Neue Gesetze 2026 für Immobilien: Alle wichtigen Änderungen für Eigentümer und Vermieter
Stand: 07.01.2026
Dieser Überblick stützt sich auf veröffentlichte Gesetze und feste Fristen. Einige Vorhaben laufen noch durch das Gesetzgebungsverfahren. Diese Punkte stehen im Artikel als „geplant“.
Das Wichtigste in Kürze
Die Mietpreisbremse gilt bundesrechtlich bis 31.12.2029.
Die Wärmeplanung endet in Großstädten am 30.06.2026.
Die 65-Prozent-Regel greift dort ab 01.07.2026 bei neuen Heizungen.
Der nationale CO₂-Preis läuft 2026 im Korridor 55 bis 65 Euro.
Funk-Nachrüstung für viele Zähler endet am 31.12.2026.
Wie beeinflussen die neuen Immobiliengesetze den Wert Ihrer Immobilie?
Schnellüberblick: Was gilt bereits, was gilt als geplant?
Thema | Status | Stichtag | Betrifft |
|---|---|---|---|
Mietpreisbremse bis Ende 2029 | gilt | 31.12.2029 | Vermieter in Gebieten mit Landesverordnung |
Kommunale Wärmeplanung | gilt | 30.06.2026 / 30.06.2028 | Eigentümer, Käufer, Vermieter |
65-Prozent-Regel bei neuen Heizungen | gilt | 01.07.2026 / 01.07.2028 | Bestandsgebäude nach Wärmeplan |
CO₂-Preis nationaler Handel | gilt | ab 2026 | Eigentümer mit Öl- oder Gasheizung |
CO₂-Kostenaufteilung Vermieter/Mieter | gilt | laufend | Vermietete Wohngebäude |
Indexmiete: Begrenzung | geplant | offen | Vermieter mit Indexmietvertrag |
Möblierte Vermietung und Kurzzeitmiete | geplant | offen | Vermieter in Hotspots |
1) Mietrecht 2026: Mietpreisbremse bleibt, Indexmiete steht im Fokus
„Eine saubere Vergleichsmiete stärkt Ihre Position. Gute Dokumente verkürzen Diskussionen mit Mietern.“
Mietpreisbremse bis Ende 2029
Die Mietpreisbremse gilt bundesrechtlich bis zum 31.12.2029. Sie greift aber nur dort, wo ein Bundesland sie per Verordnung anordnet. Bei vielen Neuvermietungen im Bestand setzt sie eine Obergrenze, denn die Miete liegt dann höchstens 10 Prozent über der Vergleichsmiete.
Praxisbeispiele:
Eine Stadt erweitert die Gebietskulisse.
Ein Vermieter dokumentiert die Vergleichsmiete vor Vertragsabschluss.
Diese Unterlagen schützen bei Streit.
Checkliste für Vermieter
Vergleichsmiete vor Neuvermietung schriftlich sichern.
Ausnahmen im Mietvertrag sauber benennen.
Modernisierungen nachvollziehbar dokumentieren.
Indexmiete: politisch angekündigte Begrenzung
Für Indexmieten laufen politische Diskussionen über neue Grenzen. Am 07.01.2026 liegt dazu noch kein verabschiedetes Gesetz vor. Der Artikel führt das Thema deshalb als „geplant“ und hält die Details offen. Verbindlich wird eine Deckelung erst mit dem finalen Gesetzestext.
So wirkt das auf Vermieter
Bestehende Klauseln bleiben lesenswert.
Neue Verträge brauchen klare Risikobewertung.
Alternativen erfordern rechtssichere Formulierungen.
2) GEG und Wärmeplanung: 65-Prozent-Regel hängt am Wärmeplan
„Der Wärmeplan liefert die Richtung vor Ort. Er macht Heizungsentscheidungen planbarer. Das reduziert Fehlgriffe.“
Die Stichtage zur Wärmeplanung
Die kommunale Wärmeplanung prägt viele Entscheidungen rund um Heizungen. Großstädte über 100.000 Einwohner stehen zuerst in der Pflicht und legen früher fest, wie die Wärmeversorgung künftig läuft. Kleinere Kommunen folgen später und erhalten längere Fristen.
Was ist die 65-Prozent-Regel?
Die 65-Prozent-Regel steht im Gebäudeenergiegesetz. Sie verlangt, dass eine neu eingebaute Heizung mindestens 65 % der Wärme aus erneuerbaren Energien erzeugt. Für Bestandsgebäude hängt der Start von der kommunalen Wärmeplanung ab und greift spätestens ab Mitte 2028. Erfüllungswege sind zum Beispiel Wärmepumpe, Anschluss an ein Wärmenetz oder eine Hybridlösung mit überwiegend erneuerbarer Wärme.
Was Eigentümer jetzt konkret prüfen
Ein Wärmeplan zeigt, welche Versorgungswege eine Kommune künftig priorisiert. Er nennt häufig Fernwärmegebiete und geplante Ausbauachsen in einzelnen Stadtteilen. Diese Informationen verändern die Einordnung von Gasheizungen im Bestand und beeinflussen Investitionsentscheidungen.
Empfehlungen für Eigentümer
Wärmeplan der Kommune aktiv verfolgen.
Heizungsalter und Restlaufzeit erfassen.
Sanierungsstand der Immobilie schriftlich festhalten.
Hinweis zur Einordnung
Politische Debatten drehen sich um Reformen am GEG.
Der geltende Rechtsrahmen bleibt entscheidend für 2026.
3) CO₂-Preis 2026: Korridor 55 bis 65 Euro
Der nationale Emissionshandel läuft 2026 nicht mehr als reiner Festpreis, sondern als Handel mit einem Preiskorridor. Dieser Korridor liegt bei 55 bis 65 Euro je Tonne CO₂. Das erhöht die Kosten für Öl, Gas und andere fossile Brennstoffe und wirkt sich direkt auf Betriebskosten aus.
CO₂-Kostenaufteilung zwischen Vermieter und Mieter
Bei vermieteten Wohngebäuden gilt das Stufenmodell.
Die Stufen orientieren sich am CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter.
Die Tabelle steht in der Anlage zum Gesetz.
CO₂-Ausstoß in kg CO₂/m²/Jahr | Anteil Mieter | Anteil Vermieter |
|---|---|---|
< 12 | 100% | 0% |
12 bis < 17 | 90% | 10% |
17 bis < 22 | 80% | 20% |
22 bis < 27 | 70% | 30% |
27 bis < 32 | 60% | 40% |
32 bis < 37 | 50% | 50% |
37 bis < 42 | 40% | 60% |
42 bis < 47 | 30% | 70% |
47 bis < 52 | 20% | 80% |
≥ 52 | 5% | 95% |
Praxisbeispiel:
Ein Mehrfamilienhaus erreicht 30 kg CO₂/m²/Jahr.
Das Haus fällt in die Stufe „27 bis < 32“.
Der Vermieter trägt dann 40 Prozent der CO₂-Kosten.
4) Heizkostenverordnung: Fernablesbarkeit bis 31.12.2026
Neue Messtechnik spielt seit Ende 2021 eine größere Rolle, weil sie die Fernablesbarkeit unterstützt. Viele Altgeräte ohne Funk erfordern deshalb Nachrüstung oder Austausch, und die Frist endet am 31.12.2026. Ab 01.01.2027 greift in vielen Fällen zusätzlich die Pflicht zu monatlichen Verbrauchsinformationen. Vermieter stellen diese Angaben dann meist digital und ohne Zusatzkosten bereit.
Was in der Monatsinfo steht
Verbrauchsdaten und Vergleichswerte.
Hinweise zum Energiesparen.
Brennstoffmix und Emissionswerte, soweit vorgeschrieben.
Typische Fehler aus der Praxis
Geräte bleiben ohne Funk bis Jahresende.
Dienstleisterverträge fehlen für die Datenausgabe.
Mieter erhalten keine Monatsinfos nach Umrüstung.
5) Förderungen 2026: Programme bleiben, Regeln zählen im Detail
Viele Förderungen laufen über KfW und BAFA und folgen festen Voraussetzungen. Dazu zählen technische Mindeststandards und Nachweise, die frühzeitig vorliegen müssen. Entscheidend ist der Zeitpunkt, denn der Antrag startet vor Beginn der Maßnahme.
Wichtige Programme mit hoher Relevanz
KfW „Jung kauft Alt“ für Bestandserwerb mit Sanierung.
KfW „Wohneigentum für Familien“ im Neubau.
BEG-Einzelmaßnahmen für Sanierung und Optimierung.
Heizungsförderung über KfW im Programmkontext.
6) EU-Vorgaben: EPBD-Umsetzung bis Ende Mai 2026
„Europa setzt den Rahmen. Deutschland füllt ihn mit Pflichten. Eigentümer profitieren von frühen, belastbaren Daten.“
Die EU-Gebäuderichtlinie EPBD liegt in überarbeiteter Form vor und setzt neue Leitplanken für den Gebäudebestand. Die Umsetzungsfrist endet am 29.05.2026, danach folgt die nationale Umsetzung. Welche Pflichten daraus konkret entstehen, hängt vom Umsetzungsgesetz in Deutschland ab.
7) Gasnetze und EnWG: geordnete Verfahren im Fokus
Die Bundesregierung adressiert die Zukunft der Gasnetze und beschreibt dafür geordnete Verfahren in einem Gesetzentwurf. Im Mittelpunkt stehen Zuständigkeiten und Planungswege, nicht eine pauschale Stilllegungspflicht. Für Eigentümer bleibt die Wärmeplanung der Kommune der wichtigste lokale Orientierungspunkt.
Kurz gesagt:
Wärmeplan lesen.
Netzaussagen der Kommune prüfen.
Investitionen an realen Pfaden ausrichten.
Was bedeutet das alles für Ihren Verkauf?
„Beim Verkauf zählen Fakten zur Heizung. Energiekennwerte und Sanierungsstand entscheiden über Nachverhandlungen. Eine Mappe stärkt Ihren Preis.“
Neue Regeln verändern laufende Kosten und verschieben typische Käuferfragen. Käufer achten stärker auf die Heizung, Energiekennwerte und den Sanierungsstand der Immobilie. Diese Faktoren prägen den Preis und beeinflussen die Verhandlungsposition spürbar.
Drei Schritte vor dem Verkauf
Energie- und Heizungsdaten in einer Mappe sammeln.
Wärmeplan-Status der Kommune notieren.
Kostenpositionen aus CO₂ und Heizung transparent rechnen.
Ein datenbasierter Preis beschleunigt viele Gespräche und ein neutraler Startpunkt reduziert spätere Nachverhandlungen.
Was Eigentümer daraus ableiten:
Energiekennwerte gewinnen an Gewicht.
Sanierungsplanung braucht belastbare Daten.
Dokumentation erhöht die Rechtssicherheit.
Fazit
2026 bündelt viele Pflichten rund um Vermietung und Energie.
Die Wärmeplanung liefert lokale Leitplanken.
Der CO₂-Preis und die Kostenaufteilung bleiben zentrale Kostentreiber.
Klare Unterlagen sparen Zeit bei Vermietung und Verkauf.
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