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In Hamburg schießen die Immobilienpreise weiter in die Höhe. Eine aktuelle Untersuchung von Homeday zeigt, wie sich die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in den einzelnen Stadtteilen der Hansestadt im Verlaufe des vergangenen Jahres (2018) entwickelt haben – mit teils überraschenden Ergebnissen.

Große Preissteigerungen und hohe Spitzenpreise

Generell zeigt die Auswertung auf Grundlage des interaktiven Homeday-Preisatlasses einen Trend, der vor allem Eigentümer freuen dürfte, die ihre Wohnung verkaufen möchten: So sind die Preise für Eigentumswohnungen innerhalb eines Jahres in nahezu allen Stadtteilen der Hansestadt gestiegen. Die größte Preissteigerung verzeichnete dabei Dulsberg mit 13,5 Prozent. Lag der Quadratmeterpreis hier Ende 2017 noch bei 3.260 Euro, waren es ein Jahr später bereits 3.700 Euro. Die höchsten Preise erzielen Verkäufer von Eigentumswohnungen derzeit in Hamburg-Harvestehude. Hier lag der Wohnungswert pro Quadratmeter Ende 2018 bei durchschnittlich 7.310 Euro. Lediglich in den Ortsteilen Wellingsbüttel, Langenhorn und Neuallermöhe zeigte die Preisentwicklung entgegen dem allgemeinen Trend leicht rückläufige Tendenzen (zwischen -0,2 bis -0,9 Prozent).

Der Rückblick in die Vergangenheit macht deutlich, wie schnell sich das Preisniveau in der Stadt an der Elbe entwickelt hat: War eine 75 Quadratmeter große Wohnung 2013 noch für rund 2.780 Euro pro Quadratmetern beziehungsweise 208.500 Euro zu haben, zahlten Käufer Ende 2018 laut Preisatlas durchschnittlich 4.030 Euro (302.250 Euro).

Große Preisschwankungen von Bezirk zu Bezirk

Zwischen den einzelnen Hamburger Stadt- beziehungsweise Ortsteilen gibt es jedoch große Preisunterschiede. Zu den Bestlagen gehören neben Harvestehude heute Neustadt (6.090 €/m²) sowie die HafenCity (6.660 €/m²) und Rotherbaum (6.910 €/m²). Hohe Preise erzielen Wohnungsverkäufer aber auch in den Stadtteilen Uhlenhorst (5.870 €/m²) oder Eppendorf (5.810 €/m²).
Auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau lagen Ende 2018 die Preise in Neugraben-Fischbek und Hausbruch (je 2.610 Euro). Ebenfalls weit von den Hamburger Spitzenpreisen entfernt, lassen sich aktuell noch Wohnungen in den Bezirken Curslack, Altengamme und Neuengamme (je 2.770 EUR) finden.

Generell zeigt sich, dass einerseits die Preisschere zwischen den einzelnen Hamburger Ortsteilen immer weiter auseinanderklafft, andererseits das Preisniveau in hochpreisigen Lagen degressiv zurückgeht. So erhöhten sich die Preise im repräsentativen Hamburger Stadtteil Rotherbaum zwischen 2017 und 2018 lediglich um 1,5 Prozent, während in Hamburg-Horn das Wachstum im gleichen Zeitraum 11,2 Prozent erreichte.

Mini-Wohnungen versus Luxus-Immobilien

Angesichts steigender Immobilienpreise werden sogenannte "Mikro-Apartments" mit einer durchschnittlichen Größe von 20 bis 30 Quadratmetern bei Studenten und alleinstehenden Menschen zunehmend beliebt. Sie weisen in guten Lagen zwar ebenfalls gehobene Quadratmeterpreise auf, durch die geringe Wohnungsgröße fallen derartige Mini-Wohneinheiten trotzdem für viele in die Kategorie "leistbares Wohnen".

Neben der Suche nach günstigem Wohnraum scheint auf der anderen Seite der seit längerem feststellbare Trend zu Luxus-Apartments anzuhalten. Derartige Nobeldomizile wechseln an der Elbe immer häufiger den Besitzer.

Immobilienmarkt Hamburg – Fazit und Ausblick

Der Hamburger Wohnungsmarkt bleibt weiterhin in Bewegung. Experten rechnen damit, dass die sich die Preise für Hamburger Eigentumswohnungen auch in nächster Zeit nach oben entwickeln werden. Ihre Prognose begründen sie mit der Attraktivität des Standorts (Seehafen, sich stetig entwickelnde Stadtteile, pulsierende kulturelle Szene) und mit der derzeitigen Kombination aus Niedrigzinsniveau und stetig wachsendem Wohlstand der Bevölkerung. Die Dynamik des lokalen Immobilienmarktes hängt laut Analysten jedoch auch davon ab, wie sich der anhaltende Zustrom der Bevölkerung aus dem Umland auswirkt und wie sich städtische Problem-Regionen zukünftig entwickeln.

Durchschnittliche Kaufpreise und Preisänderungen bei Eigentumswohnungen pro Stadtteil

Stadtteil Kaufpreis in €/m² 2018/Q4 Kaufpreis in €/m² 2017/Q4 Preisänderung
Allermöhe 2.910 2.780 4,7%
Alsterdorf 4.950 4.510 9,8%
Altengamme 2.770 2.540 9,1%
Altona-Altstadt 5.500 5.390 2,0%
Altona-Nord 4.910 4.900 0,2%
Bahrenfeld 3.680 3.470 6,1%
Barmbek-Nord 4.290 3.930 9,2%
Barmbek-Süd 4.810 4.460 7,8%
Bergedorf 3.300 3.180 3,8%
Bergstedt 3.460 3.410 1,5%
Billbrook 2.730 2.670 2,2%
Billstedt 2.880 2.780 3,6%
Billwerder 3.110 2.920 6,5%
Blankenese 5.320 5.220 1,9%
Borgfelde 3.920 3.690 6,2%
Bramfeld 3.320 3.290 0,9%
Curslack 2.770 2.540 9,1%
Dulsberg 3.700 3.260 13,5%
Duvenstedt 3.640 3.520 3,4%
Eidelstedt 3.200 3.160 1,3%
Eilbek 4.230 4.100 3,2%
Eimsbüttel 5.470 5.290 3,4%
Eißendorf 2.790 2.640 5,7%
Eppendorf 5.810 5.680 2,3%
Farmsen-Berne 3.270 3.120 4,8%
Francop 2.830 2.760 2,5%
Fuhlsbüttel 3.750 3.590 4,5%
Groß Borstel 3.800 3.510 8,3%
Groß Flottbek 5.160 5.040 2,4%
HafenCity 6.660 6.430 3,6%
Hamburg-Altstadt 4.000 3.810 5,0%
Hamm 3.580 3.360 6,5%
Hammerbrook 5.080 4.800 5,8%
Harburg 2.790 2.710 3,0%
Harvestehude 7.310 7.140 2,4%
Hausbruch 2.610 2.490 4,8%
Heimfeld 2.960 2.850 3,9%
Hoheluft-Ost 5.810 5.680 2,3%
Hoheluft-West 5.260 5.150 2,1%
Hohenfelde 5.110 4.950 3,2%
Horn 3.180 2.860 11,2%
Hummelsbüttel 3.610 3.360 7,4%
Iserbrook 3.830 3.620 5,8%
Jenfeld 3.740 3.530 5,9%
Kirchwerder 2.910 2.780 4,7%
Kleiner Grasbrook und Steinwerder 3.310 3.160 4,7%
Langenbek 2.790 2.710 3,0%
Langenhorn 3.570 3.590 -0,6%
Lemsahl-Mellingstedt 3.640 3.520 3,4%
Lohbrügge 3.110 2.920 6,5%
Lokstedt 4.500 4.300 4,7%
Lurup 3.070 2.970 3,4%
Marienthal 3.740 3.530 5,9%
Marmstorf 2.790 2.640 5,7%
Moorburg und Altenwerder 2.790 2.710 3,0%
Moorfleet 2.730 2.670 2,2%
Neuallermöhe 3.340 3.370 -0,9%
Neuenfelde und Cranz 2.830 2.760 2,5%
Neuengamme 2.770 2.540 9,1%
Neugraben-Fischbek 2.610 2.490 4,8%
Neuland und Gut Moor 2.790 2.710 3,0%
Neustadt 6.090 5.850 4,1%
Niendorf 3.800 3.510 8,3%
Nienstedten 5.170 5.030 2,8%
Ochsenwerder 2.910 2.780 4,7%
Ohlsdorf 3.990 3.820 4,5%
Osdorf 3.350 3.160 6,0%
Othmarschen 5.580 5.360 4,1%
Ottensen 5.840 5.570 4,8%
Poppenbüttel 3.550 3.480 2,0%
Rahlstedt 3.020 2.940 2,7%
Reitbrook 2.910 2.780 4,7%
Rissen 3.420 3.320 3,0%
Rönneburg 2.790 2.710 3,0%
Rothenburgsort 3.310 3.160 4,7%
Rotherbaum 6.910 6.810 1,5%
Sasel 3.530 3.410 3,5%
Schnelsen 3.380 3.160 7,0%
Sinstorf 2.790 2.640 5,7%
Spadenland 2.910 2.780 4,7%
Steilshoop 3.130 2.950 6,1%
Stellingen 3.680 3.470 6,1%
Sternschanze 5.790 5.560 4,1%
St. Georg 6.030 5.680 6,2%
St. Pauli 5.590 5.370 4,1%
Sülldorf 3.830 3.620 5,8%
Tatenberg 2.910 2.780 4,7%
Tonndorf 3.120 2.960 5,4%
Uhlenhorst 5.870 5.720 2,6%
Veddel 3.310 3.160 4,7%
Volksdorf 3.820 3.810 0,3%
Waltershof und Finkenwerder 2.830 2.760 2,5%
Wandsbek 3.740 3.500 6,9%
Wellingsbüttel 4.050 4.060 -0,2%
Wilhelmsburg 3.280 3.130 4,8%
Wilstorf 2.790 2.640 5,7%
Winterhude 5.480 5.220 5,0%
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