliche Erläuterungen: Andere Kinder verzichten beispielsweise auf Ihren Pflichtteil für eine Ausgleichszahlung.
Wohnrecht für eine dritte Partei: Sie pflegen beispielsweise einen Geschwisterteil, der bei Ihnen wohnt. Als Teil der Auflagen muss auch ihr Wohnrecht bestätigt werden.
Einverständnis der neuen Besitzer für vorher definierte Umbauten: Sie legen beispielsweise fest, dass Umbauten wie die Montage eines Treppenlifts stattfinden dürfen, um das Haus auch dann noch bewohnen zu können, wenn Sie zu Pflegefällen werden sollten. Sie müssen ebenfalls festlegen, dass Sie die Kosten für die Umbauen tragen.
Kostenübernahme bei Beschädigungen: Rechtlich müssten Ihre Kinder dafür aufkommen, wenn Reparaturen durchzuführen sind. Es handelt sich schließlich um ihr Eigentum. Bei einer solchen Übertragung wird allerdings häufig festgehalten, dass Sie als Bewohner für selbstverursachte Beschädigungen oder Defekte bezahlen, die sich aus der Nutzung ergeben.
Untersagung eines Weiterverkaufs: Sie können dies generell festlegen oder nur für eine bestimmte Zeit (beispielsweise bis zur Volljährigkeit Ihrer Enkelkinder).
Rückübertragungsrecht: Sie können es sich vorbehalten, dass Sie das Haus unter gewissen Umständen zurückerhalten. Eine übliche Klausel ist beispielsweise, dass dies geschieht, weil die andere Seite gegen eine Vertragsbestimmung verstoßen hat. Sie können auch einen Rückkaufspreis vereinbaren, zu dem Sie das Objekt zurückerhalten müssen.
Als wichtiger Hinweis:
Sie können im Übertragungsvertrag keine Mietzahlungen vereinbaren. Möchten Sie entsprechende Zahlungen an Ihre Kinder entrichten, müssen Sie hierfür einen zusätzlichen Mietvertrag aufsetzen. Aus dem im Übertragungsvertrag festgelegten Wohn- oder Nießbrauchrecht erfolgt kein Anspruch auf eine Mietzahlung. Sollten Sie sich für Mietzahlungen entscheiden, schränken Sie allerdings bitte beim gegenteiligen Forderungsverzicht ein, dass ein etwaiger Mietvertrag von dieser Regelung ausgenommen ist.
Haus überschreiben an nur ein Kind oder mehrere: Schritt für Schritt-Vorgehensweise
Eine Hausüberschreibung an ein einzelnes Kind erfolgt in mehreren rechtlich geregelten Schritten, von der Wertgutachten-Erstellung bis zur notariellen Grundbucheintragung.
Wählen Sie das Kind bzw. die Kinder aus, an den/die das Haus gehen soll. Besprechen Sie, ob diese das Objekt überhaupt haben möchten. Teilen Sie etwaige Auflagen mit. Versuchen Sie gemeinsam einen Zeitplan zu erstellen, der dafür gilt, dass Sie das Haus übertragen und das Kind bzw. die Kinder als neue Eigentümer eintragen lassen.
Beauftragen Sie einen Gutachter damit, ein sogenanntes Verkehrswertgutachten zu erstellen. Der Gutachter teilt Ihnen rechtsverbindlich den Marktpreis für das Objekt mit. Diesen Wert benötigen Sie für das Finanzamt, den Notar, die Grundbuchbehörde und für den Übertragungsvertrag.
Lassen Ihren Anwalt einen Übertragungsvertrag aufsetzen, der alle Regelungen enthält, die Sie mit dem oder den neuen Besitzern vereinbart haben. Eventuell ist der Notar bereit, diese Aufgabe zu übernehmen. Dies verursacht zusätzliche Kosten. Zudem sollten Sie in diesem Fall den Vertrag von Ihrem Anwalt prüfen lassen. Der oder die Begünstigten sollten die Papiere ebenfalls durch ihren Rechtsbeistand prüfen lassen.
Sind alle Parteien mit dem Vertrag zufrieden, lassen Sie vom Notar einen Termin für die Unterzeichnung des Vertrags festsetzen.
Bringen Sie bis zu dem Termin alle Dokumente bei, die der Notar von Ihnen anfragt. Der oder die Begünstigten müssen dasselbe tun. Beispielsweise müssen Sie eine Kopie des Grundbucheintrags vorlegen.
Unterschreiben Sie den Vertrag zum festgelegten Termin. Sie müssen vermutlich auch einige Formulare für die Änderung des Grundbucheintrags ausfüllen.
Bezahlen Sie die offenen Rechnungen. Wenn Sie Ihr Haus übertragen und ein Kind oder mehrere zu den neuen Besitzern machen möchten, ist der Vorgang damit abgeschlossen.
Hausüberschreibung bei mehreren Kindern: Wie ist ein gerechtes Vorgehen möglich?
Bei mehreren Kindern ist die einfachste Lösung, wenn es um Gerechtigkeit geht, dass diese das Haus zu gleichen Teilen erhalten. Bei zwei Kindern erhalten beide Seiten also 50 Prozent. Dies kann allerdings Schattenseiten im Alltag haben. Sie begründen dadurch eine Eigentümergemeinschaft Ihrer Kinder. Größere Umbauten oder Reparaturen müssen stets alle Seiten absegnen.
Haus überschreiben an nur ein Kind, aber den anderen einen Ausgleich anbieten
Aufgrund des oben geschilderten Problems ist es eher unbeliebt, dass alle Nachkommen zu neuen Besitzern werden. Stattdessen möchten viele Menschen das Haus übertragen und nur ein Kind zum Eigentümer machen. Was in diesem Fall erfolgen muss, ist die sogenannte Auszahlung: Die anderen Kinder erhalten Kompensationszahlungen im Wert ihres Hausanteils. Bei einer Übertragung müssen Sie die Kompensationszahlungen leisten. Im Erbfall "erbt" das begünstigte Kind auch diese Pflicht. Es steht Ihnen bei der Übertragung aber selbstverständlich frei, eine Übereinkunft mit dem oder den Begünstigten zu treffen, dass diese die Ausgleichszahlungen teilweise oder ganz übernehmen.
Wie funktioniert der Pflichtteilsergänzungsanspruch gemäß § 2325 BGB bei der Hausüberschreibung?
Es ist Ihnen allerdings nicht gestattet, ein Kind im Rahmen der Übertragung komplett auszuschließen. Der Gesetzgeber würde dies als Versuch werten, dass Sie den gesetzlichen Pflichtteil umgehen möchten - und deshalb das Haus im Voraus verschenken. Damit diesbezüglich keine Probleme entstehen, legt § 2325 BGB den sogenannten Pflichtteilsergänzungsanspruch fest. Ausgeschlossene Kinder müssen eine Ausgleichszahlung erhalten, die ihrem Pflichtteil entspräche, würde es sich um ein Erbe und nicht um eine vorzeitige Übertragung handeln.
Ist das Berliner Testament eine gute Lösung?
Ehepaare nutzen das Berliner Testament gerne, um frühzeitig alle Angelegenheiten zu regeln. Sie legen gemeinsam im Testament fest, dass der länger lebende Partner zuerst alles bekommt. Stirbt er ebenfalls, trifft das Testament schon jetzt Regelungen, wer was erhält. Für eine Übertragung ist das Berliner Testament allerdings ein Problem, denn es schließt diesen Vorgang faktisch aus. Es sollte deshalb schon in der Form aufgesetzt werden, dass eine Hausübertragung trotz dieses letzten Willens möglich ist. Existiert es bereits, sollte der entsprechende Hinweis nachgetragen werden.
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Welche Kosten entstehen bei der Hausüberschreibung?
Mit diesen Kosten ist grundsätzlich bei einer Hausübertragung zu rechnen:
Gebühren für den Notar, geregelt im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)
Entgelt für den Gutachter
Kosten für den juristischen Beistand für die Aufsetzung und/oder Prüfung der Dokumente.
Gebühr für die Grundbuchänderung (auch Sie richtet sich nach dem GNotKG)
optional: Ausgleichszahlungen für Partner oder andere Kinder
optional: Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen vor der Übertragung
Als Beispiel: Hat eine Immobilie einen Wert von 400.000 Euro, so beträgt die Gebühr des Notars für die Beurkundung des Übertragungsvertrags 1570 Euro. Die Änderung des Grundbucheintrags kostet 835 Euro. Die Kosten des Gutachters unterscheiden sich von Fall zu Fall. Sie können seit 2009 ihre Honorare frei verhandeln.
Wie wird die Hausüberschreibung steuerlich behandelt?
Bei der Hausüberschreibung fällt Schenkungsteuer an, wenn der Immobilienwert den Freibetrag von 400.000 Euro pro Kind übersteigt. Der Steuersatz liegt zwischen 7 und 30 Prozent je nach Wert.
Bei einer Übertragung in der Form einer Schenkung entfällt für Ihre Kinder die Grunderwerbsteuer. Eine Abgabe ist maximal in der Form einer Schenkungsteuer einzuplanen. Sofern Sie ein Haus überschreiben und das Kind, das es erhält, nicht den Freibetrag durch den Zugewinn der Immobilie überschreitet, bleibt es dabei, dass der Vorgang steuerfrei ist. Bei einer Erbschaft sieht es ähnlich aus.
Die Höhe der Steuern in den einzelnen Steuerklassen
Die Schenkungsteuer kennt drei Steuerklassen. Wenn Sie Ihr Haus überschreiben und ein Kind oder mehrere zu neuen Eigentümern machen, ist nur die Klasse I für Sie relevant. Dies gilt für die nächsten Angehörigen - also auch für die eigenen Kinder.
Folgende Steuersätze gelten hier:
Betrag | Schenkungssteuer |
|---|---|
Wert bis zu 75.000 Euro: | 7 % |
Wert bis zu 300.000 Euro: | 11 % |
Wert bis zu 600.000 Euro: | 15 % |
Wert bis zu 6 Millionen Euro: | 19 % |
Wert bis zu 13 Millionen Euro: | 23 % |
Wert bis zu 26 Millionen Euro: | 27 % |
Wert mehr als 26 Millionen Euro: | 30 % |
Steuerfreibeträge bei Schenkungen
Diese Steuerfreibeträge gelten bei Schenkungen:
Beschenkte Person | Steuerfreibetrag bei Schenkung |
|---|---|
Ehepartner: | Bis zu 500.000 Euro sind steuerfrei. |
Eingetragene Lebenspartner: | Bis zu 500.000 Euro sind steuerfrei. |
Kind: | Bis zu 400.000 Euro sind steuerfrei. |
Kinder von bereits verstorbenen Kindern: | Bis zu 400.000 Euro sind steuerfrei. |
Enkel: | Bis zu 200.000 Euro sind steuerfrei. |
Urenkel: | Bis zu 100.000 Euro sind steuerfrei. |
Eltern (nach einem Todesfall): | Bis zu 100.000 Euro sind steuerfrei. |
Alle anderen Personen: | Bis zu 20.000 Euro sind steuerfrei. |
Einmal ausgeschöpft beginnt eine Uhr zu ticken, die zehn Jahre läuft. Ist diese Frist erreicht, können Sie erneut steuerfreie Schenkungen bis zur Freibetragsgrenze tätigen. Dies ist übrigens der wichtigste Unterschied zur Erbschaftsteuer, die ansonsten die gleichen Sätze und Freibeträge wie die Erbschaftsteuer kennt.
Haus überschreiben an nur ein Kind: Wie kann ich seine Schenkungsteuer berechnen?
Wer die Schenkungsteuer berechnen möchte, verrechnet sich schnell zu seinen Gunsten. Ein Beispiel soll dies verdeutlichen: Sie entscheiden sich, Ihr Haus zu überschreiben und nur ein Kind zum neuen Besitzer zu machen. Das Objekt hat einen Wert von 450.000 Euro. Gängig würden Sie annehmen, dass Sie die 400.000 Euro Freibetrag abziehen. Die restlichen 50.000 Euro bleiben zurück und müssten also zu sieben Prozent besteuert werden. Dies ist falsch!
Der Freibetrag bezieht sich auf die zu versteuernde Summe und nicht auf den Steuersatz. Dies bedeutet, es gilt der Steuersatz für Schenkungen bis zu einem Wert von 600.000 Euro. Schließlich liegen die 450.000 Euro zwischen den 300.000 Euro und den 600.000 Euro, die als Grenzen für die Einstufung fungieren. Die Schenkung wird deshalb mit 15 Prozent besteuert und nicht mit sieben Prozent. Allerdings muss der Begünstigte nicht den ganzen Wert versteuern, sondern nur 50.000 Euro. Der Freibetrag wird hierfür von den 450.000 Euro abgezogen. Diese korrekte Berechnung macht einen erheblichen Unterschied: Im ersten, falschen Fall betrüge die Steuer 3500 Euro. Tatsächlich liegt sie jedoch bei 7500 Euro.
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Haus überschreiben an nur ein Kind oder mehrere - FAQ
Haus überschreiben an nur ein Kind: Ist dies möglich?
Es ist möglich, dass Sie Ihr Haus überschreiben und nur ein Kind begünstigen. Ihre weiteren Nachkommen müssen allerdings ausgezahlt werden.
Wann sollte man sein an seine Kinder überschreiben?
Wenn Sie Ihr Haus überschreiben und ein Kind oder mehrere Nachkommen begünstigen möchten, sollte dies so früh wie möglich geschehen. Idealerweise können dann nochmals zehn Jahre verstreichen und Sie können eine weitere Schenkung in der Höhe des vollen Freibetrags leisten.
Schenkung oder Überschreibung: Was ist besser?
Eine Schenkung ist eine Form, wie Sie Ihr Haus überschreiben und ein Kind oder alle begünstigen können. Die alternative Überschreibungsart wäre der Verkauf.
Was ist die Zehn-Jahresfrist und warum ist sie wichtig, wenn Sie Ihr Haus überschreiben und ein Kind oder mehrere begünstigen möchten?
Die Zehn-Jahresfrist bezieht sich einerseits auf den Zeitraum, bis sie wieder eine Schenkung durchführen dürfen, die den vollen Freibetrag umfasst. Zweitens handelt es sich aber auch um den Zeitraum, für den das Finanzamt von den beschenkten Kindern verlangen darf, das Haus wieder zu verkaufen, um die Pflegekosten ihrer Eltern zu bezahlen.
Wie lässt sich die Zehn-Jahresfrist umgehen?
Bezüglich des Freibetrags bei der Schenkungsteuer ist es überhaupt nicht möglich, die Frist zu umgehen. Für das Sozialamt kann Ihnen das Wohn- und Nießbrauchrecht helfen. Sie können Ihr Haus sehr früh übertragen, aber es weiter nutzen. Sie überbrücken auf diese Weise problemlos die Frist.
Wie vererbt man sein Haus an mehrere Kinder?
Sie vererben das Haus entweder anteilig an alle Kinder. Oder Sie legen fest, dass der Haupterbe die anderen Kinder auszahlen muss. In einem solchen Fall kann er gezwungen sein, dass Haus zu verkaufen, um dies ermöglichen.
Haus überschreiben an nur ein Kind: Wie sinnvoll ist es bei einem Pflegefall?
Bei einem Pflegefall ist die Überschreibung schon zu spät, wenn es darum geht, Probleme mit dem Sozialamt zu vermeiden. Möchten Ihre Kinder Sie in Ihrem Zuhause pflegen und wollen deshalb mit ihrer ganzen Familie einziehen, kann der Vorgang Sinn machen. Dadurch, dass Sie das Haus überschreiben und das Kind begünstigen, sichert dies dessen Familie ab, dass es wirklich auch dann noch "ihr Zuhause" ist, sobald Sie sterben.
Wie kann ich sicherstellen, dass meine Kinder später keinen Pflichtteil einfordern?
Sie verpflichten das bevorteilte Kind im Übertragungsvertrag zu einer Herauszahlungspflicht, die sich an der Pflichtteilhöhe orientiert. Oder Sie verschenken Ihre Immobilie so rechtzeitig, dass der Schenkungswert innerhalb der 10-Jahresfrist abschmilzt. Eine weitere Alternative wäre, mit dem Kind, das Ihr Haus erhält, die Auszahlung einer monatlichen Leibrente zu vereinbaren.
Welche rechtlichen Schritte sind nötig, um eine Hausüberschreibung rückgängig zu machen?
Am besten legen Sie bereits im Schenkungsvertrag Rückforderungsrechte und deren Bedingungen fest. Bei einer schweren Verfehlung des Beschenkten gegenüber dem Schenkenden erlaubt § 530 BGB (grober Undank) die Rückgängigmachung. Geraten Sie in finanzielle Not, lässt sich der Schenkungsvertrag auf Grundlage von § 528 BGB auflösen.
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Hinweis:
Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten, -Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.
